原標題：新加坡住房模式能否成功復制于中國？

近日，有城市住建局負責人表示，要學習新加坡，未來的住房比例是“六比四”，即目標是60%市民能夠住在政府提供的租賃或出售的住房中。這引發(fā)了較大的關注與爭議。

新加坡住房模式能否成功復制中國大城市？

要回答這個問題，首先要弄清楚：新加坡住房模式的核心是什么？有哪些基本實現條件？

所謂新加坡住房模式，其核心是在城市人口規(guī)模適中且穩(wěn)定的背景下，政府通過對土地資源的有力控制及財政巨額補貼，幫助本地居民以較低成本實現居者有其屋。新加坡住房模式的核心載體是組屋（性質上類似于我國上世紀90年代末的經濟適用房）。政府投資興建組屋，并以低廉的價格出售給國民。據統計，截至2016年，高達82%的新加坡公民居住在組屋里，組屋自有率在90%以上。新加坡由此成為高人口密度城市住房模式的典范之一。

當然，新加坡住房模式并非簡單地由政府大規(guī)模供應低價住宅，它同樣是一個復雜精密的體系。據筆者考證，其隱含基本實現條件至少包括：

一是人口規(guī)模適中且相對穩(wěn)定。根據新加坡《2019年人口簡報》，截至2019年6月，新加坡的總人口為570萬。這個規(guī)模僅與江西省南昌市的人口規(guī)模（(2019年末560.06 萬常住人口)大體相當。如果城市人口規(guī)?；鶖颠^大或膨脹較快，則政府補貼全體居民建房有財政破產的風險。

二是政府掌控了相當數量的土地資源。新加坡在獨立前，國有土地的數量約占國土總面積的60%左右。新加坡獨立以后，國家通過較低成本征用個人土地的辦法擴大了國有土地，全國私人占有的土地面積已由獨立前的40%下降至20%左右。政府可以低成本提供大量土地供住房建造，才使新加坡住房模式成為現實。

三是政府財力雄厚，財政有能力和意愿補貼住房建設。新加坡政府對建屋發(fā)展局(HDB)提供大量財政補貼和住房發(fā)展貸款以實施組屋建設。由于組屋以低于建設成本價格出售，導致建屋發(fā)展局每年都發(fā)生巨額赤字（虧損），該赤字需要由政府補助金來彌補。從1960年開始撥款至2013年，HDB累計的獲得的政府補助金為223.75億新元。僅2017財年，新加坡政府為HDB提供的補貼為20億新元。這得益于新加坡經濟起飛，政府可支配的財力充裕，使得財政大規(guī)模補貼住房建設成為可能。

四是政府提供的福利性住宅僅需覆蓋“本地居民”。新加坡既是城市又是國家，由于龐大的外來勞工并非國民，政府并無義務為其提供自有住房。新加坡《2019年人口簡報》顯示，新加坡570萬常住人口中，公民350萬占61.4%，永久居民53萬占9.2%，非居民人口168萬占29.4%。根據新加坡政府的相關規(guī)定，有資格申購新建組屋的僅為占常住人口61.4%的公民，且年滿21歲（已婚）或35歲（未婚）。占常住人口9.2%的永久居民僅有資格購買二手組屋，但是二手組屋較一手組屋約升值30%，福利性已經大為減弱。這與杭州等城市的新房購房“萬人搖”類似，一二手房價格倒掛是政府過度干預市場的普遍現象。

由于本地勞動力短缺，外來人員一直是新加坡勞動力的重要組成部分。2019年，新加坡總人口約570萬，其中非居民人口接近170萬，近140萬為外來工作人士。占總人口約三成的龐大外來人口，沒有資格購買政府組屋。他們要么以較高的市場價租購住宅，要么只能居住在條件較為惡劣的務工宿舍內（另一個版本的籠屋）。這些外籍勞工主要來自馬來西亞、孟加拉國、緬甸等東南亞國家，從事著體力活，包括建筑、制造、海事造船、加工和服務業(yè)。統計數據顯示，目前新加坡有多達32.3萬名外籍務工人員居住在務工宿舍，其中20萬人住在43家專用宿舍，每處宿舍可容納3000至2萬人不等。其余十余萬人則住在工廠改建的宿舍，或是工地臨時建造的小型宿舍。

來源：新加坡《2019年人口簡報》

綜上可見，經濟快速增長政府財力雄厚、政府能以相對較低成本提供土地、城市人口規(guī)模適中且相對穩(wěn)定、外來人口不享受住房福利共同構成新加坡住房模式的約束條件。只有這五個條件同時滿足條件下，才可能形成一個閉環(huán)系統。缺少一個條件，整個體系就可能崩潰或無法良性運作。比如政府如果包攬外來人口的住房，或常住人口規(guī)模再擴大30%-35%，都可能使政府補貼系統無法運行。

再回過頭來看看我國的城市住房體系，是否契合新加坡住房模式所需的五大隱含約束條件。

以深圳為例，首先，城市人口規(guī)模過大且膨脹很快，不能滿足第一個約束條件。據統計數據，截至2019年末，深圳常住人口1343.88萬人，比上年末增加41.22萬人。十年間，深圳的常住人口從2010年的1035萬人增加到了2019年的1343萬人，凈流入308萬人。另據廣東移動大數據應用創(chuàng)新中心2017年12月《基于移動大數據的深圳市人口統計研究報告》，2017年11月，每天生活在深圳的人數都超過了2500萬，平均達到了2567.2萬人。在扣除了“過客”和“訪客”之后，估計的深圳常住人口2180萬左右。顯然，和新加坡的570萬人相比，二者之間人口規(guī)模顯然不在一個層次上。要實現新加坡住房模式，對政府籌措土地能力和公共財力的要求都可能幾何倍增長。

其次，無法將廣大外來人口排除在大規(guī)模的住房福利之外，不能滿足第四個約束條件。深圳統計的常住人口1343.88萬人中，常住戶籍人口494.78萬人，常住非戶籍人口849.10萬人。如果將非戶籍人口849.10萬人排除在外，政府僅解決常住戶籍人口494.78萬人的住房問題，問題將會大為簡化。但我國正處于城市化階段，每年大量外來人口涌入城市。同時又有大量人口從小城市進入大城市。這些外來人口既是新市民，同時也是深圳奇跡的創(chuàng)造者。如果將他們排除在發(fā)展成果之外，新建立住房模式將淪為少數人的福利而失去積極意義。如果要低價為包含外來人口的全體常住人口供應住房，深圳財力可能無法承擔，也無法籌集對應的土地。

可見，中國作為人口大國，且仍處于相對快速城市化階段尚未結束，城市常住人口規(guī)模和外來人口規(guī)模都十分龐大。這使得以新加坡住房模式為代表的封閉式住房補貼模式，無法在中國大城市有效運行。單純復制新加坡住房模式，因脫離國情而終將失敗。上世紀90年代未開始推行的經濟適用房，其實就是以新加坡組屋為藍本所設計。最初的設想是通過土地劃撥的方式低成本建房，讓多數城鎮(zhèn)居民能以較低的價格購買經濟適用房。最后由于地方政府財力限制和缺乏積極性，經濟適用房模式很快潰敗，商品房取而代之成為住房主導。在多數城市，經濟適用房被改成僅面向低收入階層的保障房。上海等城市在很長一段時間內還取消了經濟適用房。此后二十年，房地市場迅速發(fā)展，居民住房條件得到長足改善，但房價也連續(xù)飆升。

從理論和現實經驗看，中國作為人口大國，城市人口規(guī)模龐大，只有依靠市場機制的效率，才可能更好地解決多數人的住房問題。才能促進居民條件的不斷改善。如果六成以上的城鎮(zhèn)居民要依賴政府提供住房，由于政府組織供應效率的相對低下，居民住房條件將長期難以得到有效改善，一如房改前的狀況。這將違背改革的初衷。

至于高房價及房地產泡沫，主要問題并不在于住房的市場化，而在于土地供應和金融體系的市場化不足。特別是城市政府通過土地拍賣以擴充財力，在一定程度上造成地價與房價的螺旋式上漲。一些針對房地產市場的投機炒作者，也主要是看準了土地供應缺乏彈性這條。

未來的發(fā)展改革方向，一是通過集體建設用地的市場化，建立多渠道的住房土地供應體系；二是通過區(qū)域一體化、城鄉(xiāng)一體化，擴大城市居住半徑；三是夯實城市政府穩(wěn)定房地產市場的主體責任；四是改革住房金融體系，為居民家庭提供更多的政策性住房金融支持。

（作者鄒琳華為中國社科院財經戰(zhàn)略研究院住房大數據項目組組長）

鄒琳華

來源：澎湃新聞

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