圖：禹州集團(tuán)董事長(zhǎng)林龍安

作者 | 徐準(zhǔn)

出品 | 焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

在年底的沖刺時(shí)刻，禹洲集團(tuán)宣布提前“踩線”千億，緊接著又迎來(lái)了在資本市場(chǎng)上的一大動(dòng)作。12月11日，禹洲集團(tuán)旗下物業(yè)公司禹佳生活服務(wù)在港交所遞交了招股書。

其實(shí)在今年的中期業(yè)績(jī)會(huì)上，禹洲集團(tuán)高層便表露出了做大物管公司的決心，并已向聯(lián)交所提出了分拆物管公司上市的意愿。 

招股書顯示，禹佳生活服務(wù)是一家物業(yè)管理服務(wù)和商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)綜合提供商，擁有逾23年的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)。公司專注于海峽西岸地區(qū)和長(zhǎng)江三角洲地區(qū)兩大地區(qū)。

從體量來(lái)看，禹佳生活服務(wù)仍屬于“微型物業(yè)”。截至2020年6月30日，禹佳生活服務(wù)為74個(gè)項(xiàng)目提供物業(yè)管理服務(wù)，在管總建筑面積約為1320萬(wàn)平方米；禹佳生活服務(wù)已訂約為123個(gè)項(xiàng)目提供物業(yè)管理服務(wù)，已訂約總建筑面積約為2260萬(wàn)平方米。

12月以來(lái)，物業(yè)公司赴港上市的速度已明顯加快，2日，規(guī)模龐大的恒大物業(yè)登陸港交所，9日，又有華潤(rùn)萬(wàn)象生活和佳源服務(wù)同一天掛牌上市，還有遠(yuǎn)洋服務(wù)即將于17日上市。相較規(guī)模較小的禹佳生活服務(wù)也即將趕上這趟“末班車”。

林龍安和妻子持股62.8%

禹佳生活服務(wù)的歷史應(yīng)追溯到1997年，彼時(shí)便開始為禹洲集團(tuán)開發(fā)的物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)，所以絕大部分的在管總面積均屬于禹洲集團(tuán)單獨(dú)或聯(lián)合開發(fā)的物業(yè)。

禹佳生活服務(wù)的物管業(yè)務(wù)始于廈門，直至2007年廈門禹洲商業(yè)成立，才開始提供商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)。

從股權(quán)架構(gòu)上看，在上市前，禹佳生活服務(wù)由禹州集團(tuán)控股。林龍安和其妻子郭英蘭，分別間接持股26.496%及36.406%。

圖：上市前禹佳生活服務(wù)股權(quán)結(jié)構(gòu)

上市后，禹佳生活服務(wù)將成禹洲集團(tuán)“兄弟公司”，與禹洲集團(tuán)不再有股權(quán)關(guān)系。將由林龍安控股的學(xué)潤(rùn)、郭英蘭控股的睿配和禹洲管理、其他禹洲股東、其他公眾股東以及新增的一名叫林宇華的股東持有。

圖：上市后禹佳生活服務(wù)股權(quán)結(jié)構(gòu)

據(jù)悉，林宇華曾任禹洲集團(tuán)助理總裁兼禹洲商業(yè)投資管理有限公司董事長(zhǎng)，目前任合肥舜洲置業(yè)有限公司、深圳禹洲商業(yè)管理有限公司、廈門禹洲商業(yè)投資管理有限公司等法定代表人。此外，禹佳生活服務(wù)現(xiàn)任執(zhí)行董事為林宇華及林龍安和郭英蘭之女林禹芳。

經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流回正

在財(cái)務(wù)方面，截至2017- 2019年末以及2020年上半年，禹佳生活服務(wù)實(shí)現(xiàn)收入分別為3.05億元、3.94億元、5.44億元及2.75億元；毛利分別為8199.6萬(wàn)元、9841萬(wàn)元、1.55億元及8621.6萬(wàn)元；毛利率分別為26.9%、25%、28.6%及31.4%，盈利能力有所提升。

據(jù)招股書，禹佳生活服務(wù)的收益主要來(lái)自兩個(gè)方面，分別為物業(yè)管理服務(wù)及商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)。后者業(yè)務(wù)范圍主要包括為購(gòu)物中心、寫字樓及商業(yè)街等提供市場(chǎng)研究及定位、租戶招攬等。

除了傳統(tǒng)的物管業(yè)務(wù)，商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)也主要是為禹洲集團(tuán)提供，于2017年至2020年上半年的收入貢獻(xiàn)占比呈下降的趨勢(shì)，分別為28.4%，28%，25.8%，22.5%。

但商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)的總建筑面積卻呈上升的趨勢(shì)，截至2020年上半年，該業(yè)務(wù)的已訂約總建筑面積約為110萬(wàn)平方米，截至第三季度末，這一數(shù)字上升至140萬(wàn)平方米。

值得注意的是，商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)的毛利率表現(xiàn)均優(yōu)于傳統(tǒng)物管業(yè)務(wù)。于2017年至2020年上半年，商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)的毛利率為46.7%、33.9%、44.6%、57.9%。而物管業(yè)務(wù)的分別為19%、21.5%、23%、23.7%。

此外，與其他物業(yè)企業(yè)類似，禹佳生活服務(wù)的業(yè)務(wù)也嚴(yán)重依賴于母公司禹州集團(tuán)，招股書顯示，公司在2020年前均無(wú)與獨(dú)立第三方開發(fā)的項(xiàng)目。從收入貢獻(xiàn)來(lái)看，2020上半年，禹洲集團(tuán)開發(fā)項(xiàng)目收入占比為88.9%，禹洲集團(tuán)合營(yíng)或聯(lián)營(yíng)開發(fā)項(xiàng)目收入占比為10.8%，而獨(dú)立第三方的物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目收入僅為0.3%。

從在管面積來(lái)看，截至今年前三季度，禹佳生活服務(wù)2620萬(wàn)平方米的已訂約總建筑面積中，來(lái)自禹洲的有2040萬(wàn)平方米，來(lái)自禹洲合營(yíng)、聯(lián)營(yíng)或其他關(guān)聯(lián)方的有290萬(wàn)平方米，二者在已訂約總建筑面積中占比達(dá)到了88.93%。

為逐漸擺脫對(duì)母公司的依賴，今年禹佳生活服務(wù)采取了行動(dòng)。7月，公司收購(gòu)一家位于浙江舟山的物業(yè)管理服務(wù)提供商，獲得了42個(gè)由第三方物業(yè)開發(fā)商開發(fā)的項(xiàng)目。11月，禹佳生活服務(wù)中標(biāo)了由獨(dú)立第三方開發(fā)商所開發(fā)的兩個(gè)新項(xiàng)目，總建筑面積約為10萬(wàn)平方米。

從債務(wù)表現(xiàn)上看，2017年至2019年及2020年6月末，禹佳生活服務(wù)的資產(chǎn)負(fù)債比率分別為87%、88.2%、96.8%及96.4%。

截至2019年末，禹佳生活服務(wù)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金凈流量出現(xiàn)負(fù)數(shù)，錄得-3733.9萬(wàn)元，到了今年上半年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流才由負(fù)轉(zhuǎn)正，錄得7286萬(wàn)元。

上半年禹佳生活服務(wù)投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額為-3.55億元，融資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額為2.88億元，期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為約1.21億元。

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