本文授權(quán)轉(zhuǎn)載自公眾號(hào)柯談地產(chǎn)觀（ID:lincokk），作者為柯談，首圖來(lái)自壹圖網(wǎng)。

　　年底了，樓市新聞鋪天蓋地的都是搖號(hào)搶房、報(bào)團(tuán)漲價(jià)、連年陰跌、政府救市、取消限購(gòu)等瑣碎消息。

　　在這些毫無(wú)關(guān)聯(lián)的冷熱分化的點(diǎn)狀事件背后，我相信絕大多數(shù)人根本沒(méi)有意識(shí)到，現(xiàn)在我們的樓市政策已經(jīng)走到了一個(gè)重要的窗口期。既不是7月24日座談會(huì)之前的樓市寬松期，也不是7月24日座談會(huì)之后的樓市抑制期。

　　宏觀的調(diào)控政策已經(jīng)暫時(shí)休憩，只剩下各地的小打小鬧而已！所以，此時(shí)大家感覺(jué)不到調(diào)控的存在。其實(shí)，這就是典型的樓市政策窗口期。

　　接下來(lái)春節(jié)前后的這段時(shí)間非常關(guān)鍵，2021年是重復(fù)今年先揚(yáng)后抑的走勢(shì)，還是讓陰跌的城市維持現(xiàn)狀，我們必須時(shí)刻警惕、拭目以待。

　　越是在風(fēng)平浪靜的時(shí)候，才越要時(shí)刻準(zhǔn)備著隨時(shí)逆襲！

　　1

　　眾所周知，今年的上海量?jī)r(jià)齊升，熱度顯著。新房銷量出奇的好，二手房也是快速的消化。疫情之后的5-7月份二手房每月成交2.8萬(wàn)套，8月成交3萬(wàn)套，9月成交3.1萬(wàn)套，10月成交2.8萬(wàn)套。

　　貝殼找房顯示，目前整個(gè)上海掛牌可售的二手房只有區(qū)區(qū)5萬(wàn)套，按照月成交近3萬(wàn)套的速度來(lái)算，從純理論上講，上海消化掉這些庫(kù)存只需要2個(gè)月。

　　如果你體會(huì)不到這個(gè)掛牌量的可怕之處，就來(lái)和其它城市對(duì)比下：重慶17萬(wàn)套、天津14.7萬(wàn)套、沈陽(yáng)14.5萬(wàn)套、成都13.5萬(wàn)套、鄭州11萬(wàn)套、南京10.4萬(wàn)套、蘇州9.9萬(wàn)套、哈爾濱9.9萬(wàn)套，武漢9.7萬(wàn)套、西安9.6萬(wàn)套。而以上這些城市的月成交量是嚴(yán)重低于上海的。

　　所以，上?，F(xiàn)在的狀況就是：消化速度極快，但是庫(kù)存嚴(yán)重不足。除了一些歪瓜劣棗之外，像點(diǎn)樣子價(jià)格又合理的房子根本不愁賣。

　　我今年年中組建了自己的抵押貸款業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)，從業(yè)務(wù)量上來(lái)看，國(guó)慶節(jié)開(kāi)始到現(xiàn)在的四季度，咨詢辦理上海抵押貸款的訪客爆發(fā)性增長(zhǎng)。

　　其實(shí)，我想說(shuō)兩點(diǎn)：一、絕大多數(shù)人還是后知后覺(jué)的，只有看到房?jī)r(jià)明顯上漲了，才會(huì)行動(dòng)，極少數(shù)人會(huì)在啟動(dòng)前就開(kāi)始布局。二、目前上車還來(lái)得及，因?yàn)樯虾?huì)出現(xiàn)明顯的年底翹尾行情，明年的小陽(yáng)春也必定更加火熱。

　　2

　　今年7月份開(kāi)始，樓市大漲的城市都陸續(xù)出臺(tái)了調(diào)控政策，沒(méi)有一個(gè)漏網(wǎng)之魚(yú)。

　　結(jié)合今年收緊調(diào)控的城市和統(tǒng)計(jì)局70城的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)來(lái)看，新房或二手房房?jī)r(jià)同比去年漲幅超過(guò)8%就會(huì)迎來(lái)調(diào)控。

　　統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：2020年9月，全國(guó)70城新建商品住宅價(jià)格同比去年上漲4.5%，二手住宅價(jià)格同比上漲2.2%。70城平均房?jī)r(jià)年漲幅都沒(méi)有超過(guò)5%。雖然這個(gè)70城數(shù)據(jù)是低于實(shí)際漲幅的，但至少可以作為中央和地方政府決策的信號(hào)。

　　11月16日，廈門發(fā)布《廈門市住房發(fā)展規(guī)劃（2021-2025年）》規(guī)定在十四五期間新房房?jī)r(jià)年漲幅不超過(guò)5%。其實(shí)在這之前深圳東莞等城市也都有限定5%的房?jī)r(jià)漲幅。

　　問(wèn)題已經(jīng)很明確了：一座城市的房?jī)r(jià)年漲幅5%是被允許的，但是超過(guò)8%就會(huì)迎來(lái)調(diào)控！

　　高層無(wú)數(shù)次的強(qiáng)調(diào)過(guò)要讓房?jī)r(jià)漲幅與GDP增速和人均收入增長(zhǎng)保持一致，而目前我國(guó)GDP和人均收入增長(zhǎng)都是5%左右，所以房?jī)r(jià)上漲5%就是非常合理的。

　　很多人一直有個(gè)誤解，說(shuō)大會(huì)一直在強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)房?jī)r(jià)”，其實(shí)，這個(gè)“穩(wěn)”絕不是讓房?jī)r(jià)零增長(zhǎng)和負(fù)增長(zhǎng)，而是要讓房?jī)r(jià)穩(wěn)定在5%左右的正增長(zhǎng)。

　　一套500萬(wàn)的房子，每年漲25萬(wàn)是合理的，一套1000萬(wàn)的房子，每年漲50萬(wàn)也是合理的。

　　而房?jī)r(jià)多年橫盤和持續(xù)陰跌才是不合理的，所以，2021年，我們會(huì)看到更多樓市疲軟的城市會(huì)出臺(tái)政策鼓勵(lì)住房消費(fèi)，大家拭目以待吧。

　　3

　　最近，北方有三個(gè)城市蠢蠢欲動(dòng)的救市。

　　先是11月18日哈爾濱放風(fēng)說(shuō)將要發(fā)布《關(guān)于疫情期間促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展相關(guān)政策的通知》，主要涉及公積金購(gòu)房政策的放寬，對(duì)公寓產(chǎn)品的按揭貸款放寬以及政府鼓勵(lì)獎(jiǎng)勵(lì)開(kāi)發(fā)商打折促銷去庫(kù)存。

　　緊接著又有傳言說(shuō)“鄭州市戶籍要放寬購(gòu)買第三套、外地戶籍放寬購(gòu)買第二套”，天津也有消息說(shuō)“符合天津產(chǎn)業(yè)發(fā)展的外地職工，由企業(yè)統(tǒng)一申報(bào)，不用落戶即可享受天津市民購(gòu)房同等資格”。

　　哈爾濱是實(shí)錘，但鄭州天津都官方辟謠了。其實(shí)這種事，從來(lái)都是無(wú)風(fēng)不起浪，大家懂的。

　　我認(rèn)為，近兩年來(lái)持續(xù)陰跌的一些北方大城市比如天津、鄭州、濟(jì)南、青島、石家莊、太原等，極有可能在今年年底或者春節(jié)后，逐步適當(dāng)?shù)乃山墭鞘?，刺激消費(fèi)，提振經(jīng)濟(jì)，給樓市去庫(kù)存。

　　這些城市，如果力度小不要?jiǎng)邮?，如果涉及到首付降低、稅費(fèi)打折、覆蓋面大的針對(duì)非戶籍人士限購(gòu)松綁，那么務(wù)必要及時(shí)入場(chǎng)抄底。不見(jiàn)兔子不撒鷹，如果沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的大尺度政策出臺(tái)，千萬(wàn)不要出手接盤。

　　4

　　上周樓市最火的事件無(wú)非就是深圳網(wǎng)紅豪宅華潤(rùn)城潤(rùn)4近萬(wàn)人搖號(hào)搶1171套房，開(kāi)盤均價(jià)13.2萬(wàn)/平，戶型為 99-195平，而潤(rùn)3二手房目前掛牌價(jià)是18.1萬(wàn)/平。即便買到最小的99平戶型，也可賺500萬(wàn)。潤(rùn)4打新的這段時(shí)間，整個(gè)深圳乃至全國(guó)的炒房界都為之瘋狂不已。

　　雖然深圳已經(jīng)開(kāi)始實(shí)施新房搖號(hào)積分制度，并且傾向無(wú)房家庭，但是據(jù)我所知，這次潤(rùn)4的搖號(hào)人群中通過(guò)代持和眾籌的炒房客不在少數(shù)，甚至有我認(rèn)識(shí)的一些房產(chǎn)大V參與其中。

　　從去年開(kāi)始，成都就一直都是萬(wàn)人搖號(hào)的重鎮(zhèn)，今年更不例外。所以11月24日，成都出臺(tái)了《關(guān)于完善商品住房公證搖號(hào)排序選房有關(guān)規(guī)定的補(bǔ)充通知》優(yōu)先保證無(wú)房戶和棚改貨幣化居民購(gòu)房。

　　但是我想說(shuō)的是，這次深圳潤(rùn)4的打新狂潮，成都的搖號(hào)新規(guī)，和今年下半年杭州南京出臺(tái)政策保證無(wú)房戶優(yōu)先搖號(hào)，這些都根本無(wú)法杜絕千人搖、萬(wàn)人搖的局面。

　　因?yàn)?，說(shuō)白了，這一切都是限價(jià)惹的禍！

　　2018年全國(guó)新發(fā)明的新房限價(jià)政策，在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上是漂亮了，房?jī)r(jià)不漲了，但是剛需買房難度卻是越來(lái)越大了。因?yàn)樵诮疱X的誘惑之下，有錢人掙錢的招數(shù)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于窮人。

　　沒(méi)有限價(jià)倒掛，沒(méi)有巨大的利潤(rùn)空間，誰(shuí)會(huì)絞盡腦汁去搖號(hào)打新?？此苾A斜無(wú)房戶的政策，最后很多都是便宜了炒房客。

　　樓市調(diào)控中，限購(gòu)、限售、限離、加稅都可以，但唯獨(dú)就是不能限價(jià)，價(jià)格扭曲了，市場(chǎng)就會(huì)扭曲。想要市場(chǎng)公平公正，就要消除套利空間。

　　最后，遵從我的職業(yè)道德，我想奉勸大家：限價(jià)倒掛新盤，必須買。改變不了這個(gè)社會(huì)，就要學(xué)會(huì)享受這個(gè)社會(huì)！

　　5

　　我國(guó)大城市的限購(gòu)政策，確實(shí)非常嚴(yán)格，但是限制你買房的，其實(shí)根本不是限購(gòu)，而且你有沒(méi)有錢！

　　房票的選擇，務(wù)必要按照以下優(yōu)先順序來(lái)使用：配偶的房票，安全；直系親屬的房票，靠譜；親戚的房票，簡(jiǎn)單；朋友的房票，謹(jǐn)慎；借房票代持，避免；合資眾籌買房，危險(xiǎn)。

　　六個(gè)錢包并不可恥，你的目標(biāo)應(yīng)該是先用盡六個(gè)錢包，未來(lái)再用盡六個(gè)房票！

　　6

　　當(dāng)一座城市潛力熱點(diǎn)板塊的新房認(rèn)籌率爆表，千人搶房、萬(wàn)人搶房頻現(xiàn)時(shí)，如果你始終無(wú)法中獎(jiǎng)，那么接下來(lái)你要趕緊做的是，立刻在此板塊內(nèi)入手次新二手房。

　　因?yàn)閾尣坏叫路康娜撕芸炀蜁?huì)外溢涌向周邊二手房，二手房的成交量和價(jià)格會(huì)明顯上漲。上海的前灘、大虹橋、大寧都是如此。

　　所以說(shuō)，如果新房屢搖不中，千萬(wàn)不能貽誤時(shí)機(jī)，趕緊入手周邊二手房才是明智的選擇。

　　7

　　這段時(shí)間我仔細(xì)整理了上海鏈家今年10月相比于1月二手房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)20%的小區(qū)共24個(gè)，發(fā)現(xiàn)一個(gè)重要規(guī)律：絕大多數(shù)都是學(xué)區(qū)房！如下圖：

　　圖源：一房一萬(wàn)

　　就拿漲幅第一名的樂(lè)山四五村老破小來(lái)說(shuō)，雖然對(duì)口的是菜小虹橋路小學(xué)，但是對(duì)口初中是教育強(qiáng)區(qū)徐匯區(qū)公辦前兩名的徐匯中學(xué)和南洋模范初級(jí)，搖號(hào)二選一。在上海小升初今年第一年開(kāi)始實(shí)施公民同招、民辦搖號(hào)的背景之下，上海的家長(zhǎng)們慌不擇路，不敢博民辦，只能搶菜小的學(xué)區(qū)房，畢竟將來(lái)初中是top2。

　　不止上海，今年南京和杭州的學(xué)區(qū)房漲幅也非?？捎^，主要也是由于公民同招，民辦搖號(hào)政策的實(shí)施，家長(zhǎng)們紛紛回歸公辦買學(xué)區(qū)房。

　　所以說(shuō)，我們的樓市是典型的政策市，政策的一舉一動(dòng)最終都會(huì)影響到房?jī)r(jià)的漲跌。

　　我想警告大家，假如未來(lái)你所在的城市，一旦出臺(tái)公民同招、民辦搖號(hào)的政策，切記出臺(tái)第二天必須開(kāi)始著手買學(xué)區(qū)房，越快越好，因?yàn)楹芏喑鞘卸家呀?jīng)證實(shí)這是個(gè)推高房?jī)r(jià)最強(qiáng)的動(dòng)力。

　　8

　　放開(kāi)三胎和徹底取消計(jì)劃生育政策是大勢(shì)所趨，而且，我國(guó)各城市其實(shí)已經(jīng)逐漸告別了住房短缺的年代。

　　所以，未來(lái)功能齊全的改善性住房才是社會(huì)的主流。因此，假如你投資房產(chǎn)需要長(zhǎng)持的話，必須考慮5-8年之后接盤俠的實(shí)際需求，而決不能用現(xiàn)在的眼光來(lái)做出選擇。

　　那么，我的建議非常明確：除了學(xué)區(qū)房這種功能性房產(chǎn)之外，要堅(jiān)決拋棄兩房。

　　一線城市的中小戶型三房、二線城市的大戶型三房四房、三四線城市富人區(qū)的大平層將是未來(lái)最熱銷的產(chǎn)品。

　　想要你的房產(chǎn)漲的快、更好賣，以上原則一定要遵守。

　　9

　　這段時(shí)間，各地爛尾樓層出不窮。想想這些中招的人，真的可憐。對(duì)絕大多數(shù)百姓來(lái)說(shuō)，碰到一次爛尾樓，基本上這輩子就很難再翻身。

　　其實(shí)，徹底避免爛尾樓的最好辦法就是直接買二手房。但是在很多中小城市，大家都有新房癌，甚至于像重慶、成都這種強(qiáng)二線，大家對(duì)二手房都是嗤之以鼻。

　　那么，在想住新房的情況下，如何避免買到爛尾樓呢？

　　一、買你耳熟能詳?shù)拇笈崎_(kāi)發(fā)商的樓盤。萬(wàn)科、金茂、融創(chuàng)、華潤(rùn)、恒大等。如果這些開(kāi)發(fā)商都爛尾了，那樓市就是徹底不能做了。

　　二、買前期開(kāi)盤小區(qū)已經(jīng)交付入住的樓盤。一期的口碑好，那么二三期就不愁賣，房子好賣，開(kāi)發(fā)商才不缺錢，品質(zhì)才能有保證。

　　三、不知名開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐新城市(300778,股吧)的第一個(gè)樓盤，謹(jǐn)慎購(gòu)買。這種開(kāi)發(fā)商的融資渠道不清楚，開(kāi)發(fā)貸杠桿有多高不清楚，開(kāi)盤銷量如何不清楚，是否是打一槍就跑路不清楚。幾百上千萬(wàn)的房子，還是謹(jǐn)慎為妙。

　　四、除了知名大房企以外，國(guó)有大型企業(yè)下屬的房企開(kāi)發(fā)的樓盤，比較有保障。這種房企也許并不擅長(zhǎng)做產(chǎn)品，但是財(cái)力有保證。他們賺錢都是靠壟斷，而不是靠賣房。有政府撐腰，有壟斷行業(yè)背書(shū)，爛尾的可能小極小。

　　五、有的城市是地下工程結(jié)束就可以預(yù)售，有的城市是樓建到1/3就可以預(yù)售，還有的城市是封頂才可以預(yù)售，其實(shí)，這些都是扯淡。房子就算全建好，通不了水電氣照樣是爛尾。

　　所以，現(xiàn)房銷售才是最可靠的。敢于現(xiàn)房銷售，并且交房即交證的城市，才是靠譜的城市。

　　六、直接買5年內(nèi)房齡的次新房，這個(gè)是最有保證的。房子和新房一樣，又有產(chǎn)證。物業(yè)負(fù)不負(fù)責(zé)，小區(qū)維護(hù)如何，房屋質(zhì)量如何，外墻有沒(méi)有脫落，業(yè)主有沒(méi)有維權(quán)、車位夠不夠，綠化有沒(méi)有破壞，所見(jiàn)即所得。

　　買房不是賭博，不要把命運(yùn)交給唯利是圖的開(kāi)發(fā)商。

　　10

　　不出所料，蛋殼公寓也爆雷跑路了。蛋殼今年一月在紐交所上市，旗下共有40萬(wàn)間房間，是中國(guó)最大的長(zhǎng)租公寓品牌之一。這種規(guī)模都會(huì)跑路，可見(jiàn)長(zhǎng)租公寓的生意有多難做。

　　據(jù)貝殼研究院不完全統(tǒng)計(jì)，2017年至今，媒體公開(kāi)報(bào)道的陷入資金鏈斷裂、經(jīng)營(yíng)糾紛及跑路的長(zhǎng)租公寓企業(yè)多達(dá)107家，爆雷時(shí)間發(fā)生在今年的企業(yè)占比近四成。

　　我去年就在原創(chuàng)文章里說(shuō)過(guò)：房東不要把房子租給長(zhǎng)租公寓，房客不要租長(zhǎng)租公寓的房子。

　　今天我再?gòu)?qiáng)調(diào)一次：2021年，房子租給長(zhǎng)租公寓的房東，把房子收回來(lái)；租長(zhǎng)租公寓的房客，盡快退租。找大牌連鎖中介帶看，直接和房東簽租賃合同就可以了。

　　也許個(gè)人房東每年會(huì)漲一次租金，但是所有風(fēng)險(xiǎn)都是擺在明面上的，你有知情的權(quán)利和主動(dòng)選擇的權(quán)利。不像長(zhǎng)租公寓，只有卷款跑路了，你才成為最后的知情者。

　　11

　　人，經(jīng)常會(huì)在正確的事情和容易的事情之間做抉擇！這就是人性的弱點(diǎn)。

　　很多粉絲后臺(tái)咨詢我問(wèn)題，其中有相當(dāng)數(shù)量的人，他們并不是不知道該如何做，而是逃避，不敢下決定。

　　比如上周上海一位年輕媽媽糾結(jié)萬(wàn)分的問(wèn)我：是選擇福外+建平的雙學(xué)區(qū)600萬(wàn)一房，還是明珠A單學(xué)區(qū)500萬(wàn)兩房。我會(huì)明確建議她買600萬(wàn)的雙學(xué)區(qū)一房，孩子讀書(shū)問(wèn)題一次性解決，未來(lái)不用再折騰換初中學(xué)區(qū)，房?jī)r(jià)增值快，未來(lái)好脫手，但是她總怕將來(lái)多校劃片房?jī)r(jià)會(huì)跌，而且月供有壓力。

　　我的宗旨就是只負(fù)責(zé)告訴你正確的東西，不會(huì)建議你自認(rèn)為容易的事情。

　　很多事情其實(shí)都是在啟動(dòng)前焦慮糾結(jié)、猶豫不定。但是如果從理智上講屬于正確的事時(shí)，千萬(wàn)不要多想多糾結(jié)，更不要故意找一些不重要的客觀理由來(lái)給自己做借口。

　　明智的辦法就是直接動(dòng)手開(kāi)始做，事情一旦開(kāi)始了，你就會(huì)沉浸其中，精力都會(huì)放在解決具體問(wèn)題之上，不會(huì)再焦慮糾結(jié)了。而且一旦開(kāi)始做，你就會(huì)被動(dòng)的被事件本身推著前進(jìn)，會(huì)增加很多動(dòng)力。

　　我看過(guò)太多怕麻煩、怕出事、怕規(guī)則、怕未知、怕風(fēng)險(xiǎn)的人，無(wú)數(shù)次的錯(cuò)過(guò)房?jī)r(jià)大漲的例子。其實(shí)不僅買房，做任何事情都是如此。

　　我特別信奉一句話：你只有非常努力，才能看起來(lái)毫不費(fèi)力！

　　12

　　11月25日，高層在《人民日?qǐng)?bào)》發(fā)表了一篇署名文章《加快構(gòu)建以國(guó)內(nèi)大循環(huán)為主體、國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局》，原文如下：

　　“房地產(chǎn)業(yè)影響投資和消費(fèi)，事關(guān)民生和發(fā)展。要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，堅(jiān)持租購(gòu)并舉、因城施策，完善長(zhǎng)租房政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。

　　高層把房地產(chǎn)和“投資”、“消費(fèi)”、“民生”、“發(fā)展”深度捆綁，其實(shí)，已經(jīng)再一次的表明了房地產(chǎn)行業(yè)舉足輕重的支柱地位。

　　從監(jiān)管上來(lái)看，我們的所有房地產(chǎn)調(diào)控政策其實(shí)都是一種泡沫保護(hù)的政策。這種政策既有好處也有壞處。

　　好處是永遠(yuǎn)不會(huì)讓樓市泡沫破裂，不會(huì)引發(fā)社會(huì)問(wèn)題；壞處是會(huì)給百姓一個(gè)強(qiáng)烈的信號(hào)，政府必定會(huì)給樓市托底，房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)會(huì)漲，因?yàn)槊癖姀奈磭L過(guò)泡沫破裂的滋味。

　　如果你看透這點(diǎn)，那么你就會(huì)明白未來(lái)樓市的趨勢(shì)。

　　從本質(zhì)上講，樓市根本不是經(jīng)濟(jì)的晴雨表，而是政策和貨幣的晴雨表。

　　編輯：陳霞 丁媛

本文首發(fā)于微信公眾號(hào)：蘇寧金融研究院。文章內(nèi)容屬作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表和訊網(wǎng)立場(chǎng)。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)請(qǐng)自擔(dān)。

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