5月4日，港股迎來了5月的第一個交易日，但并未迎來開門紅。

　　港股開盤后，內房股、內險股、中資券商股全線下挫，其中SOHO中國、融創(chuàng)中國、中國恒大等跌幅較大。

　　內房股，即內地房地產股，其所屬的內地企業(yè)股已經占據(jù)港股上市公司數(shù)量半數(shù)以上，占港股市值占比近八成。而港股又與國際資金有著緊密的聯(lián)系，因此內地股的一舉一動都預示著某些信號。

　　內房股與樓市有哪些關系？

　　1、長期看，內地樓市的繁榮與否會直接從港股內房股股價上面反映出來。從克而瑞內房股領先指數(shù)可以看出，去年年中大約是內地房企融資收緊政策出臺和房地產信托被約談的時候，內房股指數(shù)經歷了短暫的調整。而隨著去年下半年至最近深圳房價過熱被調控之前，內房股指數(shù)在低息環(huán)境下穩(wěn)步上升。

　　克而瑞內房股指數(shù)走勢

　　2、短期看，內房股走勢是房企盈利的體現(xiàn)，因為股票本來就反映著企業(yè)價值和盈利。去年內房股指數(shù)的回暖，也是房企盈利增長的體現(xiàn)。

　　根據(jù)克而瑞證券研究院對25家樣本房企的數(shù)據(jù)研究表明，2019年25家樣本房企營收24794.6億元，同比增長20.7%；歸母凈利潤2719.2億元，同比增長8.9%。

　　內房股大跌，影響幾何？

　　內房股在香港股市的“印象”其實蠻好的：估值較低，分紅卻不低，業(yè)績增速也不差，許多資金都想繞過A股投資港股內房股。尤其在其經歷短期較大調整后，抄底資金摩拳擦掌。

　　但是內地經濟與房地產緊密相連，內房股下跌，原因有很多，影響也有很多。搞清楚原因再抄底也不遲。

　　1、如果內房股持續(xù)的調整，注意，是持續(xù)調整，那么這意味著這些房企的融資要出問題了。因為股價下跌，股權質押貸款就越少，如果沒有“余糧”補充質押物的話，房企就要面臨平倉還債的風險。

　　2、房地產是資金密集型行業(yè)，融資成本高低決定著房企的盈利能力。2019年融創(chuàng)和恒大部分海外債的融資利率分別高達7.95%，10.50%，而且A股上市地產公司融資成本比港股內房股低很多。所以如果股價下跌，意味著它們在短期或長期內不被資金所看好，高昂的融資成本會縮減房企的盈利空間，進而縮減分紅派息等。

　　3、像中國恒大、融創(chuàng)中國、碧桂園這種內房股優(yōu)質龍頭，在短期調整后，的確有不錯的介入空間。

　　據(jù)統(tǒng)計，融創(chuàng)中國、碧桂園等龍頭房企ROE位居行業(yè)前列，融創(chuàng)中國過去4年公司凈利潤翻了8倍，股價也漲了8倍；碧桂園在近幾年也有不錯的業(yè)績，其中2017年到達了最高峰，凈利潤同比增長126%，營業(yè)收入同比增長49%。

　　但是低市盈率也不一定意味著極具投資價值。首先由于房企負債率高，一旦踩雷就很容易掉入估值陷阱?；蛘呷谫Y收緊，一些中小房企的投資風險就會上升。其次，一些房企經常會發(fā)行一些永續(xù)債，相當于是一種無期限的債，這樣的話就會導致凈負債率指標失真（負債率被稀釋），誤導投資者。

　　談一談對地產股的看法

　　總的來說，地產股的估值高與低都是相對的。放在過去地產發(fā)展的黃金十年，再高的PE都被認為是合理的；放在當下，即使盈利增長，資金也不敢輕舉妄動。

　　但是如果拋開其他因素的話，當下優(yōu)質龍頭地產股是被低估的，不管是A股還是港股。

　　因為房地產在中國永遠是一個有利潤的行業(yè)，而且由于房價的調整和調控，資金雄厚的龍頭房企黃金時代才剛剛到來。比如2019年三季度A股全部房企盈利統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，前五名的凈利潤占全部房企利潤的45%，而且開發(fā)商的整體數(shù)量也在大幅降低。

　　多說一句，房企從融資、拿地、銷售到回款，存在著周轉的問題，所以業(yè)績上的亮眼可能是過去幾年盈利的表現(xiàn)。這點需要注意。

　　所以說優(yōu)質的低估值地產股還有追的空間，但在當下房住不炒的政策指導下，房地產很難再出現(xiàn)量價齊升的大牛市。告誡那些想抄底內房股的朋友，謹慎些，有時候看上去便宜的東西，往往是最昂貴的。

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