作為一家老牌房企，多年來，遠洋集團一直謀求戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型與全國化布局。遠洋集團的銷售額從2015年的405.37億元逐年增至2019年的1300.30億元，4年翻兩倍的速度并不低，不過，盈利能力方面仍有待提升。

8月17日，遠洋集團交上了今年中期業(yè)績答卷。上半年，遠洋集團實現(xiàn)協(xié)議銷售總額418.40億元，僅完成年度目標的32.18%；營業(yè)額為193.74億元，同比上升18%，但凈利潤為19.79億元，同比減少21.87%；歸母凈利潤為12.23億元，同比下降35%。千億規(guī)模后的遠洋集團，規(guī)模與效益如何平衡，成為其能否在市場上揚帆遠航的一大關(guān)鍵。

上半年目標完成率不足35%，未達行業(yè)平均值

今年上半年，突如其來的疫情，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場從最初的停產(chǎn)停工到后期的復(fù)產(chǎn)復(fù)工，經(jīng)歷了一輪蛻變?？硕鹧芯恐行臄?shù)據(jù)顯示，今年1-6月，TOP100房企全口徑銷售規(guī)模較去年同期減少2.7%，從房企業(yè)績目標完成情況來看，除少數(shù)房企業(yè)績完成情況尚佳之外，36家房企中近半數(shù)房企目標完成率不足40%，其中，包括遠洋集團在內(nèi)的3家房企目標完成率低于35%。

截至今年6月底，遠洋集團實現(xiàn)協(xié)議銷售總額為418.4億元，較2019年同期600.8億元下降約30%；合約銷售面積下降23%至218.57萬平方米。這導(dǎo)致遠洋集團在克而瑞上半年全口徑銷售榜單上的排名，下滑至35位。此外，在克而瑞權(quán)益金額排行榜上，遠洋集團也已下滑至38位。

值得一提的是，自2018年步入“千億陣營”后，遠洋集團在2019年定下了1400億元的銷售目標，不過，2019年實際銷售1300.3億元，年度目標未能達成。在此基礎(chǔ)上，遠洋集團宣布，2020年銷售目標與2019年銷售業(yè)績持平，即為1300億元。

照此計算，今年上半年，遠洋集團的目標完成率僅為32.18%。至7月，該集團累計實現(xiàn)協(xié)議銷售額508.8億元，即便如此，年度銷售目標完成率仍不足四成。

對此，知名地產(chǎn)分析師嚴躍進表示，今年上半年，行業(yè)目標完成率平均值在40%以上水平，遠洋集團只完成三成，有可能是上半年營銷工作沒有做好，同時下半年還需要繼續(xù)強化營銷方面的工作。

從上半年遠洋集團的銷售區(qū)域分布可以看出，遠洋集團對北京、環(huán)渤海區(qū)域，尤其是京津兩地的銷售依賴度較高。而今年上半年，尤其是6月份北京防控等級再次上調(diào)至二級響應(yīng)后，環(huán)渤海區(qū)域樓市回暖速度與長三角、大灣區(qū)相比顯得相對緩慢，在嚴躍進看來，這在一定程度上影響了遠洋上半年的銷售業(yè)績。

歸母凈利率連年下滑，盈利能力有待提升

近幾年來，遠洋集團的業(yè)績波動備受業(yè)內(nèi)關(guān)注。2015年至2019年，遠洋集團的銷售額從405.37億元逐年增至1300.30億元，增速不低。不過，在銷售規(guī)模突破千億的同時，其盈利能力方面還有待提升。

半年報顯示，今年上半年，遠洋集團實現(xiàn)營業(yè)額193.74億元，較2019年同期的164.74億元上升了18%，其中，物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)保持著最大的貢獻，其營業(yè)額約占遠洋集團總營業(yè)額的83%。

雖然遠洋集團整體營收呈上升趨勢，但凈利潤縮水。今年上半年，遠洋集團凈利潤為19.79億元，而去年同期為25.33億元，相比之下減少21.87%；歸母凈利潤為12.23億元，較去年同期的18.75%下降35%；毛利率23.07%，同比上升2.68個百分點，而歸母凈利率6.31%，同比下降5.07個百分點。

對于歸母凈利潤的下滑，遠洋集團表示，主要是由于期內(nèi)投資物業(yè)公平值收益、出售附屬公司權(quán)益的收益等非核心業(yè)務(wù)利潤有所減少。

從遠洋集團上半年業(yè)績來看，營業(yè)收入和毛利率同比上升，而歸母凈利率同比下降，對此，克而瑞地產(chǎn)研究中心分析認為，主要有兩大原因：一方面是遠洋集團去年合聯(lián)營收入較高，且有出售附屬公司權(quán)益的收益，因此，今年上半年凈利潤整體出現(xiàn)下降。另一方面是該集團計算項目的權(quán)益占比較去年同期下滑，今年上半年，歸母凈利潤占凈利潤比例為61.8%，同比下降12個百分點，遠洋需要適當提高合作項目的權(quán)益比例。

實際上，近年來的縱向數(shù)據(jù)對比，也反映了遠洋集團的盈利能力有所下滑。2017年-2019年，遠洋集團歸母凈利潤分別為51.2億元、35.7億元、26.6億元，凈利潤率則分別為13.65%、11.26%、8.18%。

毛利率方面，今年上半年，由于物業(yè)銷售價格較去年同期上升，導(dǎo)致遠洋集團毛利率上升至23%，較去年同期增長3個百分點。

不過，分析2016年-2020年上半年財報數(shù)據(jù)可看到，遠洋集團的毛利率一直保持在20%-25%的區(qū)間，而中海發(fā)展、保利發(fā)展等頭部房企毛利率均超30%，金地毛利率甚至達40%以上。

不僅如此，克而瑞研究中心分析認為，由于遠洋集團總土儲樓面價持續(xù)走高，從2017年的6500元/平方米上升至2020年上半年的7800元/平方米，加上銷售均價從2018年至今持續(xù)下滑，這勢必也會壓縮企業(yè)未來的利潤空間。

推進“南移西拓”，市場集中風(fēng)險猶存

值得一提的是，隨著遠洋集團五期戰(zhàn)略的推進落地，環(huán)京、環(huán)渤海、華東、華南、華中、華西六大重點開發(fā)區(qū)域已顯現(xiàn)。在今年年初成立的環(huán)渤海開發(fā)事業(yè)部籌備組和華西開發(fā)事業(yè)部籌備組，也體現(xiàn)了遠洋不斷加碼城市深耕、推動“南移西拓”的策略方向。

為配合“南移西拓”戰(zhàn)略的推進，遠洋集團將原來四個開發(fā)事業(yè)部拆分為六個事業(yè)部，分別為北京、環(huán)渤海、華東、華南、華中、華西六大區(qū)域開發(fā)事業(yè)部，在遠洋看來，此舉不僅使其全國版圖更加完整，也更利于提升管理效能，撬動核心區(qū)域優(yōu)勢價值，推動開發(fā)主業(yè)持續(xù)增長。

今年上半年，遠洋集團新獲得16宗土地和2個成熟項目，總樓面面積約為201.4萬平方米。不過，遠洋集團未進入克而瑞發(fā)布的新增貨值、新增土地價值及新增土地建面百強榜單。

從第三季度開始，遠洋集團進一步加快拿地節(jié)奏，先后在南京、廊坊、揚州、北京等地出手補充“糧倉”。

從土地儲備看，截至6月30日，遠洋集團土地儲備總面積約3741.8萬平方米，權(quán)益面積則增加至2016.3萬平方米。不過，遠洋集團土地儲備仍集中于北京地區(qū)及環(huán)渤海地區(qū)，占比達53.4%。

對此，克而瑞研究中心認為， 雖然遠洋集團實施新戰(zhàn)略力求改變，但從近兩年遠洋總土儲占比變動幅度微乎其微來看，短時間內(nèi)土儲以環(huán)渤海區(qū)域為主的局面仍較難改變，從調(diào)整構(gòu)架到反映到銷售層面更是需要一定的時間，目前依然需注意市場過于集中帶來的風(fēng)險。

來源：新京報

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