央行大幅降息月供減少銀行資金違規(guī)入樓市?嚴(yán)查!

來源：智能家居時間：2020-04-27 13:42

有購房者在打銀行資金的主意而且套路不正

4月20日，央行再度出手降息，貸款市場報價利率(LPR)迎來史上最大降幅，與房貸密切相關(guān)的5年期以上LPR下降了10個基點，連續(xù)下調(diào)房貸利率，購房成本將明顯減少，樓市格局迅速發(fā)生一些變化。

一方面，深圳等地樓市成交開始活躍，部分豪宅遭遇搶購，另一方面，深圳等地新增信貸也呈現(xiàn)出異常的走勢。對此，分析人士指出，或有部分購房者違規(guī)借助銀行資金悄然入市，亟需斬斷銀行資金違規(guī)涌入樓市的鏈條。

此外，對于之前采取貸款基準(zhǔn)利率的購房客戶，面對降息，他們該如何選擇？

大幅降息縮減購房成本有利于樓市成交

央行2020年4月20日公布了最新的貸款市場報價利率(LPR)，其中，1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%。而在此前，1年期LPR為4.05%，5年期以上LPR為4.75%。這意味著，貸款市場報價利率整體出現(xiàn)下降，即降息。

不過，從數(shù)據(jù)上看，這次降息是一次非對稱降息。相比于1年期LPR下降20個基點，本次5年期以上LPR僅僅下降了10個基點，1年期LPR下降的基點數(shù)值比5年期以上LPR更大。

今年以來，這已經(jīng)是央行第二次進行非對稱降息。此前在2月20日，央行開展今年首次降息，1年期LPR由4.15%降為4.05%，下降10個基點，5年期以上LPR由4.8%降為4.75%，下降5個基點，1年期LPR比5年期以上LPR多降了5個基點。

由于個人房地產(chǎn)貸款是長期貸款，期限普遍在5年期以上，因此5年期以上LPR的調(diào)整對房貸影響更大。在本次降息窗口打開后，市場一度預(yù)計，4月20日5年期以上LPR的降幅可能是15個基點，也可能是20個基點。但最終，央行再次采取了非對稱降息，并且降幅比市場預(yù)期要小。

對此，中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組組長鄒琳華告訴中國新聞周刊，央行降息主要是支持實體經(jīng)濟和中小微企業(yè)，以對沖疫情對經(jīng)濟的影響，尤其是連續(xù)多次采取非對稱降息，表明樓市調(diào)控堅持房子是用來住的、不是用來炒的主基調(diào)仍然未變。

不過，尤為需要關(guān)注的是，一方面，自2019年8月貸款利率實行LPR改革以來，5年期以上LPR已經(jīng)下調(diào)3次，從4.85%逐步降為4.65%，積累了20個基點的降幅；另一方面，本次5年期以上LPR下降的基點數(shù)等于前兩次調(diào)整之和。

鄒琳華進一步表示，樓市也是中國經(jīng)濟的一部分，央行降息也會對樓市起到積極作用。一方面，在央行多次出手之后，降息對樓市已經(jīng)具備了一定的累積效應(yīng)，另一方面，多次降息也會對購房者的心理預(yù)期產(chǎn)生一定影響。

以本次LPR從4.75%降為4.65%而言，按百萬貸款、30年本額等息還款來計算，月還款減少將下調(diào)約63元。如果綜合考慮LPR改革以來的影響，那么，三次降息，購房者的月供將減少120多元。

“月供減少充分說明貸款利率下調(diào)帶來了減負(fù)效應(yīng)，這將刺激購房需求釋放”，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示，近期各地預(yù)售證的發(fā)放節(jié)奏加快，銀行貸款也比較積極，配合此次月供壓力減少的效應(yīng)，購房需求有望積極釋放，進而帶動市場成交量的上升，但也需要注意一些潛在的風(fēng)險。

老購房客戶是選擇浮動利率還是固定利率？

當(dāng)前，央行正在推進利率市場化改革，其中十分重要的一個方面就是用貸款市場報價利率LPR替換之前的貸款基準(zhǔn)利率。此次央行降息，就是下調(diào)貸款市場報價利率LPR，對于之前采取貸款基準(zhǔn)利率的房貸客戶而言，到底要怎樣調(diào)整，這也引起了較大的關(guān)注。

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，自2020年1月1日起，對于新增房貸，已經(jīng)采取貸款市場報價利率LPR為基礎(chǔ)計算房貸利率，即以LPR加上一定的點數(shù)作為房貸利率，雖然具體的點數(shù)可以和銀行協(xié)商，但在房住不炒的背景下，相比于改革之前采取的貸款基準(zhǔn)利率，銀行一般不會松動下調(diào)房貸利率。

對于2020年1月1日前采取以貸款基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ)的浮動利率的購房客戶，目前正根據(jù)利率市場化改革的進程，購房客戶可以替換為以貸款市場報價利率為基礎(chǔ)的浮動房貸利率，也可以替換為固定利率，但只有一次更換機會。在網(wǎng)上，很多購房者都十分疑惑，該如何選擇？

工行相關(guān)人員告訴中國新聞周刊，對于2019年前的購房客戶，兩種替換方式都可以選擇，如果是固定利率，那就是執(zhí)行2019年底的房貸利率，如果是替換為以貸款市場報價利率為基礎(chǔ)的浮動房貸利率，那也是以2019年底的實際房貸利率為基礎(chǔ)進行替換。具體的替換方式是房價利率等于2019年底貸款市場報價利率加上一定的點數(shù)，由于房價利率在改革前后是不變的，2019年底貸款市場報價利率是已知的，那么加點數(shù)就是固定的，今后如果貸款市場報價利率調(diào)整了，那么購房客戶的實際房貸利率就是變動后的貸款市場報價利率加上固定的加點數(shù)。

中國新聞周刊從建行等銀行方面了解到，目前各大銀行都基本執(zhí)行上述一樣的替換政策。

上述工行相關(guān)人員表示，由于加點數(shù)是固定的，今后一旦降息，在重新定價日，那么客戶的房貸利率就會同步下調(diào)。

不過，很多購房者對此十分疑惑，假如今后不是降息而是利息上漲，那房貸利率不是提高了嗎？利率會不會像油價一樣跌得少漲得多呢？

對此，上述工行相關(guān)人員表示，貸款市場報價利率LPR的走勢是不好預(yù)測的，其漲跌變動，是全國銀行間同業(yè)拆借中心根據(jù)18家銀行的相關(guān)利率水平來綜合測算的。

“利率下跌和上漲的可能性都是有的，畢竟今后改革的方向是市場化的利率，其波動是正常的，但是從長期來看，通過降息來降低資金成本、降低企業(yè)負(fù)擔(dān)是利率改革的重要方向，相比之下，出現(xiàn)極端大幅上漲的可能并不大?！编u琳華表示。

監(jiān)管層加強打擊信貸資金違規(guī)流入樓市

信貸的寬松，持續(xù)攪動著房地產(chǎn)市場。

嚴(yán)躍進認(rèn)為，近期商業(yè)銀行貸款相對積極，但更偏好投向房地產(chǎn)。不過出現(xiàn)了一些小額貸款違規(guī)進入房地產(chǎn)，或者經(jīng)營貸款違規(guī)進入房地產(chǎn)的現(xiàn)象，所以預(yù)計后續(xù)嚴(yán)查違規(guī)資金進入房地產(chǎn)成為可能。

數(shù)據(jù)顯示，今年3月，深圳市新建商品房成交為41.13萬平方米，同比上漲1.48%；其中新建商品住宅成交為32.38萬平方米，同比上漲1.54%；深圳市二手商品房成交為71.65萬平方米，同比上漲2.86%；其中二手商品住宅成交為67.95萬平方米，同比上漲3.04%。

“在貨幣資金充裕的條件下，很多深圳樓市投資者只用付較低的首付，然后再利用銀行資金做杠桿，就可以順利購房，尤其還有一些企業(yè)主從銀行拿到較低成本的資金，甚至是企業(yè)紓困資金，然后再將這部分資金用于購房，從而改變了資金用途，推高了樓市交易?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴中國新聞周刊。

從深圳的信貸資金流向來看，今年新增信貸數(shù)量和去向與去年有較大不同。

據(jù)央行深圳市中心支行公布，2019年一季度，深圳市人民幣貸款增加2439.89億元，同比多增192.07億元。分部門看，住戶部門貸款增加551.92億元；非金融企業(yè)及機關(guān)團體貸款增加1875.70億元，其中，短期貸款增加353.96億元，中長期貸款增加1247.74億元。

2020年一季度，深圳市人民幣貸款增加3157.91億元，同比多增718.02億元。分部門看，住戶部門貸款增加587.55億元；非金融企業(yè)及機關(guān)團體貸款增加2546.32億元，其中，短期貸款增加819.41億元，中長期貸款增加1889.44億元。

不同點在于：一是今年一季度貸款多增718億元，但住戶部門貸款與去年相差不大，增長的源頭主要是非金融企業(yè)及機關(guān)團體貸款，簡言之主要就是企業(yè)貸大增。二是從非金融企業(yè)及機關(guān)團體貸款來看，短期貸款增加819.41億元，比去年增加130%，中長期貸款增加1889.44億元，比去年增加51%，其增幅都遠(yuǎn)超過整體信貸增速。

4月20日，有市場消息稱，央行深圳市中心支行貨幣信貸處發(fā)布《關(guān)于房抵經(jīng)營貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場情況的緊急自查通知》，從查企業(yè)、查貸款、查房產(chǎn)三方面入手，嚴(yán)查資金違規(guī)流入樓市。

中國新聞周刊致電央行深圳市中心支行相關(guān)負(fù)責(zé)人電話，一直無人接聽。

與此同時，監(jiān)管層也在持續(xù)發(fā)力打擊信貸資金違規(guī)流入樓市。4月17日，銀保監(jiān)會公布，余杭德商村鎮(zhèn)銀行因未有效管控貸款資金使用，導(dǎo)致個人經(jīng)營性貸款被挪用于購房，被中國銀保監(jiān)會浙江監(jiān)管局處以罰款35萬元。浙江富陽恒通村鎮(zhèn)銀行因未有效管控貸款資金使用，個人消費貸款資金被挪用于購房，被中國銀保監(jiān)會浙江監(jiān)管局處以罰款30萬元。

嚴(yán)躍進表示，這勢必對全國違規(guī)流入樓市的資金形成震懾。房住不炒是樓市調(diào)控的主導(dǎo)方向，現(xiàn)階段重在保持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，資金違規(guī)進入樓市勢必擾亂市場，在信貸逐步寬松的背景下，進一步加強資金監(jiān)管刻不容緩。

來源：中國新聞周刊劉德炳