終于,全國開發(fā)商可以松一口氣了!

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終于,全國的開發(fā)商可以過一個好節(jié)了。

因為,傳說中要改變中國整個房地產(chǎn)生態(tài)的央行融資三道紅線和四個分檔,出了一個明確的時間線。

9月26日,據(jù)全國知名媒體財聯(lián)社報道,該機(jī)構(gòu)記者從知情人士獨家獲悉,監(jiān)管部門要求試點房企在2023年6月30日之前完成降負(fù)債目標(biāo)。

這意味著,上個月剛剛被熱議的三條紅線的嚴(yán)格執(zhí)行,將被推出到2023年。

這比原來行內(nèi)大部分人預(yù)想的執(zhí)行時間要晚不少,至少對于那些“橙色+紅色”的開發(fā)商,終于可以喘口氣了。

2

有必要回顧一下,什么是三道紅線以及根據(jù)三道紅線劃定的四檔開發(fā)商。

今年,8月20日,住建部、央行等部門召集房企的座談會,提出要實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度,增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場化、規(guī)則化和透明度,形成重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。

上面都是虛的,關(guān)鍵在于執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。

對于具體標(biāo)準(zhǔn)明確了“三道紅線”:

1、 剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%;

2、 凈負(fù)債率大于100%;3、 現(xiàn)金短債比小于1.0倍。

同時,根據(jù)企業(yè)在上述監(jiān)管指標(biāo)下的分類,分為四檔。

全部“踩線”,為紅色檔,有息負(fù)債不得增加;

兩項“踩線”,為橙色檔,有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過5%;一項“踩線”,為黃色檔,有息負(fù)債規(guī)模年增速可放寬至10%;若全部指標(biāo)符合監(jiān)管層要求,為綠色檔,則有息負(fù)債規(guī)模年增速可放寬至15%。

當(dāng)然,8月20日的會上,只是籠統(tǒng)的要求在年底各個企業(yè)拿出降低負(fù)債的方案,對于什么時候真正開始執(zhí)行,還沒有正式宣布。

不過,業(yè)內(nèi)的很多認(rèn)識比較悲觀的猜測,最晚明年年中,最快今年年底就要開始執(zhí)行,留給開發(fā)商的時間不多了。

然而,今天的消息,第一次以非公開渠道宣布,三條紅線執(zhí)行日期,可以晚至2023年年中。這也就是說,從現(xiàn)在算起,開發(fā)商還有三年時間可以進(jìn)行各種操作,壓力可謂大大減輕。

畢竟,資金鏈考驗的第一是融資能力,第二考驗的就是對于債務(wù)的時間把控。

3

關(guān)于這三道紅線的影響問題,我曾經(jīng)請教過一個專門做房地產(chǎn)融資的朋友。

他對我就說了一句話——

如果這三道紅線在2021年中嚴(yán)格執(zhí)行,全國開發(fā)商在2021年底之前至少倒閉一半。而且,越是在全國靠前的開發(fā)商上倒閉的可行性越大。

并且他這句話也不是空穴來風(fēng),而是有著充分的數(shù)據(jù)支持。

根據(jù)南都大數(shù)據(jù)研究院調(diào)研房企的負(fù)債情況,以紅線中最重要的一年內(nèi)到期有息債務(wù)衡量,我國76家最大房企一年內(nèi)到期的有息負(fù)債超過2.5萬億,約占有息負(fù)債總額的35%。

按照7%的的平均融資成本來計算,每年僅要還的利息超1700億。

一年內(nèi)到期有息負(fù)債超過1000億元的有4家,恒大、融創(chuàng)、綠地、碧桂園分別高達(dá)3957億、1406億、1214億、1058億。

一年內(nèi)到期有息負(fù)債超過500億-1000億元的有6家,分別為萬科、華夏、富力、泰禾、招商、保利。

一年內(nèi)到期有息負(fù)債超過300億-500億元的有16家,代表房企有奧園、金地、華潤、雅居樂、世茂、中海等。

一年內(nèi)到期有息負(fù)債超過100億-300億的房企有30家,代表房企有旭輝、時代、中南、遠(yuǎn)洋、龍湖等。

好了,你可以理解,為什么上周五下午,那場轟轟烈烈的所謂某大文件偽造事件,為什么會有那么大的傳播力。

4

如果以三道紅線劃定的紅橙黃綠四擋開發(fā)商來看。

結(jié)合房企的業(yè)績規(guī)模——

2000億以上的房企橙色檔占40%,但龍頭房企仍存在財務(wù)指標(biāo)較好的房企,綠色檔占13%。

1000-2000億的大型房企財務(wù)指標(biāo)較差,位于綠色檔房企為0,大部分位于橙色檔,其次是紅色檔。

500-1000億元的房企以橙色和黃色檔分布居多。

500億以下的房企各檔分布較為均勻,位于25%左右。

——數(shù)據(jù)來源:諸葛找房

實際上,對于國家房地產(chǎn)企業(yè)杠桿之高,資金鏈之緊,大家早都有所耳聞。

但是,只不過,這一次通過三根紅線和四色分檔這種方式,把這個問題暴露給大家。

5

從8月20日房地產(chǎn)座談會開始,市場已經(jīng)發(fā)生了許多不經(jīng)意的變化。

比如,地王幾乎消失,尤其是后浪催前浪式連環(huán)地王,地王三連擊基本上消失。

即使是樓市比較熱的成都、杭州,最近地王頻率也比今年上半年下降了不少。首先是國家已經(jīng)明確了樓市的方向,用實際行動詮釋了“不把房地產(chǎn)作為短期經(jīng)濟(jì)刺激的手段”。再就是房地產(chǎn)企業(yè)確實開始顧忌地王風(fēng)險,以及地王背后的資金風(fēng)險,不敢那么借錢出地王了。

然而,這些正向變化的同時,房地產(chǎn)硬著陸的風(fēng)險也在加大。

比如,深陷債務(wù)危機(jī)的泰禾,會不會變成下一個利海,誰也不知道。而且泰禾只是一個,在我了解很多地市,都紛紛傳出了某某房地產(chǎn)瀕臨破產(chǎn)的風(fēng)險。

比如,在鄭州,某門、某橋,時不時傳出破產(chǎn)或者被兼并的小道消息。

還有,有沒有發(fā)現(xiàn)這一段爛尾的問題,引發(fā)了眾多關(guān)注嗎?房地產(chǎn)公司破產(chǎn),往往最倒霉的不是開發(fā)商,而是遭遇爛尾的買房客戶。當(dāng)一個城市,一個項目爛尾將意味著幾百乃至上千戶的普通居民財產(chǎn)巨額損失乃至居住無著。如果,一個城市有十個,乃至幾十個,對于社會穩(wěn)定將是一個巨大的威脅。

另外,對于銀行,對于地方政府,過多的房地產(chǎn)公司的倒閉也將意味著什么,相信你也懂得。

所以,對于這個行業(yè),只能軟著陸,不能硬著陸。

軟著陸是這個行業(yè)唯一正確的選擇。

6

實際上,在今年的下半年,一個行業(yè)已經(jīng)被迫硬著陸了。

這個行業(yè)就是長租公寓,長租公寓普遍暴雷,就是行業(yè)硬著陸的后果。

公司平地消失,房客錢房兩空,房東一堆麻煩,對于這些場景,現(xiàn)在已經(jīng)不是哪個公司或者哪個城市的問題,而是整個行業(yè)的日常。

而問題在于,如果任其自由落體,行業(yè)的泡沫確實是沒了,但是行業(yè)估計也懸了。因為可以預(yù)見的很長時間,誰還敢租長租公寓公司的房子?誰還敢進(jìn)入長租公寓的行業(yè)投資?

而長租公寓和房地產(chǎn)相比,不管是影響力還是涉及人群,涉及資金,決不能同日而語。

你敢想象國家房地產(chǎn)變成下一個長租公寓行業(yè)嗎?

反正,我不敢。

所以,泡沫要擠出,但是行業(yè)要穩(wěn),第一不能出現(xiàn)大量公司破產(chǎn),第二不能出現(xiàn)大量爛尾住宅,第三不能出現(xiàn)大量失業(yè)和呆壞賬問題。

不好意思,這又是一個既要,又要,還要。

所以,適當(dāng)?shù)耐祥L三道紅線和四分檔次,是有利于國家、地方和開發(fā)商共同完成行業(yè)降杠桿的目標(biāo)。

因為,沒有杠桿就沒有房地產(chǎn),軟著陸的目標(biāo)是降低杠桿,而不是把它徹底撅斷。

來源:米宅

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