商品房預(yù)售制改革勢(shì)在必行取消預(yù)售制將有何影響?

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-09-12 12:11

文/駱振心

關(guān)于取消商品房預(yù)售制的呼聲再起，有官方媒體披露監(jiān)管層人士表示對(duì)預(yù)售制度存在是否合理，下一步將加強(qiáng)對(duì)此方面的討論，商品房預(yù)售制度已經(jīng)站在了十字路口。今年由于疫情的影響，一些長(zhǎng)期爛尾樓盤開始被媒體報(bào)道，比如昆明市爛尾樓“別樣幸福城”的業(yè)主由于沒(méi)有收入來(lái)源，只得搬進(jìn)爛尾樓居住。近年來(lái)由于房地產(chǎn)商跑路，以及延期交房和樓盤爛尾的數(shù)量日漸增多，社會(huì)公眾對(duì)商品房預(yù)售制的質(zhì)疑也越來(lái)越多，改革已經(jīng)勢(shì)在必行，這無(wú)疑將對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

商品房預(yù)售制是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)基本的制度安排，借鑒了我國(guó)香港“賣樓花”的做法，改革開放之初引入內(nèi)地，后來(lái)在總結(jié)各地經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，于1994年頒布了《城市房地產(chǎn)管理法》，對(duì)預(yù)售條件、監(jiān)管作出了原則性規(guī)定，正式確立了商品房預(yù)售制度。房地產(chǎn)主管部門據(jù)此制定了實(shí)施辦法和細(xì)則，商品房預(yù)售必須取得“預(yù)售證”，對(duì)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)預(yù)售許可提交的證件及資料、程序辦理進(jìn)行了嚴(yán)格規(guī)定，預(yù)售制度也逐漸成為商品房市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的核心管理制度之一。

2019年全國(guó)商品房期房銷售面積為1.47億平方米，占商品房總銷售面積的85.5%，比2005年提高了22.5個(gè)百分點(diǎn)，說(shuō)明預(yù)售制已經(jīng)成為我國(guó)商品房銷售的最主要方式。預(yù)售制度之所以能夠迅速發(fā)展并且還在不斷擴(kuò)大，其主要原因有兩點(diǎn)。一是加快了房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金周轉(zhuǎn)。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，在房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源中，定金和預(yù)收款的比重始終維持在20%~30%，是“銀行貸款”項(xiàng)目的2倍左右，通過(guò)預(yù)售制度縮短了房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流回籠的周期，適應(yīng)了房地產(chǎn)開發(fā)資金密集的要求和特點(diǎn)。二是期房的價(jià)格更加優(yōu)惠。對(duì)比2005年以來(lái)40個(gè)大中城市的期房均價(jià)和現(xiàn)房均價(jià)，在絕大多數(shù)月份中，期房售價(jià)要低于現(xiàn)房約10~20個(gè)百分點(diǎn)。預(yù)售制度可以降低房屋的價(jià)格，有利于購(gòu)房者，可以帶動(dòng)住房需求。應(yīng)該說(shuō)，預(yù)售制度在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展上發(fā)揮了重要作用，但是也暴露出了一些問(wèn)題。

預(yù)售制度的本質(zhì)是房地產(chǎn)商向購(gòu)買者融資的行為，如果取消預(yù)售制度，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響首當(dāng)其沖。在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的初期，房地產(chǎn)商普遍體量較小，融資渠道受限，通過(guò)預(yù)售制度可以解決房地產(chǎn)企業(yè)融資困難，房地產(chǎn)企業(yè)可以快速發(fā)展壯大。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過(guò)高速發(fā)展后，已經(jīng)出現(xiàn)了向頭部企業(yè)集中的趨勢(shì)，行業(yè)的分化也逐漸明顯。2019年，全國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)銷售總額和面積增速分別為16.3%和13.5%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國(guó)平均水平。百?gòu)?qiáng)企業(yè)的銷售市場(chǎng)份額也達(dá)到了61.5%，比上年提高了5.2個(gè)百分點(diǎn)，集中態(tài)勢(shì)進(jìn)一步明顯。如果預(yù)售制取消，房地產(chǎn)企業(yè)融資要全部依靠資本市場(chǎng)，只有一些大型企業(yè)才能籌集到便宜的資金，而一些小企業(yè)融資成本將會(huì)大大提高，最終將會(huì)退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。預(yù)售制度取消將會(huì)進(jìn)一步強(qiáng)化當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)集中和分化的態(tài)勢(shì)，加快房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展格局的調(diào)整。

取消預(yù)售制度對(duì)房?jī)r(jià)的影響客觀存在，大概率會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上行。一方面，由于城鎮(zhèn)化進(jìn)程還將持續(xù)，房地產(chǎn)價(jià)格在短期內(nèi)還將保持溫和上行的態(tài)勢(shì)；另一方面，預(yù)售制取消意味著房企無(wú)法拿到無(wú)息資金，房地產(chǎn)開發(fā)的融資成本增加，最終要反映到商品房?jī)r(jià)格上。但對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)的上漲并不意味著取消預(yù)售制度會(huì)造成損失，由于不需要提前預(yù)交購(gòu)買款，可以將這些閑置資金進(jìn)行投資，用來(lái)對(duì)沖房?jī)r(jià)上漲，而且購(gòu)買現(xiàn)房可以更好地把握房屋的質(zhì)量、按時(shí)交房等方面。

從國(guó)際范圍來(lái)看，商品房預(yù)售也是國(guó)際通用的商業(yè)銷售模式，大都按工程進(jìn)度來(lái)分期支付房款，模式設(shè)計(jì)更加科學(xué)。比如新加坡和德國(guó)的預(yù)售款都是分期繳納，新加坡簽訂合同后支付20%的預(yù)付款，完成地基再支付10%，完成整體框架再支付10%，磚墻、門窗、水電等完成后再交5%，最后再確認(rèn)交40%。德國(guó)也是按工程進(jìn)度支付，如果建設(shè)進(jìn)度延遲，購(gòu)房者可以推遲付款，要求付款折扣等?？傮w上看，新加坡和德國(guó)房地產(chǎn)運(yùn)行較好，經(jīng)驗(yàn)值得我們充分借鑒和吸收。

目前海南已經(jīng)宣布全面推行現(xiàn)房銷售，對(duì)商品房銷售進(jìn)行積極探索，可以積累相關(guān)經(jīng)驗(yàn)。預(yù)售制度改革牽一發(fā)而動(dòng)全身，需要全國(guó)一盤棋，積極穩(wěn)妥推進(jìn)，應(yīng)當(dāng)著重關(guān)注幾個(gè)方面。一是設(shè)立過(guò)渡期。由于預(yù)售制度是房地產(chǎn)開發(fā)的主流，涉及面廣，需要平穩(wěn)過(guò)渡，避免房企出現(xiàn)資金鏈斷裂，造成系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。因此，可以建立3~5年的過(guò)渡期，給房地產(chǎn)企業(yè)以緩沖時(shí)間，有利于更好地實(shí)現(xiàn)改革的目的。二是鼓勵(lì)多種形式競(jìng)爭(zhēng)。對(duì)銷售模式不預(yù)先設(shè)定路線，可以鼓勵(lì)現(xiàn)房銷售、按工程進(jìn)度預(yù)付等多種形式共存，由購(gòu)買者來(lái)選擇，不搞一刀切。通過(guò)不同模式之間的競(jìng)爭(zhēng)，可以找到適合房地產(chǎn)發(fā)展實(shí)際的路子。三是加強(qiáng)監(jiān)管系統(tǒng)設(shè)計(jì)?？梢猿浞诌\(yùn)用大數(shù)據(jù)等信息化技術(shù)，在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)行和工程進(jìn)度等方面建立更加科學(xué)的檢測(cè)體系，對(duì)可能存在的隱患可以預(yù)報(bào)預(yù)警，相關(guān)部門迅速及時(shí)介入，通過(guò)加強(qiáng)監(jiān)管確保改革取得預(yù)期效果。

作者為經(jīng)濟(jì)學(xué)博士

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