??易居房地產(chǎn)研究院4月7日發(fā)布《全國40城新建商品住宅成交報(bào)告》。該報(bào)告核心觀點(diǎn)如下,

??3月40城成交量步入正軌。2021年3月，易居研究院監(jiān)測(cè)的40個(gè)典型城市新建商品住宅成交量步入正軌，環(huán)比增加72%，同比增加41.3%。

??一線和部分熱點(diǎn)二線城市成交量同比增長(zhǎng)明顯。成交量同比增速最快的城市為武漢，這是因?yàn)槿ツ晖谖錆h疫情嚴(yán)重，導(dǎo)致基期值較低。其次為廈門，廈門樓市經(jīng)過連續(xù)2017年以來連續(xù)兩三年的調(diào)整，2020年疫情后在學(xué)區(qū)房、豪宅等的帶動(dòng)下，樓市開始升溫，整體成交相比2019年同期漲幅較大。進(jìn)入2021年后，廈門熱度不減，3月成交量更是進(jìn)入40萬大關(guān)。此外，北京、上海、深圳成交量同比增速較快，而同為一線城市的廣州表現(xiàn)一般。

??3月各線城市累計(jì)成交面積同比增速均有回落。一線城市仍保持最快增速，為185%；二線城市和三四線城市較為接近，分別為89%和95%。

??該報(bào)告主要有以下內(nèi)容：

??一、40城總體：3月40城成交量步入正軌

??2021年3月，易居研究院監(jiān)測(cè)的40個(gè)典型城市新建商品住宅成交量步入正軌，環(huán)比增加72%，同比增加41.3%。

??由于單月數(shù)據(jù)可能存在異動(dòng)現(xiàn)象，這里結(jié)合近6個(gè)月移動(dòng)平均數(shù)據(jù)來進(jìn)行分析，2月的移動(dòng)平均同比增速為30.4%。該曲線在2015年9月達(dá)到本輪周期的最高點(diǎn)之后，便開始下行，期間在2016年的3-4月有過短暫回升，此后一直下行至2017年10月左右達(dá)到本輪低點(diǎn)。2017年11月之后，該曲線開始震蕩上行，2018年12月開始震蕩下行,并在2019年仍基本保持下行趨勢(shì)。受年初疫情影響，2020年一季度曲線下行幅度有所擴(kuò)大，二季度商品房銷售逐漸恢復(fù)正常，曲線于5月份開始震蕩上行。該指標(biāo)二季度以來持續(xù)上行，并于9月由降轉(zhuǎn)增，主要是從9月開始，近6個(gè)月的移動(dòng)平均數(shù)據(jù)（4月-9月）已經(jīng)沒有了疫情的影響，同比增速于2020年12月達(dá)到11.7%。2021年1月新房成交量環(huán)比下降15.6%，同比增長(zhǎng)19.4%。2月受春節(jié)假期影響，成交量環(huán)比下降36.6%，但同比增長(zhǎng)30.4%。3月，40城成交量已步入正軌，環(huán)比增長(zhǎng)72%，同比增長(zhǎng)41.3%。

??二、40城與全國比較，預(yù)計(jì)全國1-3月成交同比增速略有回落

??對(duì)比40城新建商品住宅成交面積同比增速和國家統(tǒng)計(jì)局公布的全國新建商品住宅成交面積年初累計(jì)同比增速可知，近些年兩條曲線走勢(shì)大致相近，今年初以來尤其接近。

??2021年1-3月，40城新建商品住宅成交面積同比增長(zhǎng)122%，增速提高，而今年12月全國新建商品住宅成交面積同比增速隨之提高至8.4%。3月40城曲線回落至99%，由此推導(dǎo)出3月全國新建商品住宅成交面積同比增速略有回落。

??三、40城結(jié)構(gòu)：3月各線城市累計(jì)成交面積同比增速均有回落

??2021年1-2月，各線城市年初累計(jì)成交面積同比增速均有明顯提高，其中一線城市最為顯著，同比增速達(dá)253%；二線城市同比增速為104%，三四線城市同比增速為126%。3月，各線城市成交面積同比增速均有回落，一線城市仍保持最快增速，為185%；二線城市和三四線城市較為接近，分別為89%和95%。

??從分地區(qū)的年初累計(jì)成交面積同比增速歷史走勢(shì)來看，一線城市在經(jīng)歷2017年和2018年的樓市低迷期后，2019年1月年初累計(jì)成交面積同比開始轉(zhuǎn)為正增長(zhǎng)，上半年增速逐漸提高，下半年則逐漸回落。受春節(jié)因素和疫情影響，2020年前兩月一線城市累計(jì)同比曲線大幅跳水，3月繼續(xù)小幅下行,4月以來降幅持續(xù)收窄，并于9月由降轉(zhuǎn)增，10月、11月和12月增速持續(xù)提高。2021年以來，一線城市陸續(xù)出臺(tái)限購政策，1月新房成交面積較去年12月有所下降。2月受春節(jié)假期影響，成交減少。但由于去年同期數(shù)據(jù)較低，1-2月累計(jì)同比增速持續(xù)提高。隨著限購限貸政策進(jìn)一步升級(jí)，3月一線城市成交量較1月減少32%，同比增速回落至185%。

??二線城市累計(jì)同比曲線在2016年10月出現(xiàn)下行，2017年進(jìn)入負(fù)區(qū)間，2018年上半年降幅有所收窄，下半年重回正增長(zhǎng)，2019年前兩個(gè)月同比大幅下降，3月后同比降幅收窄，下半年重新進(jìn)入正增長(zhǎng)。受春節(jié)因素和疫情影響，2020年前兩月二線城市累計(jì)同比曲線大幅跳水，3月以來降幅持續(xù)收窄，全年二線城市新房成交面積同比下降5%，是三類城市中唯一下降的。進(jìn)入2021年，1-2月年初累計(jì)成交面積同比曲線持續(xù)上行，3月出現(xiàn)下行，同比增速為89%。

??三四線城市累計(jì)同比曲線在2016年11月出現(xiàn)下行，2017年進(jìn)入負(fù)區(qū)間，2018年重回正區(qū)間，且同比增速逐漸擴(kuò)大，2019年前兩個(gè)月同比大幅下降，3月以來同比降幅有所收窄。受春節(jié)因素和疫情影響，2020年三四線城市累計(jì)同比曲線大幅跳水,3月以來降幅持續(xù)收窄，11月曲線已由降轉(zhuǎn)增。2021年，1-2月同比曲線持續(xù)上行，進(jìn)入3月有所下行，同比增速為95%。

??四、40城排名：一線和部分熱點(diǎn)二線城市成交量同比增長(zhǎng)明顯

??從表1看出，今年3月40城中絕大多數(shù)城市的新建住宅年初累計(jì)成交面積同比為正，一方面是因?yàn)槿ツ甏汗?jié)假期在1月份，工作日較少，因此成交量較少；另一方面是因?yàn)槿ツ?月疫情嚴(yán)重，大部分城市售樓處關(guān)閉，銷量受到極大影響。

??成交量同比增速最快的城市為武漢，這是因?yàn)槿ツ晖谖錆h疫情嚴(yán)重，導(dǎo)致基期值較低。其次為廈門，廈門樓市經(jīng)過連續(xù)2017年以來連續(xù)兩三年的調(diào)整，2020年疫情后在學(xué)區(qū)房、豪宅等的帶動(dòng)下，樓市開始升溫，整體成交相比2019年同期漲幅較大。進(jìn)入2021年后，廈門熱度不減，3月成交量更是進(jìn)入40萬大關(guān)。此外，北京、上海、深圳成交量同比增速較快，而同為一線城市的廣州表現(xiàn)一般。

??同比增速較慢的城市分別為韶關(guān)、鄭州和長(zhǎng)沙，分別為-29%、-8%和7%。韶關(guān)成交量同比較低說明其三四線城市，購買力有限。鄭州進(jìn)入2021年后，新房成交較為低迷。長(zhǎng)沙長(zhǎng)期新房市場(chǎng)較為穩(wěn)定，3月成交量接近年前平均水平。

??五、趨勢(shì)研判：下月40城成交量基本保持平穩(wěn)

??2020 年，40 城新建商品住宅成交面積低開高走，全年基本持平。長(zhǎng)三角和大灣區(qū)的城市樓市整體表現(xiàn)較好，中西部城市則整體表現(xiàn)較差，其他大部分城市的新房成交較為平穩(wěn)。2021年1-3月份，40城新房成交量仍表現(xiàn)平穩(wěn)。

??進(jìn)入2021年以來，在“房住不炒”的導(dǎo)向下，調(diào)控政策紛紛出臺(tái)。 2月24日，自然資源部出臺(tái)《土地供應(yīng)雙集中政策》。雙集中供地政策下，各地供地更為集中，減少了搶地的行為，防范了高地價(jià)的現(xiàn)象和風(fēng)險(xiǎn)。3月央行舉行座談會(huì)，明確信貸政策和房住不炒政策掛鉤。3月26日，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)經(jīng)營貸的管控。此外，各城市紛紛因地制宜，出臺(tái)調(diào)控政策。部分熱點(diǎn)城市如杭州、上海、深圳紛紛出臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范政策，嚴(yán)格限購限貸，打擊炒房現(xiàn)象。

??綜合考慮以上因素，在“房住不炒”意見指導(dǎo)下，政府堅(jiān)持維穩(wěn)目標(biāo)，進(jìn)一步加強(qiáng)房產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范。預(yù)計(jì)下月40城新建商品住房成交面積不會(huì)有較大波動(dòng)，總體維持穩(wěn)定。

??附注：40個(gè)典型城市分別為：

??4個(gè)一線城市：北京、上海、廣州、深圳。

??18個(gè)二線城市：蘇州、福州、南京、青島、杭州、長(zhǎng)春、鄭州、南寧、成都、南昌、武漢、長(zhǎng)沙、重慶、西安、蘭州、廈門、合肥、寧波；

??18個(gè)三四線城市：揚(yáng)州、東莞、溫州、岳陽、無錫、洛陽、泉州、淮安、金華、佛山、肇慶、惠州、煙臺(tái)、舟山、韶關(guān)、珠海、中山、徐州。

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