作為一家老牌房企，多年來，遠(yuǎn)洋集團(tuán)一直謀求戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型與全國(guó)化布局。遠(yuǎn)洋集團(tuán)的銷售額從2015年的405.37億元逐年增至2019年的1300.30億元，4年翻兩倍的速度并不低，不過，盈利能力方面仍有待提升。

8月17日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)交上了今年中期業(yè)績(jī)答卷。上半年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)實(shí)現(xiàn)協(xié)議銷售總額418.40億元，僅完成年度目標(biāo)的32.18%；營(yíng)業(yè)額為193.74億元，同比上升18%，但凈利潤(rùn)為19.79億元，同比減少21.87%；歸母凈利潤(rùn)為12.23億元，同比下降35%。千億規(guī)模后的遠(yuǎn)洋集團(tuán)，規(guī)模與效益如何平衡，成為其能否在市場(chǎng)上揚(yáng)帆遠(yuǎn)航的一大關(guān)鍵。

上半年目標(biāo)完成率不足35%，未達(dá)行業(yè)平均值

今年上半年，突如其來的疫情，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)從最初的停產(chǎn)停工到后期的復(fù)產(chǎn)復(fù)工，經(jīng)歷了一輪蛻變?？硕鹧芯恐行臄?shù)據(jù)顯示，今年1-6月，TOP100房企全口徑銷售規(guī)模較去年同期減少2.7%，從房企業(yè)績(jī)目標(biāo)完成情況來看，除少數(shù)房企業(yè)績(jī)完成情況尚佳之外，36家房企中近半數(shù)房企目標(biāo)完成率不足40%，其中，包括遠(yuǎn)洋集團(tuán)在內(nèi)的3家房企目標(biāo)完成率低于35%。

截至今年6月底，遠(yuǎn)洋集團(tuán)實(shí)現(xiàn)協(xié)議銷售總額為418.4億元，較2019年同期600.8億元下降約30%；合約銷售面積下降23%至218.57萬平方米。這導(dǎo)致遠(yuǎn)洋集團(tuán)在克而瑞上半年全口徑銷售榜單上的排名，下滑至35位。此外，在克而瑞權(quán)益金額排行榜上，遠(yuǎn)洋集團(tuán)也已下滑至38位。

值得一提的是，自2018年步入“千億陣營(yíng)”后，遠(yuǎn)洋集團(tuán)在2019年定下了1400億元的銷售目標(biāo)，不過，2019年實(shí)際銷售1300.3億元，年度目標(biāo)未能達(dá)成。在此基礎(chǔ)上，遠(yuǎn)洋集團(tuán)宣布，2020年銷售目標(biāo)與2019年銷售業(yè)績(jī)持平，即為1300億元。

照此計(jì)算，今年上半年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)的目標(biāo)完成率僅為32.18%。至7月，該集團(tuán)累計(jì)實(shí)現(xiàn)協(xié)議銷售額508.8億元，即便如此，年度銷售目標(biāo)完成率仍不足四成。

對(duì)此，知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)表示，今年上半年，行業(yè)目標(biāo)完成率平均值在40%以上水平，遠(yuǎn)洋集團(tuán)只完成三成，有可能是上半年?duì)I銷工作沒有做好，同時(shí)下半年還需要繼續(xù)強(qiáng)化營(yíng)銷方面的工作。

從上半年遠(yuǎn)洋集團(tuán)的銷售區(qū)域分布可以看出，遠(yuǎn)洋集團(tuán)對(duì)北京、環(huán)渤海區(qū)域，尤其是京津兩地的銷售依賴度較高。而今年上半年，尤其是6月份北京防控等級(jí)再次上調(diào)至二級(jí)響應(yīng)后，環(huán)渤海區(qū)域樓市回暖速度與長(zhǎng)三角、大灣區(qū)相比顯得相對(duì)緩慢，在嚴(yán)躍進(jìn)看來，這在一定程度上影響了遠(yuǎn)洋上半年的銷售業(yè)績(jī)。

歸母凈利率連年下滑，盈利能力有待提升

近幾年來，遠(yuǎn)洋集團(tuán)的業(yè)績(jī)波動(dòng)備受業(yè)內(nèi)關(guān)注。2015年至2019年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)的銷售額從405.37億元逐年增至1300.30億元，增速不低。不過，在銷售規(guī)模突破千億的同時(shí)，其盈利能力方面還有待提升。

半年報(bào)顯示，今年上半年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額193.74億元，較2019年同期的164.74億元上升了18%，其中，物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)保持著最大的貢獻(xiàn)，其營(yíng)業(yè)額約占遠(yuǎn)洋集團(tuán)總營(yíng)業(yè)額的83%。

雖然遠(yuǎn)洋集團(tuán)整體營(yíng)收呈上升趨勢(shì)，但凈利潤(rùn)縮水。今年上半年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)凈利潤(rùn)為19.79億元，而去年同期為25.33億元，相比之下減少21.87%；歸母凈利潤(rùn)為12.23億元，較去年同期的18.75%下降35%；毛利率23.07%，同比上升2.68個(gè)百分點(diǎn)，而歸母凈利率6.31%，同比下降5.07個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)于歸母凈利潤(rùn)的下滑，遠(yuǎn)洋集團(tuán)表示，主要是由于期內(nèi)投資物業(yè)公平值收益、出售附屬公司權(quán)益的收益等非核心業(yè)務(wù)利潤(rùn)有所減少。

從遠(yuǎn)洋集團(tuán)上半年業(yè)績(jī)來看，營(yíng)業(yè)收入和毛利率同比上升，而歸母凈利率同比下降，對(duì)此，克而瑞地產(chǎn)研究中心分析認(rèn)為，主要有兩大原因：一方面是遠(yuǎn)洋集團(tuán)去年合聯(lián)營(yíng)收入較高，且有出售附屬公司權(quán)益的收益，因此，今年上半年凈利潤(rùn)整體出現(xiàn)下降。另一方面是該集團(tuán)計(jì)算項(xiàng)目的權(quán)益占比較去年同期下滑，今年上半年，歸母凈利潤(rùn)占凈利潤(rùn)比例為61.8%，同比下降12個(gè)百分點(diǎn)，遠(yuǎn)洋需要適當(dāng)提高合作項(xiàng)目的權(quán)益比例。

實(shí)際上，近年來的縱向數(shù)據(jù)對(duì)比，也反映了遠(yuǎn)洋集團(tuán)的盈利能力有所下滑。2017年-2019年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)歸母凈利潤(rùn)分別為51.2億元、35.7億元、26.6億元，凈利潤(rùn)率則分別為13.65%、11.26%、8.18%。

毛利率方面，今年上半年，由于物業(yè)銷售價(jià)格較去年同期上升，導(dǎo)致遠(yuǎn)洋集團(tuán)毛利率上升至23%，較去年同期增長(zhǎng)3個(gè)百分點(diǎn)。

不過，分析2016年-2020年上半年財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)可看到，遠(yuǎn)洋集團(tuán)的毛利率一直保持在20%-25%的區(qū)間，而中海發(fā)展、保利發(fā)展等頭部房企毛利率均超30%，金地毛利率甚至達(dá)40%以上。

不僅如此，克而瑞研究中心分析認(rèn)為，由于遠(yuǎn)洋集團(tuán)總土儲(chǔ)樓面價(jià)持續(xù)走高，從2017年的6500元/平方米上升至2020年上半年的7800元/平方米，加上銷售均價(jià)從2018年至今持續(xù)下滑，這勢(shì)必也會(huì)壓縮企業(yè)未來的利潤(rùn)空間。

推進(jìn)“南移西拓”，市場(chǎng)集中風(fēng)險(xiǎn)猶存

值得一提的是，隨著遠(yuǎn)洋集團(tuán)五期戰(zhàn)略的推進(jìn)落地，環(huán)京、環(huán)渤海、華東、華南、華中、華西六大重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域已顯現(xiàn)。在今年年初成立的環(huán)渤海開發(fā)事業(yè)部籌備組和華西開發(fā)事業(yè)部籌備組，也體現(xiàn)了遠(yuǎn)洋不斷加碼城市深耕、推動(dòng)“南移西拓”的策略方向。

為配合“南移西拓”戰(zhàn)略的推進(jìn)，遠(yuǎn)洋集團(tuán)將原來四個(gè)開發(fā)事業(yè)部拆分為六個(gè)事業(yè)部，分別為北京、環(huán)渤海、華東、華南、華中、華西六大區(qū)域開發(fā)事業(yè)部，在遠(yuǎn)洋看來，此舉不僅使其全國(guó)版圖更加完整，也更利于提升管理效能，撬動(dòng)核心區(qū)域優(yōu)勢(shì)價(jià)值，推動(dòng)開發(fā)主業(yè)持續(xù)增長(zhǎng)。

今年上半年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)新獲得16宗土地和2個(gè)成熟項(xiàng)目，總樓面面積約為201.4萬平方米。不過，遠(yuǎn)洋集團(tuán)未進(jìn)入克而瑞發(fā)布的新增貨值、新增土地價(jià)值及新增土地建面百?gòu)?qiáng)榜單。

從第三季度開始，遠(yuǎn)洋集團(tuán)進(jìn)一步加快拿地節(jié)奏，先后在南京、廊坊、揚(yáng)州、北京等地出手補(bǔ)充“糧倉”。

從土地儲(chǔ)備看，截至6月30日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)土地儲(chǔ)備總面積約3741.8萬平方米，權(quán)益面積則增加至2016.3萬平方米。不過，遠(yuǎn)洋集團(tuán)土地儲(chǔ)備仍集中于北京地區(qū)及環(huán)渤海地區(qū)，占比達(dá)53.4%。

對(duì)此，克而瑞研究中心認(rèn)為， 雖然遠(yuǎn)洋集團(tuán)實(shí)施新戰(zhàn)略力求改變，但從近兩年遠(yuǎn)洋總土儲(chǔ)占比變動(dòng)幅度微乎其微來看，短時(shí)間內(nèi)土儲(chǔ)以環(huán)渤海區(qū)域?yàn)橹鞯木置嫒暂^難改變，從調(diào)整構(gòu)架到反映到銷售層面更是需要一定的時(shí)間，目前依然需注意市場(chǎng)過于集中帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

來源：新京報(bào)

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