??新湖中寶與綠城迎來(lái)了第三波合作。

??4月26日，新湖中寶發(fā)布公告稱(chēng)，其將以9.5港元/股的價(jià)格認(rèn)購(gòu)綠城中國(guó)3.23億股H股股份，認(rèn)購(gòu)總金額為30.685億港元。交易完成后，新湖中寶將持有綠城中國(guó)12.95%股份，成為位于中交集團(tuán)、九龍倉(cāng)之后的第三大股東。

??同日，新湖中寶還披露了與綠城在項(xiàng)目上的新合作，其將以18.23億元的價(jià)格將“海上明珠城”項(xiàng)目50%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給綠城，進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)。

??2019年以來(lái)，新湖中寶已先后向綠城方面轉(zhuǎn)讓了多個(gè)項(xiàng)目的股權(quán)，涉及金額近80億元。

??億翰智庫(kù)分析認(rèn)為，對(duì)于新湖而言，入股綠城，可分享利益，同時(shí)不排除未來(lái)進(jìn)一步轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目股權(quán)；而綠城可以獲得資金，減輕資金負(fù)擔(dān)，通過(guò)收購(gòu)更多新湖中寶的項(xiàng)目，滿(mǎn)足規(guī)模擴(kuò)張的訴求。

??諸葛找房數(shù)據(jù)中心分析師王小嬙也向記者表示，早在2016年之前，新湖中寶通過(guò)在一級(jí)市場(chǎng)拿地的方式，鎖定了大批項(xiàng)目，不乏上海內(nèi)環(huán)內(nèi)的優(yōu)質(zhì)地塊。預(yù)計(jì)后期雙方還有售賣(mài)資產(chǎn)的合作，加強(qiáng)公司現(xiàn)金流。

??溢價(jià)35.52%

??仔細(xì)算來(lái)，新湖中寶入股的這筆買(mǎi)賣(mài)并不算便宜。

??以公告披露前的最后一個(gè)交易日4月24日為準(zhǔn)，綠城中國(guó)當(dāng)日收盤(pán)價(jià)為7.01港元，那么新湖中寶此次收購(gòu)的溢價(jià)率約為35.52%。

??公告顯示，新湖中寶此次收購(gòu)定價(jià)綜合考慮了綠城中國(guó)前十個(gè)交易日加權(quán)平均價(jià)格及其每股凈資產(chǎn)，由此協(xié)商確定，符合聯(lián)交所《上市規(guī)則》的規(guī)定。同時(shí)，新湖中寶可向綠城中國(guó)提名一名董事候選人。

??新湖中寶認(rèn)為這筆交易很劃算。據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)報(bào)道，新湖中寶方面表示，以綠城中國(guó)2019年12月31日的每股凈資產(chǎn)13.93港元/股計(jì)算，新湖中寶當(dāng)前認(rèn)購(gòu)價(jià)相當(dāng)于凈資產(chǎn)折價(jià)31.81%。

??但有市場(chǎng)人士向記者分析，盡管定增價(jià)格較每股凈資產(chǎn)更低，但需要強(qiáng)調(diào)的是在港股股價(jià)長(zhǎng)期破凈較為常見(jiàn)。

??“雖然因?yàn)檎麄€(gè)市場(chǎng)動(dòng)蕩綠城的股價(jià)處于階段性低點(diǎn)，但定增價(jià)格較現(xiàn)時(shí)股價(jià)高逾25%（截至4月27日收盤(pán)，綠城股價(jià)為7.58港元/股），已經(jīng)提前透支了部分漲幅，因此不能僅從財(cái)務(wù)投資的角度看待新湖中寶入股綠城?！鄙鲜鍪袌?chǎng)人士進(jìn)一步分析，事實(shí)上二者都處于地產(chǎn)行業(yè)，更可能的是，通過(guò)參與定增，形成某種意義上的“利益捆綁”和協(xié)同效應(yīng)。

??上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦也認(rèn)為，若是單純財(cái)務(wù)投資，新湖中寶沒(méi)必要“硬買(mǎi)”，未來(lái)或許在資本方面有些合作。

??新湖中寶在入股綠城的公告中亦表示，“有意向就未來(lái)發(fā)展加大合作力度，發(fā)揮各自的品牌、土儲(chǔ)、資金等優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)共贏?！?/p>

??值得一提的是，此次共計(jì)近31億港元的認(rèn)購(gòu)金額，新湖中寶將以現(xiàn)金支付。

??有接近新湖中寶的人士向記者表示，這是按照公司既有的商業(yè)模式去運(yùn)作，“因?yàn)檫@種認(rèn)購(gòu)股份的方式，對(duì)雙方來(lái)說(shuō)都是有利的”。

??轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目涉資逾140億

??溢價(jià)認(rèn)購(gòu)綠城股權(quán)的同時(shí)，新湖中寶還在同步轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目。

??4月26日，新湖中寶公告稱(chēng)，為共同合作開(kāi)發(fā)位于啟東的“海上明珠城”項(xiàng)目，其與綠城簽訂協(xié)議，轉(zhuǎn)讓浙江啟智100%的股權(quán)及相應(yīng)權(quán)利和權(quán)益，綠城方面應(yīng)付總額約11.51億元；轉(zhuǎn)讓南通新湖50%股權(quán)及相應(yīng)權(quán)利和權(quán)益，綠城方面應(yīng)付總額約為6.72億元。

??就在這筆協(xié)議披露前一個(gè)星期，4月19日，新湖中寶公告稱(chēng)，其將上海中瀚35%的股權(quán)、浙江啟豐100%的股權(quán)，皆轉(zhuǎn)讓給了綠城，涉及資金22.79億元。

??其中，上海中瀚旗下的主要項(xiàng)目為正在開(kāi)發(fā)的青藍(lán)國(guó)際城項(xiàng)目二期，規(guī)劃總建筑面積18.48萬(wàn)平方米，該項(xiàng)目第一期已于2017年交付；浙江啟豐則持有沈陽(yáng)三個(gè)項(xiàng)目35%的股權(quán)。

??事實(shí)上，新湖中寶大手筆轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的舉措，從2019年年中就開(kāi)始了。

??2019年7月，新湖中寶以67億元的價(jià)格打包出售了20宗地塊給融創(chuàng)，預(yù)計(jì)將產(chǎn)生約5億元收益。同年12月，新湖中寶公告稱(chēng)，向綠城轉(zhuǎn)讓上海新湖35%的股權(quán)，后者投入合計(jì)總額為36億元的交易價(jià)款。

??由此粗略計(jì)算，截至目前，新湖中寶合計(jì)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目涉及資金約144億元。

??如此頻繁的出讓動(dòng)作，使得新湖中寶被貼上“缺錢(qián)”的標(biāo)簽。

??3月17日，穆迪將新湖中寶企業(yè)家族評(píng)級(jí)從B2下調(diào)至B3。穆迪助理副總裁、分析師楊昱穎表示，“評(píng)級(jí)下調(diào)反映了我們對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)轉(zhuǎn)弱將增加新湖中寶再融資風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂(yōu)，因?yàn)樵摴疚磥?lái)12-18個(gè)月將有大量債務(wù)到期。”

??據(jù)穆迪披露，截至2020年9月底，新湖中寶到期債務(wù)高達(dá)228億元。其已經(jīng)償還了2020年3月到期的7億美元境外債券，但是2020年9月仍有18億元的境內(nèi)債券可回售，并在2021年6月底之前將有6.58億美元的境外債券可回售和贖回。穆迪預(yù)計(jì)，公司截至2020年9月底的現(xiàn)金結(jié)余129億元，加上其運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流，不足以?xún)敻哆@些到期債務(wù)。

??2019年11月6日，標(biāo)普便將對(duì)新湖中寶的評(píng)級(jí)展望從“穩(wěn)定”降至“負(fù)面”，確認(rèn)其“B”長(zhǎng)期主體信用評(píng)級(jí)?！秶?guó)際金融報(bào)》記者從標(biāo)普方面獲悉，目前該評(píng)級(jí)并未產(chǎn)生變動(dòng)。

??對(duì)于海外機(jī)構(gòu)的評(píng)級(jí)，上述接近新湖中寶的人士向記者表示，“對(duì)地產(chǎn)公司，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)有一套模板，新湖的銷(xiāo)售收入沒(méi)有那么高，他們可能就會(huì)覺(jué)得有風(fēng)險(xiǎn)。”

??新湖中寶的銷(xiāo)售確實(shí)持續(xù)低迷。據(jù)新湖中寶年報(bào)披露，2015-2018年間，其合同銷(xiāo)售收入分別為109億元、160億元、132億元、162億元。

??這樣的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)或可在一定程度上解釋新湖中寶頻繁的轉(zhuǎn)讓動(dòng)作。億翰智庫(kù)方面向記者分析，相較于新湖中寶的體量，其土地儲(chǔ)備明顯過(guò)多。

??據(jù)新湖中寶披露，2019年1-9月，其實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售收入100.4億元，合同銷(xiāo)售面積63.36萬(wàn)平方米，同比分別下降14.12%和13.88%；而截至2019年上半年，其土地儲(chǔ)備總建筑面積約2300萬(wàn)平米，權(quán)益面積2200萬(wàn)平米。

??億翰智庫(kù)認(rèn)為，新湖中寶拿地歷史較長(zhǎng)，成本相對(duì)較低，還包括上海的5個(gè)舊改項(xiàng)目，總面積180萬(wàn)平方米。自身開(kāi)發(fā)必然導(dǎo)致包括資金等方面的緊張，出讓一部分可以緩解這種情況，部分項(xiàng)目聯(lián)合開(kāi)發(fā)，更容易實(shí)現(xiàn)共生增長(zhǎng)。

??盧文曦也指出，新湖中寶轉(zhuǎn)讓股權(quán)退出了幾個(gè)大規(guī)模的項(xiàng)目，后續(xù)不需要再投入，并且隨著項(xiàng)目的減少，資金的回籠，后續(xù)債務(wù)應(yīng)該可以?xún)斶€。

相關(guān)知識(shí)

出資31億港元，溢價(jià)超35%，新湖中寶變身綠城第三大股東
新湖中寶完成認(rèn)購(gòu)綠城中國(guó)12.95%股份,“變身”第三大股東
新湖中寶30.6億元認(rèn)購(gòu)綠城近13%股權(quán) 成第三大股東
新湖中寶擬30.69億港元入股綠城中國(guó) 或成其第三大股東
三度賣(mài)“子”后又入股綠城,新湖中寶在下一盤(pán)怎樣的棋?
相互持股，綠城、新湖中寶擬“聯(lián)姻做加法”
新湖中寶押寶綠城 資本大鱷黃偉謀劃“局中局”
新湖中寶：轉(zhuǎn)讓青藍(lán)國(guó)際城項(xiàng)目35%權(quán)益及債權(quán) 綠城19億元接盤(pán)
新湖中寶：綠城中國(guó)22.79億元受讓4項(xiàng)目部分權(quán)益及債權(quán)
老板出手了 旭輝、奧園大股東擬為上市公司輸血22.7億港元