本文轉載自公眾號：“地產一條”

貴、少、競爭激烈卻不得不搶，這是開發(fā)商們在深圳土地市場中的共同感受。

“別的城市拍地，以百萬（元）做競價單位，在深圳，競價單位是千萬甚至是億，即便這樣，這么多家開發(fā)商搶，我們也不一定能拿到地?！崩罾诟嬖V一條君。

李雷作為一家外來開發(fā)商的投拓總，參與了深圳今年所有的宅地拍賣，在同各家開發(fā)商激烈競后爭，為公司奪得了一宗地塊。僅這一宗地塊，也足以令公司振奮。

“開發(fā)商在其他城市，它可能有數十萬平方米甚至數百萬平方米的土儲，而在深圳，能有幾萬平方米的土儲，已經很了不起?！崩罾追Q。

2020年，深圳供應了十年以來數量最多的宅地。據深圳中原統(tǒng)計的數據顯示，深圳全年供應31宗住宅用地（含深汕合作區(qū)），比2019年多出19宗；吸金800.72億元。

深圳供應的31宗宅地里，有14宗被深圳市人才安居集團或其所屬區(qū)級公司所拿，剩余17宗宅地由各家開發(fā)商競得。而800.72億元的土地出讓金中，人才安居集團花費了98.45億元，剩余700多億元則由開發(fā)商們貢獻。

貴、少、競爭激烈卻又不得不搶，成為開發(fā)商們在深圳土地招拍掛市場中的共同感受。

即便深圳土地貴且少，仍不妨礙開發(fā)商們的趨之若鶩。深圳樓市，仍是四個一線城市中最為火熱也最為安全的城市。

據國家統(tǒng)計局數據顯示，今年1月至11月，深圳有8個月二手房住宅銷售價同比上漲超過10%。

深圳中原統(tǒng)計的數據也顯示，今年11月，深圳住宅網簽達到6296套，環(huán)比大漲36.4%，這已經是深圳連續(xù)4個月成交量超過4000套。

從龍華到寶安，從前海到光明，處處是打新的熱土。

開發(fā)商們去年拍下的土地，今年不少已摩拳擦掌準備入市；今年拍下的土地，也早已在拍地當日便準備動工，預備來年馬不停蹄的實現入市。

“時間就是金錢，效率就是生命“，38年后，這句話仍在深圳樓市里上演。

“舉牌一次，心痛一次”

12月16日，深圳2020年最后一場土拍收官，三宗土地共攬金42.7億元。

其中，開發(fā)商爭搶最激烈的是位于龍崗坂田的G03506-0014宗地，該宗地距離10號線華為站約600米，建成后商品房的銷售均價不高于5.93萬元/平方米。

該宗地競拍時，有超過12家房企參與競拍，分別有華發(fā)、招商、中海、聯(lián)發(fā)、越秀、龍光、華潤+TCL、碧桂園等。

該宗地競拍時很快便達到25.48億元的最高限價，開發(fā)商舉牌速度之快，屏幕更新甚至跟不上主持人的報價，僅僅17輪后，便達到最高限價。

真正焦灼的環(huán)節(jié)在競拍只租不售人才住房面積，從競拍人才房面積開始，競拍的速度慢了下來，即便如此，開發(fā)商輪番舉牌的過程中，主持人調高過競價幅度，叫價由每次200平方米增加到500平方米。

經過68輪對人才住房面積的競拍后，該宗地最終由聯(lián)發(fā)以最高限價25.48億元，配建3.71萬平方米只租不售人才住房面積，可售樓面價達5.04萬元/平方米的價格競得。

在土拍現場的李磊，只舉過數次牌，競拍后半段選擇放棄?！暗囟魏芎?，然而聯(lián)發(fā)拍的價格我們做不了，太貴了，賬算不過來。拍地嘛，每次競拍到后面，舉牌一次都心痛一次，你越是舉牌，你在這宗地能賺得的利潤就越少，大家心里都有考量，不然誰舍得不要?！?/p>

聯(lián)發(fā)競得的這宗地塊，可售樓面價與最高售價之間，僅相差約9000元/平方米，還需覆蓋資金成本、建安成本、人工成本等，利潤空間極小。

不過，該宗地毗鄰萬科城和雪象花園，周邊還分布著華為坂田園區(qū)和其他科技園工業(yè)園區(qū)，雖無大型商業(yè)，但周邊臨街店鋪密集，小商圈較多，生活氣息濃厚。

二手房方面，周邊最大的社區(qū)有萬科城系列，1-4期的掛牌均價為6.9-7.3萬元/平方米，如果到時該地塊所建的商品房銷售均價不得高于5.9萬元/平方米。未來一二手倒掛就已經相差了近1-1.4萬元/平方米。

可以預見的是，該宗地建成入市后，未來熱度不會太差。

深圳樓市的火熱，成為開發(fā)商拍地的底氣。

樂有家研究中心監(jiān)測顯示，11月深圳網簽6296套一手住宅，環(huán)比上漲36%。這是時隔多年，深圳新房月度成交首次超越二手房成交。受11月新房銷售走好影響，目前深圳一手住宅去化周期再度降低至6個月。

光明是今年出讓宅地數量最多的區(qū)域，出讓數量高達5宗，同時，也是今年最火熱的區(qū)域。

樂有家數據顯示，光明11月再度拿下全市一手住宅網簽量第一的寶座，網簽1651套，環(huán)比上漲17%；寶安以1376套排名第二，環(huán)比上漲228%；龍華1269套排名第三，環(huán)比上漲36%。

事實上，光明、寶安、龍華這三個區(qū)域今年但凡有宅地出讓，無一不被開發(fā)商爭搶。

昂貴的土地也讓開發(fā)商加快了建設的步伐，再度上演“深圳速度”。

今年總價最高的宅地被本地房企龍光摘得。5月時，龍光以總價115.9億拿下一宗前海稀有的居住用地，溢價率45%，樓面價6.32萬元每平方米，如果去除人才房面積，可售樓面價約8.3萬/平方米。

龍光拿地當晚，有媒體報道稱：在地塊現場，龍光開始動工。

目前，這宗被龍光拿下的前海地塊已預備入市，項目名為龍光前海天境。前海天境也被認為是繼華潤潤璽后的下一個“網紅”打新盤。

有中介告訴一條君：“前海天境有名額一定要買，現在入市才10萬/平方米，以前海的規(guī)劃和發(fā)展速度，未來很有可能漲到20萬/平方米，比潤璽升值空間大很多?！?/p>

萬科拿下尖崗山地塊的當晚，地塊便準備動工。

深圳去年出讓的10宗用于建設普通商品住房的宅地中，除了天健前海地塊仍在建設中外，其他項目如龍光玖悅臺、越秀和樾府、中海寰宇時代、電建洺悅府等均已入市。

李磊認為：“在深圳市場拿地并不賺錢，最后的回報率大概在2%到3%，但深圳市場安全，現在規(guī)模前二十的房企，如果在深圳沒有土儲，那么全國布局里，你最重要的一部分板塊就缺失了?！?/p>

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也表示，中國的房地產市場越來越分化，安全邊際也越來越有限，在這種局限的情況下，能在大灣區(qū)布局，尤其是在深圳，項目布局的安全系數會較高。。

畢竟，想要進入深圳市場，昂貴的門票和稀缺的土地，留給開發(fā)商的機會不多了。

保障房供應提速

建設“保障房”成為深圳住房改革探索的重要方向，深圳也加大了保障房用地供應，這是今年深圳土地市場最為明顯的變化。

5月初，深圳發(fā)布的《2020年度建設用地供應計劃》顯示，年內計劃供應1200公頃建設用地，與2019年計劃供應量持平，其中居住用地為293.2公頃。居住用地中，保障房和商品房的比例為57:43。

今年深圳最后一場土拍，福田罕見入市一宗宅地。該宗地最后由福田人才安居以2.46億拿下，用于建設可售人才住房。

地塊最高相鄰的社區(qū)賽格景苑和翔名苑均價分別為11.2萬/平方米和14.6萬/平方米，而該地塊最高銷售價格，單價不高于6.01萬/平方米。

2020年，在土地招拍掛市場中，安居集團頻頻出現，前后踏進深圳土地交易中心的大門14次，花費98.45億元。雖然安居集團拿地資金并不多，但拿地數量而言，安居集團占到了全年的45%。

未來，深圳人才安居集團對外供應的可售或可租安居住房無疑將有很大變化。

2018-2020年，深圳建設籌集各類住房需要達到42萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房不少于25萬套?；谛略鼍幼∮玫刂腥瞬欧俊簿臃?、公租房用地比例不低于60%的“政策指標”，未來保障房類型的住房將達到深圳住房供應的60%。

8月28日，深圳市住房和建設局黨組書記、局長張學凡在深圳房地產盛典暨行業(yè)綜合評價發(fā)布會上稱：“新加坡是深圳學習榜樣，將來深圳市60%市民住在政府提供的租賃或出售的住房中?！?/p>

不過，有分析人士認為，從新加坡經驗來看，其住房保障計劃的成功依托于兩大要素：一是大量的住宅土地供應，二是低廉且穩(wěn)定的售價。深圳目前并不具備這樣的條件。

近十年，深圳住房供應始終處在較低水平，且整體看是下跌趨勢。

中國指數研究院的數據顯示，2019年，深圳全市共計推出商品住宅437.77萬平方米，供應面積同比增長15.1%，經過兩年的持續(xù)增長，全市商品住宅供應量才恢復至2016年的水平。

伴隨著顯著的住房供應矛盾，是深圳連連走高的房價。

根據中指研究院百城價格指數，2020年10月份，深圳住宅均價為5.42萬元平方米，位列全國第一。

據中原指數顯示，深圳二手住宅房價已連續(xù)15個月上漲，11月全市二手住宅成交均價破7萬元/平方米，為7.04萬元/平方米，環(huán)比上升1.8%。

據國家統(tǒng)計局數據顯示，今年1月至11月，深圳有8個月二手房住宅銷售價同比上漲超過10%。

居高不下的房價，一二手房的嚴重倒掛，都讓深圳樓市中，投資客與剛需客的角色曖昧不清。

有業(yè)內人士認為：“深圳市場中，購房者投資需求與住房需求兼有。購房者買房看得不止是自住需求，還有未來深圳房價升值的潛力，這也使得有夠買人才房資格的人不一定會去買人才房。他要考慮到他的投資需求，買商品房肯定更有潛力。現階段，商品房供應量不足，房價只會進一步攀升?！?/p>

深圳中山中原總經理玉家雄告訴一條君：“安居集團為了平衡深圳整個長期住宅供應的問題，會在市場不斷拿地做人才住房，至于真的能否做到平抑深圳房價，只能說盡力而為?！?/p>

今年4月深圳市住建局發(fā)布的《深圳市住房發(fā)展2020年度實施計劃》，目前該市居住用地僅占建設用地的22.6%，低于國家25%-40%的標準。

為此，深圳市住建局在“十四五”期間的用地供應上也做了一些調整，住宅用地占建設用地的比例，過去40年來的占比是22.1%，從“十四五”開始提高到25%，甚至在“十四五”的前兩三年提高到30%，以此來補短板。

未來，深圳無疑會加大對于居住用地的供應，然而房價壓力仍將是考研深圳的一大問題。

（文中李磊系化名）

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