近日，一則開發(fā)商私設(shè)假地鐵站牌的新聞上了熱搜。

中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析，樓盤拿地鐵來(lái)宣傳、做噱頭的案例特別多。越是(樓盤)不好賣的時(shí)候，吹噓地鐵規(guī)劃等“利好”的需求就更加迫切。

濟(jì)南開發(fā)商私設(shè)地鐵站牌

網(wǎng)上熱傳的照片顯示，濟(jì)南寶能城在項(xiàng)目周邊私設(shè)了8號(hào)線安莉芳路站牌，其站牌設(shè)計(jì)同濟(jì)南地鐵1號(hào)、3號(hào)線站牌極為相似。此外，站臺(tái)后附加標(biāo)注了“(寶能城)”的字樣。

消息傳出后，濟(jì)南軌道交通集團(tuán)對(duì)外澄清，濟(jì)南地鐵8號(hào)線目前仍處于審批階段，站牌標(biāo)志是開發(fā)商自己所設(shè)，與軌道交通集團(tuán)沒(méi)有任何關(guān)系。

10月12日，濟(jì)南市章丘區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局通報(bào)稱：對(duì)于寶能城涉嫌虛假宣傳的行為，該局已進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查并予以立案調(diào)查。截至目前，案件調(diào)查基本結(jié)束，正在進(jìn)行行政處罰程序。

為了賣房子，賣出好價(jià)格，地鐵無(wú)疑是一個(gè)賣點(diǎn)。尤其是在一二線城市，隨著城區(qū)的不斷擴(kuò)大，地鐵逐漸成為通勤的主要方式，在這些城市的近郊以及遠(yuǎn)郊區(qū)，房子周邊有沒(méi)有地鐵，價(jià)格差別非常大。

因此，一些即使離地鐵口三公里，步行要半個(gè)小時(shí)的樓盤，也會(huì)稱自己是地鐵房。一些樓盤的規(guī)劃示意圖不是等比例圖，在標(biāo)注地鐵口時(shí)，往往把地鐵口標(biāo)得和自家樓盤非常近，而實(shí)際上步行的話15分鐘都到不了。近期廣州的林先生去探訪廣州魚珠板塊某地鐵房，從地鐵走到樓盤耗時(shí)35分鐘。

還有一些開發(fā)商，將還在論證階段的規(guī)劃線路，當(dāng)做噱頭大肆宣傳。廣東一位地鐵業(yè)內(nèi)人士告訴記者，每條地鐵線路從論證到最后通車，都有很長(zhǎng)的時(shí)間。在論證階段，線路走向、站點(diǎn)選擇需要考慮很多因素，即使在規(guī)劃上報(bào)通過(guò)后，后期站點(diǎn)的設(shè)置也時(shí)常會(huì)發(fā)生變化。

把區(qū)域規(guī)劃里面有的沒(méi)的、或者很多年以后才有可能實(shí)現(xiàn)的事情拿來(lái)說(shuō)事的特別普遍。尤其是中心城市的遠(yuǎn)城區(qū)、衛(wèi)星城對(duì)地鐵、軌道交通需求更大，因此很多樓盤就會(huì)把還沒(méi)有確定的規(guī)劃拿出來(lái)宣傳，放在宣傳單或者示意圖里?！睆埓髠フf(shuō)。

濟(jì)南寶能城項(xiàng)目位于濟(jì)南的遠(yuǎn)城區(qū)章丘區(qū)。章丘原是縣級(jí)市，2016年撤市設(shè)區(qū)，成為市轄區(qū)。從空間距離來(lái)看，章丘距離濟(jì)南市中心大約60公里，雖然寶能城處于章丘距離濟(jì)南市中心最近的區(qū)域，但距離也比較遠(yuǎn)。

根據(jù)鏈家的數(shù)據(jù)，目前濟(jì)南寶能城的均價(jià)在每平方米7500元左右。在當(dāng)前濟(jì)南樓市下行壓力較大的時(shí)候，屬于遠(yuǎn)城區(qū)的章丘樓市就更加“寒冷”。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的“2020年8月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況”，8月濟(jì)南環(huán)比下跌0.5%，同比下跌了2.9%。

張大偉說(shuō)，對(duì)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，有這么一個(gè)地鐵站就相當(dāng)于一劑強(qiáng)心劑，可以把區(qū)域市場(chǎng)帶活，這也是開發(fā)商敢于鋌而走險(xiǎn)的原因。

這些城市房?jī)r(jià)下跌

不僅是濟(jì)南。8月，環(huán)京地區(qū)以及山東、河南的幾個(gè)中心城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)下滑。其中，天津二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上月下跌0.8%，同比下跌了4.5%；石家莊環(huán)比下跌0.4%，同比下跌3%；鄭州環(huán)比下跌0.1%，同比下跌4.4%；此外，太原和青島雖然二手房環(huán)比上漲，但同比也出現(xiàn)下跌。

在戶籍人口第一大省的河南省會(huì)鄭州，9月17日，河南房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)閉門會(huì)在鄭召開。對(duì)外披露的會(huì)議紀(jì)要顯示，針對(duì)“房企打折促銷”話題，大家觀點(diǎn)普遍一致——降價(jià)促銷對(duì)于整個(gè)行業(yè)發(fā)展弊大于利。此舉也引發(fā)外界的廣泛熱議。

樓市的低迷表現(xiàn)也傳導(dǎo)到土地市場(chǎng)。根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)，前三季度，在北上廣土地出讓金大幅上漲的同時(shí)，環(huán)京地區(qū)和中原、山東地區(qū)的重點(diǎn)城市如濟(jì)南、鄭州、天津等城市下滑明顯。數(shù)據(jù)顯示，前三季度，鄭州土地出讓金同比下滑了25.16%，濟(jì)南下滑了43.18%，天津下滑了37.39%。此外，太原也下滑了22.49%。青島下滑了2.66%。

對(duì)這些城市來(lái)說(shuō)，在下行周期，中心城區(qū)的房?jī)r(jià)會(huì)相對(duì)更堅(jiān)挺一些，郊區(qū)、遠(yuǎn)城區(qū)下滑更為明顯。比如在鄭州，雖然目前普遍下跌，但是和中心城區(qū)聯(lián)系越緊密的城區(qū)跌幅最小。在樓市下行階段，越是主城去化率越高。根據(jù)相關(guān)顧問(wèn)公司統(tǒng)計(jì)，從下半年開始，鄭州三環(huán)的開盤去化率比四環(huán)內(nèi)開盤去化率要高17%左右，而四環(huán)開盤去化率比四環(huán)之外的高12%。

張大偉分析，樓市經(jīng)歷了2016年、2017年的普漲后，去年以來(lái)區(qū)域之間的分化十分明顯。華北、中原等地的中心城市樓市、土地市場(chǎng)遇冷，而長(zhǎng)三角、珠三角的熱度較高，這種分化的背后，主要原因還是新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展和人口流動(dòng)的差異。

第一財(cái)經(jīng)

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