在實行“就近招生”的北京，如果擁有一套在好讀書的房子，便意味著自家的孩子能進入一所好的讀書。正是由于這份教育附加值，教育地產(chǎn)成為炙手可熱的稀缺資源，即使標上“天價”，仍有大批父母趨之若鶩。

然而擁有教育地產(chǎn)就一定能順利進入嗎？現(xiàn)實當中，買了房卻無法讓孩子順利入學的例子并不少見。房屋買賣和戶口遷移關系復雜，若舊房主逾期未遷出戶口，那新房主便是“白忙活”一場。

故事：戶口簿上住著“釘子戶”

李珂（化名）夫婦倆一直希望把正在上幼兒園的兒子送進中關村的一所小學。打聽到規(guī)定必須在招生滿3年以上才行，李珂就早早地相中了該處房子。

2012年5月7日，李珂花了420萬買下中關村一小區(qū)內(nèi)55平方米的房子，并與房主萬某約定了具體的付款和過戶時間等交易的細節(jié)。

為防萬一，雙方還簽訂了補充協(xié)議，其中協(xié)議寫明：“李珂購買萬林之房屋系為李珂之子辦理該房屋坐落的小區(qū)內(nèi)中關村某小學（北京市重點小學）的學籍。根據(jù)當?shù)亟涛霸撔W的招生規(guī)定，辦理入學學籍，應當符合在內(nèi)居住三年以上（含三年）的條件。為了使李珂之子具備上述條件，萬林應于2012年7月31日前辦理完畢房屋內(nèi)所有戶口的遷出手續(xù)，否則萬林承擔根本違約責任?！?/p>

之后，李珂依約支付了全部的房款，萬某也依約將房屋過戶至李珂名下。本以為買了房，給孩子就是“板上釘釘”的事了，但直至2012年8月31日，萬某卻一直沒將戶口遷走。

李珂多次聯(lián)系萬某，敦促其遷出戶口，但對方以各種借口進行拖延。眼看兒子上學的事“要黃”，心急的李珂打算不要這套房，另外再尋一套教育地產(chǎn)，以達到兒子在入學前滿三年的條件，于是他起訴萬某要求解除購房合同。

萬某覺得自己簽的是“房屋買賣合同”，房款也收了、過戶也辦理了，不同意解除合同。終，法院以萬某逾期辦理戶口遷出的行為構(gòu)成違約并已導致合同目的無法實現(xiàn)為由，判決解除萬某、李珂之間的房屋買賣合同。

現(xiàn)狀：教育地產(chǎn)遷戶糾紛

近年來，北京由于教育資源分配的不平衡等因素，使得教育地產(chǎn)交易價格明顯高于同區(qū)域內(nèi)普通房產(chǎn)。以教育地產(chǎn)云集的海淀區(qū)為例，教育地產(chǎn)與非教育地產(chǎn)的成交價差為4601元/平方米。在西城區(qū)，一間面積僅有10平方米的胡同房，售價高達340萬元，貴的原因是北京好的小學之一實驗二小在附近。

北京市第一中級人民法院發(fā)布的一份調(diào)研報告顯示，從2007年至今，在二手房買賣過程中因戶口問題而產(chǎn)生的糾紛逐年遞增?！坝绕涫墙┠?，教育地產(chǎn)買賣中的戶口糾紛尤為突出，購買后不能落戶，會打亂孩子的入學計劃?！币恢性好褚煌シü購垵嵎急硎?，這類官司多發(fā)生在優(yōu)質(zhì)教育資源集中的海淀、西城和東城三區(qū)。

“戶口遷不走有種種原因，有的是客觀因素導致戶口遷不走，新的戶口進不來，比如說賣房人還未購置新房，或新房的原房主仍未遷走?！睆埛ü俳榻B，“還有些賣房人投機取巧，鉆國家政策的空子，故意拖延遷戶?！?/p>

這些官司打到法院，通常會判決雙方解除合同，或舊房主賠付違約金。但無論哪一種判決，家長購買教育地產(chǎn)的真正目的——讓孩子順利入學的目的都難以實現(xiàn)。

現(xiàn)實中，教育地產(chǎn)買賣雙方的交易目的非常明確，買方為孩子上好，賣方為獲得巨額利益。雙方因為心照不宣，往往忽略在購房過程中立下一些“規(guī)矩”。

張法官稱，有些合同中沒有對舊房主何時遷出戶口、如果不遷出將承擔怎樣的后果作出約定，這使得在未來戶籍和孩子上學問題上容易產(chǎn)生矛盾。

如果雙方?jīng)]有就何時遷戶達成協(xié)議，根據(jù)法律舊房主也要承擔“附隨義務”，即根據(jù)戶口上學的交易目的，舊房主須履行遷戶的義務。

“提醒那些希望通過買地產(chǎn)讓孩子上好的讀書地點，買房之前一定要考慮潛在的法律風險?！睆埛ü俜Q。

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