監(jiān)管高壓之下，個(gè)人消費(fèi)貸款和個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款入樓市仍然屢禁難止。2月1日，北京商報(bào)記者在北京地區(qū)調(diào)查了解到，利用抵押經(jīng)營(yíng)貸“置換”房貸已形成一條灰色產(chǎn)業(yè)鏈，有購(gòu)房需求的客戶(hù)花幾萬(wàn)元就可以請(qǐng)中介提供包括“包裝殼公司”在內(nèi)的“一條龍”服務(wù)；同時(shí)，一直被嚴(yán)打的“首付貸”也未曾銷(xiāo)聲匿跡，仍有多家中介表示，可以協(xié)助客戶(hù)操作銀行大額消費(fèi)貸交購(gòu)房首付款。中介活躍“鉆空子”的背后，銀行貸款環(huán)節(jié)存在的漏洞也清晰暴露。

揭經(jīng)營(yíng)貸買(mǎi)房灰色產(chǎn)業(yè)鏈

原本是扶持中小微企業(yè)的抵押經(jīng)營(yíng)貸產(chǎn)品，因利率較個(gè)人住房貸款利率更低，加上期限長(zhǎng)、額度高的優(yōu)勢(shì)，經(jīng)中介公司一番“包裝”后，購(gòu)房者即可用最低年利率3.6%的經(jīng)營(yíng)貸，最長(zhǎng)貸30年，“置換”年利率5%以上的房貸，省下大筆利息支出。在這一過(guò)程中，客戶(hù)僅需花幾萬(wàn)元的服務(wù)費(fèi)，就可以“包下款”。2月1日，北京商報(bào)記者調(diào)查了解到，在越來(lái)越多的市場(chǎng)需求之下，中介對(duì)利用抵押經(jīng)營(yíng)貸模式購(gòu)房的交易頗為熟稔，并且已經(jīng)摸索出了一套成熟的解決方案來(lái)解決客戶(hù)貸款過(guò)程中可能遇到的各類(lèi)問(wèn)題。

北京地區(qū)目前的房貸利率標(biāo)準(zhǔn)為，首套房貸款利率在LPR基礎(chǔ)上，上浮55基點(diǎn)，即5.2%，二套房為上浮105基點(diǎn)，即5.7%。在低利率吸引下，如何能拿到抵押經(jīng)營(yíng)貸？

抵押經(jīng)營(yíng)貸即企業(yè)經(jīng)營(yíng)性抵押貸款，貸款用途用于企業(yè)經(jīng)營(yíng)。而據(jù)中介介紹，一般的抵押資產(chǎn)是客戶(hù)的房產(chǎn)，個(gè)人住宅可申請(qǐng)到房產(chǎn)評(píng)估值七成左右的貸款。

2月1日，一名北京地區(qū)的銀行貸款中介人士王峰（化名）告訴北京商報(bào)記者，抵押經(jīng)營(yíng)貸一般年利率在3.6%-4.2%，20-30年期，等額本息，實(shí)際放款利率銀行會(huì)根據(jù)客戶(hù)征信、房子、公司進(jìn)行評(píng)定。

值得一提的是，申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸的必要條件之一是客戶(hù)首先要有公司，并且這家公司實(shí)際經(jīng)營(yíng)要1-2年。

王峰表示，客戶(hù)個(gè)人名下若無(wú)公司，可幫其“買(mǎi)個(gè)公司”用以申請(qǐng)貸款。中介可以幫“包裝戶(hù)”“過(guò)個(gè)”注冊(cè)時(shí)間滿(mǎn)1-2年的公司，而為了讓這家公司看起來(lái)像實(shí)際經(jīng)營(yíng)的公司，還需“包裝”上下游合同、購(gòu)銷(xiāo)合同、公司章程、財(cái)報(bào)、流水并找個(gè)下戶(hù)地等。整套服務(wù)下來(lái)，中介在其中收取1-2個(gè)點(diǎn)的服務(wù)費(fèi)，比如客戶(hù)貸款200萬(wàn)元，2個(gè)點(diǎn)則收取4萬(wàn)元。

申請(qǐng)這類(lèi)貸款的必要條件之二是解決抵押物的問(wèn)題，大多數(shù)中介辦理的抵押經(jīng)營(yíng)貸主要針對(duì)“一抵”（房屋抵押時(shí)無(wú)未結(jié)清貸款）客戶(hù)，客戶(hù)需要一筆墊資“過(guò)橋”還清現(xiàn)有房貸并解押，之后再拿“干凈”的房本，向銀行申請(qǐng)貸款。

一般而言，銀行發(fā)放抵押經(jīng)營(yíng)貸的流程包括批貸、房本抵押、放款等流程，而中介則對(duì)照銀行放貸流程為客戶(hù)提供“一條龍”服務(wù)。

整套“流水線(xiàn)”過(guò)程依次是，客戶(hù)通過(guò)銀行評(píng)分——中介“過(guò)公司”到客戶(hù)名下并準(zhǔn)備公司上下游合同等材料——拿材料到銀行進(jìn)件，銀行3到5天批出額度——找墊資公司還清現(xiàn)有房貸并解押房本——將“干凈”房本抵押給銀行——銀行放款——客戶(hù)歸還公司墊資及利息并交中介服務(wù)費(fèi)，同時(shí)客戶(hù)正常按期歸還銀行貸款。從申請(qǐng)到下款時(shí)間在1個(gè)月左右。

根據(jù)王峰介紹，這一過(guò)程中，如果客戶(hù)需要，中介會(huì)找專(zhuān)門(mén)的墊資公司進(jìn)行墊資解押房產(chǎn)，之前有房產(chǎn)抵押的墊資費(fèi)用是7‰-9‰，即100萬(wàn)元貸款金額收7000-9000元墊資費(fèi)，期限10天。沒(méi)有房產(chǎn)抵押的“空墊”費(fèi)用更高，10天1-2個(gè)點(diǎn)，即收取1萬(wàn)-2萬(wàn)元。

消費(fèi)貸入樓市屢禁難止

除了經(jīng)營(yíng)貸被“挪用”于購(gòu)房，北京商報(bào)記者調(diào)查了解到，雖然消費(fèi)貸入樓市一直被禁止，但“首付貸”一直未曾銷(xiāo)聲匿跡，仍有多家中介表示，可以協(xié)助操作銀行大額消費(fèi)貸用以交付購(gòu)房首付款。

北京地區(qū)某銀行貸款中介章飛（化名）表示，如果購(gòu)房首付款不夠可以幫忙跟銀行申請(qǐng)無(wú)抵押無(wú)擔(dān)保的大額信貸，額度10萬(wàn)-30萬(wàn)元，年利率4.8%-6%，三年或五年等額本息，需要準(zhǔn)備身份證、銀行卡、公積金卡、學(xué)歷證明等材料，并表示很多家銀行都可操作，兩天就能下款。貸款下來(lái)之后中介一般會(huì)收取3個(gè)點(diǎn)的服務(wù)費(fèi)，比如10萬(wàn)元收3000元。

“這個(gè)利息比較優(yōu)惠，和房貸利息差不多，而且有些產(chǎn)品銀行不針對(duì)個(gè)人，只針對(duì)我們這種渠道，客戶(hù)如果哪項(xiàng)不符合要求，我們也可以想辦法解決。最后我們會(huì)帶客戶(hù)去和銀行簽約，是比較安全的?！闭嘛w對(duì)北京商報(bào)記者如是說(shuō)。

不過(guò)，北京商報(bào)記者咨詢(xún)章飛提到的多家銀行詢(xún)問(wèn)是否可以辦理首付貸，均得到了否定的答復(fù)，并被告知，監(jiān)管規(guī)定的信用貸不允許用于購(gòu)房，只可以用于消費(fèi)。

“我們行能做信用貸但不能用于買(mǎi)房，如果辦信用貸只能用作消費(fèi)，直接跟銀行說(shuō)要做消費(fèi)貸用于首付肯定不行，是違規(guī)的?！蹦吵巧绦行刨J經(jīng)理劉勵(lì)（化名）如是說(shuō)。

某國(guó)有大行個(gè)貸部人士李平（化名）更為敏感，“消費(fèi)貸不能流入房地產(chǎn)是國(guó)家明令禁止的，這種貸款用途肯定違規(guī)，我們做不了”。

為何監(jiān)管明令“封殺”，但消費(fèi)貸、抵押經(jīng)營(yíng)貸資金違規(guī)進(jìn)入樓市仍然屢禁難止？

“有些中小銀行是為了規(guī)模冒險(xiǎn)去給客戶(hù)批貸款的，中介只是為了迎合這類(lèi)銀行順?biāo)浦圪嶞c(diǎn)錢(qián)而已。之前中介的服務(wù)費(fèi)拿到手很普遍要跟銀行分，現(xiàn)在這種情況比較少了，為了點(diǎn)好處費(fèi)違規(guī)不值?！币晃还煞菪行刨J人士錢(qián)軍（化名）對(duì)北京商報(bào)記者直言。他進(jìn)一步表示，因?yàn)橐咔?，中央扶持中小企業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)貸利率有所調(diào)低，卻讓某些中介和購(gòu)房者鉆了空子，監(jiān)管必定會(huì)進(jìn)行糾偏。

光大銀行金融市場(chǎng)部分析師周茂華指出，個(gè)人消費(fèi)貸和經(jīng)營(yíng)貸產(chǎn)品初衷是釋放消費(fèi)潛力和緩解小微企業(yè)融資難題，之所以這些資金能違規(guī)流入樓市，是由于個(gè)人消費(fèi)貸和經(jīng)營(yíng)貸辦理門(mén)檻不高、手續(xù)簡(jiǎn)便、利率相對(duì)低、金額大等，尤其是貸款資金利率普遍低于房地產(chǎn)市場(chǎng)利率，易引發(fā)跨市場(chǎng)套利行為，另外，個(gè)人消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸資金的具體流向和用途檢查、追蹤難度大、成本高，反映出這些產(chǎn)品在服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)過(guò)程中仍存在改建或創(chuàng)新空間。

“這些資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，會(huì)導(dǎo)致居民、企業(yè)杠桿負(fù)債率上升，容易引發(fā)局部房地產(chǎn)過(guò)熱，對(duì)樓市調(diào)控構(gòu)成一定掣肘，并干擾市場(chǎng)對(duì)樓市穩(wěn)定預(yù)期。同時(shí)，部分中小銀行對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)過(guò)度依賴(lài)，容易引發(fā)資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)失衡，削弱穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)等?！敝苊A如是說(shuō)。

嚴(yán)查資金違規(guī)入樓市

上述中介的活躍暴露出部分銀行審批、貸后的漏洞。

面對(duì)北京商報(bào)記者提出的上述經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸購(gòu)房行為是否有風(fēng)險(xiǎn)的疑問(wèn)，多位中介人士表示，中介服務(wù)一會(huì)保障前期正常批貸放款，二會(huì)保障后期客戶(hù)貸后審核不會(huì)出任何問(wèn)題，都會(huì)簽在合同里，未放款不收取任何費(fèi)用。

值得一提的是，經(jīng)營(yíng)貸需要真實(shí)經(jīng)營(yíng)的公司，如何能繞過(guò)銀行的貸后審查？對(duì)此，中介王峰表示，銀行批貸后期查不是下戶(hù)查，只是大數(shù)據(jù)查客戶(hù)征信、查后期公司是否有注銷(xiāo)。并且銀行貸后只是查三年，只要公司在三年之內(nèi)沒(méi)有注銷(xiāo)就沒(méi)有任何問(wèn)題。

業(yè)內(nèi)人士指出，這實(shí)際上反映出部分銀行貸款管理存在漏洞，給了中介活躍的可乘之機(jī)?！安糠帚y行對(duì)貸后審查不夠重視、審查流于形式，缺乏相應(yīng)人才團(tuán)隊(duì)以及尚未形成企業(yè)定期向銀行披露報(bào)告相關(guān)信息制度等，使得銀行貸后審查信息收集難度大、成本也高?！敝苊A如是說(shuō)。

錢(qián)軍直言，經(jīng)營(yíng)貸首先貸前審查就要抓嚴(yán)，下戶(hù)與客戶(hù)見(jiàn)面，到客戶(hù)公司里、讓客戶(hù)提供發(fā)票、納稅收入申報(bào)、流水，都要對(duì)照交叉認(rèn)證。貸后審查在貸款存續(xù)期間也應(yīng)持續(xù)進(jìn)行，且每個(gè)季度都要檢查，下戶(hù)、讓客戶(hù)提供經(jīng)營(yíng)發(fā)票，上傳報(bào)告，銀行貸后也要有專(zhuān)門(mén)部門(mén)負(fù)責(zé)督導(dǎo)支行自查。

對(duì)于銀行怎么避免個(gè)人消費(fèi)貸、抵押經(jīng)營(yíng)貸資金入樓市，周茂華表示，在跨市場(chǎng)資金存在套利且檢查資金違規(guī)使用的成本較高的情況下，就需要在相關(guān)貸款各環(huán)節(jié)嚴(yán)格把關(guān)，壓實(shí)責(zé)任。對(duì)發(fā)現(xiàn)違規(guī)使用貸款資金苗頭及時(shí)預(yù)警，并對(duì)違規(guī)行為進(jìn)行一定懲戒。

事實(shí)上，當(dāng)前，個(gè)人消費(fèi)貸款、經(jīng)營(yíng)性貸款等資金挪用于購(gòu)房成為監(jiān)管部門(mén)關(guān)注的重要問(wèn)題之一。面對(duì)近期部分熱點(diǎn)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)加大的情況，已有多地加大對(duì)資金違規(guī)流向房地產(chǎn)領(lǐng)域監(jiān)管力度。

北京商報(bào)記者從北京銀保監(jiān)局獲悉，近期，北京銀保監(jiān)局向轄內(nèi)銀行機(jī)構(gòu)下發(fā)監(jiān)管提示函，要求各行對(duì)2020年下半年以來(lái)新發(fā)放的個(gè)人消費(fèi)貸款和個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款合規(guī)性開(kāi)展全面自查，重點(diǎn)排查是否存在由于授信審批不審慎、受托支付管理不到位、貸后管理不盡職等情形導(dǎo)致消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸資金被違規(guī)用于支付購(gòu)房款等問(wèn)題，并要求銀行對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題立即整改，加強(qiáng)內(nèi)部問(wèn)責(zé)處理。對(duì)于銀行因經(jīng)營(yíng)不審慎、內(nèi)控管理不到位導(dǎo)致消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域等問(wèn)題，一經(jīng)查實(shí)將依法從嚴(yán)從重處理。北京銀保監(jiān)局還將結(jié)合銀行自查及監(jiān)管核查情況，指導(dǎo)北京市銀行業(yè)協(xié)會(huì)積極行動(dòng)，對(duì)個(gè)人和中介的不當(dāng)和違規(guī)行為啟動(dòng)聯(lián)合懲戒機(jī)制。

對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，在監(jiān)管趨嚴(yán)的市場(chǎng)環(huán)境下，即便是貸款下發(fā)，一經(jīng)查出貸款違規(guī)也很可能會(huì)“賠了夫人又折兵”。

多位銀行業(yè)個(gè)貸部人士向北京商報(bào)記者表示，如果被查出來(lái)違規(guī)貸款，貸款肯定要收回的?！昂灪贤臅r(shí)候都會(huì)讓客戶(hù)簽合規(guī)承諾，貸款違規(guī)肯定要收回貸款的，同時(shí)還有可能追究其他責(zé)任?！卞X(qián)軍如是說(shuō)。

北京商報(bào)記者 孟凡霞 馬嫡

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