繼7月份的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)淡季不淡后，8月的樓市成交繼續(xù)保持活躍。終于盼到了金九銀十，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)卻又迎來(lái)了調(diào)控再次升級(jí)。

近期，房貸也頻頻傳來(lái)“壞消息”。先是央行連續(xù)第5次“拒絕”降息，再是二三線城市房貸收緊，部分銀行甚至直接“停貸”。比如，在9月23日當(dāng)天，東莞收緊公積金政策，下調(diào)貸款額度以及長(zhǎng)春發(fā)布樓市7條新政，首套房首付不低于30%。

那么，現(xiàn)在買房是不是越來(lái)越難了呢？

1、東莞公積金最高貸款額度下調(diào)30萬(wàn)

9月23日下午，東莞市住房公積金管理中心發(fā)布通知，經(jīng)住房公積金管理委員會(huì)第四屆五次會(huì)議審議通過(guò)，從10月19日起調(diào)整部分住房公積金貸款和提取規(guī)定。

通知明確，從2020年10月19日起，調(diào)整最高貸款額度，其中首套房最高貸款額度由120萬(wàn)元調(diào)整為90萬(wàn)元；二套房最高貸款額度由80萬(wàn)元調(diào)整為50萬(wàn)元。

同時(shí)，增加購(gòu)買外市二手房申請(qǐng)?zhí)崛〉臈l件。購(gòu)買外市二手房應(yīng)辦出不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿6個(gè)月方可申請(qǐng)?zhí)崛?，同時(shí)，停止受理物業(yè)管理費(fèi)提取。

東莞市住房公積金管理中心表示，截至8月底，東莞市公積金結(jié)余資金比2019年底出現(xiàn)歷史性負(fù)增長(zhǎng)，個(gè)貸率從2019同期的72.95%升至87.69%，上升近15個(gè)百分點(diǎn)，已超出85%的流動(dòng)性預(yù)警警戒線，8月市住房公積金管理中心已發(fā)出一級(jí)預(yù)警。為緩解流動(dòng)性緊張壓力，確保公積金貸款穩(wěn)步發(fā)展，需要及時(shí)收縮放貸規(guī)模。

對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，此次政策明確，增加購(gòu)買外市二手房申請(qǐng)?zhí)崛〉臈l件。購(gòu)買外市二手房應(yīng)辦出不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿6個(gè)月方可申請(qǐng)?zhí)崛　４祟愐?guī)定實(shí)際上也是為了解打擊各類違規(guī)提取、用于炒房等行為。從實(shí)際過(guò)程看，部分中介撮合了部分違法違規(guī)業(yè)務(wù)，通過(guò)介紹部分外地二手房的交易業(yè)務(wù)，以提取東莞市的公積金。所以從打擊公積金騙貸行為角度看，此類政策具有積極意義，有助于促進(jìn)公積金市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

值得一提的是，有著深圳“后花園”之稱的東莞在今年6月因房?jī)r(jià)“漲幅首次超過(guò)深圳”而備受關(guān)注。6月份以來(lái)，東莞住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局相關(guān)負(fù)責(zé)人也多次表態(tài)降溫樓市。自今年7月以來(lái)，東莞已連續(xù)5次發(fā)布樓市新政嚴(yán)堵樓市“漏洞”。

2、多城公積金收緊，貸款總額度下調(diào)

實(shí)際上，東莞并不是首個(gè)收緊公積金的城市，在此之前已有多個(gè)城市，不同程度地收緊了公積金政策。

7月15日 內(nèi)蒙古發(fā)布新政

嚴(yán)格執(zhí)行“職工個(gè)人住房公積金貸款只能用于繳存職工購(gòu)買、建造、翻建、大修普通自住住房”，取消借款人“同戶籍”家庭成員購(gòu)房也可使用公積金貸款的政策，停止向購(gòu)買第三套及以上住房的繳存。

8月3日，安徽阜陽(yáng)發(fā)布新政

停止向購(gòu)買第三套及以上住房的職工受理和發(fā)放住房公積金貸款；繳存職工第二次申請(qǐng)住房公積金貸款購(gòu)買普通自住住房的，首付比例不得低于50%，貸款利率不得低于同期首套住房公積金個(gè)人住房貸款利率的1.1倍。

8月7日，合肥出臺(tái)公積金新政

婚前貸款次數(shù)合并記入婚后貸款次數(shù)，不得對(duì)繳存職工家庭發(fā)放3次及以上住房公積金貸款；貸款最長(zhǎng)期限從20年調(diào)整為30年；貸款額度直接和還款能力和繳存余額掛鉤。

9月1日，合肥出臺(tái)公積金資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警管理辦法

一旦公積金資金緊張，有可能會(huì)采取調(diào)整收緊住房公積金提取、貸款使用政策；暫停辦理異地繳存職工家庭在本地購(gòu)房申請(qǐng)貸款；啟動(dòng)“公轉(zhuǎn)商”貼息貸款；實(shí)行貸款輪候制；個(gè)人公積金貸款上限打折等措施。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅認(rèn)為，多地調(diào)整公積金政策主要可能是部分城市公積金賬戶資金緊張。同時(shí)，規(guī)范公積金貸款中各種可能的違規(guī)行為。部分二、三線城市購(gòu)房者可能更加依賴于公積金貸款。公積金政策收緊可能會(huì)“誤傷”一些公積金繳納時(shí)間較短，繳存余額不高的剛需購(gòu)房需求。

3、二三線城市房貸收緊，有銀行直接暫停房貸業(yè)務(wù)

當(dāng)前，北上廣深一線城市的房貸利率處于暫時(shí)穩(wěn)定狀態(tài)，房貸收緊趨勢(shì)主要出現(xiàn)在二三線城市，不僅房貸利率較高，而且上調(diào)了二套房貸款首付比例。同時(shí)，不少銀行表示，目前銀行額度緊張，放款速度較慢，部分銀行甚至直接暫停了房貸業(yè)務(wù)。

據(jù)業(yè)內(nèi)機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)的41個(gè)城市數(shù)據(jù)顯示，9月首套房貸款平均利率最高為無(wú)錫的5.91%，LPR所加點(diǎn)數(shù)為126；此外，合肥、成都、南寧三個(gè)城市首套房貸款平均利率分別為5.88%、5.86%、5.84%。

目前，央行公布的LPR利率已經(jīng)連續(xù)五個(gè)月保持原地踏步，這在某種程度上說(shuō)明市場(chǎng)利率最為寬松的時(shí)期已經(jīng)過(guò)去，而銀行也不得不控制資金成本。同時(shí)，多地政府就樓市出臺(tái)了最新調(diào)控政策，試圖讓市場(chǎng)降溫，對(duì)投資買房的人群做了較多限制。（相關(guān)閱讀《降息再度落空，還要買房嗎？》）

因此，在這兩方面因素的綜合影響下，二三線城市房貸收緊也就成了必然趨勢(shì)。

對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，最近各地房地產(chǎn)調(diào)控政策主要是兩點(diǎn)，包括金融信貸政策和稅費(fèi)政策，進(jìn)一步減少購(gòu)房信貸需求，打擊投機(jī)炒房需求，有助于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。后續(xù)一些房?jī)r(jià)過(guò)熱城市也都會(huì)出臺(tái)一些調(diào)控政策，進(jìn)一步穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，穩(wěn)定市場(chǎng)交易秩序。

4、調(diào)控升級(jí)房貸收緊，買房越來(lái)越難？

相比較上半年調(diào)控政策以人才政策為主，以及部分城市松綁調(diào)控“一日游”的現(xiàn)象，7-8月房地產(chǎn)調(diào)控出現(xiàn)了轉(zhuǎn)折，從上半年的全面寬松，開(kāi)始出現(xiàn)收緊趨勢(shì)。收緊政策主要體現(xiàn)在了購(gòu)房資格與貸款兩個(gè)方面。

8月單月累計(jì)調(diào)控次數(shù)為32次，與7月持平，包括杭州、東莞、寧波、鄭州、深圳、南京、長(zhǎng)春、海口等10多個(gè)城市出臺(tái)調(diào)控政策，為樓市降溫。

從宏觀層面上看，中央一直在強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，如果有城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，樓市熱度過(guò)高，將會(huì)引來(lái)中央的關(guān)注以及政策上的及時(shí)調(diào)控。

從資金安全角度來(lái)說(shuō)，目前有些地方樓市泡沫重新抬頭，社科院也曾做出過(guò)預(yù)警，而且當(dāng)下房企的融資又在不斷收緊，這或?qū)⒁馕吨_(kāi)發(fā)商沒(méi)錢拿地蓋樓、爛尾樓泛濫、老百姓也貸不到錢付首付。房企不能順利回款，這對(duì)銀行的資金就提出了很大的挑戰(zhàn)。銀行出于防范此風(fēng)險(xiǎn)的考量，選擇收緊房貸理所當(dāng)然。

從人口流向上看，二三線城市人口涌入減慢，除個(gè)別強(qiáng)二線城市與重點(diǎn)城市還能不斷虹吸周邊人口之外，大多數(shù)城市都面臨著人口流入增長(zhǎng)緩慢的境況，拉動(dòng)樓市動(dòng)力減弱。

值得一提的是，“年末房貸難”是常見(jiàn)情況。每年各大銀行提供房貸的總額度是基本確定的，而且有限的額度還會(huì)在年初用掉大部分。今年一季度雖然受疫情影響，商品房成交量銳減，但在隨后的二季度各地樓市快速恢復(fù)，如深圳、杭州、等熱點(diǎn)城市甚至出現(xiàn)“萬(wàn)人搖”、“日光盤(pán)”等現(xiàn)象。臨近年末，房貸額度所剩不多，申請(qǐng)住房貸款會(huì)比現(xiàn)在更加困難。

總而言之，結(jié)合目前多個(gè)城市的幾方面情況來(lái)看，在某種程度上，都表明了買房、供房的壓力的確有所增加。

5、小 結(jié)

綜上所述，對(duì)于剛需人群而言，買房可謂宜早不宜遲，只要自己能夠負(fù)擔(dān)得起相應(yīng)房貸，盡早上車更好。部分城市已經(jīng)開(kāi)始上調(diào)首付比例、房貸利率，能趕著“金九銀十”買房，大概率能比年末貸款更容易，利率更低。

對(duì)于改善型需求的群體來(lái)說(shuō)，則因人而異，要看各個(gè)家庭的資金實(shí)力及對(duì)未來(lái)房產(chǎn)的實(shí)際用途，再作安排比較穩(wěn)妥。

注：資料來(lái)源于東莞市住房公積金管理中心及相關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)機(jī)構(gòu)

原創(chuàng)作者：中原薈

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