三度賣“子”后又入股綠城,新湖中寶在下一盤怎樣的棋?

來源：智能家居時(shí)間：2020-04-27 13:43

頻頻出售項(xiàng)目給綠城中國后，新湖中寶又上演新“戲碼”，入股綠城中國一舉成為第三大股東。

4月26日晚，新湖中寶公告稱，擬以現(xiàn)金30.685億港元認(rèn)購綠城中國3.23億股H股股份，每股價(jià)格為9.5港元。如上述交易完成，新湖中寶將占綠城中國總股份數(shù)的12.95%。

對(duì)于新湖中寶來說，頻頻出售項(xiàng)目后又入股綠城中國，此舉多少令人意外，背后的原因究竟是什么？

綠城迎來第三大股東

公告顯示，新湖中寶以30.685億港元入股綠城中國，交易完成后，其將一舉成為綠城中國的第三大股東。

在4月26日前，中交集團(tuán)、九龍倉、宋衛(wèi)平分別持股綠城中國28.78%、24.9%、9.97%，如果交易完成，中交集團(tuán)、九龍倉、新湖中寶、宋衛(wèi)平持股比例將變?yōu)?5.06%、21.68%、12.95%、8.68%。

對(duì)于每股9.5港元的交易價(jià)格，公告指出，相當(dāng)于最后交易日在聯(lián)交所所報(bào)收市價(jià)每股7.01港元溢價(jià)約36%；相當(dāng)于最后五個(gè)連續(xù)交易日平均收市價(jià)約每股7.272港元溢價(jià)約31%。值得關(guān)注的是，2019年，綠城中國股價(jià)一直在10港元以下徘徊，今年走出了兩個(gè)小高峰，分別是1月份的11.3港元和3月份的11.4港元，3月6號(hào)后，綠城中國股價(jià)一路下跌。

對(duì)于合作，綠城中國表示，和新湖中寶努力探索在不同項(xiàng)目中開展業(yè)務(wù)合作的機(jī)會(huì)，特別是國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。董事會(huì)認(rèn)為，引進(jìn)新湖中寶作為本公司的戰(zhàn)略股東（通過認(rèn)購者，為其全資附屬公司），將為加強(qiáng)與新湖中寶集團(tuán)的戰(zhàn)略交流與合作創(chuàng)造機(jī)會(huì)。董事會(huì)還認(rèn)為，認(rèn)購事項(xiàng)提供了一個(gè)很好的機(jī)會(huì)以籌集更多資金用于本集團(tuán)的業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)，夯實(shí)集團(tuán)的資本基礎(chǔ)，增強(qiáng)其財(cái)務(wù)狀況，并擴(kuò)大本公司的股東基礎(chǔ)。

新湖中寶認(rèn)為，公司增資入股綠城中國系基于雙方長(zhǎng)期良好合作的共識(shí)和基礎(chǔ)，并有意向就未來發(fā)展加大合作力度，發(fā)揮各自的品牌、土儲(chǔ)、資金等優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)共贏。本次交易有利于公司通過多種方式實(shí)現(xiàn)在地產(chǎn)領(lǐng)域的戰(zhàn)略布局，實(shí)現(xiàn)更加穩(wěn)健高效優(yōu)質(zhì)的發(fā)展。

新湖中寶三度賣“子”綠城

兩家浙企從股權(quán)層面聯(lián)姻，雖在意料之外，但仍有章可循。

4月26日當(dāng)天，綠城中國和新湖中寶還簽訂了項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同。公告顯示，為共同合作開發(fā)啟東“海上明珠城”項(xiàng)目，新湖中寶向綠城房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓浙江啟智100%的股權(quán)及相應(yīng)權(quán)利和權(quán)益（即間接轉(zhuǎn)讓南通啟新、南通啟陽各50%股權(quán)及相應(yīng)權(quán)利和權(quán)益），綠城房產(chǎn)需支付/投入合計(jì)約為11.51億元，其中股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款約為3.98億元；轉(zhuǎn)讓南通新湖50%股權(quán)及相應(yīng)權(quán)利和權(quán)益，綠城房產(chǎn)需支付/投入約為6.72億元，其中股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款約為7154.7萬元。

資料顯示，南通啟新、南通啟陽、南通新湖分別擁有約為55.5萬平方米（約合833.06畝）、13.88萬平方米（約合208.21畝）、31.47萬平方米（約合472.13畝）國有建設(shè)用地的土地使用權(quán)，合并作為啟東“海上明珠城”項(xiàng)目統(tǒng)一實(shí)施開發(fā)。

事實(shí)上，自去年12月份以來，新湖中寶就已經(jīng)開始出售資產(chǎn)給綠城中國，截至4月26日，已經(jīng)是三度賣“子”。

2019年12月17日，新湖中寶公告稱，為共同合作開發(fā)明珠城項(xiàng)目三期4標(biāo)，向綠城轉(zhuǎn)讓上海新湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司35%的股權(quán)及相應(yīng)權(quán)利和權(quán)益，綠城支付/投入合計(jì)總額為36億元的交易價(jià)款。本次交易涉及的目標(biāo)項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積約為20.27萬平方米。截至目前，項(xiàng)目正在建設(shè)中。

2020年4月19日，新湖中寶發(fā)布兩則公告，為共同開發(fā)沈陽“仙林金谷”項(xiàng)目、“新湖灣”項(xiàng)目和“新湖美麗洲”項(xiàng)目系，向綠城轉(zhuǎn)讓浙江啟豐實(shí)業(yè)有限公司100%的股權(quán)（交易完成后，綠城將間接持有上述項(xiàng)目35%股權(quán)），綠城房產(chǎn)支付/投入合計(jì)總額約為3.79億元的交易價(jià)款；為共同合作開發(fā)青藍(lán)國際城項(xiàng)目二期，公司向綠城房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓上海中瀚置業(yè)有限公司35%的股權(quán)及相應(yīng)權(quán)利和權(quán)益，綠城房產(chǎn)支付/投入合計(jì)總額約為19億元的交易價(jià)款。

新湖中寶債務(wù)承壓，緣何又收購綠城股權(quán)？

除了將項(xiàng)目賣給綠城外，去年7月份，新湖中寶也將部分資產(chǎn)出售給了融創(chuàng)中國。公告指出，新湖中寶及新湖地產(chǎn)向融創(chuàng)地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓甌瓴實(shí)業(yè)90.1%的股權(quán)及其對(duì)應(yīng)的平陽隆恒置業(yè)有限公司（簡(jiǎn)稱“隆恒公司”）、南通啟仁置業(yè)有限公司（簡(jiǎn)稱“啟仁公司”）的100%權(quán)益；分步實(shí)施并最終完成轉(zhuǎn)讓瑪寶公司90.1%的股權(quán)；平價(jià)轉(zhuǎn)讓新湖中寶及新湖地產(chǎn)對(duì)上述公司的全部債權(quán)。

新湖中寶亦指出，交易是為了加快公司現(xiàn)有項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度，加速資產(chǎn)周轉(zhuǎn)，優(yōu)化公司資產(chǎn)負(fù)債水平。

一語中的，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)慢進(jìn)而負(fù)債增高，成為新湖中寶頻頻出售項(xiàng)目的重要原因之一。

資料顯示，新湖中寶旗下不少項(xiàng)目開發(fā)周期超過10年，其中青藍(lán)國際城所屬的上海中瀚置業(yè)有限公司，2004年由新湖中寶收購而來，直到2012年底才開始拆遷。

資產(chǎn)周轉(zhuǎn)慢導(dǎo)致新湖中寶不少項(xiàng)目以及項(xiàng)目公司負(fù)債高企，諸如上海中瀚置業(yè)有限公司總資產(chǎn)約為47.15億元，總負(fù)債46.54億元，其中一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債達(dá)23.41億元。其他多個(gè)出售的項(xiàng)目中，或者含有負(fù)債，或者由綠城提供借款。

截至2019年年中，新湖中寶速動(dòng)比例為0.44，比2018年末下降12.9%。截至2019年9月30日，新湖中寶的凈負(fù)債率仍高達(dá)166.5%。

2019年11月6日，標(biāo)普全球評(píng)級(jí)將對(duì)新湖中寶的評(píng)級(jí)展望從“穩(wěn)定”降至“負(fù)面”，確認(rèn)其“B”長(zhǎng)期主體信用評(píng)級(jí)。2020年3月17日，穆迪投資者服務(wù)公司將新湖中寶企業(yè)家族評(píng)級(jí)從B2下調(diào)至B3。穆迪助理副總裁/分析師楊昱穎表示，“評(píng)級(jí)下調(diào)反映了我們對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)轉(zhuǎn)弱將增加新湖中寶再融資風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂，因?yàn)樵摴疚磥?2-18個(gè)月將有大量債務(wù)到期。”

負(fù)債高企的同時(shí)，銷售低迷亦不能為新湖中寶提供可持續(xù)的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2019年，該公司的全口徑銷售金額僅為138.4億元。而在土地儲(chǔ)備上，截至2019年年中，約為3000萬平方米。

對(duì)于新湖中寶來說，如果是缺錢，為何又購買綠城股權(quán)？這背后的邏輯是什么？從新湖中寶的發(fā)跡發(fā)展路徑來看，可以一窺究竟。

眾所周知，新湖中寶實(shí)際控制人黃偉，在資本運(yùn)作上長(zhǎng)袖善舞，至少控制著兩家資產(chǎn)合計(jì)超千億的A股上市公司和一家老資歷新三板證券類公司，還握著一家資產(chǎn)超2200億的城商行（溫州銀行）最大股權(quán)。

浙商總會(huì)秘書長(zhǎng)、溫州中小企業(yè)發(fā)展促進(jìn)會(huì)會(huì)長(zhǎng)周德文曾表示，黃偉走了一條不同于一般民營(yíng)企業(yè)的路，通過精準(zhǔn)的資本運(yùn)作建立起自己的商界版圖。

如今，在房地產(chǎn)行業(yè)艱難之際，新湖中寶在項(xiàng)目層面引入更有操盤實(shí)力的綠城等，又通過自己擅長(zhǎng)的資本運(yùn)作戰(zhàn)略投資綠城中國，似乎是一舉兩得。

知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)表示，新湖中寶這兩年傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)開發(fā)相對(duì)緩慢和滯后，所以實(shí)際上也面臨很多問題，通過此類項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，有助于其金融業(yè)務(wù)投資和輕資產(chǎn)模式的推進(jìn)。

綠城通過收并購方式擴(kuò)充優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)

2020年以來，綠城中國在土地市場(chǎng)畫風(fēng)突變，積極在北京、天津、杭州、寧波、金華等城市搶地。綠城中國董事會(huì)主席、執(zhí)行董事、行政總裁張亞東曾透露，今年1、2月份，綠城新增土地儲(chǔ)備貨值已經(jīng)近600億元。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，對(duì)于綠城中國來說，今年拿地動(dòng)作尤其猛烈，無論是一線城市還是二三線城市，都有較多的土地獲取，體現(xiàn)了其積極發(fā)力擴(kuò)規(guī)模的發(fā)展導(dǎo)向。

綠城中國今年給自己定下了2500億元的小目標(biāo)以及五年后5000億元的大目標(biāo)。

因此，為了匹配銷售規(guī)模，綠城今年的新增貨值也超過2500億元，土地權(quán)益投資金額不低于600億元。

而收并購的方式，對(duì)于綠城中國來說，不僅可以降低拿地成本，還能獲取優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。綠城與新湖中寶的合作，無疑也令綠城獲得更多優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)。據(jù)了解，新湖中寶的土地儲(chǔ)備主要分布在以上海為中心的長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)。

備注：新湖中寶凈負(fù)債率的有息負(fù)債包括短期借款、一年到期的非流動(dòng)負(fù)債、長(zhǎng)期借款、應(yīng)付債券。

來源：新京報(bào)

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