9月22日，秋分。預示著秋天已經過去了一半。

兩天后，恒大進入了多事之“秋”。

9月24日下午，一些關于恒大重組的文章在不同平臺瘋傳。

恒大被推向了風口浪尖。

兩三個小時后，恒大在官網和港交所先后公告辟謠，稱網上流傳的文件是謠言，香港文件和截圖憑空捏造、純屬誹謗。

這則公告市場并不買賬。25日地產相關板塊均被重挫，地產股暴跌，多只裝修股閃崩跌停。中國恒大、恒大汽車股票以及恒大相關債券更是呈現(xiàn)股債雙殺現(xiàn)象。

25日晚間，恒大再次發(fā)聲，指出，中國恒大遭境外機構惡意做空。

事件撲朔迷離，真相到底如何？

01

實際上，恒大不是第一次遭遇這種事了。

2012年6月21日，知名的做空機構香櫞的創(chuàng)始人萊福特發(fā)布了一份57頁的研究報告，稱恒大地產存在欺詐和報表不實問題，并利用會計手段掩蓋其資不抵債。

知名的，也許也是致命的。

小把戲很快就被識破了。

香港證監(jiān)會最終查明，萊福特收到一份來源不明的研究報告后，未親自調查核實，就在港上市企業(yè)發(fā)布虛假信息誤導投資者，導致當天上午恒大地產股價暴跌20%。

而那個香櫞在發(fā)布報告發(fā)布之前，已經通過410萬股的恒大地產股票，獲利160萬港元。

2016年，香櫞創(chuàng)始人2016年被裁定散布虛假信息做空恒大地產，除了禁入香港市場，還要承擔巨額的罰款。

這是香港證券監(jiān)管機構首次啟動針對一位賣空者的法律行動。

熟悉的一幕，發(fā)生在八年后。

9月25日的交易日，港股中國恒大（03333）的空頭市場十分異常。謠言在周四（9月24日）流出，隔天（9月25日）做空恒大的金額達到11.77億港元，是謠言流傳之前的130多倍，成交金額達到28億港元，造成收盤價較當天最高價下挫超15%。

不僅如此，恒大系3只股都被搞了個大跌：中國恒大（3333.HK）跌5.58%，恒大汽車（0708.HK）跌8.63%，恒騰網絡（0136.HK）跌8.70%。

其實，這份看似重磅的傳言，沒有什么值得震撼的的內容，里面很多數(shù)據(jù)恒大在此前就已經公開過。

如“8355億元”的有息借款，恒大在中期報時就主動披露了，而很多報道都當成是挖到了新鮮“猛料”。

至于那些聳動的“不能重組就會出現(xiàn)幾種嚴重后果”，就跟如果你不及時治療肺炎很有可能影響全身器官導致死亡一樣?？鋸?。

按照現(xiàn)在房企的體量，哪家房企一旦還不上錢，不會影響銀行、影響員工、影響上下游企業(yè)、影響用戶？全國的4000多家上市公司，無一例外。

三人成虎，事情越大條就越像真的。也不管這個事情符不符合事實邏輯。

當前，在“三道紅線”的壓力下，各個地產商都為把負債率降到紅線下而努力。恒大也不例外。

需要看到的是，恒大公告顯示，成立24年共借款20523筆，從未有利息晚付、本金逾期歸還。

這條看起來好像是平淡無奇的辯解，其實是很有力的。坦白說，這么大體量的企業(yè)，能做到這一點，說明了它的現(xiàn)金流和財務管理能力都極強。不會如此輕易讓自己置身危險之中。

02

房地產企業(yè)高負債，高杠桿，基本是公開的事實。

外界對恒大擔憂和質疑，主要來自于其負債與償債能力。

對所有房企來說，銷售是它們回款，獲得現(xiàn)金流與資金支撐的首要路徑。

今年年初，工地停工、售樓處停擺成了房地產面前的兩大難題。

其中售樓活動暫停帶來的影響明顯更大，畢竟現(xiàn)金流對房企來說就是命根子。但售樓處停擺不代表人們沒有購房的需求。

一邊是被壓制的需求，一邊是地產公司對于現(xiàn)金流的渴望。危機中，恒大做了一件顛覆整個行業(yè)的事——網上賣房。

繼2月份恒大打響網上賣房第一槍后，不到一個月時間，恒大僅2月份就實現(xiàn)網上認購總套數(shù)99141套，優(yōu)惠后房屋總價值1026.7億。

也因此，它在整體銷售不振的背景下獲得了不錯的增長。公告顯示，截至9月24日，恒大今年累計銷售5049億，同比增11.4%；回款4521億，同比增長51.3%。

所以，只要能不停地轉起來，就不至于會倒下。

03

9月份，一直在銷售上做種種探索的恒大，再一次吹起了房地產“金九銀十”的號角：自9月7日起至10月8日，恒大全國樓盤全線7折，至少覆蓋全國600個樓盤。

其中，一個重要的原因，就是今年8月監(jiān)管部門出臺的，用來管理房企融資的“三條紅線新規(guī)”。

房企剔除預收款后的資產負債率不得大于70%；

房企的凈負債率不得大于100%；

房企的“現(xiàn)金短債比”小于1。

簡單點來說，就是負債水平過高的房企不能再加杠桿，一旦“過線”就不能增加或嚴控有息負債規(guī)模。

這個政策對于行業(yè)來說不亞于一次十級地震?！叭ジ軛U降負債”也成了多數(shù)大型房企的第一要務。

按照紅線的規(guī)則，一旦踩線，融資直接被停。意味著資金鏈一夜之間面臨著斷裂的風險。

沒有哪個房企不怕資金鏈斷裂，死在這個原因上的房企太多了。2019年的銀億集團、中弘股份、新光集團……全都是前車之鑒。

活下去才是最重要的。

所以，恒大這樣體量巨大的房企，也在瘋狂想辦法回款、降負債。

在今年3月31日舉辦的恒大2019年度業(yè)績發(fā)布會上，許家印宣布，從2020年開始轉變發(fā)展方式，全面實施“高增長、控規(guī)模、降負債”的發(fā)展戰(zhàn)略，而“降負債”恰是這一戰(zhàn)略的核心。

自該戰(zhàn)略實施以來，降負債的成效顯著。今年9月17日，恒大提前償還15.65億美元，約合人民幣106億元的美元債，減“負”的決心與執(zhí)行力顯而易見。

據(jù)恒大的公告稱，截至9月24日，恒大有息負債較3月末已下降約534億元，融資成本下降2.24個百分點，并提前歸還9月25日以后到期借款共435億元。

在降負債上，恒大的確是認真的。

另外，半年報顯示，恒大擁有2.4億平方米土地儲備，一二線城市占比達66%。根據(jù)世邦魏理仕估值，恒大土地儲備估值達1萬億，這意味著即便不算銷售回款，恒大只需出售50%的土地儲備，即可變現(xiàn)近5000億，足以償還所有短期債務。

恒大的家底，還很豐厚。

在主業(yè)加速回款，保障現(xiàn)金流和償債能力的同時，恒大也在為自己尋求更多融資通道。

今年8月，恒大物業(yè)引入由中信、光大控股、云鋒基金、騰訊、紅杉資本等參與的235億港元戰(zhàn)略投資，9月25日，恒大公告稱分拆物業(yè)管理業(yè)務上市已獲香港聯(lián)交所批準，將在短期內向聯(lián)交所遞交正式上市申請。

此外，其汽車板塊也在尋求科創(chuàng)板上市，預計其融資規(guī)模將達到390億港元。

恒大一系列高增長、控規(guī)模、降負債的做法，不僅幫助恒大減輕償債壓力以及獲取更多現(xiàn)金流，也得到了國際專業(yè)投行的一致看好，紛紛發(fā)表研報力挺：

里昂表示，恒大制定的三年降負債計劃，加上物業(yè)與汽車分拆上市融資，相信降負債成效將遠超市場預期，當前股價調整為投資者帶來了抄底良機。

摩根大通表示，市場對謠言反應過度，預計恒大將與戰(zhàn)略投資者達成延期共識，目前估值極具吸引力。

德銀表示，恒大龐大優(yōu)質土儲、強大執(zhí)行力將確保其完成8000億內控銷售目標，預計1300億戰(zhàn)投中至少一半將延續(xù)合作，此次調整帶來增持良機。

星展表示，股價大幅回調主要因為被賣空，恒大銷售業(yè)績強勁，加上與戰(zhàn)投重新談判的潛在利好，將引發(fā)空頭回補和股價大幅反彈。

華泰證券表示，恒大銷售及回款表現(xiàn)強勁，汽車和物業(yè)分拆上市有望帶來500億現(xiàn)金流，財務狀況將得到進一步保障。

銀河聯(lián)昌表示，恒大物業(yè)和汽車分拆上市，將推動凈負債率大降50個百分點，加上嚴控拿地，預計2021年恒大凈負債率將大幅降至100%以下。

04

“越是市場不好的時候，越能體現(xiàn)恒大的功力?！保@是許家印曾經說過的一句話。

現(xiàn)在，或許是恒大展現(xiàn)自己功力的時候了。

所幸，在傳言出來之前，恒大在此前的財報中就披露過這筆8355億的負債。

所以有些人拿出這樣的數(shù)據(jù)“炒冷飯”，再套上恒大之前一直想回A的故事之后，一切顯得很真實。

但是，拿著企業(yè)公開發(fā)布過的數(shù)據(jù)，加上老套的故事來夸大解讀，這就有點戲耍吃瓜群眾的意思了。

你說呢？

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