頭部房企的千億銷售算不算“金九銀十”？

研究機構(gòu)統(tǒng)計顯示，恒大、融創(chuàng)、碧桂園、萬科、保利這5家房企9月份、10月份兩個月合計銷售金額均突破1000億元。此外，10月份保利、綠城、世茂、金地、招商、金茂等房企銷售表現(xiàn)也較為突出，單月業(yè)績規(guī)模同比提升顯著。

單看銷售量，剛剛過去的九、十兩個月，確實有“金九銀十”的感覺。想一想，如果每個月的銷售都能保持在500萬元左右，那這些開發(fā)商的年銷售額都應(yīng)當(dāng)在6000億元左右。這樣的銷售業(yè)績，對開發(fā)商來說，絕對是滿意的，也是能夠確保資金運行平穩(wěn)正常的，不會出現(xiàn)任何資金鏈斷裂問題的。

顯然，這不是“金九銀十”的表現(xiàn)，而是開發(fā)商以價換量的結(jié)果，是難得出現(xiàn)的被動銷售的結(jié)果。因為，按照以往的情況，開發(fā)商在九、十兩月，都是利用市場需求旺盛，搞一些促銷活動。而這些促銷活動，大多建立在先漲后打折的基礎(chǔ)之上，或者搞一些贈送物品、贈送閣樓、贈送裝潢材料等，看起來很有誘惑力，實際上購房者根本沒有賺到便宜，只是心理上好過一點而已。

今年的情況則完全不同，對多數(shù)開發(fā)商來說，是真金白銀地讓利，是在前期沒有先漲價、再降價，而是實實在在地給購房者讓利，實實在在地降低商品房價格，購買者買到的商品房，確實得到了比較實惠的讓利。這方面，不僅可以從開發(fā)商的廣告中看到，從有關(guān)方面發(fā)布的數(shù)據(jù)以及披露的情況中也能看出。

國家統(tǒng)計局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，10月份，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月回落0.1個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.2%、0.3%、0.5%和0.2%。二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.5%，漲幅比上月回落0.4個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.4%、0.5%、0.6%和0.9%。31個二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.1%，漲幅比上月回落0.2個百分點；二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.2%，漲幅與上月相同。35個三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比均上漲0.2%，漲幅比上月分別回落0.3和0.4個百分點。

顯然，這樣的結(jié)果與此前有關(guān)方面的分析是基本一致的，也是符合當(dāng)前房地產(chǎn)市場實際情況的。因為，包括頭部房企在內(nèi)，在經(jīng)歷了市場的持續(xù)低迷和政策的持續(xù)收緊下，開發(fā)企業(yè)已經(jīng)呈現(xiàn)出資金鏈不斷繃緊的現(xiàn)象，部分房企還有可能出現(xiàn)資金鏈斷裂風(fēng)險。尤其是此前一直依靠強大的資金實力與樓市調(diào)控政策死杠的大型房企，如今也普遍面臨資金逐步緊張的問題，稍有不慎，就會出現(xiàn)資金鏈斷裂問題。

值得注意的是，過去，只要開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)資金緊張問題，管理層就會立馬對政策做出調(diào)整，擔(dān)心開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)問題。因此，開發(fā)商也時常用資金鏈來要挾管理層，與管理層捉迷藏。但是，這次不同，管理層、尤其是決策層早就看到了開發(fā)商的心思。因此，根本沒有對開發(fā)商做出任何讓步。自提出“房子是用來住的，不是用來炒的”定位后，就沒有給開發(fā)商一點讓步的希望。特別是“十四五”規(guī)劃建議，更是十分鮮明地表達了“房住不炒”意愿，徹底切斷了開發(fā)商想等等政策松動的心理。

這也意味著，對開發(fā)商來說，必須慢慢確立靠政策不如靠自己的意識，確立想政策調(diào)整不如自己調(diào)整經(jīng)營策略的意識。只有這樣，才有可能在與購房者的利益博弈中取得一些主動權(quán)?？梢赃@樣說，誰主動調(diào)整經(jīng)營策略，推動以價換量，誰就能在下一輪的市場競爭中占據(jù)有利位置。否則，就只有等待死亡或被兼并。

事實也是，隨著市場的不斷變化，重新洗牌將是房地產(chǎn)市場不可改變的趨勢。凡是能夠主動求變的開發(fā)商，就會在房地產(chǎn)市場的洗牌中取得主動，就有可能以很低的價格收購到自己想要的市場和企業(yè)。那些想與政策死杠者，則極有可能在市場洗牌中被淘汰。

也許有人會說，近兩個月來，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策似乎有進入平穩(wěn)狀態(tài)的感覺，是不是政策要調(diào)整的信號啊。恰恰相反，這是政策已經(jīng)到位的表現(xiàn)。小打小鬧已經(jīng)不再適用，出臺的政策，都是在房地產(chǎn)市場的穴位上，在七寸處。如對開發(fā)企業(yè)的資金使用實施全方位跟蹤，禁止金融機構(gòu)對開發(fā)企業(yè)貸款，對互聯(lián)網(wǎng)平臺給房地產(chǎn)市場投放資金也嚴格監(jiān)管等，哪一條不是又狠又準。所以，識相才有出路，識相才能找到出路。而識相，就是以價換量、降低房價、搶占市場。

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