??由于自有擴(kuò)張速度有限，綠城服務(wù)（02869.HK）正通過(guò)股權(quán)置換形式打造物業(yè)聯(lián)盟。

??日前，綠城服務(wù)公告，擬向龍湖集團(tuán)(00960.HK)配發(fā)1.55億股，配售價(jià)每股8.3833港元，所得款項(xiàng)總額約13.01億港元，成交價(jià)較認(rèn)購(gòu)協(xié)議日期收市價(jià)每股9.39港元折讓約10.72%；較認(rèn)購(gòu)協(xié)議日期前五個(gè)連續(xù)交易日平均收市價(jià)每股9.434港元折讓約11.14%。

??綠城服務(wù)表示，認(rèn)購(gòu)事項(xiàng)所得款項(xiàng)凈額估計(jì)為約12.999億港元，擬將認(rèn)購(gòu)所得款項(xiàng)凈額用作貸款還款、營(yíng)運(yùn)資金及一般公司用途。

??龍湖集團(tuán)表示，認(rèn)購(gòu)?fù)瓿珊?，將在綠城服務(wù)的已發(fā)行股本中擁有約10%的權(quán)益。而這是龍湖增持綠城服務(wù)。

??此次龍湖集團(tuán)入股綠城服務(wù)，雙方早有約定。今年1月6日，綠城服務(wù)和龍湖達(dá)成協(xié)議，前者將自己5%股份賣予后者。綠城服務(wù)管理層在今年的業(yè)績(jī)會(huì)上表示：“龍湖的入股是一種戰(zhàn)略性的投資，按照協(xié)議，接下來(lái)龍湖還會(huì)繼續(xù)增持5%的股份?！?/p>

??彼時(shí)，綠城服務(wù)管理層表示，公司希望構(gòu)建一個(gè)生活服務(wù)的聯(lián)盟，因此過(guò)去一段時(shí)間里，綠城服務(wù)入股了濱江服務(wù)，同時(shí)也引來(lái)了龍湖的入股。“我們希望通過(guò)這樣股權(quán)的捆綁，擴(kuò)大整體的客戶資源平臺(tái)，而股權(quán)的交叉持股，也可以保證聯(lián)盟的整體穩(wěn)定性?！?/p>

??截至2019年12月31日止，綠城服務(wù)在管項(xiàng)目面積及儲(chǔ)備項(xiàng)目面積分別達(dá)到2.11億平方米及2.33億平方米，同比分別增長(zhǎng)24.6%、21.4%。在管項(xiàng)目達(dá)到1454個(gè)，分布于全國(guó)29個(gè)省、直轄市和自治區(qū)及147個(gè)城市。

??按照綠城服務(wù)的計(jì)劃，接下來(lái)仍會(huì)堅(jiān)持區(qū)域聚焦的策略，逐步加強(qiáng)一二線城市的布局，持續(xù)聚焦高端項(xiàng)目。“我們每年都會(huì)制定一個(gè)符合公司發(fā)展的策略，基本上會(huì)保持每年20%以上的增長(zhǎng)率，2020年的增長(zhǎng)幅度會(huì)在20%-25%之間?！?/p>

??不過(guò)，相比于同行，綠城服務(wù)的擴(kuò)張規(guī)模并不明顯?？硕鸾y(tǒng)計(jì)，去年管理規(guī)模5000萬(wàn)平方米以上的企業(yè)中，增長(zhǎng)規(guī)模最大的為雅生活服務(wù)（03319.HK）、碧桂園服務(wù)（06098.HK）、保利物業(yè)（06049.HK），均于年內(nèi)取得近1億平方米在管面積增量。上述企業(yè)每年新增的物業(yè)管理體量，相當(dāng)于國(guó)內(nèi)現(xiàn)有一家TOP20的物業(yè)公司的體量。

??因此，高盛發(fā)布報(bào)告，將綠城生活服務(wù)(02869)目標(biāo)價(jià)降11%，由10.4港元至9.2港元，維持“中性”評(píng)級(jí)。該行稱，公司預(yù)計(jì)今年將會(huì)有9000萬(wàn)-1億平方米新在管面積，同時(shí)有6000萬(wàn)平方米為轉(zhuǎn)換，目標(biāo)2020-2022年獲得3億平方米新合約面積，但由于銷售費(fèi)用延后，物管收入增長(zhǎng)將較在管面積增長(zhǎng)的慢。

??野村發(fā)表研究報(bào)告稱，綠城服務(wù)去年業(yè)績(jī)略遜于該行預(yù)期，在新冠狀肺炎疫情下，該行對(duì)其家庭代理及教育業(yè)務(wù)并不樂(lè)觀，相信公司今、明兩年純利率將持續(xù)受壓，維持其“中性”評(píng)級(jí)，并下調(diào)目標(biāo)價(jià)4%，由9.3元降至8.9元。

??對(duì)此，綠城服務(wù)的管理層表示，由于近幾年有一些規(guī)模較大的并購(gòu)，所以有些企業(yè)的增長(zhǎng)確實(shí)非?？欤贿^(guò)綠城服務(wù)還是會(huì)保自己原有的發(fā)展速度，在行業(yè)排名上堅(jiān)持維持在第五名左右。此外，綠城服務(wù)還將加強(qiáng)非住宅部分的拓展，增加這部分的物業(yè)收入。

??易居企業(yè)（02046.HK）CEO丁祖昱預(yù)言，隨著不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)時(shí)代開啟，物業(yè)管理行業(yè)將迎來(lái)巨大發(fā)展機(jī)遇，到2030年全國(guó)物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模會(huì)接近500億平方米，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)規(guī)模將超過(guò)2萬(wàn)億，房地產(chǎn)開發(fā)依然是物業(yè)行業(yè)提升的主要推動(dòng)力。

??巨大的市場(chǎng)規(guī)模，讓各大物業(yè)公司都希望跑馬圈地，在這個(gè)新興市場(chǎng)獲得更大的話語(yǔ)權(quán)。

??銀城生活服務(wù)（01922.HK）總裁李春玲認(rèn)為，現(xiàn)在資本市場(chǎng)上物業(yè)板塊主要是以房地產(chǎn)作為母公司的企業(yè)，但實(shí)際上，僅有這么幾十家企業(yè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠?；谖飿I(yè)抗周期性特質(zhì)、受經(jīng)濟(jì)影響較小、擁有穩(wěn)定現(xiàn)金流和增長(zhǎng)預(yù)期，該行業(yè)會(huì)逐漸發(fā)展成地產(chǎn)之外的獨(dú)立行業(yè)。

??可以預(yù)見(jiàn)，目前物業(yè)市場(chǎng)僅僅只是一個(gè)開端，未來(lái)巨量的市場(chǎng)規(guī)模，還將吸引更多玩家加入，無(wú)論是入股還是并購(gòu)，都有望成為這個(gè)市場(chǎng)上的常規(guī)操作。

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