調(diào)查|誰在推動經(jīng)營貸、消費貸入樓市

來源：智能家居時間：2021-02-02 07:00

監(jiān)管高壓之下，個人消費貸款和個人經(jīng)營性貸款入樓市仍然屢禁難止。2月1日，北京商報記者在北京地區(qū)調(diào)查了解到，利用抵押經(jīng)營貸“置換”房貸已形成一條灰色產(chǎn)業(yè)鏈，有購房需求的客戶花幾萬元就可以請中介提供包括“包裝殼公司”在內(nèi)的“一條龍”服務(wù)；同時，一直被嚴(yán)打的“首付貸”也未曾銷聲匿跡，仍有多家中介表示，可以協(xié)助客戶操作銀行大額消費貸交購房首付款。中介活躍“鉆空子”的背后，銀行貸款環(huán)節(jié)存在的漏洞也清晰暴露。

揭經(jīng)營貸買房灰色產(chǎn)業(yè)鏈

原本是扶持中小微企業(yè)的抵押經(jīng)營貸產(chǎn)品，因利率較個人住房貸款利率更低，加上期限長、額度高的優(yōu)勢，經(jīng)中介公司一番“包裝”后，購房者即可用最低年利率3.6%的經(jīng)營貸，最長貸30年，“置換”年利率5%以上的房貸，省下大筆利息支出。在這一過程中，客戶僅需花幾萬元的服務(wù)費，就可以“包下款”。2月1日，北京商報記者調(diào)查了解到，在越來越多的市場需求之下，中介對利用抵押經(jīng)營貸模式購房的交易頗為熟稔，并且已經(jīng)摸索出了一套成熟的解決方案來解決客戶貸款過程中可能遇到的各類問題。

北京地區(qū)目前的房貸利率標(biāo)準(zhǔn)為，首套房貸款利率在LPR基礎(chǔ)上，上浮55基點，即5.2%，二套房為上浮105基點，即5.7%。在低利率吸引下，如何能拿到抵押經(jīng)營貸？

抵押經(jīng)營貸即企業(yè)經(jīng)營性抵押貸款，貸款用途用于企業(yè)經(jīng)營。而據(jù)中介介紹，一般的抵押資產(chǎn)是客戶的房產(chǎn)，個人住宅可申請到房產(chǎn)評估值七成左右的貸款。

2月1日，一名北京地區(qū)的銀行貸款中介人士王峰（化名）告訴北京商報記者，抵押經(jīng)營貸一般年利率在3.6%-4.2%，20-30年期，等額本息，實際放款利率銀行會根據(jù)客戶征信、房子、公司進(jìn)行評定。

值得一提的是，申請經(jīng)營貸的必要條件之一是客戶首先要有公司，并且這家公司實際經(jīng)營要1-2年。

王峰表示，客戶個人名下若無公司，可幫其“買個公司”用以申請貸款。中介可以幫“包裝戶”“過個”注冊時間滿1-2年的公司，而為了讓這家公司看起來像實際經(jīng)營的公司，還需“包裝”上下游合同、購銷合同、公司章程、財報、流水并找個下戶地等。整套服務(wù)下來，中介在其中收取1-2個點的服務(wù)費，比如客戶貸款200萬元，2個點則收取4萬元。

申請這類貸款的必要條件之二是解決抵押物的問題，大多數(shù)中介辦理的抵押經(jīng)營貸主要針對“一抵”（房屋抵押時無未結(jié)清貸款）客戶，客戶需要一筆墊資“過橋”還清現(xiàn)有房貸并解押，之后再拿“干凈”的房本，向銀行申請貸款。

一般而言，銀行發(fā)放抵押經(jīng)營貸的流程包括批貸、房本抵押、放款等流程，而中介則對照銀行放貸流程為客戶提供“一條龍”服務(wù)。

整套“流水線”過程依次是，客戶通過銀行評分——中介“過公司”到客戶名下并準(zhǔn)備公司上下游合同等材料——拿材料到銀行進(jìn)件，銀行3到5天批出額度——找墊資公司還清現(xiàn)有房貸并解押房本——將“干凈”房本抵押給銀行——銀行放款——客戶歸還公司墊資及利息并交中介服務(wù)費，同時客戶正常按期歸還銀行貸款。從申請到下款時間在1個月左右。

根據(jù)王峰介紹，這一過程中，如果客戶需要，中介會找專門的墊資公司進(jìn)行墊資解押房產(chǎn)，之前有房產(chǎn)抵押的墊資費用是7‰-9‰，即100萬元貸款金額收7000-9000元墊資費，期限10天。沒有房產(chǎn)抵押的“空墊”費用更高，10天1-2個點，即收取1萬-2萬元。

消費貸入樓市屢禁難止

除了經(jīng)營貸被“挪用”于購房，北京商報記者調(diào)查了解到，雖然消費貸入樓市一直被禁止，但“首付貸”一直未曾銷聲匿跡，仍有多家中介表示，可以協(xié)助操作銀行大額消費貸用以交付購房首付款。

北京地區(qū)某銀行貸款中介章飛（化名）表示，如果購房首付款不夠可以幫忙跟銀行申請無抵押無擔(dān)保的大額信貸，額度10萬-30萬元，年利率4.8%-6%，三年或五年等額本息，需要準(zhǔn)備身份證、銀行卡、公積金卡、學(xué)歷證明等材料，并表示很多家銀行都可操作，兩天就能下款。貸款下來之后中介一般會收取3個點的服務(wù)費，比如10萬元收3000元。

“這個利息比較優(yōu)惠，和房貸利息差不多，而且有些產(chǎn)品銀行不針對個人，只針對我們這種渠道，客戶如果哪項不符合要求，我們也可以想辦法解決。最后我們會帶客戶去和銀行簽約，是比較安全的?！闭嘛w對北京商報記者如是說。

不過，北京商報記者咨詢章飛提到的多家銀行詢問是否可以辦理首付貸，均得到了否定的答復(fù)，并被告知，監(jiān)管規(guī)定的信用貸不允許用于購房，只可以用于消費。

“我們行能做信用貸但不能用于買房，如果辦信用貸只能用作消費，直接跟銀行說要做消費貸用于首付肯定不行，是違規(guī)的。”某城商行信貸經(jīng)理劉勵（化名）如是說。

某國有大行個貸部人士李平（化名）更為敏感，“消費貸不能流入房地產(chǎn)是國家明令禁止的，這種貸款用途肯定違規(guī)，我們做不了”。

為何監(jiān)管明令“封殺”，但消費貸、抵押經(jīng)營貸資金違規(guī)進(jìn)入樓市仍然屢禁難止？

“有些中小銀行是為了規(guī)模冒險去給客戶批貸款的，中介只是為了迎合這類銀行順?biāo)浦圪嶞c錢而已。之前中介的服務(wù)費拿到手很普遍要跟銀行分，現(xiàn)在這種情況比較少了，為了點好處費違規(guī)不值?！币晃还煞菪行刨J人士錢軍（化名）對北京商報記者直言。他進(jìn)一步表示，因為疫情，中央扶持中小企業(yè)銀行經(jīng)營貸利率有所調(diào)低，卻讓某些中介和購房者鉆了空子，監(jiān)管必定會進(jìn)行糾偏。

光大銀行金融市場部分析師周茂華指出，個人消費貸和經(jīng)營貸產(chǎn)品初衷是釋放消費潛力和緩解小微企業(yè)融資難題，之所以這些資金能違規(guī)流入樓市，是由于個人消費貸和經(jīng)營貸辦理門檻不高、手續(xù)簡便、利率相對低、金額大等，尤其是貸款資金利率普遍低于房地產(chǎn)市場利率，易引發(fā)跨市場套利行為，另外，個人消費貸、經(jīng)營貸資金的具體流向和用途檢查、追蹤難度大、成本高，反映出這些產(chǎn)品在服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)過程中仍存在改建或創(chuàng)新空間。

“這些資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，會導(dǎo)致居民、企業(yè)杠桿負(fù)債率上升，容易引發(fā)局部房地產(chǎn)過熱，對樓市調(diào)控構(gòu)成一定掣肘，并干擾市場對樓市穩(wěn)定預(yù)期。同時，部分中小銀行對房地產(chǎn)資產(chǎn)過度依賴，容易引發(fā)資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)失衡，削弱穩(wěn)健經(jīng)營基礎(chǔ)等?！敝苊A如是說。

嚴(yán)查資金違規(guī)入樓市

上述中介的活躍暴露出部分銀行審批、貸后的漏洞。

面對北京商報記者提出的上述經(jīng)營貸、消費貸購房行為是否有風(fēng)險的疑問，多位中介人士表示，中介服務(wù)一會保障前期正常批貸放款，二會保障后期客戶貸后審核不會出任何問題，都會簽在合同里，未放款不收取任何費用。

值得一提的是，經(jīng)營貸需要真實經(jīng)營的公司，如何能繞過銀行的貸后審查？對此，中介王峰表示，銀行批貸后期查不是下戶查，只是大數(shù)據(jù)查客戶征信、查后期公司是否有注銷。并且銀行貸后只是查三年，只要公司在三年之內(nèi)沒有注銷就沒有任何問題。

業(yè)內(nèi)人士指出，這實際上反映出部分銀行貸款管理存在漏洞，給了中介活躍的可乘之機(jī)?！安糠帚y行對貸后審查不夠重視、審查流于形式，缺乏相應(yīng)人才團(tuán)隊以及尚未形成企業(yè)定期向銀行披露報告相關(guān)信息制度等，使得銀行貸后審查信息收集難度大、成本也高。”周茂華如是說。

錢軍直言，經(jīng)營貸首先貸前審查就要抓嚴(yán)，下戶與客戶見面，到客戶公司里、讓客戶提供發(fā)票、納稅收入申報、流水，都要對照交叉認(rèn)證。貸后審查在貸款存續(xù)期間也應(yīng)持續(xù)進(jìn)行，且每個季度都要檢查，下戶、讓客戶提供經(jīng)營發(fā)票，上傳報告，銀行貸后也要有專門部門負(fù)責(zé)督導(dǎo)支行自查。

對于銀行怎么避免個人消費貸、抵押經(jīng)營貸資金入樓市，周茂華表示，在跨市場資金存在套利且檢查資金違規(guī)使用的成本較高的情況下，就需要在相關(guān)貸款各環(huán)節(jié)嚴(yán)格把關(guān)，壓實責(zé)任。對發(fā)現(xiàn)違規(guī)使用貸款資金苗頭及時預(yù)警，并對違規(guī)行為進(jìn)行一定懲戒。

事實上，當(dāng)前，個人消費貸款、經(jīng)營性貸款等資金挪用于購房成為監(jiān)管部門關(guān)注的重要問題之一。面對近期部分熱點地區(qū)房地產(chǎn)市場波動加大的情況，已有多地加大對資金違規(guī)流向房地產(chǎn)領(lǐng)域監(jiān)管力度。

北京商報記者從北京銀保監(jiān)局獲悉，近期，北京銀保監(jiān)局向轄內(nèi)銀行機(jī)構(gòu)下發(fā)監(jiān)管提示函，要求各行對2020年下半年以來新發(fā)放的個人消費貸款和個人經(jīng)營性貸款合規(guī)性開展全面自查，重點排查是否存在由于授信審批不審慎、受托支付管理不到位、貸后管理不盡職等情形導(dǎo)致消費貸、經(jīng)營貸資金被違規(guī)用于支付購房款等問題，并要求銀行對發(fā)現(xiàn)的問題立即整改，加強(qiáng)內(nèi)部問責(zé)處理。對于銀行因經(jīng)營不審慎、內(nèi)控管理不到位導(dǎo)致消費貸、經(jīng)營貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域等問題，一經(jīng)查實將依法從嚴(yán)從重處理。北京銀保監(jiān)局還將結(jié)合銀行自查及監(jiān)管核查情況，指導(dǎo)北京市銀行業(yè)協(xié)會積極行動，對個人和中介的不當(dāng)和違規(guī)行為啟動聯(lián)合懲戒機(jī)制。

對消費者來說，在監(jiān)管趨嚴(yán)的市場環(huán)境下，即便是貸款下發(fā)，一經(jīng)查出貸款違規(guī)也很可能會“賠了夫人又折兵”。

多位銀行業(yè)個貸部人士向北京商報記者表示，如果被查出來違規(guī)貸款，貸款肯定要收回的?！昂灪贤臅r候都會讓客戶簽合規(guī)承諾，貸款違規(guī)肯定要收回貸款的，同時還有可能追究其他責(zé)任?！卞X軍如是說。

北京商報記者孟凡霞馬嫡

（責(zé)任編輯：董云龍）