據(jù)新華社10月11日消息，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)了《深圳建設(shè)中國特色社會主義先行示范區(qū)綜合改革試點實施方案（2020－2025年）》（下稱《試點實施方案》），并發(fā)出通知，要求各地區(qū)各部門結(jié)合實際認真貫徹落實。其中《試點實施方案》提到，支持在土地管理制度上深化探索。將國務(wù)院可以授權(quán)的永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批事項委托深圳市政府批準。支持在符合國土空間規(guī)劃要求的前提下，推進二三產(chǎn)業(yè)混合用地。支持盤活利用存量工業(yè)用地，探索解決規(guī)劃調(diào)整、土地供應(yīng)、收益分配、歷史遺留用地問題。探索利用存量建設(shè)用地進行開發(fā)建設(shè)的市場化機制，完善閑置土地使用權(quán)收回機制。深化深汕特別合作區(qū)等區(qū)域農(nóng)村土地制度改革。支持依托公共資源交易平臺建設(shè)自然資源資產(chǎn)交易市場，完善一二級市場聯(lián)動的土地市場服務(wù)監(jiān)管體系。試點實行土地二級市場預(yù)告登記轉(zhuǎn)讓制度。

賦予深圳更大用地自主權(quán)

《試點實施方案》提到，將國務(wù)院可以授權(quán)的永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批事項委托深圳市政府批準。對此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，“這與此前國家已經(jīng)發(fā)布實施的政策一致?！苯衲?月12日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于授權(quán)和委托用地審批權(quán)的決定》，明確賦予省級人民政府更大用地自主權(quán)。文件指出，將國務(wù)院可以授權(quán)的永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批事項授權(quán)各省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準。按照《中華人民共和國土地管理法》第四十四條第三款規(guī)定，對國務(wù)院批準土地利用總體規(guī)劃的城市在建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，按土地利用年度計劃分批次將永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，國務(wù)院授權(quán)各省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準。而按照日前自然資源部印發(fā)的《關(guān)于支持粵港澳大灣區(qū)和深圳市深化自然資源領(lǐng)域改革探索意見的函》的內(nèi)容，其中明確，支持將國務(wù)院授權(quán)廣東省批準的永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批事項，由廣東省委托深圳市批準。此外，《試點實施方案》還指出，支持在符合國土空間規(guī)劃要求的前提下，推進二三產(chǎn)業(yè)混合用地。支持盤活利用存量工業(yè)用地，探索解決規(guī)劃調(diào)整、土地供應(yīng)、收益分配、歷史遺留用地問題?！斑^去，深圳是一個出口導(dǎo)向型的工業(yè)型城市，后來幾年，深圳產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型中第三產(chǎn)業(yè)異軍突起，高科技迅猛發(fā)展，在這種情況下，深圳的空間結(jié)構(gòu)必須要從原來的工業(yè)用地為主轉(zhuǎn)為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)或者居住用地為主，因此面臨著土地規(guī)劃調(diào)整的需要。目前深圳工業(yè)用地的占比大概在35%左右，住宅用地占比約19%，這與西方的發(fā)達城市正好相反，以巴黎、倫敦、紐約這些城市為例，其居住用地占比約30%，工業(yè)用地、產(chǎn)業(yè)用地占比約15%~20%。此次，在土地用途管制上明確賦予深圳更大用地自主權(quán)?！崩钣罴握f道。貝殼研究院首席市場分析師許小樂提到，此次發(fā)布的《試點實施方案》還優(yōu)化了增量土地與存量土地的循環(huán)利用。一方面，探索利用存量建設(shè)用地進行開發(fā)建設(shè)的市場化機制，完善閑置土地使用權(quán)收回機制，盤活存量工業(yè)用地，按照產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換的實際需求，使土地空間得到更加高效的利用。一些閑置、低效工業(yè)廠房倉庫將能夠轉(zhuǎn)化為住宅用途，使工改租、商改租更為順暢。另一方面，深化深汕特別合作區(qū)等區(qū)域農(nóng)村土地制度改革，繼續(xù)擴大城市圈的資源合作利用方式，從城市圈外部獲得可用資源，將惠及周邊城市。

方案落地將對深圳樓市平穩(wěn)帶來積極作用

在土地管理制度上深化探索下，業(yè)內(nèi)人士認為，這也標(biāo)志著在深圳投資炒房的基礎(chǔ)已經(jīng)動搖，深圳房價一直漲的神話被打破。許小樂稱，過去深圳房價快速上漲，甚至已經(jīng)超過北京，主要原因是人們相信深圳土地供應(yīng)不足以滿足龐大的人口住房需求，以此為基礎(chǔ)進行投資。但實際上，深圳的土地供應(yīng)不足，除了地理條件限制之外，有很大一部分原因是政策限制。大量的小產(chǎn)權(quán)房、農(nóng)民房、城中村、廠房宿舍不具備上市流通的條件，無法形成有效住房供應(yīng)。這一歷史問題在現(xiàn)行的制度框架下長期得不到解決。在每年50萬人口流入的背景下，單單只依靠少量的商品房，供需矛盾日益激化。許小樂稱，《試點實施方案》授權(quán)深圳市政府審批永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，給予先行示范區(qū)處理農(nóng)民房、城中村的特別支持，幫助深圳解決這一長期歷史遺留問題。如果500萬套左右的小產(chǎn)權(quán)房能夠有序進入市場流通，將會給深圳房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康運行帶來重大的積極作用。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進也提到，《試點實施方案》賦予深圳農(nóng)地轉(zhuǎn)建設(shè)用地的更大權(quán)限。這也使得后續(xù)深圳在獲取增量屬性的建設(shè)用地方面有更大的權(quán)限。這一做法對于一些城市建設(shè)用地緊缺的城市具有啟發(fā)意義，類似規(guī)定能夠減少土地征收征用的時限，促進相關(guān)土地市場的改革，最終增加土地供給的規(guī)模和提高效率。

來源：澎湃新聞

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