原創(chuàng) 房小評(píng) 中國房評(píng)報(bào)道 

大概從2017年開始，每年年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議都格外受房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)注，因?yàn)檫@關(guān)系到來年的房地產(chǎn)調(diào)控精神定調(diào)。

房地產(chǎn)行業(yè)的研究人員在拿到會(huì)議內(nèi)容時(shí)，第一時(shí)間都會(huì)去翻找“房住不炒”是否還在？

12月11日召開的中央政治局會(huì)議，就是為這次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議準(zhǔn)備的。在那次會(huì)議內(nèi)容當(dāng)中，有業(yè)內(nèi)人士發(fā)現(xiàn)沒有出現(xiàn)“房住不炒”四個(gè)字，于是欣喜若狂。

然而，現(xiàn)實(shí)卻是，12月16-18日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，又專門重申了堅(jiān)持“房住不炒”不動(dòng)搖。

不過，這次會(huì)議也給2021年的樓市吃了顆定心丸：

2021年財(cái)政政策和貨幣政策都將保持平穩(wěn)。明年宏觀政策要保持連續(xù)性、穩(wěn)定性、可持續(xù)性。要繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，保持對(duì)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的必要支持力度，政策操作上要更加精準(zhǔn)有效，不急轉(zhuǎn)彎，把握好政策時(shí)度效。保持貨幣供應(yīng)量和社會(huì)融資規(guī)模增速同名義經(jīng)濟(jì)增速基本匹配，保持宏觀杠桿率基本穩(wěn)定，處理好恢復(fù)經(jīng)濟(jì)和防范風(fēng)險(xiǎn)關(guān)系。

當(dāng)前，樓市的穩(wěn)定基礎(chǔ)是貨幣政策保持穩(wěn)定。在2020年新冠疫情突發(fā)的特殊背景下，全年貨幣政策較為寬松，廣義貨幣和社融都保持了較高的增速。學(xué)術(shù)界正在討論非常規(guī)貨幣政策退出問題，如果貨幣政策趨向緊縮，當(dāng)下最受傷的應(yīng)該就是房地產(chǎn)市場。

會(huì)議提出2021年繼續(xù)保持貨幣政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，且保持廣義貨幣和社融與名義GDP相匹配。對(duì)于貨幣政策的定調(diào)，基本沒變化，這意味著2021年中國房地產(chǎn)市場的總盤子仍會(huì)保持穩(wěn)定（關(guān)于2021年樓市預(yù)測，詳見《給2021吹個(gè)哨》）。

這次會(huì)議內(nèi)容最大的看點(diǎn)應(yīng)該是首次單列一段，將解決好大城市住房突出問題作為2021年的一項(xiàng)重點(diǎn)工作：

住房問題關(guān)系民生福祉。要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因地制宜、多策并舉，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

要高度重視保障性租賃住房建設(shè)，加快完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利，規(guī)范發(fā)展長租房市場。

土地供應(yīng)要向租賃住房建設(shè)傾斜，單列租賃住房用地計(jì)劃，探索利用集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)租賃住房，國有和民營企業(yè)都要發(fā)揮功能作用。

要降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，整頓租賃市場秩序，規(guī)范市場行為，對(duì)租金水平進(jìn)行合理調(diào)控。

當(dāng)前，大城市的住房突出問題是什么？

個(gè)別城市房價(jià)上漲過快。2020年大中城市房價(jià)同比漲幅超過4%，在CPI低于2%的情況下，房價(jià)絕對(duì)值過高和房價(jià)上漲過快的問題，是大城市居民反映最強(qiáng)烈的矛盾。

2020年，個(gè)別大城市新房和二手房價(jià)格倒掛，導(dǎo)致炒房再現(xiàn)，出現(xiàn)了萬人搖、聯(lián)合炒房、代持炒房等矛盾問題，既關(guān)系民生，又造成了不良的社會(huì)影響。

新畢業(yè)的大學(xué)生參加工作以后，發(fā)現(xiàn)出租房源被控制在一些機(jī)構(gòu)手里，房租居高不下，且長租公寓爆雷問題，導(dǎo)致很多剛需租房人群很受傷。

如何解決大城市住房突出問題？

首先，堅(jiān)持房住不炒不動(dòng)搖，因地制宜，多策并舉，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。由地方政府對(duì)房價(jià)負(fù)責(zé)，穩(wěn)控房價(jià)，出現(xiàn)房價(jià)超幅上漲的城市官員要被問責(zé)，這套機(jī)制已經(jīng)建立完善并且運(yùn)行有效。

其次，加強(qiáng)大城市的住房保障問題。大城市被要求建設(shè)相當(dāng)規(guī)模的保障性住房，并且在商品房供地當(dāng)中實(shí)行限價(jià)機(jī)制，或者供應(yīng)限價(jià)性商品房，優(yōu)先保障無房家庭的剛需性住房需求，重點(diǎn)解決城市困難家庭的住房問題。

最后，重點(diǎn)是發(fā)展好租賃房市場，租售并舉，解決住房難題。

租賃房市場發(fā)展是2021年大城市們的重點(diǎn)工作，相比此前的租賃房市場的內(nèi)容提法，這次會(huì)議有如下亮點(diǎn)：

首先，原來租賃房市場是強(qiáng)調(diào)國企的責(zé)任，這次提出了國企和民企都要發(fā)揮功能作用，相信一些講政治的民企會(huì)在明年加大對(duì)租賃房市場的投入。

其次，土地供應(yīng)要向租賃房傾斜，單列租賃房用地計(jì)劃。大家都知道大城市土地供地計(jì)劃和指標(biāo)都是很珍貴很難得的，對(duì)租賃房用地計(jì)劃單列，會(huì)對(duì)商品房供地計(jì)劃產(chǎn)生什么影響可想而知。并且，租賃房建設(shè)需要地方政府真金白銀投入，會(huì)進(jìn)一步加大地方財(cái)政壓力，甚至加大某些地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴。

最后，這次會(huì)議內(nèi)容明確提出了要對(duì)租金水平進(jìn)行合理調(diào)控。這意味著，大城市政府以后要將租金和房價(jià)一樣管起來，甚至要向中央有關(guān)部門定期匯報(bào)。租金水平調(diào)控這個(gè)提法，將穩(wěn)定租金價(jià)格，也進(jìn)一步擠壓某些長租公寓的投資泡沫問題，長租公寓公司依靠不斷漲租金來盈利的路子被阻斷了。

總結(jié)來說，2021年房地產(chǎn)調(diào)控的工作重點(diǎn)，由全面調(diào)控管理，變成了以大城市為重點(diǎn)的調(diào)控管理，對(duì)于大城市的考核會(huì)向解決住房突出問題方面傾斜，大城市的住房難、住房貴問題必須解決。

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