新冠肺炎疫情的流行不僅讓美國的股市、債市、油市上躥下跳，也讓美國房地產(chǎn)市場陷入了空前寒冬之中——第一季度交易量大跌，第二季度的情況預(yù)計(jì)會(huì)更糟；與此同時(shí)飛速飆升的失業(yè)人口，也讓房貸大量違約的風(fēng)險(xiǎn)劇增。

不過，風(fēng)險(xiǎn)往往與機(jī)遇并存，在這個(gè)“黑天鵝”滿天飛的2020年，美國房產(chǎn)作為一種美元計(jì)價(jià)的資產(chǎn)，加上當(dāng)?shù)剌^低的融資利率，對(duì)于全球投資者而言，依然有著不變的吸引力。

專家：房屋銷售或?qū)⑾禄?0%

當(dāng)?shù)貢r(shí)間4月21日，美國NAR房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)公布的報(bào)告顯示，受新冠病毒疫情影響，今年3月美國成屋銷量環(huán)比2月下降了8.5%，創(chuàng)下2015年11月以來最大的月度降幅。美國四個(gè)主要地區(qū)市場的銷售均出現(xiàn)了萎縮，其中西部地區(qū)的跌幅最大(-13.6%)。

不過由于3月時(shí)，美國的疫情剛進(jìn)入全面暴發(fā)階段，對(duì)房價(jià)的沖擊尚需時(shí)間傳導(dǎo)——NAR的報(bào)告顯示，3月份美國所有房屋的現(xiàn)房價(jià)格中位數(shù)為28.06萬美元，同比2019年3月上漲了8.0%，依舊保持著上漲趨勢。

NAR首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家勞倫斯·云(Lawrence Yun)表示，不幸的是由于疫情的暴發(fā)，房屋銷售在3月有所減弱，預(yù)計(jì)未來幾個(gè)月可能會(huì)繼續(xù)下滑到環(huán)比下降30%至40%左右。

NAR住房研究總監(jiān)丹尼爾·黑爾(Danielle Hale)也表示，今年早些時(shí)候，我們看到房源在逐漸增加，但隨著疫情蔓延，越來越少的賣家掛牌出售房屋。

無獨(dú)有偶，美國房地產(chǎn)信息平臺(tái)Redfin的最新研究也得出了相似結(jié)論。據(jù)Redfin統(tǒng)計(jì)，3月份，美國房屋銷售環(huán)比下滑了9.1%，新上市房源下滑了12.5%，但中位數(shù)價(jià)格與去年同期相比上漲了7.1%。而房屋成交量下跌最大的正是美國疫情形勢最嚴(yán)峻的紐約州，比如羅切斯特(Rochester)下跌了18.5%、紐約下跌了18.3%。

Redfin首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬爾(Taylor Marr)表示，3月中旬開始，疫情嚴(yán)重打擊了經(jīng)濟(jì)，之后房地產(chǎn)活動(dòng)幾乎都停止了，由于許多賣家猶豫要不要在經(jīng)濟(jì)如此不確定的背景之下出售房屋，導(dǎo)致最近幾周待售房屋數(shù)量下降了20%以上；另一方面，隨著失業(yè)率激增，獲得銀行抵押貸款的難度也越來越大，這也進(jìn)一步限制了買家的需求。

美國格威(房地產(chǎn))咨詢公司(Fortune Gateway)董事長陳宏明(Eric Chen)在接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)稱：“疫情對(duì)市場的沖擊的確很大，交易量大跌也是預(yù)期之中的事情。未來趨勢主要取決于疫情的變化，目前市場上大量的需求被壓制，一旦疫情好轉(zhuǎn)，交易量就會(huì)快速反彈，這只是時(shí)間問題?！?/p>

申請延期還房貸人數(shù)與日俱增

國際貨幣基金組織(IMF)4月中旬發(fā)布的《世界經(jīng)濟(jì)展望報(bào)告》預(yù)測，今年美國經(jīng)濟(jì)將萎縮5.9%，美聯(lián)儲(chǔ)最新的全國經(jīng)濟(jì)形勢調(diào)查報(bào)告也顯示，美國經(jīng)濟(jì)已陷入衰退，告別了歷史上最長的經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張周期。

圣路易斯聯(lián)邦儲(chǔ)備銀行的經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)計(jì)，最糟情況下，疫情將導(dǎo)致今年第二季度美國損失4700萬個(gè)就業(yè)崗位，失業(yè)率甚至可能會(huì)飆升至32%，而失業(yè)率和房貸大量違約的風(fēng)險(xiǎn)又息息相關(guān)。

根據(jù)美國抵押貸款銀行家協(xié)會(huì)(Mortgage Banker Association)最新統(tǒng)計(jì)，連日來申請延期還房貸的人數(shù)猛增，3月2日時(shí)，申請的比例還只有0.25%，4月5日時(shí)已升至3.74%，4月12日達(dá)到了5.95%，暫無放緩趨勢。其中吉利美(即美國政府全國抵押貸款協(xié)會(huì))的客戶申請延期比例最高，已從4月5日的5.89%攀升至8.26%；房利美(FHMA)和房地美(FHA)申請延期的占比也從2.44%增至了4.64%。

美國抵押貸款銀行家協(xié)會(huì)(MBA)高級(jí)副總裁弗拉坦托尼(Mike Fratantoni)21日表示，過去一個(gè)月中，有超過2200萬美國人申請失業(yè)，因此房屋的主人們紛紛與抵押貸款服務(wù)商聯(lián)系，希望能夠延期還貸。弗拉坦托尼認(rèn)為，由于疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)造成的破壞很難在短期內(nèi)被消除，因此預(yù)計(jì)5月份時(shí)，申請延期的人數(shù)還會(huì)進(jìn)一步上升。

從美國銀行業(yè)上周發(fā)布的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來看，美國銀行業(yè)已拿出超過200億美元的壞賬撥備來準(zhǔn)備應(yīng)對(duì)可能出現(xiàn)的違約潮。

穆迪也預(yù)測，如果美國經(jīng)濟(jì)因疫情在整個(gè)夏天甚至更久地處于封閉狀態(tài)，那么多達(dá)30%擁有住房貸款的美國人(約1500萬家庭)將無力繼續(xù)償還房貸。

陳宏明對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，失業(yè)率上升導(dǎo)致一部分供不起房貸是正?，F(xiàn)象，只要疫情快速得到控制，影響就不會(huì)很大，但如果疫情長期持續(xù)下去，甚至出現(xiàn)第二波高峰，那么房地產(chǎn)市場的前景就難以樂觀。

風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇并存

雖然當(dāng)前的美國房地產(chǎn)市場存在不少風(fēng)險(xiǎn)，但以美元計(jì)價(jià)的美國房產(chǎn)對(duì)于全球投資者而言，依然頗具吸引力。

隨著3月份美聯(lián)儲(chǔ)一下子把基準(zhǔn)利率降至零，MBA的最新數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前美國30年期固定利率抵押貸款的平均合同利率已降至3.45%，處于歷史最低水平。

據(jù)亞洲房產(chǎn)科技集團(tuán)居外IQI即將于4月24日發(fā)布的《海外疫情與海外房產(chǎn)報(bào)告》顯示，居外網(wǎng)用戶今年第一季度對(duì)美國房地產(chǎn)的詢盤量同比上升了48%。報(bào)告稱，由于融資非常便宜，有條件的海外買家可以利用美國的房貸市場，以較小的成本撬動(dòng)購房杠桿，相對(duì)廉價(jià)的按揭貸款成本讓買家有信心隨著房價(jià)的長期上漲而獲益。

居外IQI執(zhí)行董事長奇米爾(Georg Chmiel)對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示：“在美國當(dāng)前嚴(yán)重的疫情及經(jīng)濟(jì)重創(chuàng)下，美國房產(chǎn)界對(duì)海外買家市場將更加依賴，而中國出色的疫情控制及迅速復(fù)工，無疑使美國房產(chǎn)界更看重中國買家市場。即使白宮剛推出暫停移民的舉措，也不會(huì)影響到投資移民計(jì)劃如EB-5，畢竟海外買家的房產(chǎn)投資能夠給美國創(chuàng)造新的工作機(jī)會(huì)?！?/p>

陳宏明表示，房貸利率維持在低點(diǎn)，能夠在一定程度上刺激買家入場——當(dāng)然前提是經(jīng)濟(jì)能夠快速回暖，這樣買家才有足夠的收入還貸。他認(rèn)為，對(duì)于海外投資者來說，當(dāng)前最好的策略是準(zhǔn)備好資金，因?yàn)橐坏┮咔楹棉D(zhuǎn)，價(jià)格和交易量可能會(huì)迅速同步上漲，“這個(gè)拐點(diǎn)的機(jī)會(huì)可能很快會(huì)到來。”

此外，美國每個(gè)州受疫情影響不一，也導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的趨勢有所不同，比如東南部的佛羅里達(dá)州3月的房屋銷售就出現(xiàn)了逆勢上升。

美國房產(chǎn)紀(jì)經(jīng)人網(wǎng)絡(luò)BHHS佛羅里達(dá)州坦帕灣(Tampa)經(jīng)紀(jì)人Lena Tan對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示：“疫情期間我們這邊樓市熱度不降反升。坦帕的市場與加(利福尼亞)州、紐約和奧蘭多等熱鬧的市場不同。坦帕是美國首次購房人最青睞的市場之一，這里的房價(jià)中位數(shù)僅21萬美元，且生活費(fèi)用很低，在佛州居住也無個(gè)人所得稅。這里氣候宜人，全年都可以進(jìn)行戶外活動(dòng)，或許正是受疫情影響，坦帕灣的這些特色反而獲得了更多購房者的關(guān)注?！?/p>

來源：第一財(cái)經(jīng)

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