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清明假期的前一天（4月3日），北京市住建委發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化商品住房預(yù)售許可辦理事項的通知》的征求意見稿（簡稱《意見稿》），面向社會公開征求意見。對比北京之前的預(yù)售證管理，此次《意見稿》有兩大變化，一是商品住房項目（含共有產(chǎn)權(quán)住房）預(yù)售許可截止日期調(diào)整為預(yù)售方案中確定的房屋交付日期，且應(yīng)與預(yù)售合同中約定的房屋交付日期一致。二是新申請辦理預(yù)售許可的商品住房項目，一個施工證范圍內(nèi)的可售住宅部分，從原有只能辦理一次預(yù)售許可，調(diào)整為可辦理兩次。

其中較為關(guān)注的是預(yù)售證申請次數(shù)的優(yōu)化，在業(yè)內(nèi)人士看來，分兩次預(yù)售，有利于優(yōu)化區(qū)域新房供應(yīng)節(jié)奏，緩解開發(fā)商的去化、資金壓力。

一個施工證下可申請兩次預(yù)售證，緩解去化壓力

根據(jù)《意見稿》，新申請辦理預(yù)售許可的商品住房項目，一個施工許可證批準范圍內(nèi)的可售住宅部分可以申請辦理兩次預(yù)售許可，但最低規(guī)模不得小于棟，不得分層、分單元申請預(yù)售許可；施工許可證批準范圍內(nèi)地上住宅已辦理兩次預(yù)售許可的，可售倉儲、車位等部分可再辦理一次預(yù)售許可證。

在此之前，北京樓盤預(yù)售證的申請范圍是，一個施工證只能申請一次預(yù)售證。這樣的政策下，有的項目體量較大，一個預(yù)售證下房源較多，多者高達十幾棟上千套房源。

隨著北京進入限競房時代，部分項目在單次預(yù)售證申請上，體量較大，上千套者很是常見，而北京限競房的布局現(xiàn)狀是，一個板塊多個項目集中，諸如亦莊、北七家、孫河、青龍湖等，這導致的結(jié)果是，板塊內(nèi)供應(yīng)集中、產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，去化成為難題。而去化較慢，進一步影響到開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)以及再次投資拿地的策略。

“一個施工證只能申請一次預(yù)售證的政策出臺背景是北京新房供不應(yīng)求，而現(xiàn)在的北京樓市出現(xiàn)了嚴重的供過于求、庫存壓力加大?！焙洗T機構(gòu)首席分析師郭毅表示，在北京單一片區(qū)，形成新房集中供應(yīng)，去化壓力激增，使得庫存問題成為開發(fā)商面臨的巨大壓力和難題，從目前來看并沒有找到破解方式。

一個施工證下能申請兩次預(yù)售證，有哪些積極意義呢？諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國仕英認為，近兩年來北京限競房項目去化情況并不理想，未來如果一次性推出上千套或更多房源，市場去化壓力較大。此次調(diào)整有利于優(yōu)化區(qū)域住房供應(yīng)節(jié)湊，緩解去化壓力；同時對于房企來說，也可以緩解其資金壓力，保證其正常的開復(fù)工。

并非松綁，再次申請預(yù)售證，房價保持不變

新冠肺炎疫情下，包括房地產(chǎn)在內(nèi)的多個行業(yè)遭遇挑戰(zhàn)。為了應(yīng)對挑戰(zhàn)，在政策層面，不少地區(qū)放寬拿地、預(yù)售門檻。此次北京預(yù)售證管理的調(diào)整，是否是政策的松綁呢？

北京市住建委相關(guān)負責人表示，此次調(diào)整是市住建委在堅持“房住不炒”定位，落實城市調(diào)控主體責任，實現(xiàn)“三穩(wěn)”目標的基礎(chǔ)上，對商品住房辦理預(yù)售許可做出的優(yōu)化措施。調(diào)整后，開發(fā)項目預(yù)售許可申請“門檻”沒有降低，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策沒有改變、調(diào)控力度沒有放松，調(diào)整后的要求仍然高于國家有關(guān)規(guī)定。

根據(jù)《意見稿》，開發(fā)企業(yè)應(yīng)在項目首次申請預(yù)售許可時，一次性申報施工許可證批準范圍內(nèi)全部可售住房、倉儲、車位的銷售價格。

這意味著，即便再次申請預(yù)售證，還是第一次申請時的房價，這就杜絕了開發(fā)商捂盤惜售、分批漲價的可能性。

業(yè)內(nèi)建議全面放開預(yù)售證申請次數(shù)管理

對于北京預(yù)售證申請次數(shù)的優(yōu)化，郭毅表示，是一次合理正當?shù)恼{(diào)整，但同時又顯得謹慎。如上文所述，即便調(diào)整后，北京預(yù)售證申請管理仍高于國家有關(guān)規(guī)定。

郭毅建議，可以全面取消預(yù)售證次數(shù)申請管理，由開發(fā)商根據(jù)自己的市場營銷方式和產(chǎn)品排期來做出供應(yīng)的和推盤節(jié)奏。

郭毅認為，從預(yù)售審批上，有價格管控，從需求層面，有限購、限貸等政策，從供應(yīng)端，土地大量供應(yīng)，帶來充沛的房源供給。這些綜合因素下，目前北京房價形成了明顯的制約，短周期內(nèi)，就算全面取消預(yù)售證申請次數(shù)，也不會影響北京供過于求的市場局面，更不會推升房價，反而有利于開發(fā)商去化庫存。

不過，在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，北京預(yù)售證次數(shù)對于開發(fā)商去庫存影響有限，因為此前即便一次性取證房源多，也存在分次開盤的行為。

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