??新湖中寶與綠城迎來了第三波合作。

??4月26日，新湖中寶發(fā)布公告稱，其將以9.5港元/股的價格認購綠城中國3.23億股H股股份，認購總金額為30.685億港元。交易完成后，新湖中寶將持有綠城中國12.95%股份，成為位于中交集團、九龍倉之后的第三大股東。

??同日，新湖中寶還披露了與綠城在項目上的新合作，其將以18.23億元的價格將“海上明珠城”項目50%的股權轉讓給綠城，進行合作開發(fā)。

??2019年以來，新湖中寶已先后向綠城方面轉讓了多個項目的股權，涉及金額近80億元。

??億翰智庫分析認為，對于新湖而言，入股綠城，可分享利益，同時不排除未來進一步轉讓項目股權；而綠城可以獲得資金，減輕資金負擔，通過收購更多新湖中寶的項目，滿足規(guī)模擴張的訴求。

??諸葛找房數(shù)據(jù)中心分析師王小嬙也向記者表示，早在2016年之前，新湖中寶通過在一級市場拿地的方式，鎖定了大批項目，不乏上海內環(huán)內的優(yōu)質地塊。預計后期雙方還有售賣資產的合作，加強公司現(xiàn)金流。

??溢價35.52%

??仔細算來，新湖中寶入股的這筆買賣并不算便宜。

??以公告披露前的最后一個交易日4月24日為準，綠城中國當日收盤價為7.01港元，那么新湖中寶此次收購的溢價率約為35.52%。

??公告顯示，新湖中寶此次收購定價綜合考慮了綠城中國前十個交易日加權平均價格及其每股凈資產，由此協(xié)商確定，符合聯(lián)交所《上市規(guī)則》的規(guī)定。同時，新湖中寶可向綠城中國提名一名董事候選人。

??新湖中寶認為這筆交易很劃算。據(jù)經(jīng)濟觀察報報道，新湖中寶方面表示，以綠城中國2019年12月31日的每股凈資產13.93港元/股計算，新湖中寶當前認購價相當于凈資產折價31.81%。

??但有市場人士向記者分析，盡管定增價格較每股凈資產更低，但需要強調的是在港股股價長期破凈較為常見。

??“雖然因為整個市場動蕩綠城的股價處于階段性低點，但定增價格較現(xiàn)時股價高逾25%（截至4月27日收盤，綠城股價為7.58港元/股），已經(jīng)提前透支了部分漲幅，因此不能僅從財務投資的角度看待新湖中寶入股綠城?！鄙鲜鍪袌鋈耸窟M一步分析，事實上二者都處于地產行業(yè)，更可能的是，通過參與定增，形成某種意義上的“利益捆綁”和協(xié)同效應。

??上海中原地產市場分析師盧文曦也認為，若是單純財務投資，新湖中寶沒必要“硬買”，未來或許在資本方面有些合作。

??新湖中寶在入股綠城的公告中亦表示，“有意向就未來發(fā)展加大合作力度，發(fā)揮各自的品牌、土儲、資金等優(yōu)勢，實現(xiàn)共贏?！?/p>

??值得一提的是，此次共計近31億港元的認購金額，新湖中寶將以現(xiàn)金支付。

??有接近新湖中寶的人士向記者表示，這是按照公司既有的商業(yè)模式去運作，“因為這種認購股份的方式，對雙方來說都是有利的”。

??轉讓項目涉資逾140億

??溢價認購綠城股權的同時，新湖中寶還在同步轉讓項目。

??4月26日，新湖中寶公告稱，為共同合作開發(fā)位于啟東的“海上明珠城”項目，其與綠城簽訂協(xié)議，轉讓浙江啟智100%的股權及相應權利和權益，綠城方面應付總額約11.51億元；轉讓南通新湖50%股權及相應權利和權益，綠城方面應付總額約為6.72億元。

??就在這筆協(xié)議披露前一個星期，4月19日，新湖中寶公告稱，其將上海中瀚35%的股權、浙江啟豐100%的股權，皆轉讓給了綠城，涉及資金22.79億元。

??其中，上海中瀚旗下的主要項目為正在開發(fā)的青藍國際城項目二期，規(guī)劃總建筑面積18.48萬平方米，該項目第一期已于2017年交付；浙江啟豐則持有沈陽三個項目35%的股權。

??事實上，新湖中寶大手筆轉讓項目的舉措，從2019年年中就開始了。

??2019年7月，新湖中寶以67億元的價格打包出售了20宗地塊給融創(chuàng)，預計將產生約5億元收益。同年12月，新湖中寶公告稱，向綠城轉讓上海新湖35%的股權，后者投入合計總額為36億元的交易價款。

??由此粗略計算，截至目前，新湖中寶合計轉讓項目涉及資金約144億元。

??如此頻繁的出讓動作，使得新湖中寶被貼上“缺錢”的標簽。

??3月17日，穆迪將新湖中寶企業(yè)家族評級從B2下調至B3。穆迪助理副總裁、分析師楊昱穎表示，“評級下調反映了我們對經(jīng)濟形勢轉弱將增加新湖中寶再融資風險的擔憂，因為該公司未來12-18個月將有大量債務到期。”

??據(jù)穆迪披露，截至2020年9月底，新湖中寶到期債務高達228億元。其已經(jīng)償還了2020年3月到期的7億美元境外債券，但是2020年9月仍有18億元的境內債券可回售，并在2021年6月底之前將有6.58億美元的境外債券可回售和贖回。穆迪預計，公司截至2020年9月底的現(xiàn)金結余129億元，加上其運營現(xiàn)金流，不足以償付這些到期債務。

??2019年11月6日，標普便將對新湖中寶的評級展望從“穩(wěn)定”降至“負面”，確認其“B”長期主體信用評級。《國際金融報》記者從標普方面獲悉，目前該評級并未產生變動。

??對于海外機構的評級，上述接近新湖中寶的人士向記者表示，“對地產公司，評級機構有一套模板，新湖的銷售收入沒有那么高，他們可能就會覺得有風險。”

??新湖中寶的銷售確實持續(xù)低迷。據(jù)新湖中寶年報披露，2015-2018年間，其合同銷售收入分別為109億元、160億元、132億元、162億元。

??這樣的銷售數(shù)據(jù)或可在一定程度上解釋新湖中寶頻繁的轉讓動作。億翰智庫方面向記者分析，相較于新湖中寶的體量，其土地儲備明顯過多。

??據(jù)新湖中寶披露，2019年1-9月，其實現(xiàn)合同銷售收入100.4億元，合同銷售面積63.36萬平方米，同比分別下降14.12%和13.88%；而截至2019年上半年，其土地儲備總建筑面積約2300萬平米，權益面積2200萬平米。

??億翰智庫認為，新湖中寶拿地歷史較長，成本相對較低，還包括上海的5個舊改項目，總面積180萬平方米。自身開發(fā)必然導致包括資金等方面的緊張，出讓一部分可以緩解這種情況，部分項目聯(lián)合開發(fā)，更容易實現(xiàn)共生增長。

??盧文曦也指出，新湖中寶轉讓股權退出了幾個大規(guī)模的項目，后續(xù)不需要再投入，并且隨著項目的減少，資金的回籠，后續(xù)債務應該可以償還。

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