武漢，還是房產(chǎn)流量第一城？圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)

　　楊光華 最近，有外地朋友咨詢(xún)武漢買(mǎi)房的三個(gè)問(wèn)題：

　　武漢的房子，值不值得買(mǎi)(300785,股吧)；買(mǎi)哪里好；打折大嗎？

　　4月1日-21日，武漢新建商品住宅成交3127套，日均149套。

　　由此推測(cè)，武漢4月新建住宅成交量約4470套。

　　2020年4月的日均149套，與2019年的日均573套相比，相當(dāng)于恢復(fù)26%?？梢钥闯?，武漢樓市開(kāi)始“熱身”。

　　用4月的21天，復(fù)盤(pán)還原，也許能管中窺豹。

　　01

　　4月的21天時(shí)間，武漢的開(kāi)發(fā)商復(fù)工，售樓部開(kāi)放。

　　沒(méi)有選擇在解封的第7天時(shí)，復(fù)盤(pán)武漢樓市。原因在于時(shí)間跨度太短，市場(chǎng)不真實(shí)。

　　4月的21天時(shí)間，武漢新建商品住宅累計(jì)成交3127套，平均每天成交149套。

　　最高成交在4月16日，單日成交383套。 　　

　　21天里，新建商品住宅成交最多的區(qū)域是漢陽(yáng)（529套），最少的區(qū)域是江漢（30套）。

　　另一個(gè)數(shù)據(jù)是預(yù)售許可證的簽發(fā)。

　　3月31日-4月12日，武漢僅簽發(fā)9張預(yù)證；4月13日-14日，兩天時(shí)間，武漢簽發(fā)9張預(yù)證；4月14日-20日，6天時(shí)間，簽發(fā)17張預(yù)證。

　　上述住宅成交與預(yù)證數(shù)據(jù)，只是市場(chǎng)的一個(gè)側(cè)面，并非全貌。

　　不過(guò)，市場(chǎng)正在緩慢復(fù)蘇。

　　02

　　4月的21天時(shí)間，武漢樓市是焦慮的。

　　之前，沒(méi)有解封，他們焦慮上班，打開(kāi)售樓部。

　　如今，售樓部開(kāi)放了，他們焦慮客戶(hù)與業(yè)績(jī)。

　　此時(shí)的買(mǎi)房人，猶豫、觀望、等待。等待市場(chǎng)降價(jià)，也擔(dān)心市場(chǎng)突然火爆。

　　4月的21天時(shí)間，開(kāi)發(fā)商賣(mài)房，用上十八班武藝。

　　保利的百套新房，5000元訂房，一成首付起，最高2萬(wàn)元補(bǔ)貼；

　　龍湖的抖音直播賣(mài)房，小伙伴們猛刷火箭，送小心心；

　　碧桂園湖北區(qū)域的媒體專(zhuān)屬購(gòu)房節(jié)，9-9.9折；萬(wàn)達(dá)的閃付，8.8元抵1萬(wàn)元；華潤(rùn)華中大區(qū)21盤(pán)聯(lián)動(dòng)，千余套一口價(jià)房源；

　　萬(wàn)科多個(gè)樓盤(pán)打出5000抵5萬(wàn)，恒大有項(xiàng)目78折，其他開(kāi)發(fā)商有推大學(xué)生安居8折，soho88折。

　　綠地的健康宅2.0，電建地產(chǎn)的“健康悅家購(gòu)房節(jié)”，華發(fā)的“華發(fā)好房”，上坤、奧山、北辰、越秀等定向送出健康禮包。

　　不過(guò)，狠招還沒(méi)有出現(xiàn)。

　　5月份開(kāi)始，武漢樓市將是千軍萬(wàn)馬過(guò)獨(dú)木橋。一批原定下半年上市的住宅項(xiàng)目，提前入市。

　　這是源于預(yù)證申辦條件的微調(diào)。

　　在《武漢房企復(fù)工的六條措施》中規(guī)定，“2020年10月1日以前取得施工許可證的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其開(kāi)發(fā)投資額達(dá)到25%以上，且高層建筑形象進(jìn)度達(dá)到1/4以上、多層（含六躍七層）及低層建筑形象進(jìn)度達(dá)到正負(fù)零，即可申請(qǐng)辦理預(yù)售許可?！?/p>

　　4月20日，湖北發(fā)布28項(xiàng)措施，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)與建筑業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。

　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)措施中，提出“合理調(diào)整監(jiān)管措施”，主要是調(diào)整預(yù)售許可、預(yù)售監(jiān)管資金與土地競(jìng)賣(mài)保證金等三個(gè)供給端的措施。

　　在需求端，提出“加大財(cái)政金融支持”，與買(mǎi)房人最相關(guān)的是，“完善差異化個(gè)人住房貸款服務(wù)”。

　　對(duì)特定人群，靈活調(diào)整房貸還款安排，合理延后還款期限；鼓勵(lì)適當(dāng)為受疫情影響失去收入來(lái)源的個(gè)人減免房貸利息。

　　堅(jiān)持“房住不炒”，堅(jiān)持房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策不變，促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，成為當(dāng)前的主基調(diào)。

　　一業(yè)內(nèi)同行表示，今年武漢遠(yuǎn)城區(qū)將赤裸價(jià)格戰(zhàn)，中心區(qū)則是調(diào)性?xún)r(jià)格戰(zhàn)。不僅要房子好，還要便宜。后期，那些高價(jià)拿地的項(xiàng)目將很尷尬。

　　03

　　3位分管營(yíng)銷(xiāo)的朋友，與我分享了他們對(duì)后市的觀點(diǎn)。

　　他們是最了解武漢市場(chǎng)實(shí)情的一批人。

　　他們均預(yù)測(cè)，今年武漢樓市將非常艱難。

　　一世界500強(qiáng)房企營(yíng)銷(xiāo)總表示，市場(chǎng)還處于冷清期。這個(gè)時(shí)間還要持續(xù)兩三個(gè)月。但開(kāi)發(fā)商的降價(jià)空間有限。今年賣(mài)的房子，都是最近兩年拿的微利或虧損的地?！?019年以前，武漢樓市是非正常狀態(tài)，今年將回歸正常?！?/p>

　　一國(guó)企房企營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，“最近兩周，上門(mén)量與成交量，恢復(fù)了不到疫情前的一半”，“短期內(nèi)看淡武漢市場(chǎng)，成交量會(huì)萎縮，中長(zhǎng)期還是看好武漢市場(chǎng)?！?/p>

　　一港資房企營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，武漢樓市的這輪周期要持續(xù)一到兩年，“開(kāi)發(fā)商加快推貨速度，醞釀促銷(xiāo)政策，同時(shí)也在觀察市場(chǎng)變動(dòng)。”

　　市場(chǎng)最終是供需決定的。

　　一方面，武漢的土地供應(yīng)將猛增，市場(chǎng)上的新房將跟隨增加。這就是供應(yīng)大增。另一方面，購(gòu)房需求將銳減。主要是人們收入不穩(wěn)定或降薪、公司虧損等背景下，不敢買(mǎi)房。

　　一增一減，直接影響買(mǎi)房人的心理預(yù)期。

　　在悲觀的同時(shí)，也有樂(lè)觀。

　　武漢的抗疫經(jīng)驗(yàn)、城市治理能力、公共基礎(chǔ)配套，比疫情前均有大幅提升。套用張教授的那句名言，“武漢是中國(guó)最安全的城市?！睆漠a(chǎn)業(yè)與住宅投資的角度，武漢也是中國(guó)相對(duì)安全的城市之一。

　　此時(shí)的武漢市場(chǎng)，還差一個(gè)刺激政策，或者說(shuō)是一個(gè)大招。

　　沒(méi)有這個(gè)大招，武漢樓市會(huì)非常困難。

　　4月20日，武漢發(fā)布二季度170個(gè)項(xiàng)目可售，約7萬(wàn)套新房源，供應(yīng)充足。若加上15萬(wàn)套庫(kù)存，累計(jì)22萬(wàn)套房源。

　　有人測(cè)算，未來(lái)兩年，武漢商品住宅潛在庫(kù)存68萬(wàn)套。

　　04

　　行情再差，也有人買(mǎi)房賣(mài)房。

　　對(duì)比2019年武漢樓市，陽(yáng)邏、漢南等不限購(gòu)區(qū)域，成為外地人投資的熱點(diǎn)。單套總價(jià)100萬(wàn)左右，不限購(gòu)。這些區(qū)域的地鐵規(guī)劃與快速路，拉近了與武漢主城區(qū)的時(shí)間距離較短。

　　在中心城區(qū)的4-5w豪宅，也是熱點(diǎn)。武漢已有800-1000萬(wàn)級(jí)的超級(jí)剛需，他們賣(mài)掉手中的房產(chǎn)，再換豪宅盤(pán)。這些人多是80后、90后對(duì)生活品質(zhì)有要求。

　　這兩類(lèi)剛需，依舊是武漢樓市的熱點(diǎn)。

　　二季度可售的170個(gè)項(xiàng)目中，江岸有10個(gè)，江漢有3個(gè)，武昌有6個(gè)。三個(gè)主城核心區(qū)的新項(xiàng)目，占總數(shù)的11%。黃陂區(qū)（23個(gè)）、新洲區(qū)（23個(gè)）、東西湖區(qū)（20個(gè)），位居二季度樓盤(pán)數(shù)量前三強(qiáng)，也印證了郊區(qū)的價(jià)格戰(zhàn)將開(kāi)始。

　　同時(shí)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，武漢市場(chǎng)的需求端，還缺少刺激政策。如首付比例、再次改善買(mǎi)房資格等。

　　如果房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下滑，將反過(guò)來(lái)拖累武漢的經(jīng)濟(jì)。

　　［后記］

　　最近，提出堅(jiān)持“房住不炒”，用宏觀政策，對(duì)沖疫情影響。

　　積極的財(cái)政政策、穩(wěn)健的貨幣政策，降準(zhǔn)、降息、再貸款，支持中小微企業(yè)。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平說(shuō)，當(dāng)前社會(huì)一個(gè)重要矛盾，是人民群眾疫情后日益強(qiáng)烈的報(bào)復(fù)性消費(fèi)的需求，和口袋里沒(méi)錢(qián)之間的矛盾。

　　對(duì)于武漢樓市來(lái)說(shuō)，有錢(qián)的，沒(méi)買(mǎi)房名額；有名額的，錢(qián)少，將是主要矛盾。對(duì)于武漢市場(chǎng)，我也是短期看弱，長(zhǎng)期看好。

　　對(duì)于買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)，疫情、經(jīng)濟(jì)等不確定性，留錢(qián)熬過(guò)苦日子。

　　對(duì)武漢的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，業(yè)績(jī)?nèi)蝿?wù)不變，起跑即沖刺，找到消失的買(mǎi)房人。

　　武漢這種特殊的城市，房地產(chǎn)若沒(méi)有大政策，苦日子可能剛剛開(kāi)始。

　　文｜楊光華（地產(chǎn)寫(xiě)字人）

（責(zé)任編輯：徐帥 ）

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