《民法典》對推進(jìn)物業(yè)服務(wù)法治建設(shè)的思考

來源：智能家居時(shí)間：2021-01-11 16:46

物業(yè)服務(wù)如何由法制時(shí)代到法治時(shí)代，《民法典》給出了答案，不論是對行業(yè)定位，還是法治進(jìn)程，都將會(huì)引發(fā)行業(yè)體系化、制度化變革。筆者站在物業(yè)服務(wù)提供者的角度，結(jié)合《民法典》學(xué)習(xí)體會(huì)對行業(yè)有關(guān)問題進(jìn)行梳理探討。

01構(gòu)建合法權(quán)益保護(hù)體系

充分尊重業(yè)主所有權(quán)基礎(chǔ)上的物權(quán)，才能彰顯物業(yè)管理權(quán)讓渡的專業(yè)價(jià)值，進(jìn)而構(gòu)建《民法典》統(tǒng)領(lǐng)的各方合法權(quán)益保護(hù)體系。

《民法典》推進(jìn)法治化建設(shè)要有體系化的新格局?！睹穹ǖ洹?021年1月1日生效后，新的民事法律框架誕生，但新的法律體系構(gòu)建，尤其是新的法律思維的搭建更是急迫。不僅單從物權(quán)編（第二編）、合同編（第三編）、侵權(quán)責(zé)任編（第七編）等方面入手，更需從《民法典》法律體系中尋求答案。

比如，《總則》（第一編）中的基本原則和限制性原則，尤其是綠色原則、誠信原則和公序良俗原則等是貫穿于整個(gè)《民法典》，更是要在服務(wù)過程中落地的重頭戲。學(xué)習(xí)貫徹《民法典》不僅看具體條款，還要全文貫通，更要體現(xiàn)其基本原則和精神；對業(yè)主及物權(quán)的認(rèn)定理解，在物權(quán)法定基礎(chǔ)上，要重視因合同、侵權(quán)行為、無因管理、不當(dāng)?shù)美约胺傻钠渌盗幸?guī)定，高度重視權(quán)利人請求特定義務(wù)人為或者不為一定行為的債權(quán)規(guī)定；要重視業(yè)主的知識(shí)產(chǎn)權(quán)、繼承權(quán)、投資性權(quán)利及數(shù)據(jù)、網(wǎng)絡(luò)虛擬財(cái)產(chǎn)的保護(hù)；更要深刻理解“民事權(quán)利可以依據(jù)民事法律行為、事實(shí)行為、法律規(guī)定的事件或者法律規(guī)定的其他方式取得”的內(nèi)涵。

我們要理解業(yè)主的意思表示、意思自治及民事法律行為的效力；重視民事責(zé)任中“民事主體依照法律規(guī)定或者按照當(dāng)事人約定，履行民事義務(wù)，承擔(dān)民事責(zé)任”（176條）的規(guī)定，發(fā)揮好“正當(dāng)防衛(wèi)”、“緊急避險(xiǎn)”“保護(hù)他人”“自愿實(shí)施緊急救助”等法律規(guī)定的立法主旨。

02提供物業(yè)服務(wù)的法律索引

《民法典》是社會(huì)生活的百科全書，更是提供物業(yè)服務(wù)的法律索引和武器，增設(shè)了典型合同---《物業(yè)服務(wù)合同》（合同編第24章）。從不動(dòng)產(chǎn)的源頭追溯，《民法典》從“建設(shè)用地使用權(quán)”（物權(quán)12章）到“建設(shè)工程合同”（合同18章）、“買賣合同”（合同9章）、“物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓及消滅”（物權(quán)2章）、“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”（物權(quán)6章）到“物業(yè)服務(wù)合同”（合同24章），包括目前行業(yè)理不清的水電汽暖代收代交等（“供用電、水、氣、熱力合同”合同10章）。上述及其他法律規(guī)定構(gòu)成了脈絡(luò)清晰的建筑物區(qū)分所有權(quán)體系，同時(shí)也初步構(gòu)建了明晰的民事權(quán)利和義務(wù)關(guān)系，不論是對自然人、法人的權(quán)益保護(hù)及責(zé)任邊界，還是對公權(quán)力的限制或者依法司法、行政，都繪出了一幅幅清晰的路徑圖，這都需要我們系統(tǒng)的學(xué)習(xí)、理解和應(yīng)用。

03構(gòu)建生命周期的法律體系《民法典》在總則統(tǒng)領(lǐng)下，重點(diǎn)從物權(quán)編、合同編、侵權(quán)責(zé)任編確定了保護(hù)業(yè)主及服務(wù)雙方權(quán)益的法律體系。物權(quán)編賦予業(yè)主專有部分所有權(quán)這一最充分的物權(quán)及共有部分共有權(quán)、共同管理權(quán)。以上三權(quán)的分離及市場化運(yùn)行使物業(yè)管理服務(wù)成為可能。尤其是物業(yè)管理納入社區(qū)治理范疇，更是兩者相得益彰?！睹穹ǖ洹沸略隽?ldquo;居住權(quán)”這一新型用益物權(quán)，雖其權(quán)利義務(wù)邊界有待法規(guī)進(jìn)一步細(xì)化，但其規(guī)定擴(kuò)大了物業(yè)服務(wù)對象，賦予了人性的進(jìn)步和行業(yè)的歷史使命。第233-239條物權(quán)的保護(hù)（第3章）及有關(guān)規(guī)定賦予業(yè)主的物權(quán)請求權(quán)等，明晰了對物權(quán)的保護(hù)及對延展權(quán)益的尊重；侵權(quán)編明確了業(yè)主的侵權(quán)請求權(quán)，對自甘風(fēng)險(xiǎn)、自助行為及有關(guān)侵權(quán)懲罰性賠償?shù)茸隽嗣鞔_規(guī)定。尤其是服務(wù)人“采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全”及合同編賦予業(yè)主的合同隨時(shí)解除權(quán)等保護(hù)規(guī)定，要求我們要從物業(yè)管理權(quán)的取得、行使及喪失的民法新體系中研判、思考，籌劃行業(yè)新定位和未來，重構(gòu)行業(yè)責(zé)任、法治體系并履行法律賦予的使命?！睹穹ǖ洹穯栴}導(dǎo)向，賦予業(yè)主組織法定地位并針對業(yè)主組織成立難、運(yùn)行難等問題做了框架性法律保護(hù)規(guī)定，作為非法人組織降低了其成立、運(yùn)行門檻，同時(shí)新增了居委會(huì)等指導(dǎo)協(xié)助職責(zé)，對維修資金籌集、使用、共有部分經(jīng)營、禁止停水電收取服務(wù)費(fèi)、格式合同、情勢變更制度、禁止高空拋物、墜物等新規(guī)定，利于化解矛盾及定分止?fàn)?；私?quán)與公權(quán)的同等保護(hù)、公安機(jī)關(guān)等公權(quán)力的明確規(guī)范介入，更加保障了業(yè)主及相對方的權(quán)益，責(zé)任邊界清晰了，物業(yè)服務(wù)方依法履責(zé)了，業(yè)主組織良性運(yùn)行了，政府依法行政了，司法作用歸位了，社會(huì)就安居樂業(yè)了，服務(wù)雙方及社會(huì)就會(huì)更加和諧，這為物業(yè)管理行業(yè)法治建設(shè)指明了方向，也提供了大有作為的廣闊空間。04物業(yè)服務(wù)雙方新定位及新制度體系思考

《民法典》對業(yè)主物權(quán)基礎(chǔ)上財(cái)產(chǎn)權(quán)保護(hù)及財(cái)富傳承的總定位、新增人格權(quán)益的享有和保護(hù)，要求我們重新審視業(yè)主及使用人的內(nèi)涵和外延，對業(yè)主組織作為非法人組織的民事權(quán)利和民事法律行為的框架性規(guī)定，要求我們著手在建筑物區(qū)分所有權(quán)基礎(chǔ)上的新制度體系搭建，尤其是關(guān)注對業(yè)主權(quán)益的特定制度性保護(hù)。比如物業(yè)服務(wù)合同“不定期”間，業(yè)主對合同的隨時(shí)解除權(quán)，其實(shí)是要求行業(yè)加快轉(zhuǎn)型升級和專業(yè)化建設(shè)。

《民法典》對物業(yè)服務(wù)人作為營利法人、物業(yè)服務(wù)合同的一般性規(guī)定及禁止行為規(guī)定，尤其是“環(huán)境污染和生態(tài)破壞責(zé)任”（七編第七章）；“采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全”（942條）；“應(yīng)當(dāng)執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，積極配合開展相關(guān)工作”（285條）；“對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)采取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門報(bào)告并協(xié)助處理”（942條）。從物權(quán)、合同、人格權(quán)、侵權(quán)責(zé)任等方面強(qiáng)化且明確了物業(yè)服務(wù)人行為路徑，其實(shí)是明確了物業(yè)管理行業(yè)新的制度體系構(gòu)架及對應(yīng)法規(guī)立改廢方向。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任邊界擴(kuò)大了，對專業(yè)化要求更高了，只要擔(dān)當(dāng)起來并做好了，不僅僅是物業(yè)服務(wù)地位的提升、服務(wù)范圍擴(kuò)大和社會(huì)責(zé)任擔(dān)當(dāng)，也是行業(yè)新的發(fā)展方向和路徑，當(dāng)然增加的服務(wù)成本應(yīng)該由有關(guān)法規(guī)明確并通過法定程序由業(yè)主和相關(guān)受益方負(fù)擔(dān)，此項(xiàng)工程可謂仍重道遠(yuǎn)。