01

　　中南建設(shè)對外擔(dān)保是多少

　　證監(jiān)會就是厲害，一張監(jiān)管函（文末附）點(diǎn)到穴位了。

　　摘錄部分：

　　“你公司2016年至2019年存在向公司合并報(bào)表范圍外或所占權(quán)益比例不超過50%的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司提供財(cái)務(wù)資助但未履行相關(guān)審議程序和披露義務(wù)的情形?！?

　　具體是什么情況，因?yàn)闆]有詳細(xì)披露，三哥不清楚。

　　但是三哥有總量上的數(shù)據(jù)，列給諸位看官參考：

　　這幾家都是少數(shù)股東權(quán)益相對比較多的，也是高周轉(zhuǎn)的房企代表。

　　仔細(xì)看看中南建設(shè)(000961,股吧)，少數(shù)股東權(quán)益真不多，占公司的總權(quán)益比也不多。

　　但是，中南建設(shè)對合營聯(lián)營公司的擔(dān)保109億元，對應(yīng)53億元的少數(shù)股東權(quán)益，兩者相比202%。

　　從另外的一個角度思考，表外擔(dān)保遠(yuǎn)高于并表的少數(shù)股東權(quán)益。

　　202%遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于100%，不合理。

　　特別說明：這是線索，不是嚴(yán)密的邏輯關(guān)系。

　　那么，顯然相當(dāng)一部分由它提供擔(dān)保的合營和聯(lián)營公司沒有進(jìn)入合并報(bào)表范圍。

　　沒合并報(bào)表進(jìn)行財(cái)務(wù)資助也不要緊，但要詳細(xì)披露。

　　這就是證監(jiān)會監(jiān)管函的意思。

　　我們再橫向?qū)Ρ葞准腋咧苻D(zhuǎn)的公司，中南建設(shè)對外擔(dān)保/少數(shù)股東權(quán)益比值名列第一。

　　這個第一不是好指標(biāo)，它有一個嫌疑：

　　明面上擔(dān)保、實(shí)際上是債務(wù)的嫌疑。

　　尤其是這些公司沒有合并進(jìn)來，嫌疑就更大了。

　　尤其是公告還語焉不詳，這就難免讓人覺得報(bào)表美化、此地?zé)o銀。

　　哪幾家子公司有這種情況呢？

　　按照中南建設(shè)2019年12月6日的公告，至少涉及下圖中紅框內(nèi)的幾家，它們都沒有進(jìn)入合并報(bào)表范圍。

　?。ń貓D自中南建設(shè)2019年報(bào)P209）

　　前段時間，有哥們提醒我：

　　中南建設(shè)融資成本高的原因之一是擔(dān)保，他話說一半就不說了。害的我把TOP50房企的擔(dān)保翻了個遍。終于尋覓到線索，正準(zhǔn)備動筆，沒想到讓證監(jiān)會這幫兄弟搶了先。

　　不披露的原因要么是忘記了，要么是故意的。

　　大概是中南建設(shè)的財(cái)務(wù)忘記了。

　　證監(jiān)會那幫哥們挺犀利。

　　02

　　2

　　中南建設(shè)的融資成本是多少

　　為了和一些朋友探討，三哥嘗試計(jì)算一下中南建設(shè)的融資成本。

　　中南建設(shè)借款費(fèi)用資本化率2018年是8.31%，2019年是9.45%。

　　按照會計(jì)準(zhǔn)則，對于大部分利息被資本化的房地產(chǎn)行業(yè)來說，借款費(fèi)用資本化率是非常公允的接近于年度的融資成本。

　　有些朋友說借款費(fèi)用資本化率不是借款利率，中南建設(shè)的融資成本沒有這么高。

　　無語，我們只好用笨方法、老套路來算一下：

　　現(xiàn)金流量表中有當(dāng)年支付利息用掉多少現(xiàn)金，加上應(yīng)付利息變動差（期末-期初），對應(yīng)的就是當(dāng)年的利息成本。

　　借款額以幾個時間點(diǎn)的算術(shù)平均計(jì)算：

　　實(shí)打?qū)嵥愠鰜淼慕杩罾屎?018年的8.31%，2019年的9.45%很接近。

　　03

　　中南建設(shè)融資成本為什么偏高

　　中南建設(shè)追求的是短平快、高周轉(zhuǎn)，需要擴(kuò)張和速度。

　　所以：

　　資產(chǎn)負(fù)債率和凈負(fù)債比率會高一些；

　　毛利率會低一些；

　　借款利率會高一些；

　　這些對于高周轉(zhuǎn)的房企都算正常。

　　在中南建設(shè)的融資渠道里面，非銀機(jī)構(gòu)融資占比27%，這是合并報(bào)表范圍內(nèi)數(shù)字。

　?。▍⒖家幌玛柟獬?000671,股吧)，陽光城這幾年融資結(jié)構(gòu)最大的改善就是降低了非銀融資的占比，2019年從52%降低到25%）

　　按照第一節(jié)所說，公司的很多對外擔(dān)保在非合并范圍內(nèi)，那么看官就能合理的懷疑：

　　非合并范圍的子公司，融資杠桿是否會更高？融資成本也更高？

　　中南的優(yōu)點(diǎn)在于：

　　公司預(yù)收款杠桿比例高，提升了杠桿的牢固程度。

　　這一點(diǎn)和新城控股(601155,股吧)、碧桂園、中梁控股、奧園等高周轉(zhuǎn)房企如出一轍。

　　不一樣的是，中南建設(shè)的建筑業(yè)務(wù)也要占用一部分資金，2019年末建筑業(yè)務(wù)營收222億元，毛利9.01%。公司年末應(yīng)收賬款117億元應(yīng)該主要是由建筑業(yè)務(wù)產(chǎn)生的。

　　這就像綠地控股(600606,股吧)，2019年綠地控股建筑業(yè)務(wù)的營收1885億元，毛利率4.31%，應(yīng)收賬款899億元。綠地控股上年融資成本是5.40%。

　　算個呆賬，建筑業(yè)務(wù)營收的毛利刨掉應(yīng)收賬款的資金成本，掙不掙錢無所謂，掙個規(guī)模和方便吧，畢竟自己家有建筑隊(duì)。

　　中南建設(shè)現(xiàn)在和未來的任務(wù)是降速度、提品質(zhì)、增利潤，從高周轉(zhuǎn)向平衡型過渡。

　　我以為：有挑戰(zhàn)，但不會特別困難。

　　這是一個系統(tǒng)工程，包括信披這樣的小事也要注意。

　　真金不怕火煉，免得讓人覺得做了啥虧心事。

　　附件：

 

本文首發(fā)于微信公眾號：地產(chǎn)銳觀察。文章內(nèi)容屬作者個人觀點(diǎn)，不代表和訊網(wǎng)立場。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險請自擔(dān)。

（責(zé)任編輯：王治強(qiáng) HF013）

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