行業(yè)論道:“三道紅線”新規(guī)有助于行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展房企亟需轉(zhuǎn)變發(fā)

來源：智能家居時(shí)間：2020-09-28 09:22

9月26日，在每日經(jīng)濟(jì)新聞主辦的第十屆中國(guó)價(jià)值地產(chǎn)年會(huì)如是金融研究院院長(zhǎng)、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家管清友、禹洲集團(tuán)副總裁張巖和中天金融集團(tuán)執(zhí)行副總裁張亦農(nóng)等嘉賓在對(duì)話環(huán)節(jié)中，針對(duì)近期房企的融資新規(guī)、房企的多元化模式和未來的發(fā)展空間等問題進(jìn)行討論。

三位嘉賓都認(rèn)為，“三道紅線”新規(guī)的落定有助于行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，未來行業(yè)將回歸到為城市發(fā)展服務(wù)、為客戶提供服務(wù)的價(jià)值體系上來，當(dāng)房企能夠真正轉(zhuǎn)變思路、轉(zhuǎn)變方向之時(shí)，房企就能夠從危機(jī)中找到機(jī)遇、看到未來。

第十屆中國(guó)價(jià)值地產(chǎn)年會(huì)對(duì)話環(huán)節(jié)

張巖：“三道紅線”將讓行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展

雖然“三道紅線”的出臺(tái)以及企業(yè)的“暴雷事件”都讓行業(yè)彌漫著悲觀的情緒，但我覺得對(duì)“三道紅線”并不用太過于悲觀。從歷史來看，房地產(chǎn)是一個(gè)古老的行業(yè)，任何一個(gè)時(shí)代很難能把它完全拋棄，這個(gè)行未來一定會(huì)是一個(gè)平穩(wěn)發(fā)展的行業(yè)。我相信不論是“三道紅線”還是政策調(diào)控，國(guó)家也希望這個(gè)行業(yè)長(zhǎng)期持續(xù)健康發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，包括一二線城市的限價(jià)，其實(shí)也是為了保護(hù)市場(chǎng)。國(guó)家整體的調(diào)控是希望房企調(diào)整高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)、擴(kuò)規(guī)模的發(fā)展策略，而不是要讓這個(gè)行業(yè)失序。因?yàn)檫@期間出現(xiàn)了一些激進(jìn)的情況。

高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債也是不合理，非良性循環(huán)發(fā)展的，因此，無論是限售限價(jià)或是“三道紅線”，本質(zhì)是讓這個(gè)行業(yè)發(fā)展得更好。在更遠(yuǎn)的未來，十年、二十年中，能夠留下更加優(yōu)秀的企業(yè)，促進(jìn)行業(yè)的健康發(fā)展。至于房企的轉(zhuǎn)型，我覺得多元化可以，但仍然要保持謹(jǐn)慎。即便在調(diào)控的情況下，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)依然是看好的。在對(duì)行業(yè)研判的基礎(chǔ)上，禹洲的布局要求更穩(wěn)健，安全性是第一。禹洲主要布局在一二線城市，基本上沒有進(jìn)三四線城市。未來可能對(duì)三四線的人口的需求、收入水平和人口的集聚性和流出性有些需要調(diào)整，但相信在更長(zhǎng)遠(yuǎn)的未來，這個(gè)行業(yè)還是樂觀的。房地產(chǎn)行業(yè)在當(dāng)前的背景下，利潤(rùn)是越來越低的。如何提高利潤(rùn)水平？應(yīng)該從延伸服務(wù)、自身運(yùn)營(yíng)以及費(fèi)用控制等方面入手，如何把資金使用得更好、把產(chǎn)品質(zhì)量做好、把服務(wù)質(zhì)量做好，要從內(nèi)部管理去要利潤(rùn)。

管清友：房企提供好服務(wù)好產(chǎn)品的方向不會(huì)變

房地產(chǎn)行業(yè)未來還有發(fā)展空間，但和過去二十年不太一樣，這也是這個(gè)行業(yè)的基本生態(tài)。在認(rèn)清楚這個(gè)大的背景后，要提供給消費(fèi)者和需求方比較好的產(chǎn)品和服務(wù)，提升品牌服務(wù)價(jià)值，我覺得是永遠(yuǎn)不會(huì)變的。

從我自己的微觀觀察，因?yàn)槲疑钤诒本?，?duì)北京的房地產(chǎn)相對(duì)熟悉。我去看過很多樓盤，北京和杭州比起來，我感覺北京的房子是又貴又差，我不知道是否整個(gè)北方地區(qū)都存在這樣的問題，但產(chǎn)品和服務(wù)確實(shí)是下一個(gè)階段特別關(guān)鍵的因素。

至于房企未來的發(fā)展發(fā)現(xiàn)，從數(shù)據(jù)來看，一般從人均GDP兩三千美元到一萬美元的過程中，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)特別是住宅行業(yè)有一個(gè)快速增長(zhǎng)期，從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)上來看，都是如此。因此，中國(guó)現(xiàn)在人均GDP到一萬美元之后，意味著房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)變和轉(zhuǎn)型。

在這個(gè)過程中很多企業(yè)都有不同的調(diào)整，有的人是轉(zhuǎn)型，有的人是轉(zhuǎn)行，有的人干脆關(guān)掉不做了，但是轉(zhuǎn)型還是要慎重。要穩(wěn)妥一點(diǎn)，畢竟基因不一樣。

張亦農(nóng)：城市更新對(duì)房企是浩瀚的市場(chǎng)藍(lán)海

過去，行業(yè)的發(fā)展是相對(duì)比較粗線條的方向，但是現(xiàn)在，作為房地產(chǎn)商，還是要回歸到尋找城市的價(jià)值體系上來。如果我們真正去挖掘一個(gè)城市發(fā)展的因素，跟城市同步發(fā)展，這樣才會(huì)更有動(dòng)力。這使得我們回歸初心、回歸本質(zhì)，這種調(diào)整非常積極。

此外，任何一個(gè)行業(yè)暴利都是不對(duì)的，企業(yè)的發(fā)展要符合這個(gè)行業(yè)的價(jià)值規(guī)律。房企應(yīng)該思考的是，錢從哪里掙，是從土地上、還是產(chǎn)品上或者是服務(wù)上，一定要在不斷的危機(jī)當(dāng)中尋找機(jī)遇，逐漸蛻變和升華。

土地紅利的時(shí)代過去了，我們要回歸到客戶身上，要了解他們的需求。產(chǎn)品和需求是緊密相關(guān)的，從產(chǎn)品上來講，對(duì)產(chǎn)品的定位，包括跟區(qū)域發(fā)展、城市發(fā)展相銜接的深度研究才會(huì)使產(chǎn)品體系更加豐富和完善，也會(huì)在進(jìn)入一個(gè)新的城市以后捕捉到更好的點(diǎn)。

而在產(chǎn)品需求的背后其實(shí)是城市社區(qū)生活服務(wù)體系的建立和升級(jí)。這次疫情期間給我們物業(yè)行業(yè)提出了非常大的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，從物業(yè)這個(gè)入口切入，這整個(gè)體系中可能還包含康養(yǎng)、教育、健身、商業(yè)等，要清楚哪些板塊是在社區(qū)服務(wù)過程中必須要提供的，要從這里面去挖掘它的服務(wù)價(jià)值，為客戶提供更好的服務(wù)點(diǎn)，從而帶給企業(yè)更多的價(jià)值，這其實(shí)就是價(jià)值體系的挖掘和構(gòu)建過程。

未來的發(fā)展中，無論是在政策層面還是土地資源日益緊張的現(xiàn)實(shí)層面，房地產(chǎn)行業(yè)都在從增量市場(chǎng)轉(zhuǎn)化為存量市場(chǎng)。這意味著以往“高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高收益”的躍進(jìn)式發(fā)展已經(jīng)不能適應(yīng)時(shí)代需求，房地產(chǎn)行業(yè)正式開啟下半場(chǎng)，城市更新的容量和機(jī)遇都在擴(kuò)充，未來或?qū)⑶藙?dòng)十萬億級(jí)的內(nèi)需空間，對(duì)房企來說是一片浩瀚的市場(chǎng)藍(lán)海，同時(shí)也是一個(gè)不小的挑戰(zhàn)。

就貴州省來看，數(shù)據(jù)顯示，2019年其常住人口城鎮(zhèn)化率49.02%，離全國(guó)平均水平有近10個(gè)百分點(diǎn)的差距，這對(duì)貴州房開來說既是挑戰(zhàn)也是機(jī)遇。因?yàn)槌鞘懈虏皇呛?jiǎn)單的拆除重建，而是一種生活和產(chǎn)業(yè)的雙重更新，是與城市共生共進(jìn)，賦予城市未來新價(jià)值的過程。不僅要進(jìn)行居住環(huán)境、居住品質(zhì)提升，生活、教育、商業(yè)配套完善，還涉及產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，文化IP打造等方方面面，因而更考驗(yàn)房企的綜合運(yùn)營(yíng)素質(zhì)，以及與城市共生長(zhǎng)的能力。

中天金融集團(tuán)旗下的中天城投集團(tuán)，全周期城市建設(shè)及運(yùn)營(yíng)服務(wù)商，40年來與貴州同生共進(jìn)，參與城市生命全周期運(yùn)營(yíng)，助力城市加速升級(jí)，創(chuàng)造了眾多城市更新典范之作。