賣了一個“千億房企” 分拆物業(yè)下恒大九月國慶甩貨回流資金

來源：智能家居時間：2020-10-10 08:20

觀點地產(chǎn)網(wǎng) 整個九月份，恒大賺足了財經(jīng)新聞頭條。

月初連夜開營銷大會，宣布全線7折銷售，沖刺1000億元。

下旬，因一紙流傳文件刷遍頭條，但五天后就與1300億戰(zhàn)投進行商談，搞定其中約1000億戰(zhàn)投的協(xié)議。

最后一天，中國恒大股票開盤高開高走，一度漲近20%，最終收盤價19.7港元，上漲19.39%。

國慶假期剛過，恒大乘勝追擊，公布9月至國慶期間的業(yè)績。38天內(nèi)實現(xiàn)合約銷售金額1416.3億元，截至10月8日，累計實現(xiàn)合約銷售金額5922.5億元，完成全年6500億元合約銷售目標的91.1%，完成內(nèi)部目標8000億元的74%。

沖銷量與分拆物業(yè)

縱觀恒大2020年各月的銷售情況，除了年初1、2月因疫情銷售額在400億元左右，其他月份合同銷售額皆在500億元以上，6月單月同比上漲51.3%至760.5億元，為前8月最佳業(yè)績。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告

然而，9月份加上國慶節(jié)，恒大的銷售成績達到1416.3億元，約為6月份2倍的數(shù)據(jù)，令市場吃驚。

一個月就賣了千億，可謂充分體現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的馬太效應(yīng)。

從恒大方面來看，大概是9月6日的集團營銷大會起了極大效果。當(dāng)晚宣布的促銷活動就是從9月7日起至10月8日，恒大全國樓盤實現(xiàn)全線7折銷售。同時，給予恒大總部和地區(qū)公司部門負責(zé)人以上領(lǐng)導(dǎo)額外96折的簽批權(quán)限。

“三條紅線”是房企的緊箍咒，對于恒大來說也是如此。對于降負債的計劃，首席財務(wù)官潘大榮于中期業(yè)績會上表示，第一是加大銷售和銷售回款；第二，會嚴格控制土地規(guī)模，實現(xiàn)土地的儲備負增長；第三，集團優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的拆分上市。

這可能就是恒大提出“‘金九銀十’兩個月，單月銷售額要沖刺1000億元”的原因。

從銷售回款來看，恒大上半年取得合約銷售金額3488.4億元，銷售回款3120億元，而下半年要完成3800億元的銷售回款，要實現(xiàn)的銷售金額也需要超過上半年。在全球疫情尚不明朗的情況下，“金九銀十”的沖刺可以說是非常必要的。

根據(jù)恒大6月份760.5億元銷售金額與756.9億元銷售回款，回款率達99.5%；7月份503億元銷售金額與422億元銷售回款，回款率為83.9%。

由此推算，恒大9月至國慶節(jié)1416.3億元的銷售金額可能帶來80%以上約1133億元回款，大大補充了現(xiàn)金流。

此外，恒大物業(yè)分拆上市也取得明顯進展。

9月25日，中國恒大董事會宣布，集團已經(jīng)收到聯(lián)交所對建議分拆的批準，物業(yè)管理業(yè)務(wù)的正式上市申請將在短期內(nèi)向聯(lián)交所呈交。9月29日，恒大物業(yè)就申請恒大物業(yè)股份于聯(lián)交所主板上市及買賣，向聯(lián)交所遞交上市申請表格。

早前報道指，中國恒大分拆物業(yè)管理業(yè)務(wù)，計劃集資30億美元（約234億港元），公司現(xiàn)時估值最少約110億美元（約858億港元）。

降負債與公開拿地

9月29日，恒大與持有恒大地產(chǎn)總額1300億人民幣的戰(zhàn)略投資者進行商談。其中，持有恒大地產(chǎn)總額863億人民幣的戰(zhàn)略投資者簽訂補充協(xié)議，明確戰(zhàn)略投資者已同意不要求進行回購并繼續(xù)持有恒大地產(chǎn)權(quán)益，且在恒大地產(chǎn)的股權(quán)比例保持不變；已與持有恒大地產(chǎn)總額155億人民幣的戰(zhàn)略投資者商談完畢，該等戰(zhàn)略投資者正在辦理審批手續(xù)。

除了剩下282億元戰(zhàn)投還在商談，恒大在本月最后時間內(nèi)“化解”可能到來的1300億元負債危機。

此外，在本月最后一天，恒大地產(chǎn)集團在深交所發(fā)行總額40億元第一期公司債券，票面利率5.8%。

據(jù)悉，恒大此次發(fā)債募資將主要用于償還兩筆公司債。分別為：“15恒大04”當(dāng)前余額為80.825億元，將于2020年10月16日到期，此次募資將償還其中36.065億元；“15恒大05”當(dāng)前余額為25億元，將于2020年10月16日到期，此次募資將償還其中3.935億元。

值得一提的是，月底恒大頻上頭條爭得市場關(guān)注，其中泛海系連續(xù)三次購買恒大票據(jù)。于9月25日，泛海國際、泛海酒店斥資2.29億港元購買中國恒大美元票據(jù)；于9月28日，匯漢控股、泛海國際及Greatime以3.05億港元購買中國恒大美元票據(jù)；于9月29日，匯漢控股、泛海國際及泛海酒店又以3.04億港元購買中國恒大美元票據(jù)。

據(jù)悉，這些美元票據(jù)利率均在11.5%-13.75%之間。此前，泛海系亦于3月份、4月份、5月份多次購買恒大美元票據(jù)。

此外，據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體此前報道，恒大本月也還有繼續(xù)公開拿地。

9月7日，恒大以24.58億元競得貴州省貴陽市6宗地塊，總規(guī)劃建筑面積98.34萬平方米，成交樓面價為2500元/平方米。

9月17日，以22.95億元摘得上海市虹口區(qū)1宗商住地，折合樓面價5.1萬元/平方米，溢價率為10.87%。

9月27日，在廣州南沙萬頃沙拿下三宗地塊，成交總價37.32億元，其中兩宗將打造為萬頃沙文化旅游城，一宗將是萬頃沙智能網(wǎng)聯(lián)汽車產(chǎn)業(yè)園。

（責(zé)任編輯：徐帥）