前不久，蘇世民的新書《蘇世民：我的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)》在國(guó)內(nèi)出版發(fā)行，許家印、郁亮、王文學(xué)、馬云、馬化騰、馬明哲、基辛格等大佬，都紛紛為其新書站臺(tái)。蘇世民之所以有如此能量，是因?yàn)樗谴竺ΧΦ暮谑瘓F(tuán)的創(chuàng)始人、董事長(zhǎng)，中文譯名是史蒂夫·施瓦茨曼。

　　成立于1985年的黑石集團(tuán)，主要業(yè)務(wù)有房地產(chǎn)、私募股權(quán)、對(duì)沖基金、信貸4大板塊。截至2019年底，其管理資產(chǎn)規(guī)模達(dá)5711億美元，是全球規(guī)模領(lǐng)先的私募股權(quán)投資基金之一。其中，房地產(chǎn)的管理規(guī)模為1632億美元，卻給黑石帶來(lái)15.02億美元的可分配利潤(rùn)，占去年公司總體利潤(rùn)的近一半。

　　▲來(lái)源：黑石集團(tuán)年報(bào)、明源地產(chǎn)研究院

　　30年來(lái)，黑石地產(chǎn)板塊的年均凈收益達(dá)到16%，超過(guò)了包括傳統(tǒng)業(yè)務(wù)PE在內(nèi)的其他資產(chǎn)類別。因此，早在十幾年前，諸如萬(wàn)科、萬(wàn)通等國(guó)內(nèi)房企，就試圖學(xué)習(xí)黑石。隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步由增量開發(fā)向存量時(shí)代轉(zhuǎn)軌，這一需求變得越發(fā)迫切。因?yàn)榇媪繒r(shí)代，意味著要從產(chǎn)銷模式轉(zhuǎn)向資管模式，黑石十分值得借鑒……

　　然而，迄今為止，還沒(méi)有哪家房企有黑石的雛形。誰(shuí)是中國(guó)的黑石？明源君認(rèn)為，也許并不會(huì)誕生于房企，而會(huì)是其他機(jī)構(gòu)。比如平安不動(dòng)產(chǎn)。截至2019年底，其資產(chǎn)管理規(guī)模已超4400億人民幣，只有黑石的1/9。然而，作為一家“投資及資產(chǎn)管理公司”，平安不動(dòng)產(chǎn)不僅具有專業(yè)的投資能力、投后管理能力、風(fēng)險(xiǎn)控制能力及優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，特別是商業(yè)地標(biāo)的打造能力——在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的管理是覆蓋全價(jià)值鏈的既為投資、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)管理，并且還在積極的推進(jìn)科技化建設(shè)。很可能是未來(lái)的投資商和運(yùn)營(yíng)商巨頭。

　　前瞻布局，瞄準(zhǔn)一二線，兩條腿走路

　　搶占先機(jī)，又有效地分散了投資風(fēng)險(xiǎn)

　　財(cái)報(bào)顯示，截至2019年底，平安不動(dòng)產(chǎn)的資產(chǎn)管理規(guī)模超過(guò)4400億元，穩(wěn)居國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)資管規(guī)模龍頭位置。這與其前瞻性的布局，增量和存量雙輪驅(qū)動(dòng)，以及主要布局一二線城市緊密相關(guān)。

　　一、布局早，1995年就已經(jīng)開始介入

　　黑石是1991年才開始進(jìn)軍地產(chǎn)業(yè)務(wù)，當(dāng)時(shí)，美國(guó)的城市化率是75.70%，早已進(jìn)入城市化穩(wěn)定發(fā)展階段，是真正的存量時(shí)代?？墒?，在較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，黑石的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)一直不溫不火。根據(jù)黑石2007年披露的上市路演材料可以發(fā)現(xiàn)，彼此，黑石在私募股權(quán)、房地產(chǎn)和對(duì)沖基金領(lǐng)域優(yōu)勢(shì)明顯，私募股權(quán)投資還是黑石的第一大投資部門。一直到2010年之后，黑石集團(tuán)的房地產(chǎn)部門才逐步壯大。

　　△來(lái)源：聯(lián)合國(guó)、明源地產(chǎn)研究院

　　相比之下，平安不動(dòng)產(chǎn)的布局要早得多。早在1995年，深圳市平安物業(yè)投資管理有限公司即注冊(cè)成立，當(dāng)時(shí)中國(guó)的城市化率僅為30.96%，正處于城市化加速階段的起跑線上。

　　2013年開始，平安不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)入加速發(fā)展階段。當(dāng)年資產(chǎn)管理規(guī)模超400億元；2014年，資產(chǎn)管理規(guī)模超800億元；2015年，資產(chǎn)管理規(guī)模超1600億元……

　　因此，早在2012年萬(wàn)科喊出“白銀時(shí)代”之后，各企業(yè)就紛紛開始轉(zhuǎn)型。但一些房企看到增量行情再次開啟之后，就迅速放棄了轉(zhuǎn)型。平安不動(dòng)產(chǎn)的成功源于前瞻也有堅(jiān)持。

　　僅憑一波增量開發(fā)市場(chǎng)的牛市，并不能改變整個(gè)行業(yè)由增量轉(zhuǎn)向存量的大趨勢(shì)。受短期誘惑放棄轉(zhuǎn)型的企業(yè)，后續(xù)將很可能錯(cuò)失存量市場(chǎng)的門票。

　　二、雙輪驅(qū)動(dòng)，增量存量?jī)蓷l腿走路

　　查爾斯·漢迪認(rèn)為，一個(gè)組織和企業(yè)必須要在“第一曲線”達(dá)到巔峰之前，找到企業(yè)的“第二曲線”，并在第一曲線達(dá)到頂點(diǎn)之前開始增長(zhǎng)，才能實(shí)現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng)。

　　平安不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理領(lǐng)域的時(shí)間足夠早，一開始其主要聚焦于商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，但其也沒(méi)有放棄增量開發(fā)領(lǐng)域的機(jī)會(huì)。畢竟，直到今天，我國(guó)仍然處于城市化發(fā)展的加速階段。增量開發(fā)的空間巨大，且利潤(rùn)豐厚。

　　平安不動(dòng)產(chǎn)2012年發(fā)力開發(fā)投資業(yè)務(wù)領(lǐng)域。由于其是真股權(quán)投資，而且與開發(fā)商的合作過(guò)程中是純粹的“財(cái)務(wù)投資人”，“不操盤、不并表”，解決了開發(fā)商沖規(guī)模過(guò)程中的資金壓力，深受開發(fā)商歡迎。這使得平安不動(dòng)產(chǎn)在布局未來(lái)的同時(shí)，又能享受當(dāng)下的利潤(rùn)，并且也能夠幫助其更好地在資產(chǎn)管理領(lǐng)域的耕耘。

　　根據(jù)查爾斯?jié)h迪的“第二曲線”理論，企業(yè)轉(zhuǎn)型的最佳時(shí)機(jī)是A點(diǎn)，如果到B點(diǎn)再考慮轉(zhuǎn)型，最終往往會(huì)錯(cuò)過(guò)“第二曲線”。那些提前進(jìn)行存量布局，前瞻性打造自身“第二曲線”的企業(yè)更容易搶占未來(lái)的先機(jī)。

　　△資料來(lái)源：明源地產(chǎn)研究院

　　三、主要投資一二線城市，分散風(fēng)險(xiǎn)

　　受疫情沖擊，今年不少企業(yè)信貸質(zhì)量面臨下行壓力，導(dǎo)致其信用評(píng)級(jí)遭下調(diào)，一季度穆迪作出負(fù)面評(píng)級(jí)行動(dòng)的次數(shù)達(dá)到過(guò)去五年來(lái)的最高水平。

　　可是，在一片評(píng)級(jí)下調(diào)聲潮中，穆迪發(fā)布對(duì)平安不動(dòng)產(chǎn)的首次信用評(píng)級(jí)結(jié)果是“Baa2”——投資級(jí)長(zhǎng)期信用評(píng)級(jí)，展望穩(wěn)定。

　　雖然我國(guó)的疫情防控十分精準(zhǔn)高效，但國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)普遍還是受到了不小的沖擊，為何平安不動(dòng)產(chǎn)能夠得到穆迪的另眼相看？

　　穆迪的說(shuō)法是“公司擁有穩(wěn)定的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)前景……資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)現(xiàn)金流穩(wěn)定、盈利能力強(qiáng)……平安不動(dòng)產(chǎn)在篩選優(yōu)質(zhì)合作伙伴、被投項(xiàng)目監(jiān)督方面擁有嚴(yán)謹(jǐn)?shù)目刂屏鞒獭！?

　　這又跟公司的布局密不可分。目前，平安不動(dòng)產(chǎn)已布局5大區(qū)域，深耕數(shù)十座城市。

　　從區(qū)域分布看，平安不動(dòng)產(chǎn)主要投資一二線城市核心區(qū)域，符合不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理的布局邏輯——因?yàn)檫@些區(qū)域人口聚集度高，經(jīng)濟(jì)增速快，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，一定程度上保障了其商業(yè)資產(chǎn)的處置價(jià)值。

　　△中國(guó)各線城市的城鎮(zhèn)化率水平

　　△資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、明源地產(chǎn)研究院

　　在國(guó)內(nèi)的深圳、上海、北京、天津等核心城市，平安不動(dòng)產(chǎn)都投資打造了地標(biāo)性建筑。這些投資性物業(yè)不僅沉淀了優(yōu)質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)，而且在平安不動(dòng)產(chǎn)投入運(yùn)營(yíng)并加持精細(xì)化管理后，物業(yè)價(jià)值得以提升，實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)的保值增值。

　　資金募集、雙專業(yè)優(yōu)勢(shì)等4大能力

　　確保規(guī)模增長(zhǎng)的同時(shí)凈利連年翻番

　　除了黑石，凱德在不動(dòng)產(chǎn)投資和資管領(lǐng)域也是頂尖機(jī)構(gòu)，國(guó)內(nèi)試圖模仿的開發(fā)商、地產(chǎn)基金公司不少——進(jìn)入的時(shí)間較早，而且也是兩條腿走路，甚至布局的城市也不少，可是，有的做著做著就消失了，現(xiàn)存做的出色的也極少——一是規(guī)模較小，二是業(yè)績(jī)波動(dòng)比較大。

　　可是，平安不動(dòng)產(chǎn)卻表現(xiàn)得十分穩(wěn)健，不僅資產(chǎn)管理規(guī)模逐年快速增長(zhǎng)，營(yíng)收和利潤(rùn)也表現(xiàn)出色——2018和2019年，其歸屬母公司所有者的凈利潤(rùn)連年翻倍增長(zhǎng)，分別增長(zhǎng)153.24%和100.68%。

　　如此高速增長(zhǎng)下，使得早在2019年底，平安不動(dòng)產(chǎn)就以不到黑石4成的資產(chǎn)管理規(guī)模，創(chuàng)造了相當(dāng)于黑石近7成的凈利潤(rùn)（僅限房地產(chǎn)業(yè)務(wù)）。

　　明源君認(rèn)為，這得益于平安不動(dòng)產(chǎn)強(qiáng)大的資金實(shí)力、雙專業(yè)優(yōu)勢(shì)、資產(chǎn)管理和風(fēng)險(xiǎn)控制能力。

　　一、可以多渠道獲取低成本資金，將業(yè)務(wù)周期長(zhǎng)短組合，股債權(quán)形式靈活配置

　　資金密集型是不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)的典型特征，不論是投資還是資產(chǎn)管理，資金都是基礎(chǔ)中的基礎(chǔ)。

　　平安不動(dòng)產(chǎn)的資金來(lái)源有三部分：自有資金、保險(xiǎn)資金和第三方資金（機(jī)構(gòu)和個(gè)人客戶）。

　　由于背靠中國(guó)平安(601318)，平安不動(dòng)產(chǎn)有著獲取低成本資金的天然優(yōu)勢(shì)。然而，這只是一方面。平安不動(dòng)也在不斷推進(jìn)多元化的融資渠道。

　　比如，在金融化創(chuàng)新方面，平安不動(dòng)產(chǎn)依托中國(guó)平安的綜合金融優(yōu)勢(shì)和自身資源優(yōu)勢(shì)，持續(xù)推進(jìn)供應(yīng)鏈ABS等資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)布局，打通資金端和資產(chǎn)端的連接，開拓公司新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)。

　　今年，基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs試點(diǎn)已宣布啟動(dòng)，商業(yè)地產(chǎn)公募REITs落地越來(lái)越近。對(duì)平安不動(dòng)產(chǎn)這家專業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)投資及資產(chǎn)管理公司來(lái)說(shuō)，意味著更大的藍(lán)海。

　　概而言之，由于平安不動(dòng)產(chǎn)具有全過(guò)程金融產(chǎn)品的設(shè)計(jì)能力，募資能力強(qiáng)大，使得其能通過(guò)“融、投、管、退”的全價(jià)值鏈路徑，將業(yè)務(wù)周期長(zhǎng)短組合，股債權(quán)形式靈活配置，進(jìn)行多樣化的金融產(chǎn)品布局和主動(dòng)管理，推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值提升，獲得高安全邊際。

　　二、金融+地產(chǎn)雙專業(yè)，能夠深入挖掘房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈的價(jià)值，投資能力強(qiáng)

　　前幾年，很多房企宣布做金控平臺(tái)，對(duì)此，馮侖就表示，現(xiàn)在金融產(chǎn)品復(fù)雜多樣，有金融牌照后可以快速解決資金問(wèn)題。當(dāng)年，中國(guó)臺(tái)灣有幾家地產(chǎn)公司都快不行了，通過(guò)賣壽險(xiǎn)解決自己的資金鏈問(wèn)題。但是，現(xiàn)在急著往金融跑的，很多都是資金鏈出了大問(wèn)題，面臨著很大的困難。相反，如果從金融往地產(chǎn)跑的，往往又快又好。

　　為何會(huì)這樣？因?yàn)槎叩倪壿嫴煌?，前者是為自己輸血，不管好壞；后者有自己的邏輯和?yán)格的篩選標(biāo)準(zhǔn)。平安不動(dòng)產(chǎn)的穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)就離不開其專業(yè)的投資能力。

　　當(dāng)前，市場(chǎng)上一些債性融資、明股實(shí)債的出資方，主要是根據(jù)房企的信用評(píng)級(jí)、還款信用來(lái)做決斷。相較之下，做真股權(quán)投資的平安不動(dòng)產(chǎn)在篩選項(xiàng)目時(shí)，不僅關(guān)注合作方評(píng)級(jí)等基礎(chǔ)指標(biāo)，而且考量其盈利能力、專業(yè)能力。

　　在選擇項(xiàng)目和合作方的眼光上，雖然平安不動(dòng)產(chǎn)不參與項(xiàng)目直接操盤，但是對(duì)項(xiàng)目所有信息掌握第一手資料，因此會(huì)從定量的維度考慮項(xiàng)目的成本控制、溢價(jià)水平、營(yíng)銷能力和投資收益回報(bào)，并進(jìn)行綜合排名；還會(huì)從定性的角度對(duì)合作方的多個(gè)維度進(jìn)行評(píng)價(jià)，包括工作效率、問(wèn)題解決能力、工作流程的控制能力等。

　　由于這些都是由一線直接接觸項(xiàng)目的員工來(lái)打分的，最終匯總統(tǒng)計(jì)形成對(duì)這些合作方的內(nèi)部排名。這樣甄選出的合作方與項(xiàng)目，往往具有很大的價(jià)值成長(zhǎng)空間。

　　而且，平安不動(dòng)產(chǎn)從不冒進(jìn)，即便是在大行情下，股權(quán)投資的機(jī)會(huì)明顯多于之前，公司也要選擇最合適的合作方、最合適的時(shí)間點(diǎn)，優(yōu)中選優(yōu)，一步一個(gè)腳印地推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)股權(quán)投資落地。

　　這種通過(guò)金融賦能，深入挖掘房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈價(jià)值的模式，反過(guò)來(lái)又進(jìn)一步幫助平安更好地捕捉投資機(jī)會(huì)。

　　三、資產(chǎn)管理能力強(qiáng)，能夠在高成本條件下，持續(xù)打造眾多標(biāo)桿商業(yè)地標(biāo)項(xiàng)目

　　財(cái)報(bào)顯示，2019年平安不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)17.73%，歸屬母公司股東的凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)100.68%，凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率高于營(yíng)收增長(zhǎng)率，而且凈利潤(rùn)的數(shù)值也高于營(yíng)收。

　　為什么凈利潤(rùn)比營(yíng)業(yè)收入還高？這其實(shí)就是不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理的迷人之處——因?yàn)槌擞袪I(yíng)業(yè)收入外，資產(chǎn)也在不斷的增值！而這，也體現(xiàn)了平安不動(dòng)產(chǎn)的資管能力。

　　在持有型資產(chǎn)方面，通過(guò)精準(zhǔn)的投資區(qū)域選擇（核心城市核心地段）和投資產(chǎn)品定位，平安不動(dòng)產(chǎn)從設(shè)計(jì)、規(guī)劃、運(yùn)營(yíng)、管理全流程打造了諸多匠心地標(biāo)，并對(duì)其進(jìn)行全價(jià)值鏈運(yùn)營(yíng)管理。

　　目前，平安不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)在深圳、杭州、天津、北京、長(zhǎng)沙、濟(jì)南等地打造了眾多地標(biāo)性建筑。這些項(xiàng)目不僅沉淀了優(yōu)質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)，而且還在平安不動(dòng)產(chǎn)投入運(yùn)營(yíng)以及加持精細(xì)化管理后，實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)價(jià)值的提升。

　　△深圳平安金融中心

　　平安集團(tuán)而今的總部大樓——深圳平安金融中心，就是由平安不動(dòng)產(chǎn)全流程設(shè)計(jì)、打造、運(yùn)營(yíng)、管理的。

　　這座獲得“2019年度全球400米以上最佳建筑獎(jiǎng)”的大廈，是世界最高辦公建筑。包括商場(chǎng)、寫字樓、酒店、觀光層等4大業(yè)態(tài)。

　　作為一家投資和資產(chǎn)管理公司，要在高成本的前提下，要打造精品項(xiàng)目，對(duì)全生命周期的投資和資產(chǎn)管理提出了很高的要求；平安不動(dòng)產(chǎn)的作品和業(yè)績(jī)證明了它擁有這樣的作品力和專業(yè)能力。

　　依托平安的綜合資源優(yōu)勢(shì)，平安不動(dòng)產(chǎn)有足夠的資源、能力、精力、心力進(jìn)行精雕細(xì)琢和產(chǎn)品打磨，甚至能精細(xì)化到一種石材的挑選與品質(zhì)把控。

　　這一投資及資產(chǎn)管理能力，使得其在行業(yè)結(jié)構(gòu)分化、行業(yè)生態(tài)蝶變的環(huán)境中顯得特別的突出。

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