深圳賣掉十年來最多土地，房企想拿依然靠搶且要賭

來源：智能家居時(shí)間：2020-12-21 09:20

本文轉(zhuǎn)載自公眾號(hào)：“地產(chǎn)一條”

貴、少、競(jìng)爭(zhēng)激烈卻不得不搶，這是開發(fā)商們?cè)谏钲谕恋厥袌?chǎng)中的共同感受。

“別的城市拍地，以百萬（元）做競(jìng)價(jià)單位，在深圳，競(jìng)價(jià)單位是千萬甚至是億，即便這樣，這么多家開發(fā)商搶，我們也不一定能拿到地?！崩罾诟嬖V一條君。

李雷作為一家外來開發(fā)商的投拓總，參與了深圳今年所有的宅地拍賣，在同各家開發(fā)商激烈競(jìng)后爭(zhēng)，為公司奪得了一宗地塊。僅這一宗地塊，也足以令公司振奮。

“開發(fā)商在其他城市，它可能有數(shù)十萬平方米甚至數(shù)百萬平方米的土儲(chǔ)，而在深圳，能有幾萬平方米的土儲(chǔ)，已經(jīng)很了不起?！崩罾追Q。

2020年，深圳供應(yīng)了十年以來數(shù)量最多的宅地。據(jù)深圳中原統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，深圳全年供應(yīng)31宗住宅用地（含深汕合作區(qū)），比2019年多出19宗；吸金800.72億元。

深圳供應(yīng)的31宗宅地里，有14宗被深圳市人才安居集團(tuán)或其所屬區(qū)級(jí)公司所拿，剩余17宗宅地由各家開發(fā)商競(jìng)得。而800.72億元的土地出讓金中，人才安居集團(tuán)花費(fèi)了98.45億元，剩余700多億元?jiǎng)t由開發(fā)商們貢獻(xiàn)。

貴、少、競(jìng)爭(zhēng)激烈卻又不得不搶，成為開發(fā)商們?cè)谏钲谕恋卣信膾焓袌?chǎng)中的共同感受。

即便深圳土地貴且少，仍不妨礙開發(fā)商們的趨之若鶩。深圳樓市，仍是四個(gè)一線城市中最為火熱也最為安全的城市。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1月至11月，深圳有8個(gè)月二手房住宅銷售價(jià)同比上漲超過10%。

深圳中原統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)也顯示，今年11月，深圳住宅網(wǎng)簽達(dá)到6296套，環(huán)比大漲36.4%，這已經(jīng)是深圳連續(xù)4個(gè)月成交量超過4000套。

從龍華到寶安，從前海到光明，處處是打新的熱土。

開發(fā)商們?nèi)ツ昱南碌耐恋?，今年不少已摩拳擦掌?zhǔn)備入市；今年拍下的土地，也早已在拍地當(dāng)日便準(zhǔn)備動(dòng)工，預(yù)備來年馬不停蹄的實(shí)現(xiàn)入市。

“時(shí)間就是金錢，效率就是生命“，38年后，這句話仍在深圳樓市里上演。

“舉牌一次，心痛一次”

12月16日，深圳2020年最后一場(chǎng)土拍收官，三宗土地共攬金42.7億元。

其中，開發(fā)商爭(zhēng)搶最激烈的是位于龍崗坂田的G03506-0014宗地，該宗地距離10號(hào)線華為站約600米，建成后商品房的銷售均價(jià)不高于5.93萬元/平方米。

該宗地競(jìng)拍時(shí)，有超過12家房企參與競(jìng)拍，分別有華發(fā)、招商、中海、聯(lián)發(fā)、越秀、龍光、華潤(rùn)+TCL、碧桂園等。

該宗地競(jìng)拍時(shí)很快便達(dá)到25.48億元的最高限價(jià)，開發(fā)商舉牌速度之快，屏幕更新甚至跟不上主持人的報(bào)價(jià)，僅僅17輪后，便達(dá)到最高限價(jià)。

真正焦灼的環(huán)節(jié)在競(jìng)拍只租不售人才住房面積，從競(jìng)拍人才房面積開始，競(jìng)拍的速度慢了下來，即便如此，開發(fā)商輪番舉牌的過程中，主持人調(diào)高過競(jìng)價(jià)幅度，叫價(jià)由每次200平方米增加到500平方米。

經(jīng)過68輪對(duì)人才住房面積的競(jìng)拍后，該宗地最終由聯(lián)發(fā)以最高限價(jià)25.48億元，配建3.71萬平方米只租不售人才住房面積，可售樓面價(jià)達(dá)5.04萬元/平方米的價(jià)格競(jìng)得。

在土拍現(xiàn)場(chǎng)的李磊，只舉過數(shù)次牌，競(jìng)拍后半段選擇放棄?！暗囟魏芎茫欢?lián)發(fā)拍的價(jià)格我們做不了，太貴了，賬算不過來。拍地嘛，每次競(jìng)拍到后面，舉牌一次都心痛一次，你越是舉牌，你在這宗地能賺得的利潤(rùn)就越少，大家心里都有考量，不然誰舍得不要?！?/p>

聯(lián)發(fā)競(jìng)得的這宗地塊，可售樓面價(jià)與最高售價(jià)之間，僅相差約9000元/平方米，還需覆蓋資金成本、建安成本、人工成本等，利潤(rùn)空間極小。

不過，該宗地毗鄰萬科城和雪象花園，周邊還分布著華為坂田園區(qū)和其他科技園工業(yè)園區(qū)，雖無大型商業(yè)，但周邊臨街店鋪密集，小商圈較多，生活氣息濃厚。

二手房方面，周邊最大的社區(qū)有萬科城系列，1-4期的掛牌均價(jià)為6.9-7.3萬元/平方米，如果到時(shí)該地塊所建的商品房銷售均價(jià)不得高于5.9萬元/平方米。未來一二手倒掛就已經(jīng)相差了近1-1.4萬元/平方米。

可以預(yù)見的是，該宗地建成入市后，未來熱度不會(huì)太差。

深圳樓市的火熱，成為開發(fā)商拍地的底氣。

樂有家研究中心監(jiān)測(cè)顯示，11月深圳網(wǎng)簽6296套一手住宅，環(huán)比上漲36%。這是時(shí)隔多年，深圳新房月度成交首次超越二手房成交。受11月新房銷售走好影響，目前深圳一手住宅去化周期再度降低至6個(gè)月。

光明是今年出讓宅地?cái)?shù)量最多的區(qū)域，出讓數(shù)量高達(dá)5宗，同時(shí)，也是今年最火熱的區(qū)域。

樂有家數(shù)據(jù)顯示，光明11月再度拿下全市一手住宅網(wǎng)簽量第一的寶座，網(wǎng)簽1651套，環(huán)比上漲17%；寶安以1376套排名第二，環(huán)比上漲228%；龍華1269套排名第三，環(huán)比上漲36%。

事實(shí)上，光明、寶安、龍華這三個(gè)區(qū)域今年但凡有宅地出讓，無一不被開發(fā)商爭(zhēng)搶。

昂貴的土地也讓開發(fā)商加快了建設(shè)的步伐，再度上演“深圳速度”。

今年總價(jià)最高的宅地被本地房企龍光摘得。5月時(shí)，龍光以總價(jià)115.9億拿下一宗前海稀有的居住用地，溢價(jià)率45%，樓面價(jià)6.32萬元每平方米，如果去除人才房面積，可售樓面價(jià)約8.3萬/平方米。

龍光拿地當(dāng)晚，有媒體報(bào)道稱：在地塊現(xiàn)場(chǎng)，龍光開始動(dòng)工。

目前，這宗被龍光拿下的前海地塊已預(yù)備入市，項(xiàng)目名為龍光前海天境。前海天境也被認(rèn)為是繼華潤(rùn)潤(rùn)璽后的下一個(gè)“網(wǎng)紅”打新盤。

有中介告訴一條君：“前海天境有名額一定要買，現(xiàn)在入市才10萬/平方米，以前海的規(guī)劃和發(fā)展速度，未來很有可能漲到20萬/平方米，比潤(rùn)璽升值空間大很多?！?/p>

萬科拿下尖崗山地塊的當(dāng)晚，地塊便準(zhǔn)備動(dòng)工。

深圳去年出讓的10宗用于建設(shè)普通商品住房的宅地中，除了天健前海地塊仍在建設(shè)中外，其他項(xiàng)目如龍光玖悅臺(tái)、越秀和樾府、中海寰宇時(shí)代、電建洺悅府等均已入市。

李磊認(rèn)為：“在深圳市場(chǎng)拿地并不賺錢，最后的回報(bào)率大概在2%到3%，但深圳市場(chǎng)安全，現(xiàn)在規(guī)模前二十的房企，如果在深圳沒有土儲(chǔ)，那么全國(guó)布局里，你最重要的一部分板塊就缺失了。”

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也表示，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)越來越分化，安全邊際也越來越有限，在這種局限的情況下，能在大灣區(qū)布局，尤其是在深圳，項(xiàng)目布局的安全系數(shù)會(huì)較高。。

畢竟，想要進(jìn)入深圳市場(chǎng)，昂貴的門票和稀缺的土地，留給開發(fā)商的機(jī)會(huì)不多了。

保障房供應(yīng)提速

建設(shè)“保障房”成為深圳住房改革探索的重要方向，深圳也加大了保障房用地供應(yīng)，這是今年深圳土地市場(chǎng)最為明顯的變化。

5月初，深圳發(fā)布的《2020年度建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》顯示，年內(nèi)計(jì)劃供應(yīng)1200公頃建設(shè)用地，與2019年計(jì)劃供應(yīng)量持平，其中居住用地為293.2公頃。居住用地中，保障房和商品房的比例為57:43。

今年深圳最后一場(chǎng)土拍，福田罕見入市一宗宅地。該宗地最后由福田人才安居以2.46億拿下，用于建設(shè)可售人才住房。

地塊最高相鄰的社區(qū)賽格景苑和翔名苑均價(jià)分別為11.2萬/平方米和14.6萬/平方米，而該地塊最高銷售價(jià)格，單價(jià)不高于6.01萬/平方米。

2020年，在土地招拍掛市場(chǎng)中，安居集團(tuán)頻頻出現(xiàn)，前后踏進(jìn)深圳土地交易中心的大門14次，花費(fèi)98.45億元。雖然安居集團(tuán)拿地資金并不多，但拿地?cái)?shù)量而言，安居集團(tuán)占到了全年的45%。

未來，深圳人才安居集團(tuán)對(duì)外供應(yīng)的可售或可租安居住房無疑將有很大變化。

2018-2020年，深圳建設(shè)籌集各類住房需要達(dá)到42萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房不少于25萬套?；谛略鼍幼∮玫刂腥瞬欧?、安居房、公租房用地比例不低于60%的“政策指標(biāo)”，未來保障房類型的住房將達(dá)到深圳住房供應(yīng)的60%。

8月28日，深圳市住房和建設(shè)局黨組書記、局長(zhǎng)張學(xué)凡在深圳房地產(chǎn)盛典暨行業(yè)綜合評(píng)價(jià)發(fā)布會(huì)上稱：“新加坡是深圳學(xué)習(xí)榜樣，將來深圳市60%市民住在政府提供的租賃或出售的住房中?！?/p>

不過，有分析人士認(rèn)為，從新加坡經(jīng)驗(yàn)來看，其住房保障計(jì)劃的成功依托于兩大要素：一是大量的住宅土地供應(yīng)，二是低廉且穩(wěn)定的售價(jià)。深圳目前并不具備這樣的條件。

近十年，深圳住房供應(yīng)始終處在較低水平，且整體看是下跌趨勢(shì)。

中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2019年，深圳全市共計(jì)推出商品住宅437.77萬平方米，供應(yīng)面積同比增長(zhǎng)15.1%，經(jīng)過兩年的持續(xù)增長(zhǎng)，全市商品住宅供應(yīng)量才恢復(fù)至2016年的水平。

伴隨著顯著的住房供應(yīng)矛盾，是深圳連連走高的房?jī)r(jià)。

根據(jù)中指研究院百城價(jià)格指數(shù)，2020年10月份，深圳住宅均價(jià)為5.42萬元平方米，位列全國(guó)第一。

據(jù)中原指數(shù)顯示，深圳二手住宅房?jī)r(jià)已連續(xù)15個(gè)月上漲，11月全市二手住宅成交均價(jià)破7萬元/平方米，為7.04萬元/平方米，環(huán)比上升1.8%。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1月至11月，深圳有8個(gè)月二手房住宅銷售價(jià)同比上漲超過10%。

居高不下的房?jī)r(jià)，一二手房的嚴(yán)重倒掛，都讓深圳樓市中，投資客與剛需客的角色曖昧不清。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為：“深圳市場(chǎng)中，購房者投資需求與住房需求兼有。購房者買房看得不止是自住需求，還有未來深圳房?jī)r(jià)升值的潛力，這也使得有夠買人才房資格的人不一定會(huì)去買人才房。他要考慮到他的投資需求，買商品房肯定更有潛力?，F(xiàn)階段，商品房供應(yīng)量不足，房?jī)r(jià)只會(huì)進(jìn)一步攀升?！?/p>

深圳中山中原總經(jīng)理玉家雄告訴一條君：“安居集團(tuán)為了平衡深圳整個(gè)長(zhǎng)期住宅供應(yīng)的問題，會(huì)在市場(chǎng)不斷拿地做人才住房，至于真的能否做到平抑深圳房?jī)r(jià)，只能說盡力而為?！?/p>

今年4月深圳市住建局發(fā)布的《深圳市住房發(fā)展2020年度實(shí)施計(jì)劃》，目前該市居住用地僅占建設(shè)用地的22.6%，低于國(guó)家25%-40%的標(biāo)準(zhǔn)。

為此，深圳市住建局在“十四五”期間的用地供應(yīng)上也做了一些調(diào)整，住宅用地占建設(shè)用地的比例，過去40年來的占比是22.1%，從“十四五”開始提高到25%，甚至在“十四五”的前兩三年提高到30%，以此來補(bǔ)短板。

未來，深圳無疑會(huì)加大對(duì)于居住用地的供應(yīng)，然而房?jī)r(jià)壓力仍將是考研深圳的一大問題。

（文中李磊系化名）

（責(zé)任編輯：宋虹姍 HO031）