1

終于，全國(guó)的開(kāi)發(fā)商可以過(guò)一個(gè)好節(jié)了。

因?yàn)椋瑐髡f(shuō)中要改變中國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)生態(tài)的央行融資三道紅線和四個(gè)分檔，出了一個(gè)明確的時(shí)間線。

9月26日，據(jù)全國(guó)知名媒體財(cái)聯(lián)社報(bào)道，該機(jī)構(gòu)記者從知情人士獨(dú)家獲悉，監(jiān)管部門(mén)要求試點(diǎn)房企在2023年6月30日之前完成降負(fù)債目標(biāo)。

這意味著，上個(gè)月剛剛被熱議的三條紅線的嚴(yán)格執(zhí)行，將被推出到2023年。

這比原來(lái)行內(nèi)大部分人預(yù)想的執(zhí)行時(shí)間要晚不少，至少對(duì)于那些“橙色+紅色”的開(kāi)發(fā)商，終于可以喘口氣了。

2

有必要回顧一下，什么是三道紅線以及根據(jù)三道紅線劃定的四檔開(kāi)發(fā)商。

今年，8月20日，住建部、央行等部門(mén)召集房企的座談會(huì)，提出要實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場(chǎng)化、規(guī)則化和透明度，形成重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則。

上面都是虛的，關(guān)鍵在于執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。

對(duì)于具體標(biāo)準(zhǔn)明確了“三道紅線”：

1、 剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；

2、 凈負(fù)債率大于100%；3、 現(xiàn)金短債比小于1.0倍。

同時(shí)，根據(jù)企業(yè)在上述監(jiān)管指標(biāo)下的分類(lèi)，分為四檔。

全部“踩線”，為紅色檔，有息負(fù)債不得增加；

兩項(xiàng)“踩線”，為橙色檔，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò)5%；一項(xiàng)“踩線”，為黃色檔，有息負(fù)債規(guī)模年增速可放寬至10%；若全部指標(biāo)符合監(jiān)管層要求，為綠色檔，則有息負(fù)債規(guī)模年增速可放寬至15%。

當(dāng)然，8月20日的會(huì)上，只是籠統(tǒng)的要求在年底各個(gè)企業(yè)拿出降低負(fù)債的方案，對(duì)于什么時(shí)候真正開(kāi)始執(zhí)行，還沒(méi)有正式宣布。

不過(guò)，業(yè)內(nèi)的很多認(rèn)識(shí)比較悲觀的猜測(cè)，最晚明年年中，最快今年年底就要開(kāi)始執(zhí)行，留給開(kāi)發(fā)商的時(shí)間不多了。

然而，今天的消息，第一次以非公開(kāi)渠道宣布，三條紅線執(zhí)行日期，可以晚至2023年年中。這也就是說(shuō)，從現(xiàn)在算起，開(kāi)發(fā)商還有三年時(shí)間可以進(jìn)行各種操作，壓力可謂大大減輕。

畢竟，資金鏈考驗(yàn)的第一是融資能力，第二考驗(yàn)的就是對(duì)于債務(wù)的時(shí)間把控。

3

關(guān)于這三道紅線的影響問(wèn)題，我曾經(jīng)請(qǐng)教過(guò)一個(gè)專(zhuān)門(mén)做房地產(chǎn)融資的朋友。

他對(duì)我就說(shuō)了一句話——

如果這三道紅線在2021年中嚴(yán)格執(zhí)行，全國(guó)開(kāi)發(fā)商在2021年底之前至少倒閉一半。而且，越是在全國(guó)靠前的開(kāi)發(fā)商上倒閉的可行性越大。

并且他這句話也不是空穴來(lái)風(fēng)，而是有著充分的數(shù)據(jù)支持。

根據(jù)南都大數(shù)據(jù)研究院調(diào)研房企的負(fù)債情況，以紅線中最重要的一年內(nèi)到期有息債務(wù)衡量，我國(guó)76家最大房企一年內(nèi)到期的有息負(fù)債超過(guò)2.5萬(wàn)億，約占有息負(fù)債總額的35%。

按照7%的的平均融資成本來(lái)計(jì)算，每年僅要還的利息超1700億。

一年內(nèi)到期有息負(fù)債超過(guò)1000億元的有4家，恒大、融創(chuàng)、綠地、碧桂園分別高達(dá)3957億、1406億、1214億、1058億。

一年內(nèi)到期有息負(fù)債超過(guò)500億-1000億元的有6家，分別為萬(wàn)科、華夏、富力、泰禾、招商、保利。

一年內(nèi)到期有息負(fù)債超過(guò)300億-500億元的有16家，代表房企有奧園、金地、華潤(rùn)、雅居樂(lè)、世茂、中海等。

一年內(nèi)到期有息負(fù)債超過(guò)100億-300億的房企有30家，代表房企有旭輝、時(shí)代、中南、遠(yuǎn)洋、龍湖等。

好了，你可以理解，為什么上周五下午，那場(chǎng)轟轟烈烈的所謂某大文件偽造事件，為什么會(huì)有那么大的傳播力。

4

如果以三道紅線劃定的紅橙黃綠四擋開(kāi)發(fā)商來(lái)看。

結(jié)合房企的業(yè)績(jī)規(guī)?！?/p>

2000億以上的房企橙色檔占40%，但龍頭房企仍存在財(cái)務(wù)指標(biāo)較好的房企，綠色檔占13%。

1000-2000億的大型房企財(cái)務(wù)指標(biāo)較差，位于綠色檔房企為0，大部分位于橙色檔，其次是紅色檔。

500-1000億元的房企以橙色和黃色檔分布居多。

500億以下的房企各檔分布較為均勻，位于25%左右。

——數(shù)據(jù)來(lái)源：諸葛找房

實(shí)際上，對(duì)于國(guó)家房地產(chǎn)企業(yè)杠桿之高，資金鏈之緊，大家早都有所耳聞。

但是，只不過(guò)，這一次通過(guò)三根紅線和四色分檔這種方式，把這個(gè)問(wèn)題暴露給大家。

5

從8月20日房地產(chǎn)座談會(huì)開(kāi)始，市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生了許多不經(jīng)意的變化。

比如，地王幾乎消失，尤其是后浪催前浪式連環(huán)地王，地王三連擊基本上消失。

即使是樓市比較熱的成都、杭州，最近地王頻率也比今年上半年下降了不少。首先是國(guó)家已經(jīng)明確了樓市的方向，用實(shí)際行動(dòng)詮釋了“不把房地產(chǎn)作為短期經(jīng)濟(jì)刺激的手段”。再就是房地產(chǎn)企業(yè)確實(shí)開(kāi)始顧忌地王風(fēng)險(xiǎn)，以及地王背后的資金風(fēng)險(xiǎn)，不敢那么借錢(qián)出地王了。

然而，這些正向變化的同時(shí)，房地產(chǎn)硬著陸的風(fēng)險(xiǎn)也在加大。

比如，深陷債務(wù)危機(jī)的泰禾，會(huì)不會(huì)變成下一個(gè)利海，誰(shuí)也不知道。而且泰禾只是一個(gè)，在我了解很多地市，都紛紛傳出了某某房地產(chǎn)瀕臨破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。

比如，在鄭州，某門(mén)、某橋，時(shí)不時(shí)傳出破產(chǎn)或者被兼并的小道消息。

還有，有沒(méi)有發(fā)現(xiàn)這一段爛尾的問(wèn)題，引發(fā)了眾多關(guān)注嗎？房地產(chǎn)公司破產(chǎn)，往往最倒霉的不是開(kāi)發(fā)商，而是遭遇爛尾的買(mǎi)房客戶。當(dāng)一個(gè)城市，一個(gè)項(xiàng)目爛尾將意味著幾百乃至上千戶的普通居民財(cái)產(chǎn)巨額損失乃至居住無(wú)著。如果，一個(gè)城市有十個(gè)，乃至幾十個(gè)，對(duì)于社會(huì)穩(wěn)定將是一個(gè)巨大的威脅。

另外，對(duì)于銀行，對(duì)于地方政府，過(guò)多的房地產(chǎn)公司的倒閉也將意味著什么，相信你也懂得。

所以，對(duì)于這個(gè)行業(yè)，只能軟著陸，不能硬著陸。

軟著陸是這個(gè)行業(yè)唯一正確的選擇。

6

實(shí)際上，在今年的下半年，一個(gè)行業(yè)已經(jīng)被迫硬著陸了。

這個(gè)行業(yè)就是長(zhǎng)租公寓，長(zhǎng)租公寓普遍暴雷，就是行業(yè)硬著陸的后果。

公司平地消失，房客錢(qián)房?jī)煽眨繓|一堆麻煩，對(duì)于這些場(chǎng)景，現(xiàn)在已經(jīng)不是哪個(gè)公司或者哪個(gè)城市的問(wèn)題，而是整個(gè)行業(yè)的日常。

而問(wèn)題在于，如果任其自由落體，行業(yè)的泡沫確實(shí)是沒(méi)了，但是行業(yè)估計(jì)也懸了。因?yàn)榭梢灶A(yù)見(jiàn)的很長(zhǎng)時(shí)間，誰(shuí)還敢租長(zhǎng)租公寓公司的房子？誰(shuí)還敢進(jìn)入長(zhǎng)租公寓的行業(yè)投資？

而長(zhǎng)租公寓和房地產(chǎn)相比，不管是影響力還是涉及人群，涉及資金，決不能同日而語(yǔ)。

你敢想象國(guó)家房地產(chǎn)變成下一個(gè)長(zhǎng)租公寓行業(yè)嗎？

反正，我不敢。

所以，泡沫要擠出，但是行業(yè)要穩(wěn)，第一不能出現(xiàn)大量公司破產(chǎn)，第二不能出現(xiàn)大量爛尾住宅，第三不能出現(xiàn)大量失業(yè)和呆壞賬問(wèn)題。

不好意思，這又是一個(gè)既要，又要，還要。

所以，適當(dāng)?shù)耐祥L(zhǎng)三道紅線和四分檔次，是有利于國(guó)家、地方和開(kāi)發(fā)商共同完成行業(yè)降杠桿的目標(biāo)。

因?yàn)?，沒(méi)有杠桿就沒(méi)有房地產(chǎn)，軟著陸的目標(biāo)是降低杠桿，而不是把它徹底撅斷。

來(lái)源：米宅

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