從來沒有一次半年報(bào)季如此引人關(guān)注。

年初以來新冠疫情暴發(fā)，宏觀環(huán)境詭譎。如今疫情影響逐漸消退，房企融資收緊的消息又不期而至。

上半年房企的經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)受多大沖擊,家底厚實(shí)幾何，在融資收緊的倒逼下，下半年該如何應(yīng)對(duì)？

目光聚集在了那些頭部房企的半年成績(jī)單上。截至8月26日，去年的房地產(chǎn)銷售前10強(qiáng)，已有8家相繼披露了上半年的業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)。整體看，疫情還是打破了頭部房企延續(xù)數(shù)年的規(guī)模、利潤(rùn)雙增長(zhǎng)的大好局面，今年上半年，能夠同時(shí)實(shí)現(xiàn)銷售額、營(yíng)業(yè)收入、凈利潤(rùn)、利潤(rùn)率等指標(biāo)正向增長(zhǎng)的房企鳳毛麟角。

好在作為一個(gè)擁有16萬億元市場(chǎng)容量的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)在多次的市場(chǎng)波動(dòng)中都表現(xiàn)出了足夠的韌性。即便是在疫情下，身經(jīng)百戰(zhàn)的頭部企業(yè)依然對(duì)增長(zhǎng)抱有期待和信心。

碧桂園年初并未披露全年增長(zhǎng)目標(biāo)，但在中期業(yè)績(jī)會(huì)上，該公司總裁莫斌透露，希望全年銷售額有10%的增長(zhǎng)。世茂集團(tuán)董事局副主席、總裁許世壇信心十足，認(rèn)為全年可以超額完成3000億元的銷售目標(biāo)。雖然上半年銷售額同比跌了2成，綠地控股(600606,股吧)董事長(zhǎng)、總裁張玉良還是強(qiáng)調(diào)保持年初目標(biāo)不變、指標(biāo)不減。

戰(zhàn)略上的自信與戰(zhàn)術(shù)上的謹(jǐn)慎并不相悖。“不確定性”開始頻繁被提及，保利發(fā)展總結(jié)了影響未來行業(yè)走勢(shì)的幾個(gè)主要變量，包括今年以來土地市場(chǎng)“三高”帶來的成本端上升壓力，以及貨幣政策從新冠疫情期間的合理充裕向未來“定向滴灌”轉(zhuǎn)變的可能，這些將使得房企的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)以及融資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大。

融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌直言，目前是土地市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)最大的時(shí)候，下半年整個(gè)市場(chǎng)的銷售壓力比較大。許世壇也覺得應(yīng)該小心行事，等市場(chǎng)冷靜冷靜，穩(wěn)一點(diǎn)、看得清楚一點(diǎn)再行動(dòng)。

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上半年業(yè)績(jī)微降

比預(yù)期中好

疫情剛暴發(fā)的一二月份，房企的銷售業(yè)績(jī)可謂慘不忍睹，但自3月后，市場(chǎng)交投開始逐漸活躍，銷售形勢(shì)持續(xù)好轉(zhuǎn)。整個(gè)上半年，全國(guó)商品房銷售金額6.69萬億元，同比減少5.4%，商品房銷售面積6.94億平方米，同比減少8.4%，個(gè)位數(shù)的降幅比預(yù)期要好不少。

據(jù)中指研究院的統(tǒng)計(jì)，受疫情影響一季度百強(qiáng)房企銷售額均值為168.0億元，同比下滑19.5%，5月份銷售額開始同比回正，6月為沖刺業(yè)績(jī)房企加速營(yíng)銷去化，銷售額已同比上升近30%。該機(jī)構(gòu)對(duì)下半年的展望比較樂觀，認(rèn)為百強(qiáng)房企將在三季度實(shí)現(xiàn)累計(jì)銷售額同比回正，全年銷售額同比增長(zhǎng)5.9%~9.6%。

在大市波動(dòng)的背景下，頭部企業(yè)的增長(zhǎng)曲線平緩了不少，經(jīng)營(yíng)指標(biāo)或多或少出現(xiàn)下行跡象。從銷售額來看，下降幅度較大的是綠地和新城控股(601155,股吧)，綠地上半年地產(chǎn)的合同銷售金額為1330億元，同比下滑20.69%，新城控股為975.2億元，同比減少20.3%。有分析師認(rèn)為，下半年綠地至少需要取得15%的增長(zhǎng)，才能達(dá)到去年的銷售規(guī)模。保利上半年的全口徑銷售金額為2245億元，同比下降了11.1%。碧桂園、融創(chuàng)以及華潤(rùn)置地均為個(gè)位數(shù)的降幅，世茂集團(tuán)和中國(guó)海外發(fā)展則錄得了同比正增長(zhǎng)。

因?yàn)楣て谘雍蟮仍?，房企的營(yíng)收、利潤(rùn)等指標(biāo)的表現(xiàn)也不如往年亮眼。例如，綠地歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)同比下降10.77%，華潤(rùn)置地的歸母凈利潤(rùn)同比減少9.30%，融創(chuàng)的毛利為177.6億元，同比下降8.3%。新城控股上半年的整體盈利能力有所下降，毛利率、凈利率分別較去年同期下降了11.4個(gè)百分點(diǎn)及6.89個(gè)百分點(diǎn)。就連“模范生”中海都難以幸免，上半年該公司實(shí)現(xiàn)毛利率、凈利率、核心凈利率分別為30.6%、23.3%、20.2%，同比去年同期分別減少4.3個(gè)百分點(diǎn)、3.5個(gè)百分點(diǎn)、2.2個(gè)百分點(diǎn)。

表現(xiàn)較好的指標(biāo)也是有的，比如回款情況和融資成本。綠地聲稱回款質(zhì)量在上半年明顯提升，回款率約95%，較上年同期大幅提升16個(gè)百分點(diǎn)。保利的銷售回款率也同比提升了4個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到90.1%。得益于上半年相對(duì)寬松的融資環(huán)境，頭部企業(yè)的融資成本有所下降。融創(chuàng)在3月、5月份發(fā)行了兩筆公司債，票面利率分別為4.78%、5.6%，比存量債券下降近200基點(diǎn)；碧桂園上半年的加權(quán)平均借貸成本為5.85%，相較2019年12月31日下降了49個(gè)基點(diǎn)；保利的有息負(fù)債綜合成本僅4.84%，較2019年底下降11基點(diǎn)。

越是震蕩的市場(chǎng)，上市公司越需要向市場(chǎng)釋放信心，展示自身的抗周期擾動(dòng)能力。許世壇說此前低估了市場(chǎng)的彈性，原本預(yù)計(jì)今年全國(guó)房地產(chǎn)銷售額會(huì)下降10%~15%，但從最新數(shù)據(jù)看，預(yù)計(jì)可能也就是正負(fù)兩三個(gè)點(diǎn)，還會(huì)在15萬億、16萬億元左右，甚至有可能超過去年一點(diǎn)點(diǎn)，整體來說市場(chǎng)還是不錯(cuò)，可能只是錯(cuò)失了一兩個(gè)月的市場(chǎng)空間?；谶@種判斷，他認(rèn)為下半年，世茂只要實(shí)現(xiàn)47%以上的去化率，便可超額完成3000億元銷售目標(biāo)。

張玉良也強(qiáng)調(diào)，下半年綠地將緊緊抓住疫情形勢(shì)、政策導(dǎo)向、市場(chǎng)需求、貨幣環(huán)境等“四個(gè)有利”條件，對(duì)沖上半年疫情影響，有信心保持年初目標(biāo)不變、指標(biāo)不減。

中海行政總裁張智超不敢把話說的太滿，他表示，雖然上半年經(jīng)歷了疫情的影響，但管理層依舊堅(jiān)定要兌現(xiàn)對(duì)市場(chǎng)的承諾，4000億港元的目標(biāo)有一定挑戰(zhàn)性，需要充分努力，加上后面市場(chǎng)的契機(jī)才能更好的完成。

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不確定性增加?風(fēng)險(xiǎn)上升

在談及上半年融資成本下降的原因時(shí)，不少房企都會(huì)提到一個(gè)背景，就是行業(yè)融資環(huán)境整體寬松了。為減少疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響，年初央行為市場(chǎng)注入了不少流動(dòng)性，其中不少資金流入了房地產(chǎn)行業(yè)，房企信用債發(fā)行規(guī)模上升、利率下降，手中有糧的開發(fā)商積極在土地市場(chǎng)爭(zhēng)奪優(yōu)質(zhì)資源，推高了不少城市的地價(jià)。土地市場(chǎng)的火爆引起了監(jiān)管層的關(guān)注，稍稍打開的融資大門瞬間又被關(guān)上。

保利表示，下半年，新冠疫情、國(guó)際關(guān)系摩擦對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的沖擊仍將持續(xù)，流動(dòng)性相對(duì)寬松與行業(yè)調(diào)控偏緊將并存，行業(yè)仍存在一定的不確定性。具體來說，房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)⒗^續(xù)保持從嚴(yán)監(jiān)管的調(diào)控思路，貨幣政策由新冠疫情期間的合理充裕向經(jīng)濟(jì)恢復(fù)期的總量適度轉(zhuǎn)換，未來將更加注重通過直達(dá)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具來實(shí)現(xiàn)“定向滴灌”效果，政策手段也將從“寬貨幣”向“寬信用”轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大。

此外，受益于年初流動(dòng)性寬松及銷售復(fù)蘇的影響，土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，整體呈現(xiàn)出高起拍價(jià)、高成交價(jià)、高溢價(jià)率的“三高”特征，而在當(dāng)前從嚴(yán)的調(diào)控環(huán)境下，土地成本端的上升壓力將更加考驗(yàn)企業(yè)投資、運(yùn)營(yíng)能力，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)將有所上升。

中海董事局主席顏建國(guó)也認(rèn)為，這兩年房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控越來越精準(zhǔn)，從因城施策、一城一策逐漸演變?yōu)榱私衲甑囊黄笠徊摺?/p>

因?yàn)檫@些不確定性的存在，投資者更關(guān)心房企們未來將如何安排融資與投資。據(jù)悉，在房地產(chǎn)融資新增“三道紅線”的消息傳出后，不少房企悄悄在內(nèi)部做了一次壓力測(cè)試，根據(jù)紅線要求調(diào)整未來的融資策略。

顏建國(guó)說中海一條紅線都沒有碰，碧桂園也認(rèn)為自己是安全的，只有資產(chǎn)負(fù)債率這一個(gè)指標(biāo)略超過紅線要求，未來計(jì)劃進(jìn)一步下調(diào)。融創(chuàng)表示自己已經(jīng)提前行動(dòng)了，從去年開始就一直在降低杠桿，調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)，降低融資成本，希望明年能把凈負(fù)債率控制在100%的紅線以下。

錢不好借了，買地自然也要貨比三家。孫宏斌看的很清楚，他認(rèn)為目前正是土地市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)最大的時(shí)候，開發(fā)商手中有錢，老百姓(603883,股吧)手中沒錢，土地拍的貴，房?jī)r(jià)壓力挺大的。所以，上半年融創(chuàng)沒有怎么參與搶地大戰(zhàn)，新增貨值同比大幅下降了約64%。

不過，長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，對(duì)于各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)相對(duì)穩(wěn)健的頭部房企而言，每一次的市場(chǎng)調(diào)整都是提升市場(chǎng)占有率的機(jī)會(huì)。在莫斌看來，平穩(wěn)發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)碧桂園就是最大的利好，因?yàn)榉績(jī)r(jià)上升平緩，更能凸顯企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。顏建國(guó)相信，房地產(chǎn)行業(yè)的下半場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)的核心已經(jīng)不是誰跑得快，而是誰能活下去、活的好、活的久。

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