觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 昨夜公布了上半年的業(yè)績(jī)后，正榮地產(chǎn)在8月24日的早晨，于線上召開(kāi)了2020年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。

公司高管陣容與年初相近，由“股肱之臣”執(zhí)行董事、董事長(zhǎng)兼行政總裁黃仙枝領(lǐng)銜，其它包括執(zhí)行董事、副總裁劉偉亮，執(zhí)行董事、副總裁兼財(cái)務(wù)總監(jiān)陳偉健，非執(zhí)行董事歐國(guó)偉均有出席。

這是一個(gè)多月以來(lái)，黃仙枝第二次出現(xiàn)在熒幕前。上一次，他的職務(wù)是正榮服務(wù)集團(tuán)有限公司董事會(huì)主席，而正榮服務(wù)也成功在7月10日登陸港交所，搭上了物業(yè)股的快車(chē)。

正榮服務(wù)雖然是正榮地產(chǎn)的物業(yè)公司，但兩者同為大集團(tuán)旗下，屬于長(zhǎng)期合作關(guān)系，但在今日的半年報(bào)業(yè)績(jī)會(huì)中并未提及關(guān)于物業(yè)的任何消息。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，正榮地產(chǎn)上半年實(shí)現(xiàn)收入145.4億元，同比增長(zhǎng)6.5%；凈利潤(rùn)12.7億元，同比增長(zhǎng)8.1%；核心純利12.4億元，同比增長(zhǎng)8.3%；母公司擁有人應(yīng)占溢利為8.76億元，同比減少6.2%。

在2019年提前轉(zhuǎn)型的正榮，提出了“3年高質(zhì)量發(fā)展期”后，公司開(kāi)始關(guān)注銷(xiāo)售規(guī)模以外的數(shù)字，正是這一種轉(zhuǎn)變讓正榮在面對(duì)疫情沖擊時(shí)，還能表現(xiàn)出韌性。

“財(cái)務(wù)安全性、盈利和規(guī)模這三個(gè)指標(biāo)每一個(gè)都至關(guān)重要?！秉S仙枝這樣講道。

在本場(chǎng)業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)中，“信心”一詞無(wú)論是在黃仙枝、劉偉亮、陳偉健口中都多次出現(xiàn)，處在轉(zhuǎn)型第二年的正榮還遠(yuǎn)沒(méi)達(dá)到終點(diǎn)，寄望未來(lái)、傳遞信心便成了管理層的統(tǒng)一思想。

1400億目標(biāo)的信心

上半年，正榮地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)累計(jì)合約銷(xiāo)售金額為559.93億元，同比去年略有下降；累計(jì)合約銷(xiāo)售建筑面積為365萬(wàn)平方米及合約平均售價(jià)為每平方米人民幣15321元。

雖然正榮不再把規(guī)模看成是唯一的發(fā)展目標(biāo)，但對(duì)于專(zhuān)注于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的公司來(lái)說(shuō)，銷(xiāo)售規(guī)模就代表了未來(lái)的業(yè)績(jī)，而一個(gè)健康的公司每年都需要有穩(wěn)定增長(zhǎng)，規(guī)模所帶來(lái)的規(guī)模效應(yīng)也是黃仙枝極為看重的。

對(duì)于年初提出的1400億元的銷(xiāo)售目標(biāo)，正榮在上半年完成了40%。按照房地產(chǎn)上下半年供貨比例來(lái)看，正榮完成目標(biāo)應(yīng)不成問(wèn)題，而管理層的回應(yīng)也出奇地一致：“對(duì)完成今年1400億的銷(xiāo)售目標(biāo)有信心?！?/p>

從上半年的銷(xiāo)售區(qū)域比例來(lái)看，長(zhǎng)三角相較去年占比略有減少但仍然排在首位，占比達(dá)到46%，其次便依次是海峽西岸、環(huán)渤海、中西部等區(qū)域。而具體到城市，貢獻(xiàn)最多的幾大城市仍然是蘇州、南京、福州、合肥，其中蘇州與南京合計(jì)貢獻(xiàn)超過(guò)28%。

與之相對(duì)應(yīng)的便是正榮的投資策略，在表現(xiàn)出色的地方該公司選擇繼續(xù)加碼，劉偉亮表示：“正榮更加聚焦現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入深耕的城市?！?/p>

正榮今年的拿地預(yù)算大約為260億元，上半年于12個(gè)城市新增土地19幅，總地價(jià)177.82億元（權(quán)益地價(jià)122.97億元），預(yù)計(jì)總建筑面積約302萬(wàn)平方米，分別有52%及26%位于具有相當(dāng)優(yōu)勢(shì)的長(zhǎng)三角及海峽西岸兩個(gè)區(qū)域。

在正榮如今的買(mǎi)地哲學(xué)里，劉偉亮用了“平穩(wěn)”二字來(lái)闡述，“正榮更關(guān)注整個(gè)項(xiàng)目的周轉(zhuǎn)效率、利潤(rùn)規(guī)模、IRR（內(nèi)部收益率）”。其中，19幅地塊相較于去年同期獲取的22幅地塊有所減少，聚焦一二線的正榮在面對(duì)疫情過(guò)后迅速恢復(fù)的土地市場(chǎng)做出了更冷靜的選擇。

截止上半年，正榮在全國(guó)32個(gè)城市擁有建筑面積2740萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，當(dāng)中76%的土地儲(chǔ)備位于一、二線城市，土地儲(chǔ)備權(quán)益占比由去年末的55%上升至如今的58%。

黃仙枝表示：“上半年有部分城市土地市場(chǎng)非常過(guò)熱，我認(rèn)為有些地方政策的收緊，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)講應(yīng)該是個(gè)好事。”當(dāng)話題回到正榮身上，他認(rèn)為企業(yè)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持做好自己的事情。

“正榮進(jìn)入的城市基本是一二線城市，我認(rèn)為大基調(diào)應(yīng)該不會(huì)變，作為企業(yè)還是要做好我們自己。特別是我們的投資，要堅(jiān)持幾個(gè)大的原則，一個(gè)是安全、盈利，第二個(gè)是快周轉(zhuǎn)，第三個(gè)是區(qū)域深耕?！?/p>

在投資與銷(xiāo)售規(guī)模逐漸穩(wěn)定的情況下，如何繼續(xù)提高公司利潤(rùn)成為房企必修的一門(mén)課題，正榮選擇了繼續(xù)提高權(quán)益比，從而更多的為公司創(chuàng)造利潤(rùn)。

通過(guò)合作快速發(fā)展來(lái)擴(kuò)大規(guī)模是不少房企在突破千億銷(xiāo)售時(shí)選擇的道路，雖然銷(xiāo)售規(guī)模增長(zhǎng)迅速但權(quán)益較低的結(jié)果便是利潤(rùn)不高。

劉偉亮認(rèn)為：“2020年正榮權(quán)益銷(xiāo)售比例應(yīng)該會(huì)提升到59%，去年是51%，這是一個(gè)逐步提升的過(guò)程。在拿地方面，正榮從去年開(kāi)始計(jì)劃逐步提高項(xiàng)目權(quán)益比，2020年新增土儲(chǔ)權(quán)益比例為73%?！?/p>

提毛利率與降成本

在正榮提出的高質(zhì)量發(fā)展概念里，保持財(cái)務(wù)和盈利規(guī)模的水平，同時(shí)經(jīng)營(yíng)效益和效率有穩(wěn)步的提升。

具體而言，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方面，正榮堅(jiān)持快周轉(zhuǎn)策略，新項(xiàng)目平均首開(kāi)7個(gè)月，平均首開(kāi)去化率達(dá)70%；在產(chǎn)品方面，設(shè)立產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)體系化，完成精裝體系的升級(jí)。

雖然正榮著力提出了要精細(xì)化管理，提升公司整體管理水平，但就目前而言，代表了房企運(yùn)營(yíng)和管理效率的毛利率和凈利潤(rùn)率都仍屬于行業(yè)低位。

其中，正榮上半年的毛利率仍然維持了去年較低的水平，僅為20.3%，凈利潤(rùn)率為8.8%。對(duì)此，陳偉健表示：“有一些是在處理老的存貨，存貨的毛利率還是偏低的。”

目前，如果不看老的存貨，只看現(xiàn)有土儲(chǔ)的情況下，正榮的毛利率是在20%到25%?！霸诮鉀Q老存貨的問(wèn)題的同時(shí)，再降低正榮的開(kāi)發(fā)融資成本，毛利率應(yīng)該會(huì)維持在22%到25%的區(qū)間，應(yīng)該能夠在一到兩年內(nèi)實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，所以能改善的空間還是蠻大的?！?/p>

值得注意的是，雖然毛利率表現(xiàn)不佳，但在降低融資成本上，正榮的確取得了很大的進(jìn)展。隨著經(jīng)營(yíng)效率的進(jìn)一步提升，正榮在毛利率的表現(xiàn)或許能迎來(lái)轉(zhuǎn)機(jī)。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，正榮地產(chǎn)上半年的融資成本下降至7%，相較去年7.5%下降了0.5個(gè)百分點(diǎn)；凈負(fù)債率下降到71.4%，從2018年開(kāi)始便一直維持在70%左右。

其中，正榮在優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)方面，減少非標(biāo)融資，并置換成銀行貸款等低息融資。目前，正榮境內(nèi)再融資占2/3，境外再融資占1/3，其中信托借款比例從2019年的20%大幅減少到9%，成本較低、年期較長(zhǎng)的傳統(tǒng)銀行融資比重從42%增加到51%。

目前，正榮在手現(xiàn)金335.8億元，未來(lái)一年到期的總債為人民幣190億元，現(xiàn)金短債比2.1倍，短債比例進(jìn)一步下降到30%，其中銀行借款95億元，境內(nèi)其它貸款24億元。

陳偉健認(rèn)為，正榮有信心未來(lái)能進(jìn)一步改善信用指標(biāo)。

此外，在一些新型融資渠道，例如綠色債券等較低成本的融資，管理層則表示正榮已經(jīng)具備發(fā)行綠色債券的平臺(tái)和資源，公司希望分散總體的融資渠道，不去過(guò)度依賴(lài)單一渠道。

以下為正榮地產(chǎn)2020中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)答整理實(shí)錄：

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：正榮對(duì)下半年整個(gè)土地市場(chǎng)怎么看，公司在下半年會(huì)不會(huì)更加積極地拿地？在拿地方面有沒(méi)有什么標(biāo)準(zhǔn)？

劉偉亮：正榮的投資節(jié)奏還是堅(jiān)持比較平穩(wěn)的投資，更加聚焦我們現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入的深耕的城市，我們會(huì)在下半年保持我們的投資節(jié)奏的平滑。

具體的項(xiàng)目還是要看項(xiàng)目的投資時(shí)機(jī)，以及價(jià)格和利潤(rùn)的情況，針對(duì)我們關(guān)注的項(xiàng)目投資的標(biāo)準(zhǔn)，仍然會(huì)關(guān)注周轉(zhuǎn)效率、利潤(rùn)規(guī)模、IRR等等幾項(xiàng)核心指標(biāo)。

下半年拿地不會(huì)有所放緩，應(yīng)該說(shuō)還是根據(jù)市場(chǎng)周期，加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的研判，平滑現(xiàn)在的投資節(jié)奏。但是如果土地市場(chǎng)太熱，我們可能也會(huì)避一避風(fēng)頭，或者是在相對(duì)來(lái)說(shuō)比較有利潤(rùn)，能有周轉(zhuǎn)的區(qū)域加大一些投資力度。

下半年的預(yù)判，整個(gè)投資市場(chǎng)很難做大勢(shì)判斷，但是接下來(lái)隨著我們布局的區(qū)域比較多，我們可能還是會(huì)加強(qiáng)所有已進(jìn)區(qū)域的研判，在我們現(xiàn)有的區(qū)域進(jìn)行合理的深耕。特別是長(zhǎng)三角、海峽西岸、中西部等等已經(jīng)進(jìn)入的區(qū)域，在尚未進(jìn)入的區(qū)域，我們會(huì)加強(qiáng)研判，在合適的時(shí)機(jī)、合適的利潤(rùn)的情況下會(huì)進(jìn)入。

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：正榮在下半年有什么融資的計(jì)劃？預(yù)期整個(gè)融資環(huán)境會(huì)不會(huì)再進(jìn)一步收緊？怎么看待下半年的融資環(huán)境？

陳偉?。?/strong>目前，正榮的總體負(fù)債情況處在非常健康的水平，我們從2017年到2020年總體的凈負(fù)債率從過(guò)往的超過(guò)百分之百，現(xiàn)在嚴(yán)控在70%左右，同時(shí)我們也在提高現(xiàn)金跟短債的比例，我們以往的時(shí)候大概是在1比1的比例，目前我們已經(jīng)處在2倍以上的比例。

我們目前在境內(nèi)外都有蠻充裕的額度，整個(gè)授信額度已經(jīng)達(dá)到2500億，如果是發(fā)改委美元這個(gè)額度，大概是3.5億美金，小公募還有10億人民幣的額度?？傮w來(lái)說(shuō)，我們公司已經(jīng)是處在一個(gè)非常健康的水平，整個(gè)新的融資政策對(duì)我們的影響是比較有限的。

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：公司怎么看下半年的房地產(chǎn)政策？預(yù)期房地產(chǎn)的政策在下半年會(huì)不會(huì)進(jìn)一步收緊？公司的項(xiàng)目會(huì)不會(huì)受到一些影響？對(duì)于下半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，還有房?jī)r(jià)的走勢(shì)，管理層是怎么看的？

黃仙枝：我們也關(guān)注到上半年有部分城市土地市場(chǎng)非常過(guò)熱，我認(rèn)為有些地方政策的收緊，對(duì)我們整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)講應(yīng)該是個(gè)好事，應(yīng)該是會(huì)為我們未來(lái)整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展最后還是有好處的。

我覺(jué)得在現(xiàn)在房住不炒、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的情況下，這還是中國(guó)政府的主基調(diào)?，F(xiàn)在每個(gè)城市都有不同的政策，因城施策，其實(shí)就是在城市化和穩(wěn)房?jī)r(jià)之間推出一些措施。

現(xiàn)在正榮進(jìn)入的城市基本是一二線城市，整個(gè)大的市場(chǎng)，我認(rèn)為大基調(diào)應(yīng)該不會(huì)變。作為企業(yè)，我認(rèn)為還是要做好我們自己，特別是我們的投資，要堅(jiān)持幾個(gè)大的原則，一個(gè)是安全、盈利，第二個(gè)是快周轉(zhuǎn)，第三個(gè)是區(qū)域深耕，我相信只要把自己的事情做好，企業(yè)就能健康發(fā)展。

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：公司對(duì)今年完成全年目標(biāo)1400億怎么看？截止到上半年完成了大概是40%，下半年完成60%的計(jì)劃應(yīng)該怎么做？對(duì)于公司上半年還有下半年整年的銷(xiāo)售權(quán)益比的趨勢(shì)，管理層有沒(méi)有具體的規(guī)劃？

劉偉亮：今年正榮的全年目標(biāo)是1400億，我們1—6月完成了560億的銷(xiāo)售規(guī)模，大概占比40%。截止到7月底，我們就已經(jīng)完成了接近700億，完成全年的50%，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)大多數(shù)是上半年偏小，下半年偏大，歷來(lái)是這樣的。結(jié)合前7個(gè)月已經(jīng)完成700億的指標(biāo)，我們對(duì)全年完成1400億還是相對(duì)比較有信心的。

關(guān)于權(quán)益比重方面，到2020年我們的權(quán)益銷(xiāo)售比例應(yīng)該會(huì)提升到59%，2019年是51%，這是一個(gè)逐步提升的過(guò)程，權(quán)益比例我們還是會(huì)維持在60%到70%的比例進(jìn)行投資。

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：預(yù)計(jì)公司未來(lái)的毛利率大概會(huì)是在怎么樣的水平？公司在凈負(fù)債比率短債比下一步的目標(biāo)，是不是還會(huì)持續(xù)的改善？公司表外擔(dān)保和負(fù)債的情況，請(qǐng)管理層介紹。

陳偉?。?/strong>我們的毛利率跟去年是持平的，但是有一些我們是在處理老的存貨，存貨的毛利率還是比較偏低的。如果不看老的存貨，看現(xiàn)有的情況下，我們的毛利率目前是在20%到25%。

我們?cè)谕ㄟ^(guò)嚴(yán)控成本提升毛利率，在解決老存貨的問(wèn)題的同時(shí)，再降低我們的開(kāi)發(fā)融資的成本，我們的毛利率應(yīng)該會(huì)維持在22%到25%的區(qū)間，同時(shí)也應(yīng)該能夠在一到兩年內(nèi)實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，所以能改善的空間還是蠻大的。

財(cái)務(wù)方面，目前公司的現(xiàn)金和短債比控制在2倍左右是比較健康的，我們也希望降低我們的短債比，目前我們已經(jīng)控制在30%，很有可能會(huì)再進(jìn)一步收窄到30%以內(nèi)。

同時(shí)，我們整個(gè)融資成本也應(yīng)該在逐步往下走，如果是看今年的話，我們今年630的總體融資成本是7%，但是在7月份、8月份國(guó)內(nèi)的小公募的成本大概也是在5%左右，境外的融資的銀團(tuán)貸款、雙邊貸款總成本也大概是5%左右，所以我們覺(jué)得總體的融資成本還有改善的空間。

關(guān)于表外負(fù)債，其實(shí)剛才也提到我們的權(quán)益比還有并表的比例是大幅提高的，2019年、2020年并表的百分比達(dá)到90%，如果我們看現(xiàn)在非并表的凈負(fù)債，我們也是從去年的40多億大幅減少一半到24億，同時(shí)我們表外權(quán)益的現(xiàn)金也已經(jīng)達(dá)到40億，所以我們等同是凈負(fù)債達(dá)到0，反過(guò)來(lái)是凈現(xiàn)金的水平，我們希望今年把表外負(fù)債減少，同時(shí)也提高并表的比例。

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：公司未來(lái)會(huì)在ESG，比方說(shuō)綠色建筑方面，會(huì)不會(huì)有一些目標(biāo)和計(jì)劃？今年有一些同業(yè)有發(fā)行綠色的債券，公司會(huì)不會(huì)也考慮相關(guān)的發(fā)行？

歐國(guó)偉：正榮公司其實(shí)一直都是非常重視企業(yè)社會(huì)責(zé)任這一塊的，每年我們也投入了大量的人力、物力和資金資源用于一些社區(qū)建設(shè)、員工關(guān)懷、公益慈善和環(huán)境保護(hù)方面。我們董事會(huì)也已經(jīng)就未來(lái)ESG方面的工作做了討論，公司內(nèi)部也成立了一個(gè)ESG的工作小組，隨著ESG近期越來(lái)越受到了社會(huì)和監(jiān)管機(jī)構(gòu)、投資人的重視，我們未來(lái)也會(huì)投入更多的資源在ESG方面，同時(shí)我們也委任了安永作為我們公司ESG工作的顧問(wèn)，希望他們協(xié)助我們進(jìn)行相關(guān)的工作和信息的披露。同時(shí)我們也希望未來(lái)我們能夠逐步地提升ESG方面的評(píng)級(jí)

陳偉?。?/strong>我們已經(jīng)拿到綠色框架的認(rèn)可，已經(jīng)具備發(fā)行綠色債券的平臺(tái)和資源，我們也在觀察整個(gè)市場(chǎng)的需求，當(dāng)然我們也不只是考慮ESG，所有融資平臺(tái)、融資的渠道我們都會(huì)考慮，我們也是希望分散總體的融資渠道，沒(méi)有過(guò)度依賴(lài)的事情。

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：公司對(duì)未來(lái)幾年發(fā)展的想法，有沒(méi)有一個(gè)中長(zhǎng)期的目標(biāo)可以分享？

黃仙枝：我們把2019年到2021年公司的計(jì)劃目標(biāo)定為是追求可持續(xù)的高質(zhì)量發(fā)展，我們公司在目前更關(guān)注的還是在實(shí)現(xiàn)我們的財(cái)務(wù)安全、盈利和規(guī)模之間的平衡與提升，更核心的還是我們自身核心能力的打造，我們對(duì)目前的投資能力、產(chǎn)品提升能力、大運(yùn)營(yíng)能力，包括我們的服務(wù)能力，營(yíng)銷(xiāo)的能力，我們?cè)谌轿贿M(jìn)行提升，我認(rèn)為一個(gè)公司的發(fā)展一定要基于財(cái)務(wù)安全，能夠有盈利的情況下再來(lái)做大規(guī)模。當(dāng)然我認(rèn)為我們的規(guī)模也會(huì)保持一定的增長(zhǎng)，但是我們不會(huì)因?yàn)橐?guī)模來(lái)犧牲財(cái)務(wù)安全、犧牲盈利。大方向上我們還是企業(yè)做好自己，做好高質(zhì)量發(fā)展這個(gè)重要的課題，把我們的戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：公司上半年回款的情況和回款率是怎么樣的?全年的回款的情況大概會(huì)是怎么樣？近期的回款有沒(méi)有感覺(jué)有不同的情況？

陳偉?。?/strong>上半年我們受到疫情的影響，前三個(gè)月很多樓盤(pán)和銷(xiāo)售中心是不能開(kāi)業(yè)的，前四個(gè)月的銷(xiāo)售、回款是有點(diǎn)難度，但還好從4月份到7月份，總體整個(gè)銷(xiāo)售的反彈力度是非常巨大的，我們的總體銷(xiāo)售回款也是從5月份開(kāi)始有明顯的改善，目前我們看前半年，我們一般回款的比例是在70%到75%，在前半年我們的回款是70%，截止到今天，我們感覺(jué)到整個(gè)回款率應(yīng)該可以再回到75%。

前半年我們整體的權(quán)益銷(xiāo)售回款是大概202億人民幣，回款率是70%，整個(gè)土地的支出權(quán)益大概是在93億人民幣，我們的工程款權(quán)益大概是54億人民幣，稅費(fèi)大概是11億，利息80億，營(yíng)銷(xiāo)管理費(fèi)10億，分紅大概是2億，所以我們頭半年是做到了凈現(xiàn)金流入2個(gè)億，跟我們今年的預(yù)算相比，我們是希望凈流入大概45億，我們覺(jué)得整個(gè)目標(biāo)還是能達(dá)到的。

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：管理層提到公司目標(biāo)是提升經(jīng)營(yíng)的效益效率，具體來(lái)說(shuō)公司實(shí)際上會(huì)采取哪方面的措施，有沒(méi)有一些目標(biāo)？公司境外評(píng)級(jí)有沒(méi)有一些期許或者目標(biāo)？

陳偉健：國(guó)內(nèi)我們已經(jīng)拿到AAA的評(píng)級(jí)，海外我們也在繼續(xù)優(yōu)化整個(gè)盈利的毛利率和凈利潤(rùn)的表現(xiàn)，我們肯定是希望繼續(xù)跟海外各大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)保持溝通，我們也是希望能夠盡快有一個(gè)能夠上調(diào)的結(jié)果出來(lái)，我們應(yīng)該能夠拿到BB-，當(dāng)然我們希望越高越好，當(dāng)然這是慢慢一步一步來(lái)的，過(guò)去兩年大家也看到我們正榮在優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表，還有多元化融資渠道方面，我們也花了很多的時(shí)間，目前我們改善的空間也還是蠻多的。最后我們的希望當(dāng)然也是穩(wěn)健發(fā)展，總體來(lái)說(shuō)也是能做得到的。

劉偉亮：我簡(jiǎn)單補(bǔ)充一下經(jīng)營(yíng)效益和效率的問(wèn)題，我們近三年的目標(biāo)是追求高質(zhì)量發(fā)展，保持我們的財(cái)務(wù)和盈利規(guī)模的水平，在保障這個(gè)基礎(chǔ)上，我們還是要逐步加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)的效率和效益。

首先是幾個(gè)能力方面的提升，一個(gè)是我們產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力，還有品牌的影響力，服務(wù)的影響力，在這個(gè)情況的基礎(chǔ)上，我們現(xiàn)在逐步在加強(qiáng)我們的效率，第一是加強(qiáng)前期定位的實(shí)現(xiàn)水平，第二是加強(qiáng)我們前期報(bào)建的水平，第三是加快整個(gè)開(kāi)發(fā)的節(jié)奏和效率，第四是在首開(kāi)的情況下，加大去化的力度和去化率，實(shí)現(xiàn)首開(kāi)去化率達(dá)到70%以上。在這幾個(gè)力度之上，我們的經(jīng)營(yíng)效益和效率應(yīng)該都會(huì)有穩(wěn)步的提升。同時(shí)我們的產(chǎn)品力和產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化也在逐步的迭代和提升。