原創(chuàng) 房小評 中國房評報道 

大概從2017年開始，每年年底召開的中央經濟工作會議都格外受房地產行業(yè)關注，因為這關系到來年的房地產調控精神定調。

房地產行業(yè)的研究人員在拿到會議內容時，第一時間都會去翻找“房住不炒”是否還在？

12月11日召開的中央政治局會議，就是為這次中央經濟工作會議準備的。在那次會議內容當中，有業(yè)內人士發(fā)現(xiàn)沒有出現(xiàn)“房住不炒”四個字，于是欣喜若狂。

然而，現(xiàn)實卻是，12月16-18日召開的中央經濟工作會議上，又專門重申了堅持“房住不炒”不動搖。

不過，這次會議也給2021年的樓市吃了顆定心丸：

2021年財政政策和貨幣政策都將保持平穩(wěn)。明年宏觀政策要保持連續(xù)性、穩(wěn)定性、可持續(xù)性。要繼續(xù)實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，保持對經濟恢復的必要支持力度，政策操作上要更加精準有效，不急轉彎，把握好政策時度效。保持貨幣供應量和社會融資規(guī)模增速同名義經濟增速基本匹配，保持宏觀杠桿率基本穩(wěn)定，處理好恢復經濟和防范風險關系。

當前，樓市的穩(wěn)定基礎是貨幣政策保持穩(wěn)定。在2020年新冠疫情突發(fā)的特殊背景下，全年貨幣政策較為寬松，廣義貨幣和社融都保持了較高的增速。學術界正在討論非常規(guī)貨幣政策退出問題，如果貨幣政策趨向緊縮，當下最受傷的應該就是房地產市場。

會議提出2021年繼續(xù)保持貨幣政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，且保持廣義貨幣和社融與名義GDP相匹配。對于貨幣政策的定調，基本沒變化，這意味著2021年中國房地產市場的總盤子仍會保持穩(wěn)定（關于2021年樓市預測，詳見《給2021吹個哨》）。

這次會議內容最大的看點應該是首次單列一段，將解決好大城市住房突出問題作為2021年的一項重點工作：

住房問題關系民生福祉。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因地制宜、多策并舉，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

要高度重視保障性租賃住房建設，加快完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利，規(guī)范發(fā)展長租房市場。

土地供應要向租賃住房建設傾斜，單列租賃住房用地計劃，探索利用集體建設用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設租賃住房，國有和民營企業(yè)都要發(fā)揮功能作用。

要降低租賃住房稅費負擔，整頓租賃市場秩序，規(guī)范市場行為，對租金水平進行合理調控。

當前，大城市的住房突出問題是什么？

個別城市房價上漲過快。2020年大中城市房價同比漲幅超過4%，在CPI低于2%的情況下，房價絕對值過高和房價上漲過快的問題，是大城市居民反映最強烈的矛盾。

2020年，個別大城市新房和二手房價格倒掛，導致炒房再現(xiàn)，出現(xiàn)了萬人搖、聯(lián)合炒房、代持炒房等矛盾問題，既關系民生，又造成了不良的社會影響。

新畢業(yè)的大學生參加工作以后，發(fā)現(xiàn)出租房源被控制在一些機構手里，房租居高不下，且長租公寓爆雷問題，導致很多剛需租房人群很受傷。

如何解決大城市住房突出問題？

首先，堅持房住不炒不動搖，因地制宜，多策并舉，促進房地產市場健康發(fā)展。由地方政府對房價負責，穩(wěn)控房價，出現(xiàn)房價超幅上漲的城市官員要被問責，這套機制已經建立完善并且運行有效。

其次，加強大城市的住房保障問題。大城市被要求建設相當規(guī)模的保障性住房，并且在商品房供地當中實行限價機制，或者供應限價性商品房，優(yōu)先保障無房家庭的剛需性住房需求，重點解決城市困難家庭的住房問題。

最后，重點是發(fā)展好租賃房市場，租售并舉，解決住房難題。

租賃房市場發(fā)展是2021年大城市們的重點工作，相比此前的租賃房市場的內容提法，這次會議有如下亮點：

首先，原來租賃房市場是強調國企的責任，這次提出了國企和民企都要發(fā)揮功能作用，相信一些講政治的民企會在明年加大對租賃房市場的投入。

其次，土地供應要向租賃房傾斜，單列租賃房用地計劃。大家都知道大城市土地供地計劃和指標都是很珍貴很難得的，對租賃房用地計劃單列，會對商品房供地計劃產生什么影響可想而知。并且，租賃房建設需要地方政府真金白銀投入，會進一步加大地方財政壓力，甚至加大某些地方政府對土地財政的依賴。

最后，這次會議內容明確提出了要對租金水平進行合理調控。這意味著，大城市政府以后要將租金和房價一樣管起來，甚至要向中央有關部門定期匯報。租金水平調控這個提法，將穩(wěn)定租金價格，也進一步擠壓某些長租公寓的投資泡沫問題，長租公寓公司依靠不斷漲租金來盈利的路子被阻斷了。

總結來說，2021年房地產調控的工作重點，由全面調控管理，變成了以大城市為重點的調控管理，對于大城市的考核會向解決住房突出問題方面傾斜，大城市的住房難、住房貴問題必須解決。

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