土地確權(quán)之后，以下這6種宅基地，子女可能無法繼承！且最終將被收回！

01已經(jīng)分戶的孩子無法繼承父輩宅基地

子女與父母已經(jīng)分戶，且有自己宅基地的就無法再繼承父輩宅基地了。

他能如愿嗎？

原則上分戶了，就意味著變成了“兩家人”，雖然血緣上是親人，但是如果再允許子女繼承父輩的宅基地，那子女就擁有了兩塊宅基地，違反一戶一宅的原則，所以是不能繼承的。

02宅基地是違法的無法繼承

創(chuàng)業(yè)青年小胡在自己的宅基地上蓋了座廠房，想做一點農(nóng)產(chǎn)品加工的生意來增加收入。

宅基地是讓村民建房居住的，小胡這種做法就屬于擅自改變了土地的性質(zhì)，是違反法律規(guī)定的，這樣的宅基地自然就是違法宅基地。

03子女戶口遷走，轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)戶口的

阿萍一家在城里買了房，戶口也遷到了城里，父母還住在老家。放假的時候阿萍會回到老家休息，享受鄉(xiāng)村的愜意，她覺得這樣的生活十分美好?？蛇@種生活也不是永久的。

大家都知道，能享受宅基地權(quán)益的基礎(chǔ)就是本村集體成員，如果喪失了村集體成員身份，那么自然無法再繼續(xù)享受宅基地權(quán)益了。

但是宅基地上的房屋可以合法繼承，等房屋自然毀損，滅失之后，不可翻新，村集體可以收回宅基地。

04五保戶的宅基地

杜爺爺是位鰥寡老人，一直由村里供養(yǎng)，最近他得了重病，不知道從哪兒來了一個自稱老人遠(yuǎn)房親戚的人，說愿意照顧老人直到百年，并表明希望繼承杜爺爺?shù)恼亍?/p>

五保戶，就是無兒無女，由村集體供養(yǎng)的成員，他們?nèi)ナ乐?，宅基地是被直接收回的，無所謂繼承問題。況且這個遠(yuǎn)房親戚，動機不純。

05超出規(guī)定面積的部分無法被繼承

李剛的父親最近去世了，身為兒子，李剛繼承了父親的120平方米宅基地。

在農(nóng)村，對宅基地的面積有嚴(yán)格的限制，很多人擴大了自家的宅基地面積，私自擴大的部分，也就是超出了規(guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)以外的部分，無法被繼承。

06閑置超過兩年時間的

小伙張某一家人都在城里打工謀生，天有不測風(fēng)云，張某在城里駕車發(fā)生交通事故致人死亡，為這個事全家人都在忙活。

根據(jù)法律規(guī)定，如果申請下來宅基地，卻長期閑置未使用的，村集體有權(quán)利收回，這個長期閑置指的是閑置超過兩年以上。

特別需要注意的是，依據(jù)我國法律，宅基地的所有權(quán)和使用權(quán)是分離的，所有權(quán)是集體的，使用權(quán)是房屋所有人的。

就算繼承，也只是繼承宅基地上的房屋。

以上這6種情況，大家都清楚了嗎？在這里給大家提個醒，別不小心“弄丟”了宅基地！

房子，對中國人來說意義重大，很多為人父母買房就想著將來為子女留下一個溫暖的港灣，但殊不知未來將房子過戶給子女均將產(chǎn)生一筆支出，不論繼承、買賣或者贈與，房屋變更登記要繳稅都在所難免。那么，你的家庭到底適合哪種方式呢？恒恒來帶你一探究竟！

小明今年25歲，無房，父母在大連有一套“滿五唯一”普通住宅，90平米想要過戶給小明，我們一起分析一下小明父母通過贈與、繼承和買賣三種方式涉及稅費情況吧~

01直系親屬間的無償贈與

政策補充

個人所得稅：按照《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于個人無償受贈房屋有關(guān)個人所得稅問題的通知》（財稅〔2009〕78號）第一條規(guī)定，符合以下情形的，對當(dāng)事雙方不征收個人所得稅：

（一）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；

（二）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人。

契稅：根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》：契稅稅率為3—5%.契稅的適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實際情況確定，并報財政部和國家稅務(wù)總局備案。

根據(jù)《遼寧省契稅暫行實施辦法》第三條：契稅稅率為４％。對個人購買普通住宅的，稅率暫減按３％征收。

增值稅：根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件3營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定：“一、下列項目免征增值稅.....

（三十六）涉及家庭財產(chǎn)分割的個人無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)、土地使用權(quán)。

家庭財產(chǎn)分割，包括下列情形：離婚財產(chǎn)分割；無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產(chǎn)權(quán)。

印花稅：根據(jù)《印花稅暫行條例》房屋贈與應(yīng)當(dāng)按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)稅目繳納印花稅，稅率為萬分之五。

02小明繼承父母的房屋

政策補充

個人所得稅：

按照《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于個人無償受贈房屋有關(guān)個人所得稅問題的通知》（財稅〔2009〕78號）第一條規(guī)定，符合以下情形的，對當(dāng)事雙方不征收個人所得稅：......

（三）房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。

契稅：根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于繼承土地、房屋權(quán)屬有關(guān)契稅問題的批復(fù)》：

對于《中華人民共和國繼承法》規(guī)定的法定繼承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)繼承土地、房屋權(quán)屬，不征契稅。

按照《中華人民共和國繼承法》規(guī)定，非法定繼承人根據(jù)遺囑承受死者生前的土地、房屋權(quán)屬，屬于贈與行為，應(yīng)征收契稅。

03父母將房屋賣給小明

政策補充

契稅：根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》（財稅〔2016〕23號）第一條規(guī)定，關(guān)于契稅政策：（一）對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。（二）對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭，購買的家庭第二套住房。

增值稅：根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》，個人住房轉(zhuǎn)讓實施差別政策。其中，北京、上海、廣州和深圳之外的地區(qū)，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。

個人所得稅：《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕108號)，對住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅時，以實際成交價格為轉(zhuǎn)讓收入。納稅人申報的住房成交價格明顯低于市場價格且無正當(dāng)理由的，征收機關(guān)依法有權(quán)根據(jù)有關(guān)信息核定其轉(zhuǎn)讓收入，但必須保證各稅種計稅價格一致。

對轉(zhuǎn)讓住房收入計算個人所得稅應(yīng)納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費用。

納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機關(guān)可根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條的規(guī)定，對其實行核定征稅，即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個人所得稅額。具體比例由省稅務(wù)局或者省稅務(wù)局授權(quán)的市稅務(wù)局根據(jù)納稅人出售住房的所處區(qū)域、地理位置、建造時間、房屋類型、住房平均價格水平等因素，在住房轉(zhuǎn)讓收入1%-3%的幅度內(nèi)確定。

對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭惟一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。

根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于個人所得稅若干政策問題的通知》(（1994）財稅字第20號)規(guī)定：“二、下列所得，暫免征收個人所得稅　　......?。﹤€人轉(zhuǎn)讓自用達(dá)五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得?！?/p>

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓房屋有關(guān)稅收征管問題的通知》（國稅發(fā)〔2007〕33號）第三條規(guī)定，（一）上述文件所稱“自用5年以上”，是指個人購房至轉(zhuǎn)讓房屋的時間達(dá)5年以上。

1.個人購房日期的確定。個人按照國家房改政策購買的公有住房，以其購房合同的生效時間、房款收據(jù)開具日期或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時間，依照孰先原則確定；個人購買的其他住房，以其房屋產(chǎn)權(quán)證注明日期或契稅完稅憑證注明日期，按照孰先原則確定。

2.個人轉(zhuǎn)讓房屋的日期，以銷售發(fā)票上注明的時間為準(zhǔn)。

（二）“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治區(qū)、直轄市范圍內(nèi)納稅人（有配偶的為夫妻雙方）僅擁有一套住房。

來源：會計培訓(xùn)班、大連市稅務(wù)局、看看社保，會計部落，版權(quán)歸原作者所有

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