監(jiān)管收緊房地產(chǎn)發(fā)債，“借新還舊”額度為存量7到9成

來源：智能家居時(shí)間：2020-08-14 17:30

房地產(chǎn)公司發(fā)債融資等繼續(xù)收緊。
8月13日，五位金融機(jī)構(gòu)人士表示，監(jiān)管擬進(jìn)一步收緊房地產(chǎn)公司發(fā)債融資。地產(chǎn)債發(fā)行根據(jù)存量債務(wù)控制發(fā)行規(guī)模，其中銀行間市場上，借新還舊發(fā)債的額度按照70%~90%實(shí)行，具體比例會(huì)根據(jù)發(fā)行主體單筆單議進(jìn)行確認(rèn)。
一位投行部門人士表示，地產(chǎn)債不能按照全額度發(fā)新還舊，銀行間市場按照擬還舊債的85%規(guī)模發(fā)新債。
此外，對(duì)于今日網(wǎng)傳房地產(chǎn)供應(yīng)鏈資產(chǎn)證券化產(chǎn)品（包括ABN、CMBS等）暫停上會(huì)，一位股份行投行人士表示，地產(chǎn)類ABN、CMBS等暫無暫停上會(huì)說法，只是規(guī)模都有所調(diào)減。另一城商行投行人士表示，房地產(chǎn)供應(yīng)鏈資產(chǎn)證券化產(chǎn)品暫停上會(huì)是謠傳，目前相關(guān)ABN項(xiàng)目都在正常推進(jìn)，只是后續(xù)如果房地產(chǎn)供應(yīng)鏈ABN發(fā)行量過大，監(jiān)管可能會(huì)考慮控制總量。
此前彭博報(bào)道稱，交易商協(xié)會(huì)要求新備案的債券募集資金僅能用于償還舊債。8月10日后備案的項(xiàng)目將只允許償還不超過對(duì)應(yīng)存量債務(wù)融資工具的85%。
除上述政策外，兩位地產(chǎn)債業(yè)內(nèi)人士表示，監(jiān)管考慮出臺(tái)規(guī)則試點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)按“紅-橙-黃-綠”四檔管理房企有息負(fù)債規(guī)模，不同檔位對(duì)應(yīng)相應(yīng)有息負(fù)債規(guī)模增速。不過，對(duì)于三道紅線（資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比）具體數(shù)字規(guī)模說法不一。
有券商分析師在其報(bào)告中點(diǎn)評(píng)“紅-橙-黃-綠”四檔控制房企有息負(fù)債規(guī)模時(shí)稱，該消息在去年底開始出現(xiàn)，方案曾經(jīng)監(jiān)管、投行、企業(yè)一起討論過，后受疫情影響一起討論過。
地產(chǎn)債監(jiān)管雖有收緊，但多位業(yè)內(nèi)人士表示“疫情之前就已經(jīng)這么要求了。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，實(shí)際上每次土地市場過熱的時(shí)候，往往都是違規(guī)資金進(jìn)入地市的時(shí)候。所以當(dāng)前銀行監(jiān)管積極進(jìn)行管控，也是為了防范金融風(fēng)險(xiǎn)。尤其是在房屋銷售還沒有完全活躍的情況下，各類地王項(xiàng)目增多往往是有各類壓力的。這個(gè)時(shí)候不排除部分房企通過此類債券融資來變相去拿地。
今年以來，房地產(chǎn)金融領(lǐng)域保持強(qiáng)監(jiān)管態(tài)勢。開發(fā)貸、房地產(chǎn)信托、信用債等融資渠道有所收緊。
央行數(shù)據(jù)顯示，二季度末，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額11.97萬億元，同比增長8.5%，增速比上季末下降1.1個(gè)百分點(diǎn)。用益信托統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年以來截至7月28日，68家信托公司共發(fā)行了3858款房地產(chǎn)集合信托產(chǎn)品，規(guī)?？傆?jì)5118.5億元，相較于去年同期的4099款產(chǎn)品、6352.6億元的規(guī)模，出現(xiàn)大幅下滑。
不過，7月以來房企發(fā)債有所回暖，貝殼研究院發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年前7個(gè)月房企境內(nèi)外債券融資累計(jì)約7379億元，融資規(guī)模較上年同期下降7%；整體融資規(guī)模占2019年全年的62.5%。7月單月，房企境內(nèi)外債券融資共發(fā)行109筆，折合人民幣約1234億元，環(huán)比上升41%，同比上升6%。
根據(jù)中房研協(xié)數(shù)據(jù)，2020年下半年房企債券融資償還將迎高峰期，境內(nèi)外融資債券到期規(guī)模約為5588億元，同比增長58%。6月-12月到期的內(nèi)地房企美元債共計(jì)64只，合計(jì)204.37億美元，其中，6月、8月和11月到期的債券數(shù)量最多。恒大也開始要通過規(guī)?；馁Y產(chǎn)變現(xiàn)來求得戰(zhàn)略調(diào)整和財(cái)務(wù)平衡。
當(dāng)前房企的主要策略措施是：早銷、多銷、快銷促回款；剝離非核心資產(chǎn)業(yè)務(wù)，聚焦核心業(yè)務(wù)；發(fā)展供應(yīng)鏈金融，盤活產(chǎn)業(yè)鏈上存量資產(chǎn)；房企之間開展拿地、項(xiàng)目開發(fā)等方面合作；減少運(yùn)營資本占用，減少庫存，減少過多在建產(chǎn)品，減少預(yù)付和應(yīng)收款，增加非現(xiàn)金的支付比重；積極物色儲(chǔ)備涵蓋國企、央企、外資、民營等不同所有制的私募、資管、小貸、擔(dān)保、金控平臺(tái)等綜合金融資源進(jìn)行戰(zhàn)略合作，必要時(shí)讓渡股權(quán)；靈活運(yùn)用關(guān)聯(lián)體系內(nèi)的融資載體，如智能科技、建筑施工、教育醫(yī)療、策劃設(shè)計(jì)等，避開涉房的授信限制。
（來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道）（責(zé)任編輯：邱利 HN154）