頻頻出售項目給綠城中國后，新湖中寶又上演新“戲碼”，入股綠城中國一舉成為第三大股東。

4月26日晚，新湖中寶公告稱，擬以現(xiàn)金30.685億港元認購綠城中國3.23億股H股股份，每股價格為9.5港元。如上述交易完成，新湖中寶將占綠城中國總股份數(shù)的12.95%。

對于新湖中寶來說，頻頻出售項目后又入股綠城中國，此舉多少令人意外，背后的原因究竟是什么？

綠城迎來第三大股東

公告顯示，新湖中寶以30.685億港元入股綠城中國，交易完成后，其將一舉成為綠城中國的第三大股東。

在4月26日前，中交集團、九龍倉、宋衛(wèi)平分別持股綠城中國28.78%、24.9%、9.97%，如果交易完成，中交集團、九龍倉、新湖中寶、宋衛(wèi)平持股比例將變?yōu)?5.06%、21.68%、12.95%、8.68%。

對于每股9.5港元的交易價格，公告指出，相當于最后交易日在聯(lián)交所所報收市價每股7.01港元溢價約36%；相當于最后五個連續(xù)交易日平均收市價約每股7.272港元溢價約31%。值得關注的是，2019年，綠城中國股價一直在10港元以下徘徊，今年走出了兩個小高峰，分別是1月份的11.3港元和3月份的11.4港元，3月6號后，綠城中國股價一路下跌。

對于合作，綠城中國表示，和新湖中寶努力探索在不同項目中開展業(yè)務合作的機會，特別是國內的房地產開發(fā)項目。董事會認為，引進新湖中寶作為本公司的戰(zhàn)略股東（通過認購者，為其全資附屬公司），將為加強與新湖中寶集團的戰(zhàn)略交流與合作創(chuàng)造機會。董事會還認為，認購事項提供了一個很好的機會以籌集更多資金用于本集團的業(yè)務運營，夯實集團的資本基礎，增強其財務狀況，并擴大本公司的股東基礎。

新湖中寶認為，公司增資入股綠城中國系基于雙方長期良好合作的共識和基礎，并有意向就未來發(fā)展加大合作力度，發(fā)揮各自的品牌、土儲、資金等優(yōu)勢，實現(xiàn)共贏。本次交易有利于公司通過多種方式實現(xiàn)在地產領域的戰(zhàn)略布局，實現(xiàn)更加穩(wěn)健高效優(yōu)質的發(fā)展。

新湖中寶三度賣“子”綠城

兩家浙企從股權層面聯(lián)姻，雖在意料之外，但仍有章可循。

4月26日當天，綠城中國和新湖中寶還簽訂了項目轉讓合同。公告顯示，為共同合作開發(fā)啟東“海上明珠城”項目，新湖中寶向綠城房產轉讓浙江啟智100%的股權及相應權利和權益（即間接轉讓南通啟新、南通啟陽各50%股權及相應權利和權益），綠城房產需支付/投入合計約為11.51億元，其中股權轉讓價款約為3.98億元；轉讓南通新湖50%股權及相應權利和權益，綠城房產需支付/投入約為6.72億元，其中股權轉讓價款約為7154.7萬元。

資料顯示，南通啟新、南通啟陽、南通新湖分別擁有約為55.5萬平方米（約合833.06畝）、13.88萬平方米（約合208.21畝）、31.47萬平方米（約合472.13畝）國有建設用地的土地使用權，合并作為啟東“海上明珠城”項目統(tǒng)一實施開發(fā)。

事實上，自去年12月份以來，新湖中寶就已經開始出售資產給綠城中國，截至4月26日，已經是三度賣“子”。

2019年12月17日，新湖中寶公告稱，為共同合作開發(fā)明珠城項目三期4標，向綠城轉讓上海新湖房地產開發(fā)有限公司35%的股權及相應權利和權益，綠城支付/投入合計總額為36億元的交易價款。本次交易涉及的目標項目規(guī)劃總建筑面積約為20.27萬平方米。截至目前，項目正在建設中。

2020年4月19日，新湖中寶發(fā)布兩則公告，為共同開發(fā)沈陽“仙林金谷”項目、“新湖灣”項目和“新湖美麗洲”項目系，向綠城轉讓浙江啟豐實業(yè)有限公司100%的股權（交易完成后，綠城將間接持有上述項目35%股權），綠城房產支付/投入合計總額約為3.79億元的交易價款；為共同合作開發(fā)青藍國際城項目二期，公司向綠城房產轉讓上海中瀚置業(yè)有限公司35%的股權及相應權利和權益，綠城房產支付/投入合計總額約為19億元的交易價款。

新湖中寶債務承壓，緣何又收購綠城股權？

除了將項目賣給綠城外，去年7月份，新湖中寶也將部分資產出售給了融創(chuàng)中國。公告指出，新湖中寶及新湖地產向融創(chuàng)地產轉讓甌瓴實業(yè)90.1%的股權及其對應的平陽隆恒置業(yè)有限公司（簡稱“隆恒公司”）、南通啟仁置業(yè)有限公司（簡稱“啟仁公司”）的100%權益；分步實施并最終完成轉讓瑪寶公司90.1%的股權；平價轉讓新湖中寶及新湖地產對上述公司的全部債權。

新湖中寶亦指出，交易是為了加快公司現(xiàn)有項目的開發(fā)進度，加速資產周轉，優(yōu)化公司資產負債水平。

一語中的，資產周轉慢進而負債增高，成為新湖中寶頻頻出售項目的重要原因之一。

資料顯示，新湖中寶旗下不少項目開發(fā)周期超過10年，其中青藍國際城所屬的上海中瀚置業(yè)有限公司，2004年由新湖中寶收購而來，直到2012年底才開始拆遷。

資產周轉慢導致新湖中寶不少項目以及項目公司負債高企，諸如上海中瀚置業(yè)有限公司總資產約為47.15億元，總負債46.54億元，其中一年內到期的非流動負債達23.41億元。其他多個出售的項目中，或者含有負債，或者由綠城提供借款。

截至2019年年中，新湖中寶速動比例為0.44，比2018年末下降12.9%。截至2019年9月30日，新湖中寶的凈負債率仍高達166.5%。

2019年11月6日，標普全球評級將對新湖中寶的評級展望從“穩(wěn)定”降至“負面”，確認其“B”長期主體信用評級。2020年3月17日，穆迪投資者服務公司將新湖中寶企業(yè)家族評級從B2下調至B3。穆迪助理副總裁/分析師楊昱穎表示，“評級下調反映了我們對經濟形勢轉弱將增加新湖中寶再融資風險的擔憂，因為該公司未來12-18個月將有大量債務到期?！?/p>

負債高企的同時，銷售低迷亦不能為新湖中寶提供可持續(xù)的經營性現(xiàn)金流?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2019年，該公司的全口徑銷售金額僅為138.4億元。而在土地儲備上，截至2019年年中，約為3000萬平方米。

對于新湖中寶來說，如果是缺錢，為何又購買綠城股權？這背后的邏輯是什么？從新湖中寶的發(fā)跡發(fā)展路徑來看，可以一窺究竟。

眾所周知，新湖中寶實際控制人黃偉，在資本運作上長袖善舞，至少控制著兩家資產合計超千億的A股上市公司和一家老資歷新三板證券類公司，還握著一家資產超2200億的城商行（溫州銀行）最大股權。

浙商總會秘書長、溫州中小企業(yè)發(fā)展促進會會長周德文曾表示，黃偉走了一條不同于一般民營企業(yè)的路，通過精準的資本運作建立起自己的商界版圖。

如今，在房地產行業(yè)艱難之際，新湖中寶在項目層面引入更有操盤實力的綠城等，又通過自己擅長的資本運作戰(zhàn)略投資綠城中國，似乎是一舉兩得。 

知名地產分析師嚴躍進表示，新湖中寶這兩年傳統(tǒng)地產業(yè)務開發(fā)相對緩慢和滯后，所以實際上也面臨很多問題，通過此類項目轉讓，有助于其金融業(yè)務投資和輕資產模式的推進。

綠城通過收并購方式擴充優(yōu)質土儲

2020年以來，綠城中國在土地市場畫風突變，積極在北京、天津、杭州、寧波、金華等城市搶地。綠城中國董事會主席、執(zhí)行董事、行政總裁張亞東曾透露，今年1、2月份，綠城新增土地儲備貨值已經近600億元。

嚴躍進指出，對于綠城中國來說，今年拿地動作尤其猛烈，無論是一線城市還是二三線城市，都有較多的土地獲取，體現(xiàn)了其積極發(fā)力擴規(guī)模的發(fā)展導向。

綠城中國今年給自己定下了2500億元的小目標以及五年后5000億元的大目標。

因此，為了匹配銷售規(guī)模，綠城今年的新增貨值也超過2500億元，土地權益投資金額不低于600億元。

而收并購的方式，對于綠城中國來說，不僅可以降低拿地成本，還能獲取優(yōu)質資產。綠城與新湖中寶的合作，無疑也令綠城獲得更多優(yōu)質土儲。據(jù)了解，新湖中寶的土地儲備主要分布在以上海為中心的長三角經濟發(fā)達地區(qū)。

備注：新湖中寶凈負債率的有息負債包括短期借款、一年到期的非流動負債、長期借款、應付債券。

來源：新京報

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