本文授權(quán)轉(zhuǎn)載自公眾號柯談地產(chǎn)觀（ID:lincokk），作者為柯談，首圖來自壹圖網(wǎng)。

　　年底了，樓市新聞鋪天蓋地的都是搖號搶房、報(bào)團(tuán)漲價(jià)、連年陰跌、政府救市、取消限購等瑣碎消息。

　　在這些毫無關(guān)聯(lián)的冷熱分化的點(diǎn)狀事件背后，我相信絕大多數(shù)人根本沒有意識到，現(xiàn)在我們的樓市政策已經(jīng)走到了一個(gè)重要的窗口期。既不是7月24日座談會之前的樓市寬松期，也不是7月24日座談會之后的樓市抑制期。

　　宏觀的調(diào)控政策已經(jīng)暫時(shí)休憩，只剩下各地的小打小鬧而已！所以，此時(shí)大家感覺不到調(diào)控的存在。其實(shí)，這就是典型的樓市政策窗口期。

　　接下來春節(jié)前后的這段時(shí)間非常關(guān)鍵，2021年是重復(fù)今年先揚(yáng)后抑的走勢，還是讓陰跌的城市維持現(xiàn)狀，我們必須時(shí)刻警惕、拭目以待。

　　越是在風(fēng)平浪靜的時(shí)候，才越要時(shí)刻準(zhǔn)備著隨時(shí)逆襲！

　　1

　　眾所周知，今年的上海量價(jià)齊升，熱度顯著。新房銷量出奇的好，二手房也是快速的消化。疫情之后的5-7月份二手房每月成交2.8萬套，8月成交3萬套，9月成交3.1萬套，10月成交2.8萬套。

　　貝殼找房顯示，目前整個(gè)上海掛牌可售的二手房只有區(qū)區(qū)5萬套，按照月成交近3萬套的速度來算，從純理論上講，上海消化掉這些庫存只需要2個(gè)月。

　　如果你體會不到這個(gè)掛牌量的可怕之處，就來和其它城市對比下：重慶17萬套、天津14.7萬套、沈陽14.5萬套、成都13.5萬套、鄭州11萬套、南京10.4萬套、蘇州9.9萬套、哈爾濱9.9萬套，武漢9.7萬套、西安9.6萬套。而以上這些城市的月成交量是嚴(yán)重低于上海的。

　　所以，上?，F(xiàn)在的狀況就是：消化速度極快，但是庫存嚴(yán)重不足。除了一些歪瓜劣棗之外，像點(diǎn)樣子價(jià)格又合理的房子根本不愁賣。

　　我今年年中組建了自己的抵押貸款業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)，從業(yè)務(wù)量上來看，國慶節(jié)開始到現(xiàn)在的四季度，咨詢辦理上海抵押貸款的訪客爆發(fā)性增長。

　　其實(shí)，我想說兩點(diǎn)：一、絕大多數(shù)人還是后知后覺的，只有看到房價(jià)明顯上漲了，才會行動，極少數(shù)人會在啟動前就開始布局。二、目前上車還來得及，因?yàn)樯虾霈F(xiàn)明顯的年底翹尾行情，明年的小陽春也必定更加火熱。

　　2

　　今年7月份開始，樓市大漲的城市都陸續(xù)出臺了調(diào)控政策，沒有一個(gè)漏網(wǎng)之魚。

　　結(jié)合今年收緊調(diào)控的城市和統(tǒng)計(jì)局70城的房價(jià)數(shù)據(jù)來看，新房或二手房房價(jià)同比去年漲幅超過8%就會迎來調(diào)控。

　　統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：2020年9月，全國70城新建商品住宅價(jià)格同比去年上漲4.5%，二手住宅價(jià)格同比上漲2.2%。70城平均房價(jià)年漲幅都沒有超過5%。雖然這個(gè)70城數(shù)據(jù)是低于實(shí)際漲幅的，但至少可以作為中央和地方政府決策的信號。

　　11月16日，廈門發(fā)布《廈門市住房發(fā)展規(guī)劃（2021-2025年）》規(guī)定在十四五期間新房房價(jià)年漲幅不超過5%。其實(shí)在這之前深圳東莞等城市也都有限定5%的房價(jià)漲幅。

　　問題已經(jīng)很明確了：一座城市的房價(jià)年漲幅5%是被允許的，但是超過8%就會迎來調(diào)控！

　　高層無數(shù)次的強(qiáng)調(diào)過要讓房價(jià)漲幅與GDP增速和人均收入增長保持一致，而目前我國GDP和人均收入增長都是5%左右，所以房價(jià)上漲5%就是非常合理的。

　　很多人一直有個(gè)誤解，說大會一直在強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)房價(jià)”，其實(shí)，這個(gè)“穩(wěn)”絕不是讓房價(jià)零增長和負(fù)增長，而是要讓房價(jià)穩(wěn)定在5%左右的正增長。

　　一套500萬的房子，每年漲25萬是合理的，一套1000萬的房子，每年漲50萬也是合理的。

　　而房價(jià)多年橫盤和持續(xù)陰跌才是不合理的，所以，2021年，我們會看到更多樓市疲軟的城市會出臺政策鼓勵(lì)住房消費(fèi)，大家拭目以待吧。

　　3

　　最近，北方有三個(gè)城市蠢蠢欲動的救市。

　　先是11月18日哈爾濱放風(fēng)說將要發(fā)布《關(guān)于疫情期間促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展相關(guān)政策的通知》，主要涉及公積金購房政策的放寬，對公寓產(chǎn)品的按揭貸款放寬以及政府鼓勵(lì)獎(jiǎng)勵(lì)開發(fā)商打折促銷去庫存。

　　緊接著又有傳言說“鄭州市戶籍要放寬購買第三套、外地戶籍放寬購買第二套”，天津也有消息說“符合天津產(chǎn)業(yè)發(fā)展的外地職工，由企業(yè)統(tǒng)一申報(bào)，不用落戶即可享受天津市民購房同等資格”。

　　哈爾濱是實(shí)錘，但鄭州天津都官方辟謠了。其實(shí)這種事，從來都是無風(fēng)不起浪，大家懂的。

　　我認(rèn)為，近兩年來持續(xù)陰跌的一些北方大城市比如天津、鄭州、濟(jì)南、青島、石家莊、太原等，極有可能在今年年底或者春節(jié)后，逐步適當(dāng)?shù)乃山墭鞘校碳はM(fèi)，提振經(jīng)濟(jì)，給樓市去庫存。

　　這些城市，如果力度小不要?jiǎng)邮郑绻婕暗绞赘督档?、稅費(fèi)打折、覆蓋面大的針對非戶籍人士限購松綁，那么務(wù)必要及時(shí)入場抄底。不見兔子不撒鷹，如果沒有實(shí)質(zhì)性的大尺度政策出臺，千萬不要出手接盤。

　　4

　　上周樓市最火的事件無非就是深圳網(wǎng)紅豪宅華潤城潤4近萬人搖號搶1171套房，開盤均價(jià)13.2萬/平，戶型為 99-195平，而潤3二手房目前掛牌價(jià)是18.1萬/平。即便買到最小的99平戶型，也可賺500萬。潤4打新的這段時(shí)間，整個(gè)深圳乃至全國的炒房界都為之瘋狂不已。

　　雖然深圳已經(jīng)開始實(shí)施新房搖號積分制度，并且傾向無房家庭，但是據(jù)我所知，這次潤4的搖號人群中通過代持和眾籌的炒房客不在少數(shù)，甚至有我認(rèn)識的一些房產(chǎn)大V參與其中。

　　從去年開始，成都就一直都是萬人搖號的重鎮(zhèn)，今年更不例外。所以11月24日，成都出臺了《關(guān)于完善商品住房公證搖號排序選房有關(guān)規(guī)定的補(bǔ)充通知》優(yōu)先保證無房戶和棚改貨幣化居民購房。

　　但是我想說的是，這次深圳潤4的打新狂潮，成都的搖號新規(guī)，和今年下半年杭州南京出臺政策保證無房戶優(yōu)先搖號，這些都根本無法杜絕千人搖、萬人搖的局面。

　　因?yàn)椋f白了，這一切都是限價(jià)惹的禍！

　　2018年全國新發(fā)明的新房限價(jià)政策，在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上是漂亮了，房價(jià)不漲了，但是剛需買房難度卻是越來越大了。因?yàn)樵诮疱X的誘惑之下，有錢人掙錢的招數(shù)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于窮人。

　　沒有限價(jià)倒掛，沒有巨大的利潤空間，誰會絞盡腦汁去搖號打新?？此苾A斜無房戶的政策，最后很多都是便宜了炒房客。

　　樓市調(diào)控中，限購、限售、限離、加稅都可以，但唯獨(dú)就是不能限價(jià)，價(jià)格扭曲了，市場就會扭曲。想要市場公平公正，就要消除套利空間。

　　最后，遵從我的職業(yè)道德，我想奉勸大家：限價(jià)倒掛新盤，必須買。改變不了這個(gè)社會，就要學(xué)會享受這個(gè)社會！

　　5

　　我國大城市的限購政策，確實(shí)非常嚴(yán)格，但是限制你買房的，其實(shí)根本不是限購，而且你有沒有錢！

　　房票的選擇，務(wù)必要按照以下優(yōu)先順序來使用：配偶的房票，安全；直系親屬的房票，靠譜；親戚的房票，簡單；朋友的房票，謹(jǐn)慎；借房票代持，避免；合資眾籌買房，危險(xiǎn)。

　　六個(gè)錢包并不可恥，你的目標(biāo)應(yīng)該是先用盡六個(gè)錢包，未來再用盡六個(gè)房票！

　　6

　　當(dāng)一座城市潛力熱點(diǎn)板塊的新房認(rèn)籌率爆表，千人搶房、萬人搶房頻現(xiàn)時(shí)，如果你始終無法中獎(jiǎng)，那么接下來你要趕緊做的是，立刻在此板塊內(nèi)入手次新二手房。

　　因?yàn)閾尣坏叫路康娜撕芸炀蜁庖缬肯蛑苓叾址?，二手房的成交量和價(jià)格會明顯上漲。上海的前灘、大虹橋、大寧都是如此。

　　所以說，如果新房屢搖不中，千萬不能貽誤時(shí)機(jī)，趕緊入手周邊二手房才是明智的選擇。

　　7

　　這段時(shí)間我仔細(xì)整理了上海鏈家今年10月相比于1月二手房價(jià)漲幅超過20%的小區(qū)共24個(gè)，發(fā)現(xiàn)一個(gè)重要規(guī)律：絕大多數(shù)都是學(xué)區(qū)房！如下圖：

　　圖源：一房一萬

　　就拿漲幅第一名的樂山四五村老破小來說，雖然對口的是菜小虹橋路小學(xué)，但是對口初中是教育強(qiáng)區(qū)徐匯區(qū)公辦前兩名的徐匯中學(xué)和南洋模范初級，搖號二選一。在上海小升初今年第一年開始實(shí)施公民同招、民辦搖號的背景之下，上海的家長們慌不擇路，不敢博民辦，只能搶菜小的學(xué)區(qū)房，畢竟將來初中是top2。

　　不止上海，今年南京和杭州的學(xué)區(qū)房漲幅也非常可觀，主要也是由于公民同招，民辦搖號政策的實(shí)施，家長們紛紛回歸公辦買學(xué)區(qū)房。

　　所以說，我們的樓市是典型的政策市，政策的一舉一動最終都會影響到房價(jià)的漲跌。

　　我想警告大家，假如未來你所在的城市，一旦出臺公民同招、民辦搖號的政策，切記出臺第二天必須開始著手買學(xué)區(qū)房，越快越好，因?yàn)楹芏喑鞘卸家呀?jīng)證實(shí)這是個(gè)推高房價(jià)最強(qiáng)的動力。

　　8

　　放開三胎和徹底取消計(jì)劃生育政策是大勢所趨，而且，我國各城市其實(shí)已經(jīng)逐漸告別了住房短缺的年代。

　　所以，未來功能齊全的改善性住房才是社會的主流。因此，假如你投資房產(chǎn)需要長持的話，必須考慮5-8年之后接盤俠的實(shí)際需求，而決不能用現(xiàn)在的眼光來做出選擇。

　　那么，我的建議非常明確：除了學(xué)區(qū)房這種功能性房產(chǎn)之外，要堅(jiān)決拋棄兩房。

　　一線城市的中小戶型三房、二線城市的大戶型三房四房、三四線城市富人區(qū)的大平層將是未來最熱銷的產(chǎn)品。

　　想要你的房產(chǎn)漲的快、更好賣，以上原則一定要遵守。

　　9

　　這段時(shí)間，各地爛尾樓層出不窮。想想這些中招的人，真的可憐。對絕大多數(shù)百姓來說，碰到一次爛尾樓，基本上這輩子就很難再翻身。

　　其實(shí)，徹底避免爛尾樓的最好辦法就是直接買二手房。但是在很多中小城市，大家都有新房癌，甚至于像重慶、成都這種強(qiáng)二線，大家對二手房都是嗤之以鼻。

　　那么，在想住新房的情況下，如何避免買到爛尾樓呢？

　　一、買你耳熟能詳?shù)拇笈崎_發(fā)商的樓盤。萬科、金茂、融創(chuàng)、華潤、恒大等。如果這些開發(fā)商都爛尾了，那樓市就是徹底不能做了。

　　二、買前期開盤小區(qū)已經(jīng)交付入住的樓盤。一期的口碑好，那么二三期就不愁賣，房子好賣，開發(fā)商才不缺錢，品質(zhì)才能有保證。

　　三、不知名開發(fā)商進(jìn)駐新城市(300778,股吧)的第一個(gè)樓盤，謹(jǐn)慎購買。這種開發(fā)商的融資渠道不清楚，開發(fā)貸杠桿有多高不清楚，開盤銷量如何不清楚，是否是打一槍就跑路不清楚。幾百上千萬的房子，還是謹(jǐn)慎為妙。

　　四、除了知名大房企以外，國有大型企業(yè)下屬的房企開發(fā)的樓盤，比較有保障。這種房企也許并不擅長做產(chǎn)品，但是財(cái)力有保證。他們賺錢都是靠壟斷，而不是靠賣房。有政府撐腰，有壟斷行業(yè)背書，爛尾的可能小極小。

　　五、有的城市是地下工程結(jié)束就可以預(yù)售，有的城市是樓建到1/3就可以預(yù)售，還有的城市是封頂才可以預(yù)售，其實(shí)，這些都是扯淡。房子就算全建好，通不了水電氣照樣是爛尾。

　　所以，現(xiàn)房銷售才是最可靠的。敢于現(xiàn)房銷售，并且交房即交證的城市，才是靠譜的城市。

　　六、直接買5年內(nèi)房齡的次新房，這個(gè)是最有保證的。房子和新房一樣，又有產(chǎn)證。物業(yè)負(fù)不負(fù)責(zé)，小區(qū)維護(hù)如何，房屋質(zhì)量如何，外墻有沒有脫落，業(yè)主有沒有維權(quán)、車位夠不夠，綠化有沒有破壞，所見即所得。

　　買房不是賭博，不要把命運(yùn)交給唯利是圖的開發(fā)商。

　　10

　　不出所料，蛋殼公寓也爆雷跑路了。蛋殼今年一月在紐交所上市，旗下共有40萬間房間，是中國最大的長租公寓品牌之一。這種規(guī)模都會跑路，可見長租公寓的生意有多難做。

　　據(jù)貝殼研究院不完全統(tǒng)計(jì)，2017年至今，媒體公開報(bào)道的陷入資金鏈斷裂、經(jīng)營糾紛及跑路的長租公寓企業(yè)多達(dá)107家，爆雷時(shí)間發(fā)生在今年的企業(yè)占比近四成。

　　我去年就在原創(chuàng)文章里說過：房東不要把房子租給長租公寓，房客不要租長租公寓的房子。

　　今天我再強(qiáng)調(diào)一次：2021年，房子租給長租公寓的房東，把房子收回來；租長租公寓的房客，盡快退租。找大牌連鎖中介帶看，直接和房東簽租賃合同就可以了。

　　也許個(gè)人房東每年會漲一次租金，但是所有風(fēng)險(xiǎn)都是擺在明面上的，你有知情的權(quán)利和主動選擇的權(quán)利。不像長租公寓，只有卷款跑路了，你才成為最后的知情者。

　　11

　　人，經(jīng)常會在正確的事情和容易的事情之間做抉擇！這就是人性的弱點(diǎn)。

　　很多粉絲后臺咨詢我問題，其中有相當(dāng)數(shù)量的人，他們并不是不知道該如何做，而是逃避，不敢下決定。

　　比如上周上海一位年輕媽媽糾結(jié)萬分的問我：是選擇福外+建平的雙學(xué)區(qū)600萬一房，還是明珠A單學(xué)區(qū)500萬兩房。我會明確建議她買600萬的雙學(xué)區(qū)一房，孩子讀書問題一次性解決，未來不用再折騰換初中學(xué)區(qū)，房價(jià)增值快，未來好脫手，但是她總怕將來多校劃片房價(jià)會跌，而且月供有壓力。

　　我的宗旨就是只負(fù)責(zé)告訴你正確的東西，不會建議你自認(rèn)為容易的事情。

　　很多事情其實(shí)都是在啟動前焦慮糾結(jié)、猶豫不定。但是如果從理智上講屬于正確的事時(shí)，千萬不要多想多糾結(jié)，更不要故意找一些不重要的客觀理由來給自己做借口。

　　明智的辦法就是直接動手開始做，事情一旦開始了，你就會沉浸其中，精力都會放在解決具體問題之上，不會再焦慮糾結(jié)了。而且一旦開始做，你就會被動的被事件本身推著前進(jìn)，會增加很多動力。

　　我看過太多怕麻煩、怕出事、怕規(guī)則、怕未知、怕風(fēng)險(xiǎn)的人，無數(shù)次的錯(cuò)過房價(jià)大漲的例子。其實(shí)不僅買房，做任何事情都是如此。

　　我特別信奉一句話：你只有非常努力，才能看起來毫不費(fèi)力！

　　12

　　11月25日，高層在《人民日報(bào)》發(fā)表了一篇署名文章《加快構(gòu)建以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局》，原文如下：

　　“房地產(chǎn)業(yè)影響投資和消費(fèi)，事關(guān)民生和發(fā)展。要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅(jiān)持租購并舉、因城施策，完善長租房政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。

　　高層把房地產(chǎn)和“投資”、“消費(fèi)”、“民生”、“發(fā)展”深度捆綁，其實(shí)，已經(jīng)再一次的表明了房地產(chǎn)行業(yè)舉足輕重的支柱地位。

　　從監(jiān)管上來看，我們的所有房地產(chǎn)調(diào)控政策其實(shí)都是一種泡沫保護(hù)的政策。這種政策既有好處也有壞處。

　　好處是永遠(yuǎn)不會讓樓市泡沫破裂，不會引發(fā)社會問題；壞處是會給百姓一個(gè)強(qiáng)烈的信號，政府必定會給樓市托底，房價(jià)永遠(yuǎn)會漲，因?yàn)槊癖姀奈磭L過泡沫破裂的滋味。

　　如果你看透這點(diǎn)，那么你就會明白未來樓市的趨勢。

　　從本質(zhì)上講，樓市根本不是經(jīng)濟(jì)的晴雨表，而是政策和貨幣的晴雨表。

　　編輯：陳霞 丁媛

本文首發(fā)于微信公眾號：蘇寧金融研究院。文章內(nèi)容屬作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表和訊網(wǎng)立場。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)請自擔(dān)。

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