4月27日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展改革委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市與建筑風(fēng)貌管理的通知》（簡稱《通知》），其中指出，嚴(yán)格限制各地盲目規(guī)劃建設(shè)超高層“摩天樓”，一般不得新建500米以上建筑；新建100米以上建筑應(yīng)充分論證，嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)審批制度。

同策集團(tuán)首席分析師張宏偉認(rèn)為：“超高層建筑的審批將會趨嚴(yán)，各地不會盲目地規(guī)劃和擴(kuò)張，對于龍頭房企來講，不會對其核心城市核心地段的超高層建筑的建設(shè)審批有太大的影響，但是，超高層的標(biāo)準(zhǔn)可能會有所限制，而對于非龍頭房企的準(zhǔn)入會更加嚴(yán)格?！?/p>

明確超高層建筑紅線為“500米”

在不同的國家之間，摩天大樓的標(biāo)準(zhǔn)也都是不一樣的，中國認(rèn)定的摩天大樓是100米以上，日本的標(biāo)準(zhǔn)測試60米往上，而國際上通用的則是要超過150米。

摩天大樓往往被視為一個城市的面子和地標(biāo)，各地政府也積極招商引資規(guī)劃建設(shè)“第一高樓”，而各地也掀起了一輪超高層建筑熱，“華中第一高樓”“南京江北第一高樓”“西安第一高樓”“上海浦西第一高樓”等等，進(jìn)而引發(fā)了摩天大樓“泛濫”的問題。

事實上，近年來，各地政府已經(jīng)著手對在建的超高層建筑進(jìn)行“降高”，例如，南京江北第一高樓從600米降低至498米，武漢綠地中心從636米降低至467米，深圳的湖貝金融中心從830米的高度降到了500米；成都的熊貓大廈從677米降到了488米；福州的世貿(mào)108大廈從518米降到了448米；西安的中國國際絲路中心從501米降到了498米……都降到了500米以下。

此次《通知》明確，嚴(yán)格限制各地盲目規(guī)劃建設(shè)超高層“摩天樓”，一般不得新建500米以上建筑，各地因特殊情況確需建設(shè)的，應(yīng)進(jìn)行消防、抗震、節(jié)能等專項論證和嚴(yán)格審查，審查通過的還需上報住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展改革委復(fù)核，未通過論證、審查或復(fù)核的不得建設(shè)。

同時，《通知》也對超高層住宅作出明確限制，要求中小城市要嚴(yán)格控制新建超高層建筑，縣城住宅要以多層為主。

不僅對于超高層建筑作出限制，在設(shè)計城市“面子工程”的超大體量公共建筑方面，《通知》要求各地要把市級體育場館、展覽館、博物館、大劇院等超大體量公共建筑作為城市重大建筑項目進(jìn)行管理，嚴(yán)禁建筑抄襲、模仿、山寨行為，同時加強(qiáng)對于超大體量公共建筑的備案審核。

在完善城市與建筑風(fēng)貌管理制度方面，《通知》也提出了嚴(yán)把建筑設(shè)計方案審查關(guān)、加強(qiáng)正面引導(dǎo)和市場監(jiān)管、探索建立城市總建筑師制度等措施。其中，要求全面開展城市體檢，及時整治包括奇奇怪怪建筑在內(nèi)的各類“城市病”。

成本高、周期長，房企主動縮減“超高層”布局

事實上，在超高層建筑的建設(shè)過程中，由于建筑成本高，周期長，即使是龍頭房企，也出現(xiàn)過折戟沉沙的情況。

2019年年底，處在高負(fù)債中的中南建設(shè)轉(zhuǎn)讓了“蘇州第一高樓”，其表示，“公司之所以出售該項目，是因為蘇州中南中心500米的超高層綜合體，不屬于常規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)項目，項目開發(fā)周期長，資金占用大，并且目前政府規(guī)劃還未最終確定。轉(zhuǎn)出后也沒有再開發(fā)或管理蘇州中南中心的計劃”。

除了中南建設(shè)折戟之外，擅長超高層建筑的綠地集團(tuán)在武漢打造的“華中第一高樓”也一波三折。2017年，武漢綠地中心由原來的636米建筑高度被限高到500米以下，原本預(yù)計2017年竣工也延長到2019年，而2019年年末又因拖欠施工單位工程款而被迫停工。雖然，綠地方面表示，積極與施工方溝通，但是目前武漢綠地中心尚未對外宣布竣工。

如此背景下，在各地“第一高樓”主動降高的同時，房企也悄然縮減超高層的布局。比如，曾經(jīng)要把“把超高層建筑插遍全國”的綠地，在2014年和2015年就因商辦市場的拖累而導(dǎo)致房地產(chǎn)主業(yè)業(yè)績不佳，近五年來，綠地都在主動壓縮商辦比例，截至2019年年底，其住宅和商辦的占比分別為65%和35%，商辦比例持續(xù)降低。

業(yè)內(nèi)：行業(yè)準(zhǔn)入將更嚴(yán)格，入圍企業(yè)門檻抬高

張宏偉認(rèn)為，中國城市摩天大樓泛濫，與土地資源的稀缺性、政策引導(dǎo)、城市形象、政府業(yè)績、城市發(fā)展規(guī)劃、開發(fā)商的拿地模式等有諸多的關(guān)系，其大規(guī)模的興建背后有著復(fù)雜的利益鏈條。

在各地追求“第一”的背后，事實上也不乏“政績工程”、“面子工程”。而《通知》出臺后，對于房地產(chǎn)行業(yè)來講，張宏偉認(rèn)為：“今后超高層建筑的審批將會趨嚴(yán)，入圍企業(yè)門檻將抬高?！?/p>

“比如對于確有需要的”，張宏偉表示：“在核心城市的核心地段超高層建筑會提升城市形象，在一線城市比如核心地段的建筑，由于拆遷成本較高，也需要進(jìn)行高層建筑來進(jìn)行成本上的對沖。但是，各地要避免盲目地大干快上，不能過度開發(fā)?！?/p>

在中原地產(chǎn)分析師盧文曦看來，超高層建筑也需厘清準(zhǔn)入企業(yè)的門檻，因為超高層建筑對于企業(yè)的前期的開發(fā)能力、資金壓力、和后期的運營能力都有極高的要求，如果一旦停工，也會造成爛尾樓的情況，這就需要有實力的大型房企來進(jìn)行開發(fā)。

此外，在住宅領(lǐng)域，《通知》也要求中小城市要嚴(yán)格控制新建超高層建筑，縣城住宅要以多層為主。對此，盧文曦表示：“由于一二線城市，受制于需求和土地稀缺的矛盾，市場對超高層住宅有一定的需求，但是，對于三四線城市來講，目前流行的小高層、超高層的住宅，容積率高且居住舒適度較低，或許并不是市場所需要的產(chǎn)品?！?/p>

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