導(dǎo)語：日前關(guān)于昆明30戶居民住進(jìn)爛尾樓的消息登上了熱搜，此文房產(chǎn)律師從法律角度全面解讀“昆明30戶居民住進(jìn)爛尾樓”事件。

本文作者丨王玉臣（北京金訴律師事務(wù)所）

近日，云南昆明“別樣幸福城”小區(qū)陸續(xù)搬進(jìn)去30名住戶。有住戶稱自己2013年在這買了房，開發(fā)商承諾2015年交房，但房子從2014年停工到現(xiàn)在。他們因疫情沒了收入，每月9千元房貸，還有房租，在巨大的壓力下，只好搬進(jìn)沒有任何配套的爛尾樓。

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一、業(yè)主等了7年，這個(gè)樓盤一直未有進(jìn)展，從法律角度，開發(fā)商需要承擔(dān)哪些責(zé)任？業(yè)主該如何維護(hù)自身權(quán)益？

從法律角度上講，對廣大購房人，開發(fā)商需要承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。對土地使用權(quán)出讓方，開發(fā)商要承擔(dān)延期完工的法律責(zé)任。

遇到爛尾樓，要想維權(quán)，首先要認(rèn)清一個(gè)基本現(xiàn)實(shí)：業(yè)主往往是最后知后覺，最容易房錢兩空的，主要原因一般有三個(gè)：

1、一般開發(fā)商資金鏈斷裂，民間資本和各大銀行會第一時(shí)間出手，第一時(shí)間起訴，第一時(shí)間查封能查封的所有財(cái)產(chǎn)。其中就包括很多業(yè)主購買的房屋。而相關(guān)判決一旦生效，這些民間資本和銀行會第一時(shí)間去申請法院執(zhí)行，拍賣查封的房產(chǎn)，盡可能劃走開發(fā)商名下所有的錢。

2、開發(fā)商也往往會主動轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)。在民間資本和銀行動手之前，開發(fā)商已經(jīng)先行一步。利用施工單位虛報(bào)工程款，利用員工虛報(bào)工資已經(jīng)不是秘密的秘密。

3、在先天上，業(yè)主就屬于弱勢群體，得到信息的時(shí)間往往是最晚的，反應(yīng)也是最慢的。做過不少爛尾樓的案子，接觸過很多不幸購買了爛尾樓的業(yè)主，有時(shí)候特別有種恨鐵不成鋼的感覺。

該出手的時(shí)候不出手，坐等開發(fā)商或者別的業(yè)主去折騰，夢想打順風(fēng)車，等到最后房錢兩空。而且，還有不少的業(yè)主迷信信訪，對信訪有種蜜汁自信，往往錯(cuò)失挽回?fù)p失的良機(jī)。

所以，一旦發(fā)現(xiàn)自己買的房子要爛尾了，必須立刻展開行動，團(tuán)結(jié)一切值得團(tuán)結(jié)的業(yè)主，利用一切合法合規(guī)的法律手段：

（一）強(qiáng)有力的組織至關(guān)重要

組織問題是爛尾樓這類集團(tuán)訴訟成敗的關(guān)鍵因素。沒有穩(wěn)定的組織架構(gòu)意味著這個(gè)維權(quán)集體是自由的、極為松散的、沒有約束的，就像是一個(gè)部隊(duì)沒有軍師旅團(tuán)營連，沒有嚴(yán)格的軍紀(jì)。沖鋒的號剛剛響起，就已經(jīng)潰不成軍。

（二）優(yōu)秀的業(yè)主代表至關(guān)重要

有不少維權(quán)失敗的原因就是業(yè)主代表不給力，業(yè)主代表叛變、或被收買。所以選擇業(yè)主代表十分重要，一定要人品好，有時(shí)間，有頭腦，愿意為大家付出。而且業(yè)主代表絕對不能只有一個(gè)兩個(gè)，一定要有多個(gè)，且人數(shù)是單數(shù)。

（三）一定要有保密機(jī)制和反搭便車機(jī)制

在維權(quán)過程中，如果沒有反搭便車機(jī)制，維權(quán)很容易走向失敗。維權(quán)的時(shí)候，很多“聰明人”選擇抱胸旁觀，既不想付出，又怕承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)需要沖鋒的時(shí)候，“聰明人”們或高呼著沖啊，但是腳步卻往后退著；或躲地遠(yuǎn)遠(yuǎn)地，悄悄地冷眼看著傻乎乎的勇士們往前沖。當(dāng)可能出現(xiàn)成果的時(shí)候，“聰明人”們理直氣壯、心安理得地站出來了。

沒有反搭便車機(jī)制的結(jié)果就是沖鋒的人，真正付出的人被踩死在前進(jìn)的過程中，最終導(dǎo)致整個(gè)維權(quán)嗚呼哀哉。

在我們團(tuán)隊(duì)辦理這類的案件的時(shí)候，在和購房人建立委托關(guān)系前，我們會提出一個(gè)要求：業(yè)主必須先簽署保密協(xié)議和議事規(guī)則。如果業(yè)主不簽署這兩個(gè)文件，這個(gè)案子我們一定不會接。

（四）盡快提起訴訟，盡快行使購房人的優(yōu)先受償權(quán)

如果樓盤徹底爛尾了，沒有復(fù)活的可能，房子的狀態(tài)又根本沒法用，可以立刻起訴要求解除合同，返還購房款。

這個(gè)時(shí)候，有不少人可能會有一種誤區(qū)，樓盤早被封了，銀行、債權(quán)人、施工人早查封了無數(shù)遍了，我們就算訴了也拿不回錢。施工人有優(yōu)先受償權(quán)，銀行、債權(quán)人又有抵押權(quán)，也有優(yōu)先權(quán)。而我們購房人什么都沒有？

實(shí)際上則不然，相對于施工人、抵押權(quán)人的優(yōu)先權(quán)，還有一個(gè)更優(yōu)先的權(quán)利，那就是購房人的基本債權(quán)優(yōu)先受償權(quán)。但是這個(gè)優(yōu)先受償權(quán)的行使前提是：必須要起訴，要進(jìn)入法律程序。否則等銀行、施工人等已經(jīng)把錢劃走了，再起訴，再有優(yōu)先權(quán)也白搭。

（五）申請開發(fā)商破產(chǎn)

必要的時(shí)候，可以申請開發(fā)商破產(chǎn)，在破產(chǎn)清算中行使優(yōu)先權(quán)。

（六）協(xié)商

如果樓盤前景還不錯(cuò)，相關(guān)的政府部門也很給力，也可以多方協(xié)商，進(jìn)行重組或者另外要求一個(gè)新的開發(fā)商接盤。

總之，一切皆要爭先，否則悔之晚矣。

二、已經(jīng)有30戶業(yè)主搬進(jìn)了爛尾樓，但是樓里沒有排水沒有樓梯，非常危險(xiǎn)，業(yè)主需要注意哪些隱患？

在沒有達(dá)到入住條件的情況下，不建議業(yè)主入住，確實(shí)會存在不小隱患。咱們國家對房屋交付前的驗(yàn)收是有嚴(yán)格規(guī)定的，一個(gè)很重要的原因就是房屋是否通過驗(yàn)收關(guān)系到房屋的安全性能是否達(dá)到了入住的正常條件。沒有排水沒有樓梯，說明連最基本的常規(guī)入住條件都達(dá)不到。

必須注意：

1、連排水和樓梯沒有，往往意味著缺乏最基本的安全保障。而且最關(guān)鍵的是，已經(jīng)蓋好的房子如果沒有經(jīng)過驗(yàn)收，拋開生活不方便不說，完成的工程是合格的嗎？既然入住了，一定要密切關(guān)注安全隱患。如果墻體松動、破損、裂縫，尤其是承重墻的位置出了問題，一定要及時(shí)搬出。

2、其實(shí)這種現(xiàn)狀還屬于施工現(xiàn)場，沒水沒電沒樓梯，出入本身都有安全隱患，安全帽都是必備的物品。

三、在樓盤爛尾情況下，若業(yè)主出現(xiàn)還款延遲或斷供，會影響個(gè)人征信

所以遇到這種情況業(yè)主往往很虧，房子拿不到，房款付出去了，還要不斷還貸，停貸還產(chǎn)生征信問題。

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