時代周報

1 月 29 日，深圳寶安某剛需盤置業(yè)顧問李力杰（化名）迎來近期最忙碌的一天。

" 前妻能做貸款擔保人嗎？"" 社保 200 個月、兩套房，可以買到海岸城嗎？"" 親哥親姐轉賬的錢能不能付首付？"" 流水現(xiàn)在做還來得及嗎？" 一系列問題撲向他，但回答都是否定的。

當日，深圳官方選房系統(tǒng) "i 深圳 APP" 推出萬豐海岸城、深鐵懿府、香山道公館等 6 個新盤，購房者只能選擇一個盤進行誠意登記，且根據(jù)繳納社保時長和名下房產情況進行分類，社保為王、無房優(yōu)先。

" 這就像高考填志愿，你不僅需要知道自己的情況，還要知道對手的情況。深圳最近出了很多新規(guī)，客戶還要摸清規(guī)則，要是被定義為眾籌、代持、作假，一律沒收定金。" 李力杰表示，新規(guī)出臺之后，深圳 " 打新 " 難度翻倍。

近期，深圳接連打出了樓市調控組合拳：嚴查購房資金來源，有代持嫌疑者不予購房；打擊作假行為，對作假者實施 3 年 " 禁買 "；堵漏炒房者 " 假結婚 "，夫妻無資質一方不得聯(lián)名買房。

事實上，新一輪調控正在全國多個城市展開，劍指樓市亂象。

北京、上海、深圳、廣州、杭州等 9 個城市先后出臺樓市調控政策，在 " 五限令 "（即限購、限外、限貸、限價、限售）基礎上，提高購房門檻、拉長限售年限。

同時，部分城市通過調高房貸利率、嚴查購房資金來源等政策遏制違規(guī)資金流入樓市，減少投機炒作行為。

2 月 1 日，多名房企人士對時代周報記者表示，收縮投拓成本、加快項目周轉周期、更為積極的促銷活動等將成為房企應變的主要措施。

房地產金融監(jiān)管從嚴，房企資金端全面受限。

精準打擊

打擊市場較熱城市的炒房行為，成為新一輪調控潮的主要特征。

2020 年年底，北上廣深杭等熱點城市均出現(xiàn) " 翹尾 " 行情。中原地產統(tǒng)計顯示，2020 年 12 月，北京新房和二手房分別成交 6681 套和 20944 套，均創(chuàng)下 "3 17 新政 " 以來的月度新高。同期，廣州新房成交 16434 套，創(chuàng)單月歷史最高紀錄。

易居研究院數(shù)據(jù)顯示，2020 年 12 月，上海市二手住宅成交套數(shù)約為 3.9 萬套，成交量創(chuàng)多年來新高。

1 月 21 日，上海樓市調控 " 滬十條 " 出臺，明確表示將打擊 " 假離婚 " 炒房，夫妻離婚三年內，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計算；對購房不足 5 年對外出售者，全額征收增值稅。

2 月 1 日，上海中原地產首席分析師盧文曦對時代周報記者表示，近期上海調控主要針對投機炒作行為，這些政策將給市場帶來降溫作用，但價格只有在成交量持續(xù)收窄后才會轉跌，短期內不會出現(xiàn)大幅下跌的局面。經過一段時間的瘋漲后，及時調整政策有利于市場平穩(wěn)發(fā)展。

1 月 29 日晚間，" 上海只對已封頂住房的個人發(fā)放貸款 " 的話題沖上熱搜，閱讀量破億。同日，上海銀保監(jiān)局發(fā)文，要求將重點支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，且只能對購買主體結構已封頂住房的個人發(fā)放住房貸款。

不封頂不貸款，開發(fā)商回款承壓。2 月 1 日，盧文曦對時代周報記者表示，此前住建局為推動綠色建筑發(fā)展，給予開發(fā)商一定的優(yōu)惠條件，即項目拿到預售證就可以出售。" 滬八條 " 之后，新房要主體結構封頂才可以貸款，無疑將加大開發(fā)商的資金壓力。在這種情況下，開發(fā)商將加快施工節(jié)奏，提高周轉速度以推動項目盡快投入市場，減輕資金壓力。

新一線城市杭州加入調控大軍。

1 月 27 日，杭州打出組合拳，從限售、稅收調節(jié)和無房家庭認定標準等方面加強調控。具體而言，對于中簽率小于 10% 的新房，實施 5 年限售。同時，將個人住房轉讓增值稅征免年限由 2 年調整為 5 年。

北京和廣州則分別通過嚴查個人信貸資金流向、上調房貸利率進行調控。1 月 30 日，北京銀保監(jiān)局表示，要求各行對 2020 年下半年以來新發(fā)放的個人消費貸和個人經營貸合規(guī)性開展全面自查。1 月 27 日起，廣州四大行房貸利率全線上漲，工農中建四大行的首套房貸利率調整為 LPR 55bp，二套房貸為 LPR 75bp。

" 近期部分城市房地產市場升溫過快，投機性需求有所抬頭，不利于房地產市場健康發(fā)展。因此，必須結合本地情況，從快從嚴進行遏制。"1 月 31 日，58 安居客房產研究院分院院長張波對時代周報記者表示，" 哪里過熱打哪里 " 將是 2021 年政策調控的重點方向。從深滬杭的調控看，堵漏洞、控金融、打炒作的信號十分明顯。

具體而言，近期出臺的調控政策主要以強化限購、限售政策為主，加強對投機炒房的打壓力度。

房企以價換量或成主流

對于購房者而言，" 五限令 " 升級提高了購房門檻，利率上調增加成本，房貸收緊拉長周期。購房者入市積極性降低，房企不斷調整策略以應對新政策。

1 月 31 日，花樣年董事會主席潘軍對媒體表示，房地產資金端收緊，企業(yè)在做城市布局時將有所選擇，不會盲目進入每個城市，而是根據(jù)自身優(yōu)勢選擇匹配的城市。

潘軍表示，2021 年，房企將會及時調整產品結構，結合企業(yè)自身情況選擇拿地的規(guī)模和布局方式。

促銷售、抓回款成為房企的工作重點。

" 項目之間的競爭將加劇，以價換量將成主流。"1 月 31 日，一名上市房企營銷負責人對時代周報記者表示，房企的資金來源主要是融資和賣房，個人住房貸款收緊將直接影響現(xiàn)金流，接下來回款慢、回款周期長將成最棘手的問題。對于體量大的樓盤而言，房貸收緊的影響更大，對于體量在 1000 套以下的房源影響極小。

" 最近個人房貸收緊的影響還不大，主要是信號意義。（政策）今年全年都會是收緊狀態(tài)，企業(yè)壓力很大。" 該人士預計，今年春節(jié)將有更多的房企推出促銷活動，搶收期提前，營銷力度相比過去也會有加大。

與 2020 年全年銷售均價相比，部分房企 1 月銷售均價出現(xiàn)小幅下滑。

中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2020 年保利發(fā)展、金地集團、中國金茂的銷售均價分別約為 1.48 萬元 / 平方米、2.03 萬元 / 平方米、2.05 萬元 / 平方米；2021 年 1 月，這三家企業(yè)的銷售均價分別約為 1.41 萬元 / 平方米、1.97 萬元 / 平方米、1.43 萬元 / 平方米。

按照以往房企營銷節(jié)點，返鄉(xiāng)置業(yè)是房企一季度的營銷重點。但今年由于疫情，眾多城市倡議 " 就地過年 "，返鄉(xiāng)置業(yè)熱度下降。

近日，58 同城、安居客發(fā)布的《2020 ― 2021" 返鄉(xiāng)置業(yè) " 調查報告》顯示，37.8% 的調研者想回鄉(xiāng)置業(yè)，遠低于 2020 年 68.6% 的占比；47.6% 的調研者想留在工作城市置業(yè)，超過 2020 年 31.1% 的占比。

為了抓住銷售窗口期，房企陸續(xù)推出促銷活動。

時代周報記者了解到，綠地控股、中海地產、恒大集團等推出新春優(yōu)惠活動，包括特價房、新春購房禮、購房折扣等。

此外，部分房企攜手互聯(lián)網電商平臺推出購房活動，如融創(chuàng)中國聯(lián)合京東房產推出購房券，碧桂園攜手天貓好房推出錦鯉禮包。東原地產、佳兆業(yè)集團、金科股份等房企采用直播帶貨的方式，推出總裁站臺、明星帶貨等活動。

1 月 31 日，中國房地產數(shù)據(jù)研究院院長陳晟向時代周報記者表示，房貸收緊主要是從金融端提醒開發(fā)商注意相關風險、購房者謹慎過度使用杠桿，強化 " 三道紅線 " 的約束作用。同時，房貸收緊也會間接影響開發(fā)商的銷售情況，接下來開發(fā)商將會加強對客戶回款能力的篩選，也會加大抓回款、全款支付客戶的支持力度。

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