地產(chǎn)股跌了,意味著什么?
5月4日,港股迎來了5月的第一個交易日,但并未迎來開門紅。
港股開盤后,內(nèi)房股、內(nèi)險股、中資券商股全線下挫,其中SOHO中國、融創(chuàng)中國、中國恒大等跌幅較大。
內(nèi)房股,即內(nèi)地房地產(chǎn)股,其所屬的內(nèi)地企業(yè)股已經(jīng)占據(jù)港股上市公司數(shù)量半數(shù)以上,占港股市值占比近八成。而港股又與國際資金有著緊密的聯(lián)系,因此內(nèi)地股的一舉一動都預示著某些信號。
內(nèi)房股與樓市有哪些關(guān)系?
1、長期看,內(nèi)地樓市的繁榮與否會直接從港股內(nèi)房股股價上面反映出來。從克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)可以看出,去年年中大約是內(nèi)地房企融資收緊政策出臺和房地產(chǎn)信托被約談的時候,內(nèi)房股指數(shù)經(jīng)歷了短暫的調(diào)整。而隨著去年下半年至最近深圳房價過熱被調(diào)控之前,內(nèi)房股指數(shù)在低息環(huán)境下穩(wěn)步上升。
克而瑞內(nèi)房股指數(shù)走勢
2、短期看,內(nèi)房股走勢是房企盈利的體現(xiàn),因為股票本來就反映著企業(yè)價值和盈利。去年內(nèi)房股指數(shù)的回暖,也是房企盈利增長的體現(xiàn)。
根據(jù)克而瑞證券研究院對25家樣本房企的數(shù)據(jù)研究表明,2019年25家樣本房企營收24794.6億元,同比增長20.7%;歸母凈利潤2719.2億元,同比增長8.9%。
內(nèi)房股大跌,影響幾何?
內(nèi)房股在香港股市的“印象”其實蠻好的:估值較低,分紅卻不低,業(yè)績增速也不差,許多資金都想繞過A股投資港股內(nèi)房股。尤其在其經(jīng)歷短期較大調(diào)整后,抄底資金摩拳擦掌。
但是內(nèi)地經(jīng)濟與房地產(chǎn)緊密相連,內(nèi)房股下跌,原因有很多,影響也有很多。搞清楚原因再抄底也不遲。
1、如果內(nèi)房股持續(xù)的調(diào)整,注意,是持續(xù)調(diào)整,那么這意味著這些房企的融資要出問題了。因為股價下跌,股權(quán)質(zhì)押貸款就越少,如果沒有“余糧”補充質(zhì)押物的話,房企就要面臨平倉還債的風險。
2、房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè),融資成本高低決定著房企的盈利能力。2019年融創(chuàng)和恒大部分海外債的融資利率分別高達7.95%,10.50%,而且A股上市地產(chǎn)公司融資成本比港股內(nèi)房股低很多。所以如果股價下跌,意味著它們在短期或長期內(nèi)不被資金所看好,高昂的融資成本會縮減房企的盈利空間,進而縮減分紅派息等。
3、像中國恒大、融創(chuàng)中國、碧桂園這種內(nèi)房股優(yōu)質(zhì)龍頭,在短期調(diào)整后,的確有不錯的介入空間。
據(jù)統(tǒng)計,融創(chuàng)中國、碧桂園等龍頭房企ROE位居行業(yè)前列,融創(chuàng)中國過去4年公司凈利潤翻了8倍,股價也漲了8倍;碧桂園在近幾年也有不錯的業(yè)績,其中2017年到達了最高峰,凈利潤同比增長126%,營業(yè)收入同比增長49%。
但是低市盈率也不一定意味著極具投資價值。首先由于房企負債率高,一旦踩雷就很容易掉入估值陷阱。或者融資收緊,一些中小房企的投資風險就會上升。其次,一些房企經(jīng)常會發(fā)行一些永續(xù)債,相當于是一種無期限的債,這樣的話就會導致凈負債率指標失真(負債率被稀釋),誤導投資者。
談一談對地產(chǎn)股的看法
總的來說,地產(chǎn)股的估值高與低都是相對的。放在過去地產(chǎn)發(fā)展的黃金十年,再高的PE都被認為是合理的;放在當下,即使盈利增長,資金也不敢輕舉妄動。
但是如果拋開其他因素的話,當下優(yōu)質(zhì)龍頭地產(chǎn)股是被低估的,不管是A股還是港股。
因為房地產(chǎn)在中國永遠是一個有利潤的行業(yè),而且由于房價的調(diào)整和調(diào)控,資金雄厚的龍頭房企黃金時代才剛剛到來。比如2019年三季度A股全部房企盈利統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,前五名的凈利潤占全部房企利潤的45%,而且開發(fā)商的整體數(shù)量也在大幅降低。
多說一句,房企從融資、拿地、銷售到回款,存在著周轉(zhuǎn)的問題,所以業(yè)績上的亮眼可能是過去幾年盈利的表現(xiàn)。這點需要注意。
所以說優(yōu)質(zhì)的低估值地產(chǎn)股還有追的空間,但在當下房住不炒的政策指導下,房地產(chǎn)很難再出現(xiàn)量價齊升的大牛市。告誡那些想抄底內(nèi)房股的朋友,謹慎些,有時候看上去便宜的東西,往往是最昂貴的。
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(責任編輯:何一華 HN110)相關(guān)知識
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