仲量聯(lián)行最新發(fā)布的《粵港澳大灣區(qū):前行之路》研究報(bào)告指出,粵港澳大灣區(qū)(大灣區(qū))城市間的超強(qiáng)協(xié)作能力將大灣區(qū)造就成為真正意義的世界級(jí)超級(jí)城市群。本文旨在強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)聯(lián)系及其所連結(jié)的城市群構(gòu)成了大灣區(qū)發(fā)展的基石。大規(guī)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)帶來的交通連接性增強(qiáng),將在未來幾年內(nèi)進(jìn)一步加深大灣區(qū)城市之間的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系,大灣區(qū)的持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展,也將使得幾乎所有地產(chǎn)板塊受益。該研究報(bào)告從空間地理信息的視角入手,應(yīng)用引力模型的一種變體,對(duì)大灣區(qū)城市間的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系進(jìn)行分析,以全新視角審視了大灣區(qū),并指出大灣區(qū)所蘊(yùn)藏的地產(chǎn)機(jī)遇。

??大灣區(qū)城市間的超強(qiáng)協(xié)作能力,造就真正意義的超級(jí)城市群

??依據(jù)模型,城市間的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系與每個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出成正比,與城際交通時(shí)間成反比。因此,兩個(gè)城市的規(guī)模越大,城際交通時(shí)間越短,相互之間的影響程度便越高。

??仲量聯(lián)行研究發(fā)現(xiàn),近年來,大灣區(qū)的交通基礎(chǔ)設(shè)施日益改善,區(qū)內(nèi)城市間的直達(dá)路線,尤其是來往非核心城市的直達(dá)路線變得更多。高速鐵路網(wǎng)的擴(kuò)張,大幅縮短了城際交通時(shí)間,從而人們可以用更短的時(shí)間到達(dá)更遠(yuǎn)的城市。隨著城際交通時(shí)間大幅縮短,在過去幾年里,大灣區(qū)核心城市間的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系日益緊密。

??“超級(jí)城市群是區(qū)域一體化程度更高的城市群,其功能更接近于單一經(jīng)濟(jì)體?！敝倭柯?lián)行華南區(qū)董事總經(jīng)理吳仲豪指出,隨著《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》的出臺(tái),珠三角正逐漸成為中國(guó)超級(jí)城市群的典范,開始表現(xiàn)出單一城市的很多特征。

??在吳仲豪看來,大灣區(qū)使得每家企業(yè)對(duì)勞動(dòng)力、設(shè)施和供應(yīng)商的獨(dú)特需求能更好地得到滿足。“技術(shù)勞動(dòng)者在大灣區(qū)內(nèi)出差或調(diào)任至任一城市極為方便,同時(shí)物資在大灣區(qū)內(nèi)的流轉(zhuǎn)效率也大幅提高,更為重要的是,快捷而豐富的信息、思想交流促進(jìn)了更多的學(xué)習(xí)與創(chuàng)新,大灣區(qū)內(nèi)的專家通過高頻交流所產(chǎn)生的合作與創(chuàng)新,是分散的城市群難以企及的?！?/p>

??多邊城際合作,重塑大灣區(qū)未來的增長(zhǎng)模式

??“城市之間日益加深的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系,正在重塑大灣區(qū)未來的增長(zhǎng)模式?！敝倭柯?lián)行華南區(qū)研究部總監(jiān)曾麗指出,大灣區(qū)的增長(zhǎng)動(dòng)力將從原本經(jīng)濟(jì)聯(lián)系尚未十分緊密的廣深港三核心轉(zhuǎn)化成以深圳為首要增長(zhǎng)極、廣州和香港作為重要增長(zhǎng)引擎的多級(jí)模式。在未來五年內(nèi),大灣區(qū)的增長(zhǎng)動(dòng)力,除了廣深港三個(gè)核心城市之外,還將來源于三個(gè)重要的城市群:香港-珠海/澳門-深圳,深圳-中山,深圳-東莞-廣州-佛山。

??仲量聯(lián)行研究發(fā)現(xiàn),近年落成的港珠澳大橋和擬建的深珠通道將極大地促進(jìn)珠江兩岸城市居民之間的快速流通,而即將完工的屯門至赤鱲角連接路及擬建的屯門西繞道將進(jìn)一步提升這些城市之間的連通性。在未來幾年內(nèi),城際合作潛力將進(jìn)一步被激發(fā),香港-珠海/澳門-深圳將成為旅游業(yè)和零售業(yè)的黃金三角。

??目前正在建設(shè)的深中通道在完工后,則將對(duì)深圳和中山這兩座城市的發(fā)展格局產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響,兩個(gè)城市將形成很強(qiáng)的互補(bǔ)性。深圳的一些制造業(yè)企業(yè)將考慮把工廠遷至中山,產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的同時(shí)也將促使勞動(dòng)人口的移居,中山將隨之開始新一輪的城市化擴(kuò)張。

??仲量聯(lián)行研究指出,深圳-東莞-廣州-佛山這一“四城集群”則是大灣區(qū)內(nèi)最強(qiáng)大的城際合力。該“四城集群”將在深圳的主導(dǎo)下建設(shè)全球創(chuàng)新中心這張大灣區(qū)名片,還將努力發(fā)展成為全球高技術(shù)制造業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)的中心,并將決定區(qū)域內(nèi)科技產(chǎn)業(yè)與制造業(yè)的未來。

??大灣區(qū)持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展,各地產(chǎn)板塊均將受益

??仲量聯(lián)行研究預(yù)計(jì),在大灣區(qū),地方政府可能會(huì)將公共交通導(dǎo)向型開發(fā)(TOD)作為推動(dòng)新區(qū)開發(fā)的首選方式。地方政府可以利用TOD項(xiàng)目和當(dāng)?shù)亟煌屑~周邊所規(guī)劃的大型居住社區(qū)來吸引經(jīng)驗(yàn)豐富的開發(fā)商。如此一來,新區(qū)便可以在TOD項(xiàng)目的基礎(chǔ)上進(jìn)行開發(fā),并繼續(xù)吸引其他開發(fā)商參與區(qū)域建設(shè)。

??在曾麗看來,未來,除了中央商務(wù)區(qū)和其他核心地段外,主要交通樞紐及在建交通基建項(xiàng)目周邊也將出現(xiàn)更多的新商務(wù)區(qū),TOD項(xiàng)目將在這些新商務(wù)區(qū)大量涌現(xiàn)?！癟OD這類開發(fā)項(xiàng)目通常在土地溢價(jià)、租金和資本增值方面的表現(xiàn)出色,但要求開發(fā)商擁有豐富的TOD經(jīng)驗(yàn)及專業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理能力,對(duì)于計(jì)劃投資大灣區(qū)的海外或香港地區(qū)的開發(fā)商和投資者,是不可多得的機(jī)遇?！?/p>

??仲量聯(lián)行研究認(rèn)為,長(zhǎng)遠(yuǎn)來看,幾乎所有地產(chǎn)板塊均將受益于大灣區(qū)的持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展。比如,穩(wěn)健的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將支撐辦公樓需求的增加,需求和租金增長(zhǎng)將很快重回上行的長(zhǎng)期軌道;物流地產(chǎn)方面,大灣區(qū)內(nèi)外路網(wǎng)密度的大幅提升有助于成熟市場(chǎng)的租金上漲,同時(shí)為大灣區(qū)以外的新興市場(chǎng)帶來投資機(jī)會(huì);大灣區(qū)主要內(nèi)地城市的人均優(yōu)質(zhì)零售面積仍落后于上海與北京,只要開發(fā)商和投資者們能夠有的放矢,便能發(fā)掘大量進(jìn)駐大灣區(qū)零售地產(chǎn)市場(chǎng)的潛在機(jī)會(huì)。

??吳仲豪指出:“經(jīng)濟(jì)聯(lián)系及其所連結(jié)的城市群構(gòu)成了大灣區(qū)持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展的基石,若任一物業(yè)板塊由于暫時(shí)的外部沖擊或短期阻力而使資產(chǎn)價(jià)格走低,投資者們更應(yīng)該抓住機(jī)遇加倉大灣區(qū),以期獲取豐厚的長(zhǎng)期回報(bào)?！?/p>

??欲了解報(bào)告完整內(nèi)容,敬請(qǐng)下載:https://www.joneslanglasalle.com.cn/zh/trends-and-insights/research/gba-whitepaper-2020

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