本文是《樓市奇談》第282篇原創(chuàng)內(nèi)容

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（正文共2017字，鼠年第四十一篇）

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保定城市發(fā)展現(xiàn)狀與規(guī)劃

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今年秋天保定市公布了《2020—2035年保定市總體城市設(shè)計》（草案），可以這樣理解，這一“規(guī)劃”的出現(xiàn)，為今后15年保定市城市總體的發(fā)展指明了方向，而房地產(chǎn)是城市發(fā)展建設(shè)的重要組成部分，甚至可以說一個城市發(fā)展的規(guī)劃，就是一個城市房地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)劃。

拿上一個十年的保定市城市規(guī)劃來看，中心城區(qū)的發(fā)展方向?yàn)橹饕虮卑l(fā)展，南部聯(lián)合清苑協(xié)調(diào)發(fā)展，東部結(jié)合高鐵站適度發(fā)展，西部優(yōu)化發(fā)展，也就是說我們經(jīng)常談到的保定市主城區(qū)的發(fā)展是北移東擴(kuò)。當(dāng)時保定市的商業(yè)中心依然是裕華路，但是已經(jīng)有部分核心屬性開始向朝陽北大街開始傾斜，而隨著2011年先天下開業(yè)、2013年萬博廣場開業(yè)、2014年茂業(yè)中心開業(yè)，2019年匯博上谷大觀開業(yè)，整個城市的商業(yè)核心，也就是我們常說的CBD正式交接到以朝陽大街和七一路交口的黃金十字軸線上。當(dāng)然商業(yè)中心不僅有購物廣場朝陽北大街上這里還有五星級酒店兩家，分別是電谷國際酒店和星光酒店，從辦公空間來看的話，朝陽北大街有恒通財富中心、朝陽SOHO、發(fā)展大廈、同美酒店、電谷中央時區(qū)等。當(dāng)然無論是萬博廣場還是茂業(yè)中心，還有匯博上谷大觀，它都是有寫字樓的產(chǎn)品，而且目前已投入使用，這里可以說聚集了保定市主城區(qū)將近80%的白領(lǐng)。

除了這些跟商務(wù)有關(guān)的還有什么？朝陽北大街附近還有北二環(huán)的植物園，綠溪谷，電谷低碳公園，還有正在建設(shè)的漕河景觀帶，還有北京兒童醫(yī)院保定醫(yī)院，保定市婦幼保健院，保定市第一中心醫(yī)院（西院），也就是保定市急救中心，還有保定的北三環(huán)以及通往雄安的容易線、安大線都已經(jīng)或即將通車；

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而站在未來15年保定市總體設(shè)計角度來看，我們發(fā)現(xiàn)南北方向，大致沿朝陽大街的創(chuàng)新軸，東西方向基本上以北三環(huán)或者安大線（通往雄安新區(qū)）為安定軸，又形成了一個正交的十字軸線，而兩軸線相交的漕河片區(qū)位于目前保定市的中心城區(qū)北側(cè)，也就是當(dāng)前保定市的CBD之上，隨著城市向北發(fā)展，很可能漕河片區(qū)將成為保定市未來15年重點(diǎn)打造的區(qū)域，也就是說未來保定市的城市商業(yè)中心大概率就是漕河片區(qū)。

而一個城市CBD的北移，對于一個城市的樓市又意味著什么？

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CBD對于保定樓市的影響

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我們知道這三四年保定樓市發(fā)生了比較大的變化，但是在保定市目前的CBD朝陽北大街為軸，出現(xiàn)了一個區(qū)域，大概位置在復(fù)興路以北、北二環(huán)以南。這個位置樓盤的房價，無論是新房還是二手房依然比較堅(jiān)挺，有人戲稱為保定的富人區(qū)。

為什么在這個區(qū)域會誕生保定市的富人區(qū)？我想和城市的規(guī)劃發(fā)展有直接的關(guān)系，過去十年的保定市正在2010-2020的城市規(guī)劃發(fā)展藍(lán)圖之上，在北城區(qū)建立學(xué)校、醫(yī)院、購物中心、公園等相關(guān)配套設(shè)施，才讓保定的城市價值重構(gòu)，讓這個區(qū)域受人追捧，而我們常說買房最重要的是看地段，其實(shí)最關(guān)鍵的是看中的是地段之上的相關(guān)配套設(shè)施。

因此這一來看如果先選擇CBD，其實(shí)也就是選擇了未來的城市富人區(qū)，或是說選擇了一個城市的樓市中更有希望更靠譜的項(xiàng)目，這個靠譜體現(xiàn)在當(dāng)整體樓市處于下行階段時，他的房價相對堅(jiān)挺，而反之如果處于樓市上行的周期，他的房價就會更活躍一些。因此最近買房的時候，特別是選擇新建商品房，一般的建設(shè)周期在兩年半左右，就更需要我們考慮的到一個城市未來的發(fā)展規(guī)劃。

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選擇未來就是選擇價值

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根據(jù)我們對于保定市2020-2035年城市總體發(fā)展規(guī)劃的分析，我們初步判斷未來15年保定市中心城市的CBD很有可能出現(xiàn)在朝陽大街與北三環(huán)交叉口的附近，因此如果近期想買房的朋友，其實(shí)可以考慮這個區(qū)域，畢竟保定作為一個中型城市，雖然目前來看，北三環(huán)附近相對平靜，但是從朝陽大街北三環(huán)到北二環(huán)僅有2公里左右的距離，就算騎電動車的話，三五分鐘也就能夠進(jìn)入到繁華的二環(huán)內(nèi)，最重要的是目前北二環(huán)附近，在售項(xiàng)目的樓盤房價在1.3萬元/平米左右，而北三環(huán)的項(xiàng)目來看房價也就是1萬元/平米左右，多走三五分鐘就能省下幾十萬，這樣來看北三環(huán)樓盤的競爭力或者性價比會更高一些。

目前位于北三環(huán)朝陽大街東北方向有一個觀璟臺項(xiàng)目，它是國內(nèi)知名建筑公司——北京建筑設(shè)計研究院精心打造的產(chǎn)品，而該樓盤將近70%的超過綠化率同樣來自國內(nèi)知名景觀設(shè)計公司蘇州金螳螂，小區(qū)內(nèi)還設(shè)有按照專業(yè)體育運(yùn)動中心標(biāo)準(zhǔn)約1500米健身步道，讓運(yùn)動更具情趣；更值得一提的是觀璟臺項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)，屢獲省市級評定殊榮，打造多個市級標(biāo)準(zhǔn)化示范項(xiàng)目，尊崇具有200多年物業(yè)服務(wù)經(jīng)驗(yàn)的國際知名公司世邦魏理仕管家式服務(wù)，從細(xì)節(jié)呵護(hù)每一位業(yè)主的生活；而且該項(xiàng)目目前全部樓棟已經(jīng)封頂。

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