??城市生活中，除住戶專有部分外的建筑物、構(gòu)筑物及其配套設(shè)備設(shè)施和小區(qū)公共區(qū)域，通常由專門的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供管理與服務(wù)，小區(qū)物業(yè)管理與服務(wù)的質(zhì)量和水平與每位業(yè)主息息相關(guān)。樓房外墻脫落造成居民財產(chǎn)損失，物業(yè)公司是否擔責？小區(qū)里的私搭亂建物業(yè)該怎么管？公共區(qū)域經(jīng)營收益該歸誰……5月1日起施行的《北京市物業(yè)管理條例》中，明確了物業(yè)管理者主要負有哪些義務(wù)，如未盡到管理和服務(wù)義務(wù)，又將承擔什么責任。

??1 須采取必要措施防止樓房外墻脫落

??根據(jù)新出臺的《北京市物業(yè)管理條例》，物業(yè)管理是指業(yè)主通過自行管理或者共同決定委托物業(yè)服務(wù)人的形式，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及其配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。物業(yè)服務(wù)人包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)單位和其他物業(yè)管理人。

??就前期物業(yè)而言，《條例》明確該責任由建設(shè)單位承擔，即建設(shè)單位銷售房屋前應(yīng)當選聘前期物業(yè)服務(wù)人，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，并作為房屋買賣合同的附件或者直接納入房屋買賣合同。為更充分實現(xiàn)居民自主自治，《條例》特別規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)合同期限最長不得超過兩年。前期物業(yè)服務(wù)合同終止后，大多數(shù)情況下小區(qū)業(yè)主會采取共同決定委托物業(yè)服務(wù)人的形式對物業(yè)管理區(qū)域進行管理。業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會應(yīng)當代表業(yè)主與業(yè)主共同選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂書面合同，就物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標準、費用、合同期限、違約責任等內(nèi)容進行約定。物業(yè)服務(wù)人根據(jù)業(yè)主的委托，管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施等，并接受業(yè)主監(jiān)督。

??舉例來說，李某居住的小區(qū)2號樓9層陽臺外墻水泥脫落，正好砸中他停放在樓下的轎車，造成車輛多處損壞。事故發(fā)生后，李某修車共花費了2.1萬元，與物業(yè)公司多次協(xié)商賠償未果，遂訴至法院，請求判令對方賠償汽車修理費。法院經(jīng)審理后認為，建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施及其擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯的，應(yīng)當承擔侵權(quán)責任。本案中，物業(yè)公司作為2號樓的房屋建筑共用部分的維修、養(yǎng)護和管理者，對外墻負有維修、養(yǎng)護責任，且其未提交有效證據(jù)證明對2號樓外墻脫落沒有過錯，因此物業(yè)公司應(yīng)對外墻脫落致李某車輛損壞承擔賠償責任。

??此案例涉及物業(yè)服務(wù)人對小區(qū)外墻脫落的法律責任?！稐l例》第二十六條規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分屬于業(yè)主共有。依據(jù)北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會發(fā)布的前期物業(yè)服務(wù)合同及物業(yè)合同服務(wù)示范文本等，物業(yè)服務(wù)人負責本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位的日常維修、養(yǎng)護和管理。物業(yè)共用部位具體主要包括房屋承重結(jié)構(gòu)、房屋主體結(jié)構(gòu)、公共門廳、公共走廊、公共樓梯間、內(nèi)天井、戶外墻面及屋面等。因此，小區(qū)建筑物等戶外墻面脫落屬于物業(yè)公司應(yīng)盡管理義務(wù)的事項范圍，物業(yè)公司屬于我國侵權(quán)責任法第八十五條建筑物等脫落墜落致害責任中規(guī)定的管理人，應(yīng)適用過錯推定責任原則，在不能證明自己沒有過錯的情況下，對侵害他人民事權(quán)益承擔侵權(quán)責任。物業(yè)服務(wù)人作為管理人賠償后，有其他責任人的，有權(quán)向其他責任人追償。

??除上述民事侵權(quán)責任外，《條例》還分別在第八十八條和第一百條增加規(guī)定了物業(yè)服務(wù)人對防止建筑物等脫落的安全保障義務(wù)及行政法律責任：物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當采取必要的安全保障措施，防止建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施及其擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落。物業(yè)服務(wù)人違反該條例規(guī)定的防止建筑物等脫落墜落安全保障義務(wù)的，由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門責令限期改正，并處2萬元以上5萬元以下的罰款。

??2 負有對電梯、消防等共用設(shè)施安全保障義務(wù)

??業(yè)主趙某乘電梯下樓時遭遇故障，電梯門無法打開，被困于轎廂中。趙某被救出后因不適立即到醫(yī)院治療，花了2300元醫(yī)療費。事后，趙某與物業(yè)公司就賠償協(xié)商不成，訴至法院，請求判令物業(yè)公司賠償醫(yī)療費2300元及精神損害撫慰金1000元。法院經(jīng)審理后認為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對小區(qū)內(nèi)的公共區(qū)域及設(shè)施負有安全保障義務(wù)，趙某因電梯故障被困于轎廂中，人身及精神均受到損害。物業(yè)公司作為電梯管理人，對電梯的正常運行、保養(yǎng)、維護、修理未盡到全面的管理責任，在此次事件中負有過錯，應(yīng)對趙某的合理損失承擔賠償責任。趙某主張的醫(yī)療費和精神損害撫慰金數(shù)額合理，因此全部予以支持。

??此案例涉及物業(yè)服務(wù)人對電梯、消防等共用設(shè)施的法律責任?！稐l例》第二十六條規(guī)定，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、架空層、設(shè)備層或者設(shè)備間等，物業(yè)服務(wù)用房和其他公共場所、共用設(shè)施均屬于業(yè)主共有。依據(jù)北京市前期物業(yè)服務(wù)合同及物業(yè)服務(wù)合同范本等，物業(yè)服務(wù)人負責本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的日常維修、養(yǎng)護、運行和管理。物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備具體包括電梯、樓梯間或集中綠地、變配電系統(tǒng)、公共照明設(shè)施、消防設(shè)施、監(jiān)控設(shè)施、避雷設(shè)施、空調(diào)設(shè)備、車道、地上機動車停車場、自行車庫等。我國侵權(quán)責任法第六條規(guī)定，行為人因過錯侵害他人民事權(quán)益，應(yīng)當承擔侵權(quán)責任。因此，在物業(yè)服務(wù)人對電梯、消防等共用設(shè)施設(shè)備負有日常維修、養(yǎng)護、運行和管理義務(wù)的前提下，因過錯即未盡到或未全面盡到上述義務(wù)而造成他人人身或財產(chǎn)損害，應(yīng)承擔相應(yīng)侵權(quán)責任。

??在前述物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備中，電梯和消防設(shè)施較易發(fā)生安全風險而致使居民人身及財產(chǎn)遭受損失，因此《條例》特別明確規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的電梯、消防設(shè)施等易于發(fā)生安全風險的設(shè)施設(shè)備和部位加強日常巡查和定期養(yǎng)護。物業(yè)服務(wù)人違反該條款規(guī)定的，同樣將由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門責令限期改正，并處2萬元以上5萬元以下的罰款。上述規(guī)定不僅對物業(yè)服務(wù)人的日常巡查和定期養(yǎng)護等管理義務(wù)進行了細化和強調(diào)，還規(guī)定了除民事責任外的行政責任，加強了對物業(yè)服務(wù)行業(yè)的行政管理及物業(yè)服務(wù)不到位的懲處力度。

??此外，《條例》還規(guī)定了物業(yè)服務(wù)人對電梯、消防等共用設(shè)施建立、保存相關(guān)檔案資料和公示、更新相關(guān)信息的義務(wù)：物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當建立、保存小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)、電梯、水泵、有限空間等共用部位、共用設(shè)施設(shè)備檔案及其管理、運行、維修、養(yǎng)護記錄；物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置設(shè)置公示欄，如實公示、及時更新電梯、消防等具有專業(yè)技術(shù)要求的設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式、維保方案和應(yīng)急處置方案等信息，并可以通過互聯(lián)網(wǎng)方式告知全體業(yè)主。物業(yè)服務(wù)人未建立、保存相關(guān)檔案和資料的，由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門責令限期改正，處2萬元以上5萬元以下的罰款。而物業(yè)服務(wù)人未按照規(guī)定如實公示有關(guān)信息的，則由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門責令限期改正，給予警告；逾期不改的，處1000元以上5000元以下的罰款。

??3 對私搭亂建行為應(yīng)制止并及時報告

??鄰居劉某在陳某家窗外違章搭建，影響了其生活，陳某認為物業(yè)公司對違章建筑搭建沒有盡到強制制止義務(wù)，因此拒交物業(yè)費。物業(yè)公司隨后將陳某訴至法院，請求判令其交納物業(yè)費及違約金。法院經(jīng)審理后認為，物業(yè)公司并非具有行政執(zhí)法權(quán)的國家機關(guān)，庭審時其提交了向住建部門報告劉某違章搭建問題的回執(zhí)憑證，證明其履行了監(jiān)督、制止義務(wù)并及時上報有關(guān)行政管理部門，即可認定其盡到了相應(yīng)的物業(yè)管理責任。陳某拒交物業(yè)費不受法院支持。

??此案例涉及物業(yè)服務(wù)人對違法建設(shè)、違規(guī)出租等違法違規(guī)行為的法律責任。我國《物業(yè)管理條例》第四十五條規(guī)定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報告后，應(yīng)當依法對違法行為予以制止或者依法處理?！侗本┦形飿I(yè)管理條例》第六十五條第（四）項也規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人對違法建設(shè)、違規(guī)出租房屋、私拉電線、占用消防通道等行為應(yīng)當進行勸阻、制止，勸阻、制止無效的，應(yīng)及時報告行政執(zhí)法機關(guān)。

??可見，作為不具有任何行政執(zhí)法權(quán)的物業(yè)服務(wù)人，對于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法建設(shè)等行為負有制止并及時向有關(guān)行政管理部門報告的義務(wù)，而不負有認定、查處和拆除違章建筑的職責。因此，業(yè)主不得以物業(yè)公司未強制拆除違章建筑為由拒交物業(yè)費，否則不僅需補交物業(yè)費，還將支付違約金或滯納金。但若物業(yè)服務(wù)人未盡到勸阻、制止和及時報告義務(wù)，根據(jù)《條例》第九十二條，將由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門給予警告，并處5000元以上1萬元以下的罰款。

??4 公共區(qū)域經(jīng)營收益須存檔并如實公示

??關(guān)于利用公共區(qū)域進行經(jīng)營及其收益，此前國務(wù)院發(fā)布的《物業(yè)管理條例》規(guī)定，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。若擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，給予警告，并對個人處1000元以上1萬元以下的罰款、對單位處5萬元以上20萬元以下的罰款。所得收益則用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。

??《條例》則對相關(guān)規(guī)定作進一步細化：由依照法律法規(guī)規(guī)定召開的業(yè)主大會決定共用部分的經(jīng)營方式并管理、使用共用部分經(jīng)營收益等共有資金。業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)人等不得擅自利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營。同時，《條例》還規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當建立、保存小區(qū)共有部分經(jīng)營管理檔案；物業(yè)服務(wù)人利用共用部分從事經(jīng)營活動的，應(yīng)當將公共收益單獨列賬，公共收益歸全體業(yè)主所有。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置設(shè)置公示欄，如實公示、及時更新上一年度公共收益收支情況或通過互聯(lián)網(wǎng)方式告知全體業(yè)主。一旦違反相關(guān)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人需承擔相應(yīng)行政法律責任。

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