規(guī)范政策密集出臺租賃行業(yè)逐漸步入正軌

來源：智能家居時間：2020-10-14 11:58

隨著我國住房租賃領(lǐng)域首部條例性規(guī)范性文件《住房租賃條例（征求意見稿）》于10月8日截止，租賃行業(yè)接下來即將出臺正式文件，這意味著租賃行業(yè)開始被納入有效的市場監(jiān)管范圍。

近年來，我國租賃亂象不斷，眾多長租機(jī)構(gòu)先后暴雷，資本推高租金價格，無數(shù)租客被騙，人們對租賃行業(yè)最初的期待熱情漸漸消散。作為民生行業(yè)，租賃行業(yè)在曲折中一路發(fā)展，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，住建部向全社會公布住房租賃條例的征求意見，這是租賃行業(yè)立法之前的關(guān)鍵點，中國的住房租賃行業(yè)才剛剛開始。

政策頻出意在加強(qiáng)住房租賃市場管理

10月10日，河北省石家莊市人民政府印發(fā)《關(guān)于加快推進(jìn)住房租賃市場試點工作的實施意見》，從金融、稅收、住房公積金等5方面明確了一系列支持住房租賃市場發(fā)展的政策。

在落實租購?fù)瑱?quán)相關(guān)政策方面要求，石家莊規(guī)定，非本地戶籍承租人按規(guī)定通過住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺進(jìn)行房屋租賃合同登記備案，并在取得居住證后，可享受義務(wù)教育、社保等基本公共服務(wù)權(quán)益。

9月23日，成都市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、市發(fā)改委等9部門聯(lián)手出招《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住房租賃市場管理的通知》住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、個體工商戶及從業(yè)人員發(fā)布本市住房租賃房源信息的，應(yīng)當(dāng)符合4個條件：

1.?? 依法辦理市場主體登記；

2.?? 住房租賃企業(yè)和個體工商戶已報送開業(yè)信息、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)已備案，住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、個體工商戶及從業(yè)人員數(shù)據(jù)已入庫；

3. ? 未被列入經(jīng)營異常名錄、嚴(yán)重違法失信企業(yè)名單或其他被主管部門限制發(fā)布房源；

4. ? 已按規(guī)定開立住房租賃資金監(jiān)管賬戶；

成都還規(guī)定，租賃資金要納入監(jiān)管。承租人向住房租賃企業(yè)支付租金周期超過3個月的，租金、押金及利用住房租金貸款獲得的資金應(yīng)存入住房租賃資金監(jiān)管賬戶。承租人支付租金周期在3個月以內(nèi)的，由承租人自主決定是否將租金、押金存入監(jiān)管賬戶。存入監(jiān)管賬戶的租金按月劃轉(zhuǎn)給住房租賃企業(yè)使用。

幾乎同時，武漢市住房保障和房屋管理局發(fā)布《關(guān)于開展2020年第一批住房租賃市場發(fā)展專項資金支持項目申報工作的通知》，武漢市符合相關(guān)要求的住房租賃企業(yè)、單位及相關(guān)機(jī)構(gòu)，可開始申報今年首批住房租賃市場發(fā)展專項資金補(bǔ)貼。

根據(jù)《財政部辦公廳住房城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳關(guān)于組織申報第二批中央財政支持住房租賃市場發(fā)展試點的通知》，財政部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部于7月組織開展了試點競爭性評審工作，進(jìn)入2020年中央財政支持住房租賃市場發(fā)展試點名單包括天津、石家莊、太原、沈陽、寧波、青島、南寧、西安。

類似的政策多不勝數(shù)，比如山東濟(jì)南積極搭建住房租賃綜合服務(wù)平臺，已錄入房源15.8萬套，加之《住房租賃條例（征求意見稿）》的出臺，今年以來，從中央到地方政府，均從多個層面加強(qiáng)租賃市場管理，有效規(guī)范行業(yè)發(fā)展。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波認(rèn)為，住房租賃條例意見稿中明確了住房租賃企業(yè)可以按照國家有關(guān)規(guī)定享受金融、稅收、土地等方面的優(yōu)惠政策。對于倍受關(guān)注的金融側(cè)產(chǎn)品和服務(wù)支持，提出了支持發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金、債券、證券等方式，來專門用于發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)，這些都值得關(guān)注。

張波進(jìn)一步認(rèn)為：“該條例預(yù)示著未來針對租賃行業(yè)支持會更為加強(qiáng)，不但在土地供應(yīng)等層面加強(qiáng)保障，金融側(cè)的支持力度會進(jìn)一步得到法津法規(guī)層面的保障?！?/p>

龍湖冠寓發(fā)展部總經(jīng)理張智聰認(rèn)為，住建部向全社會公布住房租賃條例的征求意見，這是租賃行業(yè)立法之前的關(guān)鍵點，龍湖有幸提供了一些建議，也參與了整個過程。中國擁有14億人口，未來可能會是全球最大一個租賃住房市場，住房租賃行業(yè)，才剛剛開始。

租賃企業(yè)的春天到了嗎？

隨著租賃行業(yè)在制度建設(shè)方面逐漸完善，租賃行業(yè)或?qū)⒊蔀橐粭l真正的賽道。

雖然一場疫情讓行業(yè)迅速洗牌，但是如龍湖、萬科這樣的長租機(jī)構(gòu)一直在穩(wěn)健提升規(guī)模。截至2020年6月，龍湖已布局全國30余個高能級城市，累計開業(yè)房間數(shù)量達(dá)7.9萬間，開業(yè)超過六個月的房源出租率為88.6%。2020年上半年，萬科泊寓累計開業(yè)12.7萬間，規(guī)模亦是再次突破。

龍湖集團(tuán)執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官邵明曉此前表示，在保持行業(yè)比較靠前的規(guī)模的前提下，冠寓今年可以開到十萬間，收入有可能會超過20億。他表示：“這個業(yè)務(wù)經(jīng)過這兩三年的打磨，實際上也是未來會給集團(tuán)形成一個賺錢的業(yè)務(wù)?！?/p>

探究龍湖的發(fā)展經(jīng)驗，重點有兩個方面，一是規(guī)模增長，龍湖除了通過市場化行為快速獲取房源進(jìn)行存量改造經(jīng)營，也有大量的政府合作項目，協(xié)助地方解決人才安居問題。

截至目前，龍湖冠寓已與廣州、武漢、南京、重慶、深圳、天津、蘇州、青島、廈門、上海、無錫、珠海、長沙在內(nèi)的全國多個重點城市政府及相關(guān)事業(yè)單位，房管局、公租房管理機(jī)構(gòu)、國家科技園區(qū)等合作了50多個人才公寓項目，提供2萬多套人才住房，助力提升各城市人才吸附力。

比如在深圳，2019年龍崗區(qū)的近十個冠寓項目都被納入地區(qū)人才安居補(bǔ)貼標(biāo)桿門店，目前龍湖冠寓已在深圳龍崗區(qū)和龍華區(qū)推出了5500多套人才公寓，為深圳人才提供優(yōu)質(zhì)居住服務(wù)。值得一提的還有武漢，龍湖冠寓江發(fā)路店、漢龍湖冠寓卓刀泉店是武漢市政府啟動的“百萬大學(xué)生留漢計劃”的首批人才公寓之一，在住房保障和補(bǔ)貼方面積極滿足年輕人需求。

在天津，龍湖冠寓近3年推出了4000多套人才公寓，解決企事業(yè)單位人才住宿問題，幫助天津更好地吸引和留住優(yōu)秀人才創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)。此外，還有龍湖冠寓青島中德生態(tài)園店、龍湖冠寓蘇州常熟大科園店、重慶兩江人才公寓，都是龍湖冠寓與政府合作打造人才公寓的成功樣本。

二是租賃產(chǎn)品，龍湖清楚的認(rèn)識到，與成熟國家相比，我國住房租賃市場發(fā)展還有相當(dāng)大的差距，這正是企業(yè)努力奮斗的方向。龍湖在行業(yè)發(fā)展早期，通過科技、產(chǎn)品解決方案的研發(fā)，讓行業(yè)向更好的方向發(fā)展。

龍湖冠寓產(chǎn)品與市場化不同，所有新推出的公寓住房產(chǎn)品均屬于全拼裝結(jié)構(gòu)，墻板、地板主要的裝修材料來自自有工廠生產(chǎn)以及組裝，圍繞這些構(gòu)建一整套的實施體系，可以做到客戶入住時產(chǎn)品各方面安全可靠。

此外，公共空間方面的優(yōu)化，行業(yè)成功的核心是用數(shù)據(jù)驅(qū)動業(yè)務(wù)，這在冠寓中廣泛運用，圍繞空間載體之下的物理空間，圍繞管理環(huán)節(jié)在線，圍繞客戶在線，圍繞服務(wù)在線，龍湖構(gòu)建了一整套的數(shù)字化系統(tǒng)。到今天，所有的服務(wù)過程完全實現(xiàn)了數(shù)字化。

過去四年，龍湖冠寓的管理效率一直在提升，張智聰透露，與前年相比，龍湖冠寓的整體效率大概提升了兩倍。

北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會秘書長趙慶祥認(rèn)為，住房租賃市場是整個房地產(chǎn)市場當(dāng)中產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程很快的、科技應(yīng)用程度很高的一個細(xì)分市場。

他進(jìn)一步表示，房地產(chǎn)市場進(jìn)入存量時代以后，由原來的建造房屋變成了存量房屋的有效使用，整個房地產(chǎn)市場的核心在住房租賃市場，住房消費市場潛力很大，不僅能孕育足夠多的規(guī)模企業(yè)，還將出現(xiàn)世界級規(guī)模的長租企業(yè)。

邁點研究院表示，首部《住房租賃條例》征求意見稿出臺，標(biāo)志著住房租賃監(jiān)管正式進(jìn)入精細(xì)化、系統(tǒng)化和法治化時代。眾多一線品牌蓄勢以待，迎接疫情過后的春天。