中央部署土地指標跨區(qū)交易試點,利好大城市解決住房問題
來源:第一財經(jīng) 作者:馬晨晨
近日,中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發(fā)《建設高標準市場體系行動方案》(下稱《方案》),其中對農(nóng)村集體產(chǎn)權制度改革試點、城鄉(xiāng)建設用地指標跨區(qū)域交易兩方面作出了明確要求,包括全面完善產(chǎn)權保護制度,健全農(nóng)村集體產(chǎn)權制度,全面推開農(nóng)村集體產(chǎn)權制度改革試點;推動經(jīng)營性土地要素市場化配置,開展土地指標跨區(qū)域交易試點,探索建立全國性的建設用地指標跨區(qū)域交易機制等。
根據(jù)規(guī)劃,2021年底,國內(nèi)應基本完成農(nóng)村集體產(chǎn)權制度改革試點任務,當前正處于攻堅階段。而2018年印發(fā)的《城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤節(jié)余指標跨省域調(diào)劑管理辦法》有效期在2020年底已經(jīng)結束。2020年11月,自然資源部在“關于政協(xié)十三屆全國委員會第三次會議第3770號提案答復的函”中稱,2021年之后,將研究對現(xiàn)行的跨省域調(diào)劑政策價格機制、調(diào)劑方式、調(diào)劑程序等方面進行調(diào)整,以進一步鞏固脫貧攻堅成果。
接下來,行動重點在哪里?
集體產(chǎn)權:從“摸清家底”到“保值增值”
《方案》提出,全面推開農(nóng)村集體產(chǎn)權制度改革試點,完善農(nóng)村集體產(chǎn)權確權和保護制度,分類建立健全集體資產(chǎn)清產(chǎn)核資、登記、保管、使用、處置制度和財務管理監(jiān)督制度。規(guī)范農(nóng)村產(chǎn)權流轉(zhuǎn)交易,切實防止集體經(jīng)濟組織內(nèi)部少數(shù)人侵占、非法處置集體資產(chǎn),防止外部資本侵吞、非法控制集體資產(chǎn)。完善集體產(chǎn)權資產(chǎn)評估、流轉(zhuǎn)交易、擔保等綜合服務體系,加強農(nóng)村土地經(jīng)營權流轉(zhuǎn)規(guī)范管理和服務。
農(nóng)村集體產(chǎn)權制度改革,是繼農(nóng)村土地制度改革后又一項重大農(nóng)村改革。2016年,中共中央、國務院印發(fā)《關于穩(wěn)步推進農(nóng)村集體產(chǎn)權制度改革的意見》,對推動改革作出總體部署。意見指出,改革的前提是要加強農(nóng)村集體資產(chǎn)管理,具體來說分為開展集體資產(chǎn)清產(chǎn)核資、明確集體資產(chǎn)所有權和強化農(nóng)村集體資產(chǎn)財務管理三方面。還要由點及面開展集體經(jīng)營性資產(chǎn)產(chǎn)權制度改革,因地制宜探索農(nóng)村集體經(jīng)濟有效實現(xiàn)形式。
農(nóng)業(yè)農(nóng)村部經(jīng)濟研究中心研究員廖洪樂對第一財經(jīng)記者分析,“摸清家底”是實施改革的首要任務。資產(chǎn)有多少?誰是成員?要把集體和農(nóng)民的關系理順,確權登記工作做到位,讓農(nóng)民拿到一個個“紅本子”,資產(chǎn)清晰地體現(xiàn)在賬目上?!氨V翟鲋怠笔峭苿痈母锏年P鍵一步。在資產(chǎn)運作的過程中,各地要建立起科學規(guī)范的決策機制和公開透明的財務管理機制,把“紅票子”切實送到農(nóng)民手里,避免出現(xiàn)被“村霸”貪污、挪用等情況。
如何理解《方案》中特別提到的“加強農(nóng)村土地經(jīng)營權流轉(zhuǎn)規(guī)范管理和服務”?廖洪樂認為,這是由于農(nóng)村土地經(jīng)營權流轉(zhuǎn)后,許多地方的經(jīng)營主體并未開展糧食生產(chǎn)或農(nóng)作物生產(chǎn),而是私自改變了土地用途,例如發(fā)展康養(yǎng)產(chǎn)業(yè),或?qū)⑼恋亻L期閑置。去年的中央經(jīng)濟工作會議重申了堅決遏制耕地“非農(nóng)化”、防止“非糧化”,這對農(nóng)村土地經(jīng)營權流轉(zhuǎn)的管理提出了更高的要求。
農(nóng)業(yè)農(nóng)村部公開數(shù)據(jù)顯示,五年來,全國先后組織開展了五批農(nóng)村集體產(chǎn)權制度改革試點,共有28個省份、89個地市、442個縣整建制開展試點。截至2020年8月,全國已有43.8萬個村完成集體產(chǎn)權制度改革,共確認集體成員6億多人,全國共清查核實集體賬面資產(chǎn)6.5萬億元,資源性資產(chǎn)總面積65.5億畝,集體成員累計分紅超過3800億元。
根據(jù)中央明確要求,2021年底基本完成農(nóng)村集體產(chǎn)權制度改革試點任務。在2020年8月舉行的全國深化農(nóng)村集體產(chǎn)權制度改革工作會議上,時任農(nóng)業(yè)農(nóng)村部副部長韓俊表示,時間緊、任務重,各地區(qū)要對表時間要求,加快改革試點進度。下一步的工作重點是明晰集體資產(chǎn)所有權,切實維護集體經(jīng)濟組織成員權益,合理設置股權和管理股權,建立健全農(nóng)村集體經(jīng)濟組織,加強集體資產(chǎn)監(jiān)督管理,加快推進集體經(jīng)濟組織立法。
土地指標跨省域交易利好大城市住房
在推動經(jīng)營性土地要素市場化配置方面,《方案》提出:開展土地指標跨區(qū)域交易試點。對城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤節(jié)余指標跨省域調(diào)劑政策實施評估,探索建立全國性的建設用地指標跨區(qū)域交易機制。改進完善跨省域補充耕地國家統(tǒng)籌機制,穩(wěn)妥推進補充耕地國家統(tǒng)籌實施。在有條件的地方探索建立省域內(nèi)跨區(qū)域補充耕地指標交易市場,完善交易規(guī)則和服務體系。
值得注意的是,《方案》對“全國性的建設用地指標跨區(qū)域交易機制”再次表明了態(tài)度。
2018年3月,國務院辦公廳印發(fā)《城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤節(jié)余指標跨省域調(diào)劑管理辦法》(下稱《辦法》),明確“三區(qū)三州”及其他深度貧困縣增減掛鉤節(jié)余指標由國家統(tǒng)籌跨省域調(diào)劑,文件有效期到2020年底。這是自2016年以來,允許集中連片的特困地區(qū)、國家級貧困縣以及省級貧困縣增減掛鉤節(jié)余指標,在省域范圍內(nèi)流轉(zhuǎn)使用以后,土地增減掛鉤政策的又一次升級。
為集中力量幫扶深度貧困地區(qū)脫貧攻堅,《辦法》將調(diào)出節(jié)余指標的地區(qū)限定在“三區(qū)三州”,即西藏自治區(qū)、青川滇甘四省藏區(qū)、南疆四地州和四川涼山州、云南怒江州、甘肅臨夏州。根據(jù)經(jīng)濟承擔能力,調(diào)入節(jié)余指標的主要幫扶省份,確定為廣東、浙江、江蘇、天津、山東、福建、上海、北京東部8?。ㄊ校?。
《辦法》規(guī)定,增減掛鉤節(jié)余指標跨省域調(diào)劑,由國家統(tǒng)一下達調(diào)劑任務,統(tǒng)一確定調(diào)劑價格標準,統(tǒng)一資金收取和支出。根據(jù)近年來中西部地區(qū)節(jié)余指標省域內(nèi)流轉(zhuǎn)的平均成交價格(每畝24萬元),確定調(diào)出價格標準,復墾為一般耕地和其他農(nóng)用地的,每畝為30萬元;對部分有條件復墾為高標準農(nóng)田的,適當提高價格標準,每畝為40萬元,可以滿足中西部地區(qū)拆舊復墾安置的需求,且有結余。節(jié)余指標調(diào)入價格根據(jù)地區(qū)差異相應確定,北京、上海每畝70萬元,天津、江蘇、浙江、廣東每畝50萬元,福建、山東等其他省份每畝30萬元;附加規(guī)劃建設用地規(guī)模的,每畝再增加50萬元。
發(fā)達地區(qū)獲得了緊俏的建設用地指標,貧困地區(qū)獲得了發(fā)展經(jīng)濟的真金白銀。公開數(shù)據(jù)顯示,從2018年到2020年底,這一政策為貧困地區(qū)提供了超過1800億元的收益。
國家發(fā)改委國土開發(fā)與地區(qū)經(jīng)濟研究所原所長、研究員肖金成在接受第一財經(jīng)記者采訪時表示,除了交易雙方得到的好處以外,也不能忽視跨省域“指標交易”可能帶來的問題。城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤,即城市建設用地增加與農(nóng)村建設用地減少相掛鉤。如將農(nóng)村建設用地地塊復墾為耕地,可以增加城鎮(zhèn)相應面積的建設用地??缡∮颉爸笜私灰住贝蛲ê?,東部地區(qū)的建設用地指標增加,西部地區(qū)則需復墾相應面積的耕地。那么,西部復墾的耕地質(zhì)量能否與東部地區(qū)相當?糧食由西部運往東部,多出來的運輸成本和損耗如何計算?更重要的是,農(nóng)田同時具有生態(tài)功能,一味增加東部地區(qū)的建設用地、減少農(nóng)田面積,將導致生態(tài)空間結構發(fā)生變化,影響生存環(huán)境質(zhì)量?!八哉f,跨省域指標交易的口子可以開,但是應當有所節(jié)制?!?/p>
對于《方案》提出“有條件的地方探索建立省域內(nèi)跨區(qū)域補充耕地指標交易市場”,肖金成認為,如果以全省為單位,在尊重市場自由交易規(guī)則的前提下,交易指標可能會集中在建設用地需求量大、資金雄厚的省會城市,導致省會城市規(guī)模進一步擴大。而處于弱勢地位的其他地級市的中心城區(qū)和縣城將難以從中獲得建設權益,產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨受阻,因此需要建立完備的市場交易機制。
那么,這一政策對于房地產(chǎn)市場有何影響?易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為,這里的“建設用地”指標交易,還是更強調(diào)住宅建設用地,其他建設用地的需求相對較少。因此,這對于東部沿海重點城市、都市圈城市、省會城市等影響較大。后續(xù)建設用地指標若是過于稀缺,可以通過此類機制或平臺進行交易,客觀上有助于增加此類用地緊張區(qū)域的土地供應。這也體現(xiàn)了大城市解決住房問題中從土地環(huán)節(jié)來優(yōu)化的導向。從土地投資和城市投資角度看,應該積極關注此類指標交易的態(tài)勢。
相關知識
中央部署土地指標跨區(qū)交易試點,利好大城市解決住房問題
中辦、國辦:開展土地指標跨區(qū)交易試點 探索農(nóng)村集體土地入市
中辦、國辦:開展土地指標跨區(qū)交易試點 探索農(nóng)村集體土地入市
中央經(jīng)濟工作會議連續(xù)三年提房住不炒,大城市住房問題受關注
土地指標跨區(qū)域交易可優(yōu)化土地資源配置,實現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價
各地2021年房地產(chǎn)政策藍圖:長租等成重點,解決大城市住房問題
成渝雙城經(jīng)濟圈聯(lián)動長三角 破題建設用地指標跨省交易?
如何解決大城市用地指標困境?深圳探索創(chuàng)新耕地占補平衡制度
中央定調(diào)2021樓市:重申“房住不炒” 聚焦大城市住房租賃
倪虹:下決心、下力氣解決好新市民和青年人的住房問題
推薦資訊
- 1起底明園集團:李松堅與凌菲菲 4374
- 2北京房地產(chǎn)市場調(diào)控政策出乎意 4166
- 3華為全屋智能AWE2024前 3717
- 4為什么進戶線要用鋁線 2813
- 5杯子送人有何忌諱嗎 男人送女 2481
- 6用心服務筑就每一份美好 2352
- 7安吉云上草原售樓處電話&md 2162
- 8菏澤輕軌線路圖已出?看看是不 2023
- 92020年竟有農(nóng)村拆遷補償4 1932
- 10探索現(xiàn)代人需求,安放生活理想 1869