新京報 記者：張曉蘭

業(yè)內認為，去杠桿化的確有可能會對部分高杠桿企業(yè)帶來較大的挑戰(zhàn)，但行業(yè)長期向好的發(fā)展趨勢不會改變，未來長租行業(yè)會進入一個有序發(fā)展階段。

每年的一、四季度是住房租賃市場的傳統(tǒng)淡季。今年，在疫情的影響下，長租公寓行業(yè)壓力尤大。在多城發(fā)布住房租賃資金監(jiān)管政策后，若在更大范圍內推廣，長租公寓是否會迎來“至暗時刻”？

9月24日晚，在新京報舉辦的“長租公寓頻頻暴雷，資金監(jiān)管加速行業(yè)變局？”圓桌論壇上，業(yè)界人士表示，今年四季度和明年一季度，去杠桿化的確有可能會對部分高杠桿企業(yè)帶來較大的挑戰(zhàn)，但行業(yè)長期向好的發(fā)展趨勢不會改變，未來長租行業(yè)會進入一個有序發(fā)展階段。

有門檻、有規(guī)矩，行業(yè)才能成熟

“行業(yè)經過前幾年快速發(fā)展，出現(xiàn)一定的盤整和波動是正常現(xiàn)象。” 北京房地產中介行業(yè)協(xié)會秘書長趙慶祥指出，租賃資金監(jiān)管或風控資金的繳存，是行業(yè)必須要有的制度設計和要求，正是因為有了這些制度措施，規(guī)范的企業(yè)才能脫穎而出，才能在競爭中顯示精細化運營能力、管理水平及服務能力，行業(yè)才能走得更遠。

在趙慶祥看來，發(fā)展過程中，不排除有一些企業(yè)由于資金監(jiān)管政策的落地，出現(xiàn)難以為繼、“跑路”現(xiàn)象，但這是行業(yè)發(fā)展必須要付出的成本。

值得一提的是，9月7日，住建部官網發(fā)布通知，就《住房租賃條例（征求意見稿）》公開征求意見。征求意見稿提出，住房租賃企業(yè)若存在“高進低出、長收短付”等高風險經營行為，將被列入經營異常名錄，加強對租金、押金使用等經營情況的監(jiān)管。

在此背景下，趙慶祥呼吁，隨著住房租賃相關制度的不斷完善，行業(yè)構建準入制度，即企業(yè)必須有經營范圍，且有符合條件的備案，包括實收資本、專業(yè)人員和管理能力的條件。

“企業(yè)有門檻，進入有規(guī)則和規(guī)矩，才能真正成為一個成熟的行業(yè)。相信隨著租金貸的限制，風控資金的繳存，以及資金監(jiān)管政策的落地，行業(yè)才能真正迎來穩(wěn)定、健康的未來?！壁w慶祥稱。

“行業(yè)將會自我修復，長期向好趨勢不變”

“對未來不會失去信心，反而會更有信心。”巴樂兔研究院院長高萌指出，將長租行業(yè)或與之相關聯(lián)的社會體系看成一個有機體系，這一有機體系一直在凈化中，雖然遇到一些外界病毒引發(fā)內在問題，但如同人體發(fā)燒抵抗感染一樣，行業(yè)會有自我修復的行為，即政府、監(jiān)管部門和從業(yè)者、租客、業(yè)主等各個角色會圍繞相關問題行動起來，找到相應方法讓行業(yè)健康發(fā)展。

高萌表示，長租公寓未來將是萬億市場規(guī)模，信心從來不會改變，目前出問題的企業(yè)僅是從業(yè)者中很小一部分，大部分企業(yè)經營都還是“向上”的。只是過去在一路狂奔過程中，在政策和資金支持下，有些從業(yè)者在制定策略、打法上有所跑偏，“推動政策監(jiān)管，才能讓行業(yè)找到更加健康的方向?！?/p>

貝殼研究院高級分析師黃卉亦對行業(yè)未來的發(fā)展充滿信心，在她看來，長期來看，長租公寓行業(yè)長期向好的趨勢不會改變，每個行業(yè)從萌芽發(fā)展到成熟都不是一蹴而就的，都需要經過一個不斷修復和糾正的過程。

“每年四季度和一季度是租賃行業(yè)的淡季，今年在疫情疊加影響下，確實會給企業(yè)帶來經營調整，尤其是在去杠桿大背景下?！辈贿^，黃卉同時表示，目前相關部門正加快推動住房租賃金融的發(fā)展，下一步有望解決長租公寓企業(yè)融資難、融資渠道窄的問題，探索長租公寓行業(yè)公募Reits試點，這將對長租公寓企業(yè)帶來相關利好。

部分高杠桿企業(yè)或將面臨較大挑戰(zhàn)

樂乎公寓創(chuàng)始人CEO羅意認為，未來長租行業(yè)會進入有序發(fā)展階段，行業(yè)內一些從事詐騙的團伙將會被清除出去，而更為重要的是公寓企業(yè)會更清楚地認識行業(yè)本質，房東和房客也會更加尊重長租運營企業(yè)在鏈條上的價值，從而愿意支付相應產品和服務溢價。

“長期來看，我對行業(yè)發(fā)展非常有信心，包括主管部門對長租公寓這一新生事物，也逐漸理解，且進入到有序立法的階段。”不過，羅意同時指出，今年四季度和明年一季度作為租賃行業(yè)傳統(tǒng)淡季，去杠桿化的確有可能會對部分高杠桿企業(yè)帶來較大挑戰(zhàn)。

“盡管初心向上，前幾年高收低出、高杠桿已讓部分長租公寓企業(yè)不堪重負，他們可能熬過了2019年的租金下行、2020年上半年的疫情影響，盡管主管部門也給他們定了兩年時間降杠桿，但當下外部環(huán)境可能會讓他們去杠桿的時間壓縮至幾個月，因此，帶來較大的挑戰(zhàn)。

即便如此，在羅意看來，依然不能用“至暗時刻”來形容長租公寓目前遇到的挑戰(zhàn)，其理由在于，并不是所有長租公寓都處于高杠桿階段，很多良性運營的企業(yè)已將杠桿降了下來。

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