新冠肺炎疫情的流行不僅讓美國的股市、債市、油市上躥下跳，也讓美國房地產市場陷入了空前寒冬之中——第一季度交易量大跌，第二季度的情況預計會更糟；與此同時飛速飆升的失業(yè)人口，也讓房貸大量違約的風險劇增。

不過，風險往往與機遇并存，在這個“黑天鵝”滿天飛的2020年，美國房產作為一種美元計價的資產，加上當?shù)剌^低的融資利率，對于全球投資者而言，依然有著不變的吸引力。

專家：房屋銷售或將下滑40%

當?shù)貢r間4月21日，美國NAR房產經紀協(xié)會公布的報告顯示，受新冠病毒疫情影響，今年3月美國成屋銷量環(huán)比2月下降了8.5%，創(chuàng)下2015年11月以來最大的月度降幅。美國四個主要地區(qū)市場的銷售均出現(xiàn)了萎縮，其中西部地區(qū)的跌幅最大(-13.6%)。

不過由于3月時，美國的疫情剛進入全面暴發(fā)階段，對房價的沖擊尚需時間傳導——NAR的報告顯示，3月份美國所有房屋的現(xiàn)房價格中位數(shù)為28.06萬美元，同比2019年3月上漲了8.0%，依舊保持著上漲趨勢。

NAR首席經濟學家勞倫斯·云(Lawrence Yun)表示，不幸的是由于疫情的暴發(fā)，房屋銷售在3月有所減弱，預計未來幾個月可能會繼續(xù)下滑到環(huán)比下降30%至40%左右。

NAR住房研究總監(jiān)丹尼爾·黑爾(Danielle Hale)也表示，今年早些時候，我們看到房源在逐漸增加，但隨著疫情蔓延，越來越少的賣家掛牌出售房屋。

無獨有偶，美國房地產信息平臺Redfin的最新研究也得出了相似結論。據(jù)Redfin統(tǒng)計，3月份，美國房屋銷售環(huán)比下滑了9.1%，新上市房源下滑了12.5%，但中位數(shù)價格與去年同期相比上漲了7.1%。而房屋成交量下跌最大的正是美國疫情形勢最嚴峻的紐約州，比如羅切斯特(Rochester)下跌了18.5%、紐約下跌了18.3%。

Redfin首席經濟學家馬爾(Taylor Marr)表示，3月中旬開始，疫情嚴重打擊了經濟，之后房地產活動幾乎都停止了，由于許多賣家猶豫要不要在經濟如此不確定的背景之下出售房屋，導致最近幾周待售房屋數(shù)量下降了20%以上；另一方面，隨著失業(yè)率激增，獲得銀行抵押貸款的難度也越來越大，這也進一步限制了買家的需求。

美國格威(房地產)咨詢公司(Fortune Gateway)董事長陳宏明(Eric Chen)在接受第一財經記者采訪時稱：“疫情對市場的沖擊的確很大，交易量大跌也是預期之中的事情。未來趨勢主要取決于疫情的變化，目前市場上大量的需求被壓制，一旦疫情好轉，交易量就會快速反彈，這只是時間問題?！?/p>

申請延期還房貸人數(shù)與日俱增

國際貨幣基金組織(IMF)4月中旬發(fā)布的《世界經濟展望報告》預測，今年美國經濟將萎縮5.9%，美聯(lián)儲最新的全國經濟形勢調查報告也顯示，美國經濟已陷入衰退，告別了歷史上最長的經濟擴張周期。

圣路易斯聯(lián)邦儲備銀行的經濟學家預計，最糟情況下，疫情將導致今年第二季度美國損失4700萬個就業(yè)崗位，失業(yè)率甚至可能會飆升至32%，而失業(yè)率和房貸大量違約的風險又息息相關。

根據(jù)美國抵押貸款銀行家協(xié)會(Mortgage Banker Association)最新統(tǒng)計，連日來申請延期還房貸的人數(shù)猛增，3月2日時，申請的比例還只有0.25%，4月5日時已升至3.74%，4月12日達到了5.95%，暫無放緩趨勢。其中吉利美(即美國政府全國抵押貸款協(xié)會)的客戶申請延期比例最高，已從4月5日的5.89%攀升至8.26%；房利美(FHMA)和房地美(FHA)申請延期的占比也從2.44%增至了4.64%。

美國抵押貸款銀行家協(xié)會(MBA)高級副總裁弗拉坦托尼(Mike Fratantoni)21日表示，過去一個月中，有超過2200萬美國人申請失業(yè)，因此房屋的主人們紛紛與抵押貸款服務商聯(lián)系，希望能夠延期還貸。弗拉坦托尼認為，由于疫情對經濟造成的破壞很難在短期內被消除，因此預計5月份時，申請延期的人數(shù)還會進一步上升。

從美國銀行業(yè)上周發(fā)布的財務數(shù)據(jù)來看，美國銀行業(yè)已拿出超過200億美元的壞賬撥備來準備應對可能出現(xiàn)的違約潮。

穆迪也預測，如果美國經濟因疫情在整個夏天甚至更久地處于封閉狀態(tài)，那么多達30%擁有住房貸款的美國人(約1500萬家庭)將無力繼續(xù)償還房貸。

陳宏明對第一財經記者表示，失業(yè)率上升導致一部分供不起房貸是正?，F(xiàn)象，只要疫情快速得到控制，影響就不會很大，但如果疫情長期持續(xù)下去，甚至出現(xiàn)第二波高峰，那么房地產市場的前景就難以樂觀。

風險與機遇并存

雖然當前的美國房地產市場存在不少風險，但以美元計價的美國房產對于全球投資者而言，依然頗具吸引力。

隨著3月份美聯(lián)儲一下子把基準利率降至零，MBA的最新數(shù)據(jù)顯示，當前美國30年期固定利率抵押貸款的平均合同利率已降至3.45%，處于歷史最低水平。

據(jù)亞洲房產科技集團居外IQI即將于4月24日發(fā)布的《海外疫情與海外房產報告》顯示，居外網用戶今年第一季度對美國房地產的詢盤量同比上升了48%。報告稱，由于融資非常便宜，有條件的海外買家可以利用美國的房貸市場，以較小的成本撬動購房杠桿，相對廉價的按揭貸款成本讓買家有信心隨著房價的長期上漲而獲益。

居外IQI執(zhí)行董事長奇米爾(Georg Chmiel)對第一財經記者表示：“在美國當前嚴重的疫情及經濟重創(chuàng)下，美國房產界對海外買家市場將更加依賴，而中國出色的疫情控制及迅速復工，無疑使美國房產界更看重中國買家市場。即使白宮剛推出暫停移民的舉措，也不會影響到投資移民計劃如EB-5，畢竟海外買家的房產投資能夠給美國創(chuàng)造新的工作機會?！?/p>

陳宏明表示，房貸利率維持在低點，能夠在一定程度上刺激買家入場——當然前提是經濟能夠快速回暖，這樣買家才有足夠的收入還貸。他認為，對于海外投資者來說，當前最好的策略是準備好資金，因為一旦疫情好轉，價格和交易量可能會迅速同步上漲，“這個拐點的機會可能很快會到來?！?/p>

此外，美國每個州受疫情影響不一，也導致房地產市場的趨勢有所不同，比如東南部的佛羅里達州3月的房屋銷售就出現(xiàn)了逆勢上升。

美國房產紀經人網絡BHHS佛羅里達州坦帕灣(Tampa)經紀人Lena Tan對第一財經記者表示：“疫情期間我們這邊樓市熱度不降反升。坦帕的市場與加(利福尼亞)州、紐約和奧蘭多等熱鬧的市場不同。坦帕是美國首次購房人最青睞的市場之一，這里的房價中位數(shù)僅21萬美元，且生活費用很低，在佛州居住也無個人所得稅。這里氣候宜人，全年都可以進行戶外活動，或許正是受疫情影響，坦帕灣的這些特色反而獲得了更多購房者的關注?！?/p>

來源：第一財經

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