新京報 記者：張曉蘭

住房租賃租金監(jiān)管是一個長效機制，須從未來3年、5年甚至10年發(fā)展的角度看政策的落地執(zhí)行。

長租公寓企業(yè)的頻頻“暴雷”，已經(jīng)引發(fā)了社會各界包括監(jiān)管層的關(guān)注。日前，成都、杭州等地紛紛出臺租賃資金監(jiān)管制度。那么，應(yīng)如何看待各地出臺的資金監(jiān)管政策？對行業(yè)而言，將產(chǎn)生哪些深遠影響？在力度和時機上需要考量哪些要素？

在9月24日晚上新京報舉辦的“長租公寓頻頻暴雷，資金監(jiān)管加速行業(yè)變局？”圓桌論壇上，業(yè)界人士表示，資金監(jiān)管是行業(yè)準(zhǔn)入門檻，對風(fēng)險防控能發(fā)揮較大作用。不過，住房租賃租金監(jiān)管是一個長效機制，各地在出臺資金監(jiān)管政策時，也需把握好節(jié)奏和額度，不宜踩急剎車，須從未來3年、5年甚至10年發(fā)展的角度看政策的落地執(zhí)行。

并非監(jiān)控全流程租金，而是風(fēng)控資金

近兩個月以來，成都、杭州等地紛紛出臺租賃資金監(jiān)管制度。9月11日晚間，成都出臺《關(guān)于開展住房租賃資金監(jiān)管的通知》明確，自當(dāng)天起，新產(chǎn)生的租賃關(guān)系，承租人向住房租賃企業(yè)支付租金周期超過三個月的，住房租賃企業(yè)應(yīng)將收取的租金、押金和利用“租金貸”獲得的資金存入監(jiān)管賬戶，其中“租金貸”獲得的資金需住房租賃企業(yè)和承租人與貸款發(fā)放的金融機構(gòu)協(xié)商一致，將貸款方式取得的租金劃撥到監(jiān)管賬戶。

而8月17日出臺的杭州“租賃資金監(jiān)管”政策，也明確了租賃資金專戶使用及風(fēng)險防控金繳交的相應(yīng)要求。

除了地方性政策外，9月7日，住建部發(fā)布的《住房租賃條例(征求意見稿)》明確表示，住房租賃企業(yè)存在支付房屋權(quán)利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期長于給付房屋權(quán)利人租金周期等高風(fēng)險經(jīng)營行為的，房產(chǎn)管理等部門應(yīng)當(dāng)將其列入經(jīng)營異常名錄，加強對租金、押金使用等經(jīng)營情況的監(jiān)管。同時，進一步提出“直轄市、設(shè)區(qū)的市級人民政府可以建立住房租賃資金監(jiān)管制度，將租金、押金等納入監(jiān)管?！?/p>

對此，北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會秘書長趙慶祥指出，“資金監(jiān)管”這一說法，實則并不太準(zhǔn)確，并非特別界定的概念，比如杭州、成都、南京等地出臺的資金監(jiān)管的措施，本質(zhì)上是一種保障金，比如杭州需要一個月押金和兩個月租金，即三個月租金的錢存入賬號內(nèi)不能動，起到擔(dān)保作用，而不是監(jiān)管全流程的租金，因此，實際上是風(fēng)控資金。

資金監(jiān)管提升行業(yè)準(zhǔn)入門檻

值得一提的是，早在2007年，北京就出臺了北京市房屋租賃管理若干規(guī)定，其中，第二十六條指出，本市對房屋租賃經(jīng)紀(jì)委托代理業(yè)務(wù)實行銀行代收代付、風(fēng)險準(zhǔn)備金、客戶資金與自有資金分賬戶管理等資金監(jiān)管制度。

趙慶祥介紹稱，根據(jù)北京的經(jīng)驗，要監(jiān)管每一筆租金比較難，因為租金收取是小額、高頻的，量比較大，要進入專用存款賬號進行凍結(jié)，像目前新建商品房預(yù)售資金和存量商品房買賣房款一樣的操作，并不現(xiàn)實，但建立風(fēng)險保障金或風(fēng)控資金非常有必要。

趙慶祥進一步指出，從北京市場的監(jiān)管經(jīng)驗來說，風(fēng)險準(zhǔn)備金制度當(dāng)時落實得較好，黑中介、小中介和個人二房東繳不起這筆費用，因此，該制度也是一個行業(yè)準(zhǔn)入門檻，對防控風(fēng)險發(fā)揮了很大的作用，從2007年到2017年期間，北京沒有出現(xiàn)大企業(yè)卷錢跑路、資金鏈斷裂的問題。此外，該制度還解決了大量的糾紛，在司法執(zhí)行過程中，可用這筆資金先行賠付，起到風(fēng)險對沖和擔(dān)保作用。

“很多城市出臺政策，建立風(fēng)險準(zhǔn)備金或風(fēng)控資金，可以說是一個及時的措施?！壁w慶祥稱。

貝殼研究院高級分析師黃卉亦表示，隨著各地逐步推進資金監(jiān)管制度，一方面會倒逼住房租賃企業(yè)去提高經(jīng)營合法性和合規(guī)性，嚴(yán)禁長租短付、高進低出，以及違規(guī)使用“租金貸”的行為，健全企業(yè)內(nèi)部管理制度，不合規(guī)的企業(yè)也會逐步淘汰；另一方面，租金監(jiān)管也提高了住房租賃企業(yè)經(jīng)營的門檻，企業(yè)不再盲目進入，也加劇了優(yōu)勝劣汰，行業(yè)集中度會進一步提升。

建議有節(jié)奏推進，避免“一刀切”

不過，趙慶祥同時指出，各地在出臺資金監(jiān)管政策時，要把握好節(jié)奏，掌握好租金監(jiān)管的額度，并逐步有序推進，防止成為壓倒規(guī)范性企業(yè)的最后一根稻草。

趙慶祥解釋稱，住房租賃是微利行業(yè)，短時間內(nèi)讓企業(yè)凍結(jié)3個月租金，對企業(yè)來說是一個非常重大的影響，對頭部企業(yè)而言，短期內(nèi)可能需要繳納幾億元，這對于剛經(jīng)歷疫情，勉強生存下來的企業(yè)而言是一大考驗。

因此，趙慶祥建議，地方主管部門在出臺租金監(jiān)管政策時，要考慮當(dāng)下時點，要把握好節(jié)奏，“比如成都出臺的政策相對更好些，要求新增的租賃房屋，要監(jiān)管，但對存量的房屋消化是逐漸健全交易資金的監(jiān)管，而不是踩‘急剎車’和‘一刀切’?！?/p>

趙慶祥表示，“當(dāng)年出臺存量房交易資金監(jiān)管時，也出現(xiàn)了一些因政策的執(zhí)行和落地，企業(yè)突然資金鏈斷裂的問題，因此，可借鑒此前房改的相關(guān)辦法，‘老房老辦法，新房新辦法’，逐步過渡，不宜踩急剎車，因為住房租賃租金監(jiān)管是一個長效機制，必須從未來3年、5年甚至10年發(fā)展的角度來看政策的落地執(zhí)行。

黃卉也認為，推進租金監(jiān)管制度時，也需要分類監(jiān)管和分步實施，避免“一刀切”的做法，在對租賃風(fēng)險保證金的設(shè)置時，建議設(shè)立合理的比例和繳納方式，避免因過高的保障金而對正規(guī)經(jīng)營的企業(yè)帶來一定的金融負擔(dān)，對正規(guī)經(jīng)營企業(yè)，有較好信用基礎(chǔ)的，建議給予一定發(fā)展空間的支持。

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