海淀一共有產(chǎn)權(quán)房被質(zhì)疑存“霸王條款”業(yè)內(nèi)：部分內(nèi)容不合情理

來源：智能家居時間：2021-01-29 18:20

近日，北京海淀區(qū)共有產(chǎn)權(quán)房項目金隅鳳棲家園的部分購房人反映，交首付款時并未被要求簽訂預(yù)售合同，且未將首付款存入監(jiān)管賬戶。同時，與開發(fā)商要簽訂的預(yù)售合同中，開發(fā)商也有意規(guī)避自身風(fēng)險，降低違約成本，比如逾期退款不支付利息、免責(zé)范圍過大等，涉嫌侵犯購房人的正當(dāng)權(quán)益，要求通過協(xié)商修改某些條款。

連日來，新京報記者展開調(diào)查發(fā)現(xiàn)，此事有了最新進(jìn)展，對于簽訂合同與首付款問題，開發(fā)商邀請購房人辦理簽約手續(xù)，但部分購房人不同意，相關(guān)政府部門要求開發(fā)商將購房款直接存入專用賬戶。但是購房者質(zhì)疑的預(yù)售合同中存在的具體條款問題，仍有待進(jìn)一步解決。

購房者質(zhì)疑：開發(fā)商逾期交房支付違約金比例低

2020年11月13日，位于海淀區(qū)清河安寧莊的金隅鳳棲家園共有產(chǎn)權(quán)房項目啟動申購登記，推出房源2848套，均價4.4萬元/平方米，申購對象為海淀區(qū)戶籍無房家庭、在海淀區(qū)工作的北京其他區(qū)戶籍無房家庭和在海淀區(qū)工作的非北京戶籍無房家庭。

在北京打拼多年的趙強(qiáng)（化名）以110萬元的首付款（其中10萬元為定金）申購了一套房源，但是令他疑惑的是，選房當(dāng)天，繳納首付款后，僅簽訂了認(rèn)購合同，并未被要求簽訂預(yù)售合同。

按照新房簽約流程，如果僅繳納定金，簽訂的是認(rèn)購合同，如果繳納首付款，則需要簽訂預(yù)售合同草簽?zāi)０?，后續(xù)簽訂正式合同。趙強(qiáng)表示，“后來，我和其他部分購房人溝通后才知道，開發(fā)商為了資金回籠如此操作并不合規(guī)，且開發(fā)商也并未將首付款存入監(jiān)管賬戶。”

簽訂合同事件僅是小插曲，讓購房者更難以接受的是合同中存在不平等約定。包括趙強(qiáng)在內(nèi)的部分購房人向新京報記者反映，金隅鳳棲家園項目的預(yù)售合同中存在“霸王條款”，開發(fā)商單方面規(guī)定不合理的條款，讓人難以接受。

據(jù)趙強(qiáng)介紹，項目預(yù)售合同第十二條規(guī)定了“逾期交付責(zé)任”，若逾期30日之內(nèi)，開發(fā)商按日向購房人支付全部房款的萬分之一的違約金，超過30日，購房人有權(quán)解除合同，購房人不解除合同的，自合同約定的交付之日起至實際交付之日止，開發(fā)商按日向購房人支付已付全部購房款萬分之一的違約金，但該違約金總額最高不超過購房人已付全部購房款2%。

預(yù)售合同對開發(fā)商逾期交付責(zé)任做出規(guī)定，遭到部分購房人質(zhì)疑。圖片來源受訪者供圖

趙強(qiáng)給新京報記者算了一筆賬，“若開發(fā)商逾期交房，購房人沒有解除合同，按照300萬元購房款計算，最高違約金是購房款的2%，僅為6萬元。若延期無限天，開發(fā)商違約成本也不過幾萬元。而對于購房人來說，若開發(fā)商逾期交房，就需要另外租房。我們一家人租一套房子每年需要支付租金約10萬元。萬一開發(fā)商晚交三四年房，我們?nèi)揖偷妙~外支出幾十萬元的租金?！?/p>

趙強(qiáng)進(jìn)一步算賬，“而若因業(yè)主出現(xiàn)的責(zé)任，則賠償多。開發(fā)商在合同中存在大量加重業(yè)主義務(wù)責(zé)任的內(nèi)容，與開發(fā)商義務(wù)責(zé)任完全不對等，豪無公平性可言。比如，業(yè)主逾期付款30天，或會被解除購房合同，且需承擔(dān)2%違約金；業(yè)主未繳納物業(yè)費(fèi)，按照每日千分之五繳納違約金，折合年利率達(dá)182.5%?！?/p>

關(guān)于逾期交付賠償，北京其他共有產(chǎn)權(quán)住房項目預(yù)售合同中是如何規(guī)定的呢？

對此，新京報記者對比藍(lán)境佳園等幾個共有產(chǎn)權(quán)房項目預(yù)售合同，其規(guī)定一般是，如果開發(fā)商逾期交付，逾期規(guī)定時間外，購房者解除合同的，開發(fā)商除了退還房價款（含已付貸款部分）外，還會按照中國人民銀行公布的同期貸款基準(zhǔn)利率計算給付利息；在違約金方面，按照每日賠償違約金外，并未規(guī)定上限。

除上述問題外，另一位購房人劉燁（化名）稱，合同中還有很多“霸王條款”，比如購房人同意在本合同生效日前已發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計變更，開發(fā)商無需通知購房人或征得購房人的同意，亦無需在簽訂本合同時告知購房人；綠化率、小區(qū)內(nèi)非市政道路、規(guī)劃車位、車庫等未明確達(dá)到約定條件時間，只約定“開發(fā)商負(fù)責(zé)達(dá)到約定條件”、任何情況下（包括因法律及開發(fā)商原因），合同解約，如房屋已交付，購房人須支付總房價1%/月的房屋使用費(fèi)，一年有40萬元等。

開發(fā)商稱合同內(nèi)容合規(guī)，相關(guān)部門約談項目負(fù)責(zé)人

對于上述購房人提出預(yù)售合同中存在的問題，開發(fā)商金隅程遠(yuǎn)公司于1月13日發(fā)表聲明表示，該公司已按照相關(guān)政策要求將項目預(yù)售合同進(jìn)行過兩次全網(wǎng)公示，未接收到購房人提出的任何異議。開發(fā)商認(rèn)為該項目預(yù)售合同執(zhí)行樣本程序合法，內(nèi)容合規(guī)。此外，金隅程遠(yuǎn)公司還在聲明中指出，部分購房人存在對預(yù)售合同內(nèi)容“一知半解、斷章取義”等情況。

不過，1月14日，金隅鳳棲家園項目業(yè)主針對上述聲明回應(yīng)稱，經(jīng)過征集業(yè)主意見形成的關(guān)于《預(yù)售合同》的《合同修改訴求》，以書面文件（包括相關(guān)條款、修改意見及修改依據(jù)），已按照金隅程遠(yuǎn)所交付認(rèn)購書中載明的地址、電話、收件人（法定代表人），以郵政EMS信件形式寄出，卻被郵政反饋拒收、電話無人接聽。

新京報記者注意到，1月15日，北京市住建委官方微信公眾號“安居北京”曾發(fā)布文章指出，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會聯(lián)合海淀區(qū)房屋管理局對海淀區(qū)金隅鳳棲家園共有產(chǎn)權(quán)住房項目進(jìn)行了專項檢查，約談了項目負(fù)責(zé)人，要求開發(fā)建設(shè)單位不得擅自更改已公示的《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房預(yù)售合同》各項條款，要主動搭建平臺，暢通溝通渠道，做好購房人關(guān)切問題的回應(yīng)和解答工作。同時，要求開發(fā)建設(shè)單位嚴(yán)格貫徹落實《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》，必須將購房款直接存入專用賬戶。

進(jìn)展：開發(fā)商邀請購房人辦理簽約手續(xù)，部分購房人不同意

1月21日，金隅程遠(yuǎn)公司官方微信公眾號發(fā)布消息稱，鑒于部分購房人咨詢的退首付款問題，該公司在收到購房人提出的書面申請后，將分批分次辦理，盡快將首付款退回。

同日，金隅程遠(yuǎn)公司針對此事發(fā)表簽約說明稱，自2021年1月15日以來，該公司已分批分次邀約大家辦理簽約手續(xù)，部分購房人于該司通知日期到指定地點(diǎn)，已順利完成了簽約。簽約過程中，有購房人對合同條款解讀提出咨詢，為提高溝通效率，該司已開通郵箱，接收郵件并回復(fù)；增設(shè)熱線電話一部；并在現(xiàn)場設(shè)置答疑處，針對簽約過程中購房人提出的疑問進(jìn)行解答。

今年1月21日，金隅程遠(yuǎn)公司發(fā)表簽約說明。圖片來源金隅程遠(yuǎn)公司微信公眾號截圖

金隅程遠(yuǎn)公司方面表示，金隅鳳棲家園共有產(chǎn)權(quán)房項目只有一個合同版本，即海淀區(qū)信息公開大廳中“海淀區(qū)金隅鳳棲家園和瑞澤家園兩個共有產(chǎn)權(quán)住房項目搖號公告”所公示的合同版本，不會因簽約順序問題出現(xiàn)新、舊合同之分。該公司對所有購房人，一視同仁。

對此，趙強(qiáng)等多位購房人則向新京報記者表示，“金隅鳳棲家園項目的購房人當(dāng)中，基本沒有多少人愿意簽訂上述合同，即便去現(xiàn)場的購房人一般也不簽約。同時，大部分購房人在等相關(guān)部門對此事的進(jìn)一步處理進(jìn)展，期待能有一個公平、合理、公正的處理方案?！?/p>

對于具體的訴求，上述多位購房者表示，首先應(yīng)該去除違約金2%的封頂限制，按約退款，并按照國家規(guī)定的利息標(biāo)準(zhǔn)支付利息，同時不得加重購房者違約成本。

隨后，新京報記者與金隅鳳棲家園項目一位王姓經(jīng)理取得聯(lián)系，該負(fù)責(zé)人稱，“關(guān)于上述問題，肯定會有相關(guān)部門對我們進(jìn)行監(jiān)管，其他的問題暫時不能解答，得向上級反映以后才能回復(fù)?！?/p>

新京報記者就此事與金隅方面取得聯(lián)系，該公司一位負(fù)責(zé)人表示，要進(jìn)一步了解情況之后再做回復(fù)。截至記者發(fā)稿時，未收到上述開發(fā)企業(yè)的進(jìn)一步回應(yīng)。

1月27日上午，新京報記者就此事與北京市住建委保障房使用監(jiān)管處取得聯(lián)系，該處一名工作人員向記者表示，“我們已經(jīng)接到部分金隅鳳棲家園項目購房者關(guān)于合同條款一事的反映，目前已經(jīng)協(xié)調(diào)相關(guān)單位進(jìn)行處理，具體情況可以向海淀區(qū)住保辦進(jìn)行咨詢。”

隨后，記者按照這名工作人員提供的聯(lián)系方式聯(lián)系到了海淀區(qū)房管局住房保障科，該科室相關(guān)工作人員表示“不太清楚”。

律師：明顯加重購房人責(zé)任的格式條款無效

在北京金訴律師事務(wù)所創(chuàng)始人戴金花律師看來，一個正常的買賣行為要建立在公平、自愿基礎(chǔ)之上，有約定按約定，如果沒有約定則按照現(xiàn)行的民事糾紛處理規(guī)則或者原則來處理。

“這里的約定不能一概而論，上述共有產(chǎn)權(quán)房項目屬于偏保障性住房，按照當(dāng)前的房地產(chǎn)市場情況來看，這屬于偏搶手的產(chǎn)品。要避免因買賣任何一方的意志所強(qiáng)加于人，而形成一方獨(dú)大的境地，最終，難以達(dá)到公平、公正的交易模式?！贝鹘鸹蓭煴硎荆绻p方所簽訂的合同條款屬于格式條款，根據(jù)《民法典》第496條的規(guī)定，提供格式條款的一方未履行提示或者說明義務(wù)，致使對方?jīng)]有注意或者理解與其有重大利害關(guān)系的條款的，對方可以主張該條款不成為合同的內(nèi)容。此外，如果提供格式條款一方不合理地免除或者減輕其責(zé)任、加重對方責(zé)任、限制或排除對方主要權(quán)利，該格式條款無效，不能約束對方。

北京一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士表示，共有產(chǎn)權(quán)類住房屬于一種偏保障性類的產(chǎn)品，政府推出此類住房的初衷應(yīng)該是解決剛需人群的居住問題。對于上述金隅鳳棲家園項目的合同問題，開發(fā)企業(yè)通過合同條款降低自身風(fēng)險，可以說上述合同中部分內(nèi)容不合情理。

上述業(yè)內(nèi)人士進(jìn)一步表示，從長遠(yuǎn)角度看，政府方面應(yīng)該就共有產(chǎn)權(quán)住房交付等問題作出進(jìn)一步規(guī)范和要求，才更有利于保障性住房的健康發(fā)展。

（責(zé)任編輯：宋虹姍 HO031）