土地確權(quán)之后，以下這6種宅基地，子女可能無(wú)法繼承！且最終將被收回！

01已經(jīng)分戶(hù)的孩子無(wú)法繼承父輩宅基地

子女與父母已經(jīng)分戶(hù)，且有自己宅基地的就無(wú)法再繼承父輩宅基地了。

他能如愿嗎？

原則上分戶(hù)了，就意味著變成了“兩家人”，雖然血緣上是親人，但是如果再允許子女繼承父輩的宅基地，那子女就擁有了兩塊宅基地，違反一戶(hù)一宅的原則，所以是不能繼承的。

02宅基地是違法的無(wú)法繼承

創(chuàng)業(yè)青年小胡在自己的宅基地上蓋了座廠(chǎng)房，想做一點(diǎn)農(nóng)產(chǎn)品加工的生意來(lái)增加收入。

宅基地是讓村民建房居住的，小胡這種做法就屬于擅自改變了土地的性質(zhì)，是違反法律規(guī)定的，這樣的宅基地自然就是違法宅基地。

03子女戶(hù)口遷走，轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)戶(hù)口的

阿萍一家在城里買(mǎi)了房，戶(hù)口也遷到了城里，父母還住在老家。放假的時(shí)候阿萍會(huì)回到老家休息，享受鄉(xiāng)村的愜意，她覺(jué)得這樣的生活十分美好?？蛇@種生活也不是永久的。

大家都知道，能享受宅基地權(quán)益的基礎(chǔ)就是本村集體成員，如果喪失了村集體成員身份，那么自然無(wú)法再繼續(xù)享受宅基地權(quán)益了。

但是宅基地上的房屋可以合法繼承，等房屋自然毀損，滅失之后，不可翻新，村集體可以收回宅基地。

04五保戶(hù)的宅基地

杜爺爺是位鰥寡老人，一直由村里供養(yǎng)，最近他得了重病，不知道從哪兒來(lái)了一個(gè)自稱(chēng)老人遠(yuǎn)房親戚的人，說(shuō)愿意照顧老人直到百年，并表明希望繼承杜爺爺?shù)恼亍?/p>

五保戶(hù)，就是無(wú)兒無(wú)女，由村集體供養(yǎng)的成員，他們?nèi)ナ乐?，宅基地是被直接收回的，無(wú)所謂繼承問(wèn)題。況且這個(gè)遠(yuǎn)房親戚，動(dòng)機(jī)不純。

05超出規(guī)定面積的部分無(wú)法被繼承

李剛的父親最近去世了，身為兒子，李剛繼承了父親的120平方米宅基地。

在農(nóng)村，對(duì)宅基地的面積有嚴(yán)格的限制，很多人擴(kuò)大了自家的宅基地面積，私自擴(kuò)大的部分，也就是超出了規(guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)以外的部分，無(wú)法被繼承。

06閑置超過(guò)兩年時(shí)間的

小伙張某一家人都在城里打工謀生，天有不測(cè)風(fēng)云，張某在城里駕車(chē)發(fā)生交通事故致人死亡，為這個(gè)事全家人都在忙活。

根據(jù)法律規(guī)定，如果申請(qǐng)下來(lái)宅基地，卻長(zhǎng)期閑置未使用的，村集體有權(quán)利收回，這個(gè)長(zhǎng)期閑置指的是閑置超過(guò)兩年以上。

特別需要注意的是，依據(jù)我國(guó)法律，宅基地的所有權(quán)和使用權(quán)是分離的，所有權(quán)是集體的，使用權(quán)是房屋所有人的。

就算繼承，也只是繼承宅基地上的房屋。

以上這6種情況，大家都清楚了嗎？在這里給大家提個(gè)醒，別不小心“弄丟”了宅基地！

房子，對(duì)中國(guó)人來(lái)說(shuō)意義重大，很多為人父母買(mǎi)房就想著將來(lái)為子女留下一個(gè)溫暖的港灣，但殊不知未來(lái)將房子過(guò)戶(hù)給子女均將產(chǎn)生一筆支出，不論繼承、買(mǎi)賣(mài)或者贈(zèng)與，房屋變更登記要繳稅都在所難免。那么，你的家庭到底適合哪種方式呢？恒恒來(lái)帶你一探究竟！

小明今年25歲，無(wú)房，父母在大連有一套“滿(mǎn)五唯一”普通住宅，90平米想要過(guò)戶(hù)給小明，我們一起分析一下小明父母通過(guò)贈(zèng)與、繼承和買(mǎi)賣(mài)三種方式涉及稅費(fèi)情況吧~

01直系親屬間的無(wú)償贈(zèng)與

政策補(bǔ)充

個(gè)人所得稅：按照《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人無(wú)償受贈(zèng)房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2009〕78號(hào)）第一條規(guī)定，符合以下情形的，對(duì)當(dāng)事雙方不征收個(gè)人所得稅：

（一）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；

（二）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人。

契稅：根據(jù)《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》：契稅稅率為3—5%.契稅的適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實(shí)際情況確定，并報(bào)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局備案。

根據(jù)《遼寧省契稅暫行實(shí)施辦法》第三條：契稅稅率為４％。對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住宅的，稅率暫減按３％征收。

增值稅：根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）附件3營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過(guò)渡政策的規(guī)定：“一、下列項(xiàng)目免征增值稅.....

（三十六）涉及家庭財(cái)產(chǎn)分割的個(gè)人無(wú)償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)。

家庭財(cái)產(chǎn)分割，包括下列情形：離婚財(cái)產(chǎn)分割；無(wú)償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；無(wú)償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人依法取得房屋產(chǎn)權(quán)。

印花稅：根據(jù)《印花稅暫行條例》房屋贈(zèng)與應(yīng)當(dāng)按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)稅目繳納印花稅，稅率為萬(wàn)分之五。

02小明繼承父母的房屋

政策補(bǔ)充

個(gè)人所得稅：

按照《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人無(wú)償受贈(zèng)房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2009〕78號(hào)）第一條規(guī)定，符合以下情形的，對(duì)當(dāng)事雙方不征收個(gè)人所得稅：......

（三）房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人。

契稅：根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于繼承土地、房屋權(quán)屬有關(guān)契稅問(wèn)題的批復(fù)》：

對(duì)于《中華人民共和國(guó)繼承法》規(guī)定的法定繼承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)繼承土地、房屋權(quán)屬，不征契稅。

按照《中華人民共和國(guó)繼承法》規(guī)定，非法定繼承人根據(jù)遺囑承受死者生前的土地、房屋權(quán)屬，屬于贈(zèng)與行為，應(yīng)征收契稅。

03父母將房屋賣(mài)給小明

政策補(bǔ)充

契稅：根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅〔2016〕23號(hào)）第一條規(guī)定，關(guān)于契稅政策：（一）對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。（二）對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭，購(gòu)買(mǎi)的家庭第二套住房。

增值稅：根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過(guò)渡政策的規(guī)定》，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓實(shí)施差別政策。其中，北京、上海、廣州和深圳之外的地區(qū)，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征增值稅。

個(gè)人所得稅：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2006〕108號(hào))，對(duì)住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅時(shí)，以實(shí)際成交價(jià)格為轉(zhuǎn)讓收入。納稅人申報(bào)的住房成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格且無(wú)正當(dāng)理由的，征收機(jī)關(guān)依法有權(quán)根據(jù)有關(guān)信息核定其轉(zhuǎn)讓收入，但必須保證各稅種計(jì)稅價(jià)格一致。

對(duì)轉(zhuǎn)讓住房收入計(jì)算個(gè)人所得稅應(yīng)納稅所得額時(shí)，納稅人可憑原購(gòu)房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用。

納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第三十五條的規(guī)定，對(duì)其實(shí)行核定征稅，即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額。具體比例由省稅務(wù)局或者省稅務(wù)局授權(quán)的市稅務(wù)局根據(jù)納稅人出售住房的所處區(qū)域、地理位置、建造時(shí)間、房屋類(lèi)型、住房平均價(jià)格水平等因素，在住房轉(zhuǎn)讓收入1%-3%的幅度內(nèi)確定。

對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭惟一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。

根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人所得稅若干政策問(wèn)題的通知》(（1994）財(cái)稅字第20號(hào))規(guī)定：“二、下列所得，暫免征收個(gè)人所得稅　　......　（六）個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用達(dá)五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得?！?/p>

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋有關(guān)稅收征管問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2007〕33號(hào)）第三條規(guī)定，（一）上述文件所稱(chēng)“自用5年以上”，是指?jìng)€(gè)人購(gòu)房至轉(zhuǎn)讓房屋的時(shí)間達(dá)5年以上。

1.個(gè)人購(gòu)房日期的確定。個(gè)人按照國(guó)家房改政策購(gòu)買(mǎi)的公有住房，以其購(gòu)房合同的生效時(shí)間、房款收據(jù)開(kāi)具日期或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間，依照孰先原則確定；個(gè)人購(gòu)買(mǎi)的其他住房，以其房屋產(chǎn)權(quán)證注明日期或契稅完稅憑證注明日期，按照孰先原則確定。

2.個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋的日期，以銷(xiāo)售發(fā)票上注明的時(shí)間為準(zhǔn)。

（二）“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治區(qū)、直轄市范圍內(nèi)納稅人（有配偶的為夫妻雙方）僅擁有一套住房。

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