房地產(chǎn)行業(yè)“瓶頸”期,籌碼房企盈利腰斬!

來源：智能家居時間：2020-09-27 10:52

告別暴利時代，盈利能力向制造業(yè)靠攏，房地產(chǎn)行業(yè)陷入增長瓶頸，今年上半年房企盈利能力普降，整體利潤規(guī)模呈現(xiàn)負(fù)增長，利潤率也繼續(xù)下行。甚至一些原本高盈利的房企也難逃困境，利潤遭遇腰斬，利潤率暴跌。這類房企盈利表現(xiàn)為何大變臉，未來還能否重回高位，本文將做進(jìn)一步探討。01

下行趨勢下，部分高盈利房企也遭遇滑鐵盧

房企盈利能力主要體現(xiàn)在兩方面：一是利潤規(guī)模增長，二是利潤率水平。我們通過對歸母凈利潤以及凈利率、歸母凈利率等指標(biāo)進(jìn)行橫向與縱向比較發(fā)現(xiàn)，在盈利下行趨勢下，不少歷年盈利能力較強(qiáng)的房企也遭遇滑鐵盧，盈利表現(xiàn)大變臉，從規(guī)模上來看，主要為中型房企，還有少數(shù)千億房企。利潤增長上，上半年，包括招商蛇口、禹洲集團(tuán)、金融街、國瑞置業(yè)、瑞安房地產(chǎn)等房企歸母凈利潤增長均失速，增速下滑嚴(yán)重，其中招商蛇口、國瑞置業(yè)同比下降超過80%，路勁、朗詩地產(chǎn)等也腰斬。

另外，不少房企利潤率也從行業(yè)高位速降，招商蛇口、建發(fā)國際、金融街、國瑞置業(yè)等，無論是凈利率還是歸母凈利率都表現(xiàn)弱勢。以招商蛇口為例，自2016年以來凈利率均保持在20%左右，顯著高于行業(yè)水平，但今年上半年為5.1%，降幅達(dá)到27.3個百分點(diǎn)，歸母凈利率也僅有3.8%，處于行業(yè)低位區(qū)。而以合景泰富、德信中國為代表的房企，雖然整體利潤率并不低，但下行幅度甚大，盈利風(fēng)險也值得關(guān)注。

盈利滑坡背后的三類影響因素

這種非個例的滑鐵盧現(xiàn)象，無論對企業(yè)自身還是行業(yè)發(fā)展都發(fā)出警示，引發(fā)對其背后原因的探究。綜合營收及利潤率表現(xiàn)來看企業(yè)主要表現(xiàn)為增收不增利和減收減利兩種情況，具體原因主要有三類：

一是，高地價項目進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)，營業(yè)成本大幅提升，盈利空間壓縮。

自2018年以來，2016、2017年高地價項目進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)期，推高營業(yè)成本，多數(shù)房企盈利開始承壓，今年受影響更加集中和突出。上半年，以新城控股、招商蛇口、德信中國為代表，營業(yè)成本顯著提升，分別同比增長161.5%、78.7%、147.1%，遠(yuǎn)超過營收增速，從而盈利實現(xiàn)受阻。其中，招商蛇口上半年歸母利潤同比負(fù)增長81.4%，凈利率、歸母凈利率分別為5.1%、3.8%，遠(yuǎn)低于2019年同期的32.4%、29.4%。我們通過對招商蛇口2016年以來的拿地與銷售情況分析發(fā)現(xiàn)，2016、2017年投資力度與土地成本均處于歷年高位。特別是2016年投資激進(jìn)，拿地銷售金額比超過1倍，并且在這一年里獲取多個高價地塊，其中最典型的即聯(lián)合華僑城以310億元拿下深圳地王，整體平均拿地成本近1.2萬/平方米，拿地銷售單價比達(dá)0.77。盡管在接下來幾年里，其銷售均價走高，但是整體利潤空間仍然有限。這些項目相繼結(jié)轉(zhuǎn)，無疑會拉低盈利能力。另外，我們發(fā)現(xiàn)今年，招商蛇口的拿地銷售單價、金額比都在上升，因此未來一兩年內(nèi)招商的盈利仍然可能受影響。

新城控股，上半年盡管交付表現(xiàn)突出，營收和利潤規(guī)模增長顯著，但由于南京、蘇州、合肥等城市高價項目的結(jié)轉(zhuǎn)，營收成本也大增，整體盈利水平并不高，毛利率下降11.4個百分點(diǎn)，凈利率和歸母凈利率也達(dá)到2016年以來最低。

以南京悅峯項目為例，該項目是新城控股于2016年9月摘得，成交樓面價20069元/㎡，是當(dāng)年青龍地鐵小鎮(zhèn)的地王項目，今年上半年該項目的結(jié)算均價為25839元/平方米，地價房價比達(dá)0.78,毛利水平較低，由于上半年結(jié)算金額較大，達(dá)到35億元，對整體盈利能力的影響也較大。而從該項目上半年簽約銷售來看，平均單價為28422元/平方米，地價房價比仍超過0.7，將繼續(xù)對盈利能力的提升產(chǎn)生影響。

還有蘇州MOC芯城匯項目上半年結(jié)算金額約29億元，該項目也是新城于2016年9月摘得，總價達(dá)106.3億元，溢價率達(dá)79.29%，成交樓面價7929元/平方米，剔除商業(yè)后的純住宅部分樓面價約達(dá)30000元/平方米，盈利空間也備受考驗。

二是，除了受到土地成本因素影響，產(chǎn)品定價也是重要影響因素。

產(chǎn)品定價主要受到政策調(diào)控、產(chǎn)品定位、營銷策略等影響。具體來說，政策調(diào)控上，售價主要受到限價管制，隨著房價企穩(wěn)，在備案銷售制度下，房企難以通過提高項目售價提高利潤空間，導(dǎo)致土地預(yù)期增值無法實現(xiàn)；產(chǎn)品定位上，剛需剛改項目的產(chǎn)品定價和產(chǎn)品溢價都會較低，因此這類項目所占比例和結(jié)轉(zhuǎn)，都會影響到項目盈利；營銷策略上，采取折價讓利策略增加銷售，也會拉低項目的利潤空間。盡管行業(yè)增速放緩，但一些中型房企在規(guī)模擴(kuò)張中仍表現(xiàn)激進(jìn)，以禹洲集團(tuán)、建發(fā)國際為例，這些擴(kuò)張型房企為加速去化，主要以快周轉(zhuǎn)的適銷產(chǎn)品為主，采取以價換量的銷售策略，從而導(dǎo)致毛利下降。我們可以發(fā)現(xiàn)禹洲集團(tuán)2016-2019年復(fù)合增長率達(dá)47.9%，但毛利率卻從36.3%持續(xù)降低至26.2%，今年上半年進(jìn)一步降至23.4%，低于行業(yè)中位數(shù)水平，歸母凈利率也只有6.9%。此外，布局上禹洲集團(tuán)以一二線城市為主，因為限購限價政策調(diào)控持續(xù)，未來利潤空間提升承壓。

另外，建發(fā)國際也處于規(guī)模擴(kuò)張期，特別是2018年銷售額增速達(dá)到最高145.2%。但在全國化布局進(jìn)程中，隨著異地擴(kuò)張加速，盈利水平顯然面臨考驗，2018年銷售均價也明顯下降，今年上半年歸母凈利潤同比大幅下降65.5%,凈利率、歸母凈利率均從行業(yè)高位驟降下來，分別為4%、2.4%，跌至行業(yè)低位區(qū)。

建發(fā)國際也明確表示，目前以規(guī)模擴(kuò)張為主要發(fā)展方向，新進(jìn)城市面臨較大挑戰(zhàn)，因此盈利受到影響。今年，建發(fā)國際新進(jìn)北京、上海、貴陽，包括在南京、杭州、廈門等城市，共獲取18個項目，新增建面288萬平方米，這些項目大多是以招拍掛方式取得，且以快周轉(zhuǎn)項目為主，未來盈利能力提升依然承壓。

三是，房企的運(yùn)營管控能力也是導(dǎo)致盈利波動的重要因素。

房企的運(yùn)營管控能力主要體現(xiàn)在項目進(jìn)度的把控以及費(fèi)用的控制上。上半年，城建發(fā)展、大悅城、瑞安房地產(chǎn)等營收均出現(xiàn)較嚴(yán)重的負(fù)增長，這也直接影響了利潤的增長。營收的同比減少顯然與結(jié)算資源相關(guān)，上半年部分原因來自疫情突發(fā)影響，延緩了交付進(jìn)度，但對于房企來說仍是一大考驗，未來應(yīng)該做好結(jié)算安排，保證收入增長的確定性。

銷管費(fèi)率（銷售管理費(fèi)用/營業(yè)收入）也是房企運(yùn)營管控能力的重要體現(xiàn)，特別在市場震蕩期，良好的運(yùn)營管控能力也是盈利能力的保障。上半年，受疫情影響，房企之間的銷售競爭加劇，市場各種打折促銷活動不斷，一些中小房企費(fèi)用率明顯提升，從而反作用到盈利表現(xiàn)上。例如城建發(fā)展，上半年實現(xiàn)銷售額64.58億元，約降6個百分點(diǎn)，但銷管費(fèi)率卻顯著上升至10.9%，同比上升4.6個百分點(diǎn)，達(dá)到歷年高點(diǎn)，這也反映出中小房企市場競爭壓力之大。該企業(yè)上半年凈利率僅為6%，也是歷年最低點(diǎn)。

總言之，對于原本高盈利的房企來說，利潤規(guī)?；蚴抢麧櫬实幕率瞧浣?jīng)營問題的直接反映，無論是短期失利或是優(yōu)勢耗盡，都警示房企審視自身問題所在，并作出積極調(diào)整。而在下行趨勢下，房企盈利回升確實面臨相當(dāng)壓力，短期內(nèi)或大概率難以恢復(fù)高位，第一步要以“穩(wěn)”為主，避免繼續(xù)下行或是再次大幅波動。

從以上原因分析，我們認(rèn)為目前房企的盈利能力主要還是受到拿地成本、產(chǎn)品定價以及運(yùn)營管控的影響。因此，提升盈利能力的關(guān)鍵還是要打造成本、產(chǎn)品和管控優(yōu)勢。土地成本對盈利的影響短期內(nèi)難以消除，高價地的土地價值實現(xiàn)面臨挑戰(zhàn)，房企還是要重視創(chuàng)新拿地方式，目前比較主流的即通過城市更新、收并購或是商住結(jié)合、產(chǎn)業(yè)拿地等方式獲取地塊，最主要的還是根據(jù)自身資源能力選擇合適的拿地方式，有效控制土地成本。

另外，對于一些擴(kuò)張型房企來說，“以價換量”的銷售策略是否具有可持續(xù)性，企業(yè)要做好風(fēng)險評估，盈利能力也是企業(yè)價值體現(xiàn)，要盡量做好平衡。