評論丨房地產(chǎn)貸款集中度管理對市場影響深遠(yuǎn)

來源：智能家居時(shí)間：2021-01-06 06:40

尹中立（榮盛發(fā)展(002146,股吧)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家，中國社會(huì)科學(xué)院房地產(chǎn)金融研究中心主任）

齊心（榮盛發(fā)展研究院研究員）

2020年最后一天，中國人民銀行、中國銀行(601988,股吧)保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》。這是繼去年8月份監(jiān)管部門對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出臺(tái)監(jiān)管指標(biāo)之后對房地產(chǎn)行業(yè)采取的又一重要措施，將對房地產(chǎn)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

對房地產(chǎn)金融設(shè)置“兩條紅線”

《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》（簡稱“《通知》”）要求在我國境內(nèi)設(shè)立的中資法人銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)，其房地產(chǎn)貸款余額占比及個(gè)人住房貸款余額占比應(yīng)滿足管理要求，即不得高于人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)確定的相應(yīng)上限。市場稱之為給商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款設(shè)置“兩條紅線”。主要內(nèi)容如下：

一是將銀行的房地產(chǎn)貸款占比進(jìn)行分檔考核。第一檔包括六大國有大行，兩個(gè)上限（房地產(chǎn)貸款余額占比及個(gè)人住房貸款余額占比）分別為40%和32.5%；第二檔包括招行、農(nóng)發(fā)銀行、浦發(fā)等17家中型銀行，兩個(gè)上限分別為27.5%和20%；第三檔是中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)，主要包括城商行、民營銀行、大中城市和城區(qū)農(nóng)合機(jī)構(gòu)等，兩個(gè)上限分別為22.5%和17.5%；第四檔為縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)，兩個(gè)上限分別為17.5%和12.5%；第五檔為村鎮(zhèn)銀行，兩個(gè)上限分別為12.5%和7.5%。

二是對商業(yè)銀行達(dá)標(biāo)設(shè)置了過渡期?！锻ㄖ穼τ谀壳俺^要求的銀行給予一定過渡期安排，對于距離達(dá)標(biāo)2個(gè)百分點(diǎn)以內(nèi)的，過渡期為2年，超過2個(gè)百分點(diǎn)以上過渡期為4年。

對房地產(chǎn)金融設(shè)置監(jiān)管紅線的目的是什么？

2019年以來，金融監(jiān)管者多次提示房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)。2020年，銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清表示房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國金融風(fēng)險(xiǎn)方面最大的“灰犀?！?，要堅(jiān)決抑制房地產(chǎn)泡沫。

房地產(chǎn)曾經(jīng)是中國經(jīng)濟(jì)增長的發(fā)動(dòng)機(jī)，但隨著個(gè)人負(fù)債的快速增加，房地產(chǎn)市場對其他行業(yè)的“擠出效應(yīng)”日益明顯。在“雙循環(huán)”的經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略要求下，房地產(chǎn)與金融必須與其他部門協(xié)調(diào)發(fā)展，這是監(jiān)管部門出臺(tái)房地產(chǎn)金融監(jiān)管指標(biāo)的宏觀背景。

2020年8月出臺(tái)的“三條紅線”限制房企融資需求，此次又出臺(tái)“兩條紅線”約束金融機(jī)構(gòu)信貸供應(yīng)，二者相結(jié)合，將有助于防范金融體系對房地產(chǎn)貸款過度集中帶來的潛在系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，提高銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)穩(wěn)健性。

2020年10月21日，中國人民銀行副行長潘功勝曾在2020金融街(000402,股吧)論壇年會(huì)上指出，人民銀行將推動(dòng)完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，逐步實(shí)施房地產(chǎn)貸款集中度、居民債務(wù)收入比、房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重等宏觀審慎政策工具。

對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)置“三條紅線”和對商業(yè)銀行設(shè)置“兩條紅線”都屬于宏觀審慎管理措施。在此次新政之后，估計(jì)還會(huì)陸續(xù)有規(guī)范約束性政策出臺(tái)。

新政對房地產(chǎn)市場的影響是深遠(yuǎn)的

房地產(chǎn)貸款增速將回歸平均貸款增速，對房地產(chǎn)市場而言是緊縮的信號(hào)。我國的房地產(chǎn)貸款增速持續(xù)高于總體貸款增速，對商業(yè)銀行設(shè)置“兩條紅線”之后，意味著房地產(chǎn)貸款的增速只能與其他貸款保持同步。

需要強(qiáng)調(diào)的是，在過去的20多年里，房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展不僅帶動(dòng)上下游行業(yè)的快速發(fā)展，也是金融信用的創(chuàng)造者。對房地產(chǎn)金融設(shè)置紅線指標(biāo)監(jiān)管，不僅意味著房地產(chǎn)行業(yè)增速需要放緩，金融信用的創(chuàng)造速度也會(huì)放慢。

但也不要夸大短期的影響程度。其實(shí)，商業(yè)銀行自2019年起已經(jīng)開始進(jìn)行貸款的結(jié)構(gòu)調(diào)整，房地產(chǎn)貸款增速持續(xù)回落。從上市銀行2020年半年報(bào)數(shù)據(jù)來看，大部分銀行房地產(chǎn)貸款存量占比基本符合監(jiān)管要求，尤其是第一梯隊(duì)的大型銀行基本都沒有觸及監(jiān)管紅線。這意味著2021年金融機(jī)構(gòu)涉房貸款額度將有所收縮，但短期內(nèi)收縮力度有限。

“兩條紅線”使商業(yè)銀行的競爭格局得到固化，大型銀行的市場地位更加鞏固。2020年二季度末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額47.4萬億元，其中大、中型銀行占比近八成；個(gè)人住房貸款余額32.36萬億元，其中大、中型銀行占比九成多。隨著新的監(jiān)管指標(biāo)的實(shí)施，大型銀行的強(qiáng)勢市場地位將更加鞏固，因?yàn)榈谝粰n銀行的房地產(chǎn)貸款占比最高限為40%，而第二檔銀行的房地產(chǎn)貸款占比最高限為27.5%。從最近幾年的業(yè)務(wù)發(fā)展?fàn)顩r看，第二檔銀行的房地產(chǎn)貸款增速明顯高于大型銀行，該策略成為中型銀行挑戰(zhàn)第一檔銀行的制勝法寶。為了滿足監(jiān)管指標(biāo)的要求招商銀行(600036,股吧)、興業(yè)銀行(601166,股吧)、平安銀行(000001,股吧)都必須收縮房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)，必須進(jìn)行業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。

房地產(chǎn)業(yè)融資成本將進(jìn)一步提升。2020年四季度以來，房企融資成本已經(jīng)開始回升。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年11月房企境內(nèi)債券融資平均票面利率為4.89%，較上月增加0.13個(gè)百分點(diǎn)。境內(nèi)融資成本自2020年8月以來一直保持上升趨勢。此次新政影響下，踏線的金融機(jī)構(gòu)勢必將收縮涉房信貸，通過提高利率迫使企業(yè)需求轉(zhuǎn)移，其他金融機(jī)構(gòu)也會(huì)遵循政策引導(dǎo)，對企業(yè)進(jìn)行更嚴(yán)格的審核；房地產(chǎn)業(yè)融資成本將整體有所提升。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何應(yīng)對？

行業(yè)兼并重組提速，關(guān)注收并購機(jī)會(huì)。在“三條紅線”和此次新政的影響下，中小開發(fā)商的生存空間或?qū)⒈贿M(jìn)一步壓縮。大銀行出于維護(hù)戰(zhàn)略客戶的考慮，房地產(chǎn)貸款額度會(huì)優(yōu)先保證頭部開發(fā)商。企業(yè)通過加杠桿快速擴(kuò)張的路徑已經(jīng)不復(fù)存在，中小規(guī)模的開發(fā)企業(yè)將面臨融資困難、融資成本提升的困境，行業(yè)兼并重組將加速。企業(yè)應(yīng)加大對相關(guān)項(xiàng)目的關(guān)注，通過二級市場收并購，擴(kuò)大土儲(chǔ)，降低土地購置成本。

民營房企應(yīng)加大與國企的合作。實(shí)際上頭部民營企業(yè)早已著手“國有化”或是與國企合作。萬科的大股東先有華潤，后有深圳地鐵，都是國有資本，該結(jié)果并非偶然，是萬科決策層有意而為之的戰(zhàn)略選擇。

據(jù)媒體報(bào)道，融創(chuàng)有至少兩成以上的項(xiàng)目與國企、央企合作，合作伙伴既有北京住總、首創(chuàng)置業(yè)、山西通建、廈門建發(fā)、首鋼等地方國企，也有中國金茂、保利發(fā)展、葛洲壩(600068,股吧)地產(chǎn)等央企。

適度關(guān)注租賃住房建設(shè)相關(guān)政策。人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)表示，為支持大力發(fā)展住房租賃市場，住房租賃有關(guān)貸款暫不納入房地產(chǎn)貸款占比計(jì)算。2020年末的幾次重要會(huì)議均提出，要大力發(fā)展租賃住房，要高度重視保障性租賃住房建設(shè)。雖然在保障性住房建設(shè)領(lǐng)域國有企業(yè)將更多發(fā)揮作用，但在土地改革推動(dòng)下，集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，自持租賃住房等相關(guān)政策機(jī)會(huì)仍值得關(guān)注。

（作者：尹中立,齊心編輯：洪曉文）

（責(zé)任編輯：冉笑宇）