??中南控股又向中南建設(shè)(SZ:000961)轉(zhuǎn)讓了一個(gè)項(xiàng)目股權(quán)。 

??12月25日，中南建設(shè)發(fā)布公告稱，將通過(guò)江蘇錦翠房地產(chǎn)有限公司（下稱“江蘇錦翠”）收購(gòu)其控股股東中南控股旗下武漢金誠(chéng)企業(yè)管理咨詢有限公司（下稱“武漢金誠(chéng)企管”）51%股權(quán)，代價(jià)為1.07億元。

??其中，中南控股間接持有武漢金誠(chéng)企管100%股權(quán)。中南建設(shè)間接持有江蘇錦翠75%股權(quán)，另一間接持股25%的股東為上海綻珈企業(yè)管理有限公司，該公司背后的實(shí)控人為中南控股董事陳小平，中南集團(tuán)創(chuàng)始人陳錦石之弟。

??武漢金誠(chéng)企管全資子公司武漢航石置業(yè)有限公司（下稱“武漢航石“）擁有武漢東西湖區(qū)P(2020)130號(hào)及P(2020)131號(hào)兩宗地塊的開(kāi)發(fā)權(quán)，此次交易過(guò)后，中南建設(shè)將與中南控股共同開(kāi)發(fā)武漢東西湖公園項(xiàng)目。

??此次的交易是中南控股給中南建設(shè)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目。實(shí)際上，在近兩年中南控股曾多次向中南建設(shè)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目。

??母公司多次轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目

??此次武漢東西湖項(xiàng)目的交易，中南控股對(duì)中南建設(shè)屬于平價(jià)轉(zhuǎn)讓。 

??武漢東西湖區(qū)兩宗地塊為捆綁出售，總用地面積162畝，總計(jì)容面積25萬(wàn)方。由武漢航石于2020年11月公開(kāi)競(jìng)得。兩宗地塊的起拍價(jià)分別為8.12億元和2.323億元，武漢航石以10.4億元的底價(jià)成交了這兩個(gè)地塊。由于武漢航石支付了20%土地款，中南建設(shè)收購(gòu)的51%股權(quán)對(duì)應(yīng)的價(jià)格為1.07億元。

??中南控股對(duì)于中南建設(shè)的平價(jià)轉(zhuǎn)讓并非首次。2019年11月20日，中南建設(shè)發(fā)布公告稱，其全資子公司青島中南世紀(jì)城房地產(chǎn)業(yè)投資有限公司，從控股股東中南控股受讓山東濰坊項(xiàng)目100%股權(quán)，交易對(duì)價(jià)2.35億元。而中南控股拿下該項(xiàng)目時(shí)所花費(fèi)的價(jià)格為2.47億元。

??據(jù)樂(lè)居財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，近兩年來(lái)，中南控股已經(jīng)為中南建設(shè)轉(zhuǎn)讓了10個(gè)項(xiàng)目公司的股權(quán)。

??對(duì)于母公司向子公司轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，IP GLOBAL中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜分析稱，一般房企向子公司轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目往往是為去杠桿，降負(fù)債。中南控股不屬于上市公司，其對(duì)中南建設(shè)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目可能是為了增厚中南建設(shè)的利潤(rùn)，調(diào)節(jié)報(bào)表。

??此次公告稱，武漢東西湖公園項(xiàng)目開(kāi)發(fā)預(yù)計(jì)總投資21.9億元，而中南建設(shè)為項(xiàng)目的預(yù)計(jì)總投資只為8.38億元，僅占總投資的38%。按照股權(quán)比例收益共享的原則，若項(xiàng)目營(yíng)收良好，持股51%的中南建設(shè)顯然能拿到更多的利益，而項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主要的重?fù)?dān)卻壓在了中南控股的肩上。

??踩中兩條“紅線”

??前11月，中南建設(shè)累計(jì)銷(xiāo)售金額已達(dá)1950.8億元，2000億級(jí)房企的稱號(hào)已近在眼前。且較10月銷(xiāo)售額增長(zhǎng)13.71%，較9月增長(zhǎng)36.33%。若按此速度增長(zhǎng)，中南建設(shè)2300億目標(biāo)有望完成。

??再看其營(yíng)收，中南建設(shè)前三季度收458.6億元，同比增長(zhǎng)12.0%；歸母凈利潤(rùn)36.8億元，同比增長(zhǎng)62.7%，加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率（ROE）15.78% ，同比提升3.56個(gè)百分點(diǎn)。

??但在收益增長(zhǎng)同時(shí)，中南建設(shè)踩中了兩條紅線，截止今年三季度末，中南建設(shè)的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到89.02%，總債務(wù)超800億，凈負(fù)債率達(dá)到136%（紅線為大于“100%”），而剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為82.5%（紅線為大于“70%“）

??在此情況下，中南建設(shè)的資金并不寬裕。

??據(jù)悉，武漢航石競(jìng)得的兩個(gè)地塊于東西湖吳家山新城板塊，該板塊目前是東西湖房地產(chǎn)項(xiàng)目最為聚集區(qū)域，區(qū)內(nèi)有包括新城、東原、中南、華發(fā)、中梁等十余家房企，板塊存量超180萬(wàn)方，住宅項(xiàng)目售價(jià)在13000-14000元/㎡（毛坯）。激烈競(jìng)爭(zhēng)下，由中南控股拿下項(xiàng)目，再轉(zhuǎn)讓予中南建設(shè)，一方面可增加中南的“勝率”，另一方面可降低中南拿地的資金壓力。

??另外，武漢東西湖P(2020)130號(hào)及P(2020)131號(hào)地塊總用地面積162畝，總計(jì)容面積25萬(wàn)方，其中商業(yè)占比為45%。剛剛剝離的中南商業(yè)也需要扶持。

??在此前公告中，中南建設(shè)曾明碼標(biāo)價(jià)過(guò)與中南商業(yè)的合作內(nèi)容：對(duì)于項(xiàng)目前期可行性研究，須參照每項(xiàng)目50萬(wàn)元，年度最高金額不超過(guò)1000萬(wàn)元的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行合作；對(duì)于項(xiàng)目獲取后的咨詢服務(wù)，須參照每項(xiàng)目150萬(wàn)元，年度最高不超過(guò)1000萬(wàn)元的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行合作，對(duì)于項(xiàng)目商業(yè)部分的代建服務(wù)，須參照每項(xiàng)目5450萬(wàn)元每月支付的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行合作。

??在這個(gè)商業(yè)用地占比高達(dá)45%的新項(xiàng)目中，后續(xù)或?qū)⒊霈F(xiàn)中南商業(yè)身影。

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