壹

難以置信。

誰(shuí)能想到今天土拍會(huì)是這樣的結(jié)局。

正式開(kāi)拍之前已有15輪報(bào)價(jià)，8分鐘熔斷，最終被佳源集團(tuán)以樓面價(jià)10038元/㎡+配建21000㎡人才住房競(jìng)得，實(shí)際樓面價(jià)約14600元/㎡，成為了嘉興實(shí)至名歸的新地王。

新地王的誕生之所以令人感到意外，主要有兩點(diǎn)。

第一，在這個(gè)不太恰當(dāng)?shù)臅r(shí)間點(diǎn)。當(dāng)前嘉興樓市涼意已顯，二手房成交量驟降，新房熱度也大不如前。

第二，在這個(gè)不是特別熱門(mén)的板塊。雖然今年樓市狂熱，但國(guó)商區(qū)、科技城等熱門(mén)板塊卻都沒(méi)拍出市本級(jí)的新地王。

而秀湖此前一直被認(rèn)為不是城市主要的發(fā)展方向，關(guān)注度顯然不如國(guó)商區(qū)和科技城。

最近幾年其他板塊地價(jià)多次創(chuàng)新高，但秀湖卻起起伏伏，一直未有突破。在今天之前，秀湖板塊最高地價(jià)保持者依舊是2017年那場(chǎng)全國(guó)知名的“5.22土拍”時(shí)誕生的卓越泓璽臺(tái)，樓面價(jià)10017元/㎡。

不過(guò)，存在即有理由，我們?cè)囍驹陂_(kāi)發(fā)商角度來(lái)分析這宗地王誕生的原因。

1、這宗地塊的位置確實(shí)好，是整個(gè)秀湖板塊剩下的唯一一宗“一線湖景房”，堪稱絕版。

2、地塊體量不大，總共的建筑面積也就9萬(wàn)方，拿地的總價(jià)比較低，因此容易出現(xiàn)比較高的單價(jià)。

3、經(jīng)過(guò)了大半年的供需兩旺之后，很多開(kāi)發(fā)商手里已經(jīng)沒(méi)有“存糧”了，總不能讓團(tuán)隊(duì)都閑著吧？

4、雖然約14600元/㎡的地價(jià)很高，但是這宗地塊沒(méi)有限低的要求，如果把配建21000㎡人才住房全部打造高層，剩余的可售面積多數(shù)用來(lái)打造聯(lián)排、洋房等產(chǎn)品，未來(lái)也容易獲得高的溢價(jià)。

貳

不得不說(shuō)，今天這場(chǎng)土拍，把嘉興樓市的價(jià)格體系徹底打亂了。

按照近幾年的趨勢(shì)，國(guó)商區(qū)、科技城、城南等東南方向?yàn)榈谝惶蓐?duì)；秀湖、城西、中心城區(qū)等偏西面的區(qū)域?yàn)榈诙蓐?duì)；城東、城北等區(qū)域?yàn)榈谌蓐?duì)。

幾個(gè)月前，余新的樓面價(jià)超過(guò)市區(qū)城北、城東就已經(jīng)讓很多人看不懂了。而今天秀湖這顆“深水炸彈”的爆發(fā)，一下子讓秀湖的樓面價(jià)遙遙領(lǐng)先其他所有的板塊。究竟是秀湖的地價(jià)被高估了，還是秀湖的房?jī)r(jià)被低估了？

我們?cè)偕钏家幌?，地王真的能反映板塊的價(jià)值嗎？

我覺(jué)得未必，余新的地價(jià)比城北城東都高，但目前房?jī)r(jià)卻仍不如城北城東。

地價(jià)并不能完全反應(yīng)房?jī)r(jià)，只是代表開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的心理預(yù)期。房?jī)r(jià)的高低，最終仍然還是由購(gòu)房者的需求決定的。

高位站崗的開(kāi)發(fā)商并不是沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)，嘉興就曾經(jīng)有過(guò)備案價(jià)只比實(shí)際樓面價(jià)高出2000元/㎡的案例。

所以，不要低估了開(kāi)發(fā)商的賭性，也別高估了他們的理性。

叁

最后我們?cè)賮?lái)回顧一下今天的這宗地塊。

這里還是得再夸一下這塊地的位置。位于秀洲大道西側(cè)，秀湖的東北角，直面一線湖景。

土地面積44935㎡，容積率2.0，可筑建面約9萬(wàn)方，沒(méi)有限低的要求，只要求不高于80米，可以打造的產(chǎn)品類型比較豐富。

地塊不僅可以享受到湖景生態(tài)資源，周邊教育、醫(yī)療等生活套也相當(dāng)成熟，包括秀洲婦保院、新安國(guó)際醫(yī)院、浙師大附校、以及在建中的文化藝術(shù)中心，全民健身中心等等。

目前，秀湖板塊的在售房源主要集中在秀湖的西側(cè)。項(xiàng)目不少，但在售的房源不算多。

信達(dá)君望里和交投祥生上湖軒預(yù)計(jì)都要到明年才會(huì)加推，富力云庭雅居已是尾盤(pán)，卓越悅瑯園去化過(guò)半，純新盤(pán)藍(lán)光晶曜雅苑預(yù)計(jì)12月首開(kāi)。

板塊內(nèi)高層、小高層的備案價(jià)大約都在1.5—1.6萬(wàn)元/㎡，小面積戶型基本是配一個(gè)車位，好一點(diǎn)的樓層再多綁定一個(gè)儲(chǔ)藏室，大面積戶型一般要綁定兩個(gè)車位，綜合下來(lái)實(shí)際售價(jià)約2萬(wàn)元/㎡左右。板塊內(nèi)聯(lián)排的備案價(jià)約2.1萬(wàn)元/㎡上下，算上車位后售價(jià)大約2.6—2.7萬(wàn)/㎡。

如果按照這樣的實(shí)際售價(jià)來(lái)算，今天的地王未來(lái)還是有獲利的空間的。

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