公積金、首付都在收緊,二、三線城市買房越來越難?

來源：智能家居時間：2020-09-27 07:54

繼7月份的房地產市場表現(xiàn)淡季不淡后，8月的樓市成交繼續(xù)保持活躍。終于盼到了金九銀十，全國房地產市場卻又迎來了調控再次升級。

近期，房貸也頻頻傳來“壞消息”。先是央行連續(xù)第5次“拒絕”降息，再是二三線城市房貸收緊，部分銀行甚至直接“停貸”。比如，在9月23日當天，東莞收緊公積金政策，下調貸款額度以及長春發(fā)布樓市7條新政，首套房首付不低于30%。

那么，現(xiàn)在買房是不是越來越難了呢？

1、東莞公積金最高貸款額度下調30萬

9月23日下午，東莞市住房公積金管理中心發(fā)布通知，經住房公積金管理委員會第四屆五次會議審議通過，從10月19日起調整部分住房公積金貸款和提取規(guī)定。

通知明確，從2020年10月19日起，調整最高貸款額度，其中首套房最高貸款額度由120萬元調整為90萬元；二套房最高貸款額度由80萬元調整為50萬元。

同時，增加購買外市二手房申請?zhí)崛〉臈l件。購買外市二手房應辦出不動產權證滿6個月方可申請?zhí)崛?，同時，停止受理物業(yè)管理費提取。

東莞市住房公積金管理中心表示，截至8月底，東莞市公積金結余資金比2019年底出現(xiàn)歷史性負增長，個貸率從2019同期的72.95%升至87.69%，上升近15個百分點，已超出85%的流動性預警警戒線，8月市住房公積金管理中心已發(fā)出一級預警。為緩解流動性緊張壓力，確保公積金貸款穩(wěn)步發(fā)展，需要及時收縮放貸規(guī)模。

對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析稱，此次政策明確，增加購買外市二手房申請?zhí)崛〉臈l件。購買外市二手房應辦出不動產權證滿6個月方可申請?zhí)崛?。此類?guī)定實際上也是為了解打擊各類違規(guī)提取、用于炒房等行為。從實際過程看，部分中介撮合了部分違法違規(guī)業(yè)務，通過介紹部分外地二手房的交易業(yè)務，以提取東莞市的公積金。所以從打擊公積金騙貸行為角度看，此類政策具有積極意義，有助于促進公積金市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

值得一提的是，有著深圳“后花園”之稱的東莞在今年6月因房價“漲幅首次超過深圳”而備受關注。6月份以來，東莞住房和城鄉(xiāng)建設局相關負責人也多次表態(tài)降溫樓市。自今年7月以來，東莞已連續(xù)5次發(fā)布樓市新政嚴堵樓市“漏洞”。

2、多城公積金收緊，貸款總額度下調

實際上，東莞并不是首個收緊公積金的城市，在此之前已有多個城市，不同程度地收緊了公積金政策。

7月15日內蒙古發(fā)布新政

嚴格執(zhí)行“職工個人住房公積金貸款只能用于繳存職工購買、建造、翻建、大修普通自住住房”，取消借款人“同戶籍”家庭成員購房也可使用公積金貸款的政策，停止向購買第三套及以上住房的繳存。

8月3日，安徽阜陽發(fā)布新政

停止向購買第三套及以上住房的職工受理和發(fā)放住房公積金貸款；繳存職工第二次申請住房公積金貸款購買普通自住住房的，首付比例不得低于50%，貸款利率不得低于同期首套住房公積金個人住房貸款利率的1.1倍。

8月7日，合肥出臺公積金新政

婚前貸款次數(shù)合并記入婚后貸款次數(shù)，不得對繳存職工家庭發(fā)放3次及以上住房公積金貸款；貸款最長期限從20年調整為30年；貸款額度直接和還款能力和繳存余額掛鉤。

9月1日，合肥出臺公積金資金流動性風險預警管理辦法

一旦公積金資金緊張，有可能會采取調整收緊住房公積金提取、貸款使用政策；暫停辦理異地繳存職工家庭在本地購房申請貸款；啟動“公轉商”貼息貸款；實行貸款輪候制；個人公積金貸款上限打折等措施。

合碩機構首席分析師郭毅認為，多地調整公積金政策主要可能是部分城市公積金賬戶資金緊張。同時，規(guī)范公積金貸款中各種可能的違規(guī)行為。部分二、三線城市購房者可能更加依賴于公積金貸款。公積金政策收緊可能會“誤傷”一些公積金繳納時間較短，繳存余額不高的剛需購房需求。

3、二三線城市房貸收緊，有銀行直接暫停房貸業(yè)務

當前，北上廣深一線城市的房貸利率處于暫時穩(wěn)定狀態(tài)，房貸收緊趨勢主要出現(xiàn)在二三線城市，不僅房貸利率較高，而且上調了二套房貸款首付比例。同時，不少銀行表示，目前銀行額度緊張，放款速度較慢，部分銀行甚至直接暫停了房貸業(yè)務。

據(jù)業(yè)內機構監(jiān)測的41個城市數(shù)據(jù)顯示，9月首套房貸款平均利率最高為無錫的5.91%，LPR所加點數(shù)為126；此外，合肥、成都、南寧三個城市首套房貸款平均利率分別為5.88%、5.86%、5.84%。

目前，央行公布的LPR利率已經連續(xù)五個月保持原地踏步，這在某種程度上說明市場利率最為寬松的時期已經過去，而銀行也不得不控制資金成本。同時，多地政府就樓市出臺了最新調控政策，試圖讓市場降溫，對投資買房的人群做了較多限制。（相關閱讀《降息再度落空，還要買房嗎？》）

因此，在這兩方面因素的綜合影響下，二三線城市房貸收緊也就成了必然趨勢。

對此，嚴躍進認為，最近各地房地產調控政策主要是兩點，包括金融信貸政策和稅費政策，進一步減少購房信貸需求，打擊投機炒房需求，有助于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。后續(xù)一些房價過熱城市也都會出臺一些調控政策，進一步穩(wěn)定市場預期，穩(wěn)定市場交易秩序。

4、調控升級房貸收緊，買房越來越難？

相比較上半年調控政策以人才政策為主，以及部分城市松綁調控“一日游”的現(xiàn)象，7-8月房地產調控出現(xiàn)了轉折，從上半年的全面寬松，開始出現(xiàn)收緊趨勢。收緊政策主要體現(xiàn)在了購房資格與貸款兩個方面。

8月單月累計調控次數(shù)為32次，與7月持平，包括杭州、東莞、寧波、鄭州、深圳、南京、長春、?？诘?0多個城市出臺調控政策，為樓市降溫。

從宏觀層面上看，中央一直在強調“房住不炒”，如果有城市房價上漲過快，樓市熱度過高，將會引來中央的關注以及政策上的及時調控。

從資金安全角度來說，目前有些地方樓市泡沫重新抬頭，社科院也曾做出過預警，而且當下房企的融資又在不斷收緊，這或將意味著開發(fā)商沒錢拿地蓋樓、爛尾樓泛濫、老百姓也貸不到錢付首付。房企不能順利回款，這對銀行的資金就提出了很大的挑戰(zhàn)。銀行出于防范此風險的考量，選擇收緊房貸理所當然。

從人口流向上看，二三線城市人口涌入減慢，除個別強二線城市與重點城市還能不斷虹吸周邊人口之外，大多數(shù)城市都面臨著人口流入增長緩慢的境況，拉動樓市動力減弱。

值得一提的是，“年末房貸難”是常見情況。每年各大銀行提供房貸的總額度是基本確定的，而且有限的額度還會在年初用掉大部分。今年一季度雖然受疫情影響，商品房成交量銳減，但在隨后的二季度各地樓市快速恢復，如深圳、杭州、等熱點城市甚至出現(xiàn)“萬人搖”、“日光盤”等現(xiàn)象。臨近年末，房貸額度所剩不多，申請住房貸款會比現(xiàn)在更加困難。

總而言之，結合目前多個城市的幾方面情況來看，在某種程度上，都表明了買房、供房的壓力的確有所增加。

5、小結

綜上所述，對于剛需人群而言，買房可謂宜早不宜遲，只要自己能夠負擔得起相應房貸，盡早上車更好。部分城市已經開始上調首付比例、房貸利率，能趕著“金九銀十”買房，大概率能比年末貸款更容易，利率更低。

對于改善型需求的群體來說，則因人而異，要看各個家庭的資金實力及對未來房產的實際用途，再作安排比較穩(wěn)妥。

注：資料來源于東莞市住房公積金管理中心及相關房地產行業(yè)機構

原創(chuàng)作者：中原薈