全球性的商業(yè)地產服務和投資公司世邦魏理仕（CBRE）發(fā)布《2020年第三季度成都商業(yè)地產市場報告》，研究顯示：

2020年第三季度，成都商業(yè)地產市場持續(xù)回暖態(tài)勢，供需兩端在新周期啟幕之際呈現(xiàn)新發(fā)展趨勢。辦公需求繼續(xù)改善，凈吸納量居全國第四，業(yè)主優(yōu)化租賃方案以承載變革中的行業(yè)及辦公策略；商業(yè)信心明顯回暖，新一輪大規(guī)模調整啟幕，核心商圈變局；租戶擇機積極擴倉，社區(qū)團購重回資本視野成倉儲需求新增點；市場韌性持續(xù)吸引投資者，核心區(qū)域關注度高。

優(yōu)質寫字樓市場

需求持續(xù)回暖，新周期下新趨勢驅動市場變革

第三季度，成華萬科大廈的交付為成都優(yōu)質寫字樓市場帶來約7萬平方米的新增供應。季內需求延續(xù)回暖態(tài)勢，凈吸納量居全國第四，錄得約9.5萬平方米，環(huán)比上漲32.9%，為去年同期的七成；甲級寫字樓凈吸納量為4.0萬平方米，環(huán)比上漲210.2%，為去年同期的六成。究其原因，一方面大中型企業(yè)的租賃需求隨經濟復蘇明顯升溫；另一方面，當前租金調整窗口期升級、擴租，分別占比季內辦公策略的27.6%、18.0%。相應地，市場整體空置率環(huán)比下降0.5個百分點至21.1%；甲級寫字樓整體空置率環(huán)比下降1.2個百分點至23.0%，基本回落至疫情前水平。租金下行趨勢放緩，優(yōu)質寫字樓平均賬面租金環(huán)比下跌0.4%至每月每平方米82.4元，跌幅較上季度收窄0.7個百分點；甲級寫字樓平均賬面租金環(huán)比下跌0.5%至每月每平方米99.4元，跌幅較上季度收窄0.4個百分點。盡管如此，在市場活躍度同比仍顯疲軟的背景下，優(yōu)質租戶擁有較強的議價能力，因此部分業(yè)主在免租期、裝修補貼等優(yōu)惠策略上進一步加大彈性，故市場平均有效租金繼續(xù)走低。

城市運轉加快恢復，基本面向好，市場活力蓄勢待發(fā)

作為世邦魏理仕亞太區(qū)監(jiān)測范圍內率先復蘇的城市，成都城市運轉加快恢復，基本面向好。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至8月成都市規(guī)模以上工業(yè)增加值、固定資產投資、外貿進出口總額等多項經濟指標均實現(xiàn)同比正增長。營商環(huán)境方面，減稅降費等一系列保護市場主體的政策紅利持續(xù)傳導至實體經濟。全市1-7月新增市場主體35.5萬戶，同比增長21.7%。這一趨勢在寫字樓市場上亦有所體現(xiàn)，季內新增本地租戶成交中的32%為2020年新注冊企業(yè)?；ǚ矫妫緝鹊罔F18號線首開段正式運行，覆蓋金融城、大源、天府新區(qū)等多個寫字樓區(qū)域市場，進一步提高南北主干線通勤效率。

科技驅動新周期，行業(yè)調整加速

按行業(yè)看，TMT、房地產建筑和傳統(tǒng)金融業(yè)為季內前三大需求來源。其中，TMT占比租賃面積的27.2%居首位，季內“在線+”頭部企業(yè)持續(xù)擴張。極具韌性的科技行業(yè)為成都新一輪經濟發(fā)展周期的核心引擎，季內科技巨頭繼續(xù)加碼成都，包括網易成都數(shù)字產業(yè)基地、騰訊全國新文創(chuàng)總部、字節(jié)跳動創(chuàng)新業(yè)務中心等項目紛紛落地，同時市場亦見證新能源、通信、智能制造、重大科技等領域的國內外企業(yè)機構的持續(xù)進駐。在頭部企業(yè)聚集效應下成都科技創(chuàng)新氛圍愈發(fā)濃厚，未來有望延生更多辦公需求。

房地產建筑緊追其后，占比18.6%，市場持續(xù)錄得房企、地產交易服務及建筑設計類企業(yè)的租賃成交案例。但隨著融資環(huán)境不斷收緊，擴張需求或將放緩。傳統(tǒng)金融業(yè)的活躍度繼續(xù)攀升，占比較二季度上升8.1個百分點至16.5%，市場持續(xù)錄得銀行及保險頭部企業(yè)的新租、擴租及升級案例，預計下季度仍有大面積成交落地。二級租賃市場方面，盡管聯(lián)合辦公及包租公司憑借產品的便捷性、差異性積極承接小面積租賃需求實現(xiàn)較高入駐率，但另一方面市場隱形風險上升，部分二房東因資金流動性枯竭而存違約風險。

租戶行為轉變或成長期趨勢，推動寫字樓產品變革

疫后企業(yè)開始重審辦公策略，其意識的轉變或將影響長期選址邏輯和租賃行為。世邦魏理仕在市場復蘇之際借力全球客戶資源優(yōu)勢，對126家企業(yè)（60%為全球性公司，50%來自于財富500強企業(yè)，涉及TMT、房地產、金融等行業(yè)）就疫后戰(zhàn)略決策、房地產配置決策及辦公場所策略做深度調查，近期發(fā)布《2020年全球租戶情緒調查—未來辦公》。調研結果顯示：

l 72.7%的受訪企業(yè)認為從現(xiàn)在開始的五年后，疫情將對長期房地產策略產生重大的影響；

l 30.2%的受訪企業(yè)表示將對企業(yè)布局地點重新考量；

l 45.2%的受訪者考慮在未來采取整合房地產配置的戰(zhàn)略以提升效率；

l 62.7%的受訪企業(yè)考慮更廣泛的運用遠程辦公作為未來的辦公配置策略，其中銀行及金融類公司(82%)和科技類公司 (71%)受訪者對遠程辦公的影響更感興趣；

l 更多地使用靈活辦公空間是32.5%受訪者正在考慮之中的未來配置策略，其中科技型企業(yè)受訪者對采用靈活辦公空間進入新市場更感興趣(66.7%)。

上述趨勢在成都寫字樓市場已見端倪，季內見證更多企業(yè)開始整合零散的辦公地點，特別是房地產和傳統(tǒng)金融業(yè)；同時也看見更多企業(yè)或其新業(yè)務新進成都時選擇如聯(lián)合辦公等靈活空間，或要求寫字樓業(yè)主提供更短租賃周期和拎包入住房源。隨著疫后企業(yè)愈發(fā)看重辦公場所對效率的提升，“多元化”的需求變革將成長遠趨勢，繼而考驗寫字樓業(yè)主的運營能力，包括提供更為合理的物理空間及更為靈活的租賃條款等，完成從“承載企業(yè)”到“服務企業(yè)”的角色轉型。

展望未來，第四季度成都優(yōu)質寫字樓市場將迎來約10萬平方米的新增供應。經濟新周期下，科技等引擎行業(yè)的辦公需求或將進一步加速落地，同時部分行業(yè)優(yōu)勝劣汰所脫穎而出的優(yōu)質企業(yè)的辦公需求亦有望投落于甲級寫字樓。作為需求對接，業(yè)主或將積極把握復蘇契機，考慮租戶行為變革，提供更具柔性的租賃條款和更多元的空間與服務。

世邦魏理仕成都顧問及交易服務|辦公樓部主管黃璐表示：“成都優(yōu)質寫字樓市場的基本面并未受到較大的疫情沖擊，而影響亦逐漸消除。大面積辦公需求客戶的情緒顯著改善并投射到租賃市場，尤其是TMT行業(yè)。就選址傾向而言，新經濟周期下科技等多個行業(yè)開始試水新業(yè)務，故而對入駐條件和租約周期的靈活性提出更高要求。未來，業(yè)主或將需要重審辦公產品及租賃條款以承接變革中的辦公需求?！?/p>

零售物業(yè)市場

商業(yè)信心明顯回暖，新一輪大規(guī)模調整啟幕

第三季度，成都商業(yè)信心明顯回升，四個購物中心密集開業(yè)，為零售物業(yè)市場帶來約31萬平方米的新增供應，分別是核心商圈的盈嘉廣場、次級商圈的龍湖上城天街，以及近郊商圈的蘇寧易購廣場和龍湖時代天街二期。與此同時，晶融匯在通過優(yōu)化入口、動線及內部空間的改造升級后于季內攜包括HARMAY、SEVENBUS等西南首店全新亮相。值得關注的是，部分運營商開始嘗試打破“全開業(yè)率”的傳統(tǒng)觀念，前期首開網紅、潮流等品牌聚集人氣為項目整體贏得市場信心，從而為后期商業(yè)空間的品牌甄選贏得更多話語權，如季內分階段開業(yè)的晶融匯和盈嘉廣場等。

就既有項目而言，隨著零售商情緒有所改善，購物中心得到有效補位。相應地，市場整體空置率扭轉疫后上升態(tài)勢，環(huán)比下降1個百分點至7.0%；部分空置率高企的項目繼續(xù)以價換量，帶動全市購物中心首層平均租金環(huán)比下跌0.2%，但跌幅環(huán)比收窄0.8個百分點。國內游和周邊游的回暖將推動成都零售物業(yè)市場的持續(xù)復蘇。數(shù)據(jù)顯示，2020年國慶、中秋黃金周成都接待總人數(shù)、旅游收入分別恢復到去年同期的90.4%、80.1%。

新增供應和疫后零售新風向共同驅動市場開啟新一輪大規(guī)模調整

受新增供應及疫后零售行業(yè)發(fā)展新風向的疊加影響，成都零售物業(yè)市場租戶調整周期變短，于季內開啟新一輪大規(guī)模調整。

在核心商圈，臨近項目間的錯位調整除以橫向的業(yè)態(tài)及品牌的搭配作為衡量標準，愈發(fā)縱向聚焦品牌周期、設計風格等方向。鑒于新增項目盈嘉廣場和改造升級后的晶融匯在“年輕潮流”業(yè)態(tài)上的著重，前者開出多個全品類運動品牌旗艦店，后者招引新興、小眾的話題性網紅潮牌，域內既有項目啟動新一輪大規(guī)模調整。首先，遠洋太古里東里和IFS高區(qū)積極招引受眾面廣的成熟品牌以在“年輕潮流”上錯位競爭，如IFS季內引入Dickies等；其次，為進一步凸顯商圈共生效應，加之疫后奢侈品消費回流等原因，季內兩者開始上調奢侈品牌占比，其中IFS引入多個奢侈珠寶腕表品牌如Buccellati、Pomellato等，遠洋太古里則引入高定品牌Maison Margiela西南首店，并開始大面積調鋪，為即將到來的新品牌做準備。另一方面值得關注的是，隨著春熙路商圈在調整中不斷強者恒強，加之科甲巷、大慈坊等城市更新項目加速推進，其虹吸效應不斷加大，故老牌核心商圈東移趨勢初見端倪，或將推動包括鹽市口及一環(huán)內商業(yè)項目的轉型升級。

在非核心商圈，新開業(yè)項目龍湖上城天街對面的金牛萬達廣場，于季內借力接駁地鐵的地下樓層TOD優(yōu)勢，積極調改引入以休閑餐飲、生活為主的品牌吸聚客流。另一方面，部分運營商抓住疫后品牌更迭的窗口期，優(yōu)化定位調改，如季內悠方購物中心引入Aape、Evisukurd等中高端潮牌強化其年輕潮流定位；陽光新業(yè)、未來中心等項目則加大生活體驗業(yè)態(tài)，引入如攝影、跳舞工作室等品牌。

奢侈品繼續(xù)加碼且多樣化呈現(xiàn)，新能源汽車持續(xù)擴張，體驗業(yè)態(tài)有所回暖

著眼需求端，奢侈品繼續(xù)在蓉擴張并以單品類店、快閃店、奧萊店等方式多樣化呈現(xiàn)。相較于全品類店，單品類店鋪面積需求更小且開店指標更易獲得，故如Chanel等奢侈品牌在核心商圈加設單一熱門品類的精品旗艦店，進一步提高品牌滲透率。同期，奢侈品牌與潮牌聯(lián)名開設快閃店能在不影響主線產品生產周期下吸引年輕客群，季內Dior x Air Jordan、Ermenegildo Zegna x Fear Of God快閃店落地太古里廣東會館。最后，順應疫后消費回流趨勢，奧特萊斯及免稅店站上零售風口，季內Gucci與Loewe西部首家奧萊店于佛羅倫薩小鎮(zhèn)開業(yè)；百貨轉型的曼購城市奧萊重新亮相；成都市政府簽手中免集團，機場免稅店、城市免稅綜合體等項目落地。此外，新能源汽車體驗店擴張迅速，市場錄得Tesla、小鵬、蔚來等逾十個拓店案例；體驗業(yè)態(tài)有所回暖，如密室逃脫、街舞教室等品類活躍，成高空置率項目主要招引對象。

社區(qū)商業(yè)被重新定義，助力城市消費脈絡升級

據(jù)世邦魏理仕8月發(fā)布的《2020年年中亞太區(qū)房地產市場展望》報告，相比于封閉式購物商場，露天式購物中心和城郊零售商業(yè)區(qū)當前更受消費者青睞。疫后社區(qū)商業(yè)迎來開發(fā)機遇的同時，其更是跳脫固有形象，在建筑形態(tài)、定位及租戶品質上提檔升級。季內，麓湖天府美食島攜眾多高端餐飲品牌開業(yè)；位于新都的Hyperlane超線公園啟幕，未來其2.4公里的線性立體商業(yè)空間將為市場帶來全新商業(yè)體驗；而年內市場還將迎來龍湖武侯星悅薈、中海天府環(huán)宇坊等優(yōu)質社區(qū)項目的開業(yè)。

展望未來，第四季度成都零售物業(yè)市場還將迎來四個購物中心開業(yè)，合計約43萬平方米新增供應。其中包括備受矚目的萬象城二期，屆時城東商業(yè)能級及輻射力將顯著提升；以及合景泰富摩方，加之8月成都首次面向全球發(fā)布交子公園商圈投資機會清單，并吸引諸多國內外投資者關注，故商圈建設將提速?？傮w而言，在抓住經濟率先復蘇先機的背景下，成都政府、運營商、零售商等多方參與者第一時間針對疫后消費市場新特征，推動供需兩端積極調整升級，從而助力成都打造國際消費中心城市。

世邦魏理仕成都顧問及交易服務|商業(yè)部主管江南表示：“季內成都零售物業(yè)市場的活躍度顯著提升，國慶期間客流量的走高亦進一步提振市場信心。新周期伊始，隨著運營商和品牌方的主動謀變，商業(yè)載體越發(fā)多樣化，街區(qū)、社區(qū)商業(yè)涌現(xiàn)；同時餐飲、生活等品牌選址的包容性亦提高?？偠灾兏镏械某啥际袌鑫磥砜善??！?/p>

倉儲物流市場

需求回暖態(tài)勢明顯，社區(qū)生鮮團購成新增點第三季度，成都倉儲物流市場錄得萬緯龍泉物流園交付，新增供應9萬平方米。本地夯實的消費基礎繼續(xù)助力物流業(yè)加速復蘇。數(shù)據(jù)顯示，2020年前8月，成都累計網絡零售額2,506億元，同比增長11.3%；成都快遞業(yè)務量累計完成8.2億件，同比增長7.6%。因此，季內倉儲租賃需求回暖態(tài)勢明顯，凈吸納量錄得22萬平方米，環(huán)比大幅上漲65.9%，與去年同期基本持平，居全國第一。相應地，市場空置率環(huán)比下降3.5個百分點至19.7%。租金方面，上半年率先以價換量的項目取得一定成效，并帶動這場價格戰(zhàn)的范圍繼續(xù)擴大，故而全市高標庫平均租金環(huán)比下跌1.4%，至每月每平方米23.1元，但跌幅環(huán)比收窄0.2個百分點。

租戶擇機積極布局推高需求活躍度

按行業(yè)看，電商和第三方物流主導季內去化，分別占比新增需求的45.0%、43.5%。其中，租戶抓住租金調整的窗口期，戰(zhàn)略性擴倉的長租占比75%，包括數(shù)宗電商企業(yè)在自建庫周邊布局衛(wèi)星倉的成交案例等；而電商及相關第三方物流為備戰(zhàn)“雙十一”購物節(jié)的短租占比25%。

社區(qū)團購重回資本視野成需求新增點

疫情后生鮮電商在資本助推下出現(xiàn)持續(xù)快速增長。本季成都高標倉庫市場上，生鮮占整體電商新增租賃面積的比重由上季度的15.0%增長至30.2%。這一趨勢也驅動更多開發(fā)商關注冷鏈設施開發(fā)或標準倉改造。但值得關注的是，上述新興電商模式仍在流量與供應鏈中探尋盈利點，故租賃需求的不確定性尚存。

終端用戶對效率的追求使雙邊庫愈發(fā)受青睞

按選址傾向看，雙邊庫愈發(fā)受到租戶青睞。鑒于終端用戶對效率的追求，電商和物流行業(yè)間的競逐點逐漸從單純的價格戰(zhàn)延伸至完善供應鏈服務。這一轉變直接使租戶倉儲策略在倉庫標準上發(fā)生改變，愈發(fā)青睞雙邊庫。未來業(yè)主應重審可開發(fā)面積和雙邊庫建設的平衡，以改善倉儲條件或設備來契合日新月異的倉儲需求。

展望未來，第四季度成都倉儲物流市場還將迎來2個項目合計15萬平方米的新增供應。著眼需求端，市場價格戰(zhàn)有望置換更多租戶戰(zhàn)略性提前布局，而消費升級所衍生的新增需求也從另一方面支撐市場，如生鮮電商等，空置率預計繼續(xù)改善。

世邦魏理仕成都顧問及交易服務|產業(yè)地產部主管單宇迪表示：“本季度成都倉儲物流市場延續(xù)回暖態(tài)勢，空置率改善、租金下行放緩，預計年末一系列的購物高峰有望繼續(xù)刺激電商倉儲需求增長。盡管未來兩年高位供應下市場將面臨持續(xù)的去化壓力，但不斷完善的交通基礎設施將進一步強化成都作為區(qū)域物流中心對周邊縣市的輻射力，物流設施的中長期投資價值將進一步提升?！?/p>

投資市場

市場韌性持續(xù)吸引投資者，核心區(qū)域關注度高

第三季度，成都投資市場錄得一筆甲級寫字樓的大宗交易。根據(jù)世邦魏理仕8月發(fā)布的《2020年年中亞太區(qū)房地產市場展望》報告，由于疫情得到有效控制，中國二季度經濟率先復蘇，近期投資者對于中國商業(yè)地產投資機會的關注度明顯提升。門戶城市核心區(qū)的寫字樓、主要城市群的物流設施、數(shù)據(jù)中心和長租公寓是投資者的關注焦點。此外，疫情后還涌現(xiàn)出樓宇綠色改造、產業(yè)相關物業(yè)的售后回租等投資機會。

隨著成渝經濟圈建設帶來的新一輪戰(zhàn)略機遇，城市擴容、產業(yè)鏈升級、人才導入等逐步推進，成都商業(yè)地產的中長期價值將被更多投資者看好。預計人民幣基金機構或以自用為目的的投資者將持續(xù)活躍，而核心區(qū)域現(xiàn)金流穩(wěn)定的寫字樓是最為追捧的投資標的。此外，倉儲物流、學校等也備受關注。

世邦魏理仕成都投資及資本市場部主管金靈表示：“隨著房地產融資監(jiān)管預期收緊，成都投資市場中存貨變現(xiàn)的緊迫性加劇，賣方更為主動的態(tài)度及更具彈性的條件力爭在年內鎖定交易。同時，季內成都商業(yè)地產租賃市場的回暖表現(xiàn)，也吸引更多潛在投資者關注成都，積極捕捉有限的投資機會?！?/p>

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