??今年下半年以來，上海土拍市場一反常態(tài)，呈現(xiàn)出近幾年難得一見的火熱局面。純住宅地塊的出讓，更是多次上演數(shù)家房企圍獵一幅地塊的場景，土拍溢價率亦逐漸走高，不少地塊樓板價已經(jīng)脫離環(huán)線的限制，上海的房價劃分標(biāo)準(zhǔn)似乎面臨著被改寫的局面。

??楊浦宅地拍出高價

??10月29日，楊浦區(qū)定海社區(qū)D1-5 地塊（定海路街道152街坊）以競價招標(biāo)方式出讓。這幅住宅用地東至愛國路，南至順平路，西至D1-4地塊，北至周家嘴路，出讓面積12125.5平方米，容積率2.5，地塊起始價187946萬元。

??最終，融創(chuàng)中國聯(lián)合上海城建，用合資公司上海瑞釧置業(yè)有限公司以總價21.46億元競得該地塊，溢價率為14.20%，成交樓板價為70808元/平方米。

??值得一提的是，就在地塊東南側(cè)，7月9日，龍光經(jīng)過77輪競價，以總價238180萬元競得楊浦區(qū)定海社區(qū)D5-1地塊，樓面價65441元/平方米。

??相隔3個多月的時間，楊浦定海社區(qū)的宅地樓板價就提升了8.2%。

??單從樓面地價推算，這兩幅地塊之上所開發(fā)的樓盤，大概率都是10萬+的項目，而從地理位置來看，兩幅地塊都是內(nèi)中環(huán)地塊。

??外圍板塊頻現(xiàn)高溢價

??除了上述市區(qū)宅地，上海相對外圍的宅地樓板價也不斷走高，逐漸脫離環(huán)線的限制。

??浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)鎮(zhèn)北社區(qū)PDP0-0404單元D-04-06地塊，在經(jīng)歷230余輪的大戰(zhàn)后，被華僑城以50.01億元收入囊中，4.4萬元/平方米的樓板價，也讓該地塊成為唐鎮(zhèn)新“地王”；奉賢區(qū)奉賢新城12單元02A-09A區(qū)域地塊，被上海建都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以11.8億元總價競得，成交樓板價22578元/平方米，溢價率29%，創(chuàng)近3年來新高；華發(fā)經(jīng)過162輪競價，以64.35億元的總價斬獲閔行顓橋宅地，成交樓板價40558元/平方米，溢價率46.41%；旭輝融信聯(lián)合體以45.23億元的總價競得閔行區(qū)七寶鎮(zhèn)的古美北社區(qū)S110501單元27-01地塊溢價率40.55%，成交樓板價為54814元/平方米。

??此外，臨港板塊在今年也成為上海土拍市場的焦點。單六月份，臨港就有4幅普通商品住房用地和4幅商住用地入市，且今年溢價率最高的宅地就位于臨港，溢價率為53.13%。

??房價格局或改寫

??世邦魏理仕中國區(qū)戰(zhàn)略顧問部主管陳學(xué)海對《東地產(chǎn)財經(jīng)周刊》記者表示，上海目前已經(jīng)進入后疫情階段，經(jīng)濟基本面持續(xù)向好，經(jīng)濟活力的加快復(fù)蘇、政府的開閘放量、以及系列利好政策的出臺，共同拉動了投資。更為重要的是，重大戰(zhàn)略的落地以及重點戰(zhàn)略板塊規(guī)劃的發(fā)布，有效增強了房企的投資信心。以臨港板塊為例，自去年自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)揭牌到今年年中《臨港2035》公示，國家戰(zhàn)略在規(guī)劃層面的落地，為市場注入了強心劑，有效推動了臨港成為今年以來上海土地市場最為活躍的板塊之一。

??第一太平戴維斯中國市場研究部高級董事及主管簡可也認(rèn)為，隨著非傳統(tǒng)中心城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完善、商辦市場提升，這些區(qū)域的職住環(huán)境趨向成熟，城市的多中心發(fā)展會帶動價格洼地的房價逐步上升。

??“區(qū)位和地段仍是影響房價的主要因素。但隨著新一輪的產(chǎn)業(yè)空間布局重構(gòu)、以及消費者生活方式的轉(zhuǎn)變，產(chǎn)城融合的重要性不斷提升，產(chǎn)業(yè)高度集聚的板塊往往會相應(yīng)產(chǎn)生大量的居住需求，這在一定程度上改變了上海的房價格局。”

??陳學(xué)海認(rèn)為，縱觀今年上半年溢價率超過10%的商品住宅用地，主要集中在臨港、嘉定、青浦等產(chǎn)業(yè)高度集聚的片區(qū)。這也在一定程度上反映出，政府對于區(qū)域的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與培育，正在深刻改變區(qū)域的發(fā)展?fàn)顩r。

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